【導(dǎo)讀】到目前，公司已開(kāi)發(fā)房屋68000平方米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售7000多萬(wàn)元。XXXX分公司2020年10月18日經(jīng)XX市XX工商行政管理局登記注冊(cè)，公司建立了現(xiàn)代企業(yè)管理模式，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，公司現(xiàn)有員工35人，人員結(jié)構(gòu)合理，其中具有專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)的建。級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員20人）。公司同時(shí)建立健全了完善的質(zhì)量保證體。公司將持續(xù)秉承“與時(shí)俱進(jìn)，超越自我”的企業(yè)精神，高瞻遠(yuǎn)矚，緊抓市場(chǎng)脈搏，規(guī)劃企業(yè)發(fā)展藍(lán)圖，為改善城市人居環(huán)境作貢獻(xiàn)。數(shù)的不斷增加，現(xiàn)有商業(yè)狀況已不能滿(mǎn)足需求，按照XX鎮(zhèn)總體規(guī)劃要求，該地段位于XX鎮(zhèn)區(qū)，四至范圍為：XX汽車(chē)站路東、鹿鳴路南側(cè)。該地塊地勢(shì)平坦，形狀規(guī)則，總用地面積3996平方米。XX鎮(zhèn)有著悠久的歷史，燦爛的文化，歷代名流獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，XX鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)河港交織，島嶼星羅，碧波蕩漾，嘉樹(shù)豐草，環(huán)護(hù)長(zhǎng)堤，富有傳奇色彩的喜鵲湖，眾多鳥(niǎo)類(lèi)在此繁衍棲息。味均無(wú)可匹美，被稱(chēng)為X湖雙絕。如今的喜鵲湖已被列為省級(jí)XX風(fēng)景度假區(qū)。

　　

【正文】 有關(guān)要求，結(jié)合實(shí)第 31 頁(yè) 共 38 頁(yè) 際情況，本項(xiàng)目的施工以及重要設(shè)備、材料等采購(gòu)活動(dòng)均應(yīng)依法進(jìn)行招標(biāo)。 二、招標(biāo)組織形式 根據(jù)國(guó)家計(jì)委令第 5 號(hào)規(guī)定，依據(jù)項(xiàng)目具體情況，結(jié)合建設(shè)單位對(duì)編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)所具備的能力，本項(xiàng)目對(duì)必須進(jìn)行招標(biāo)活動(dòng)部分?jǐn)M采用委托招標(biāo)的招標(biāo)方式。 在本項(xiàng)目中，應(yīng)委托具備相應(yīng)資質(zhì)要求的工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，對(duì)工程施工（土建、安裝及裝飾）、重要設(shè)備及材料進(jìn)行招標(biāo)。 三、招標(biāo)方式 根據(jù)國(guó)家計(jì)委令 2020年第 3號(hào)、建設(shè)部令 2020年第 89 號(hào)的規(guī)定，本項(xiàng)目擬采用公開(kāi)招標(biāo)與邀請(qǐng)招標(biāo)相結(jié)合的方式分期招標(biāo)。采用公開(kāi)招標(biāo)的為項(xiàng)目的建筑工程和安裝工程，其余可進(jìn)行邀請(qǐng)招標(biāo)。 四、招標(biāo)基本情況表 有關(guān)招標(biāo)基本情況參見(jiàn)表 8— 1，具 體實(shí)施過(guò)程中可依據(jù)國(guó)家及省有關(guān)規(guī)定作適時(shí)調(diào)整。 表 81 項(xiàng)目招標(biāo)基本情況表 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用招標(biāo)方式 備注 全部 部分 自行 委托 公開(kāi) 邀請(qǐng) 勘察 √ 設(shè)計(jì) √ 建筑工程 √ √ √ 安裝工程 √ √ √ 第 32 頁(yè) 共 38 頁(yè) 監(jiān)理 √ 設(shè)備 √ √ √ 分類(lèi) 重要材料 √ √ √ 第九章 投資估算及資金籌措 第一節(jié) 項(xiàng)目投資估算 項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資 和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元人民幣，其中建設(shè)投資為 萬(wàn)元，建設(shè)期利息 0 萬(wàn)元。 詳見(jiàn)表 1：《項(xiàng)目總投資估算表》，更詳細(xì)的投資計(jì)劃可能隨設(shè)計(jì)及實(shí)施的改變而調(diào)整。 一、建設(shè)投資 建設(shè)投資包括土地成本、建安工程費(fèi)用、小區(qū)配套費(fèi)用、道路、綠化費(fèi)用、項(xiàng)目研究、咨詢(xún)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用、各種稅費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)等項(xiàng)目。 建設(shè)投資估算依據(jù)： 整個(gè)項(xiàng)目從 2020 年 12月開(kāi)始， 2020年 11月底全面完成。 各種稅費(fèi)按 XX 市目前的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。 整個(gè)項(xiàng)目按中、高水平計(jì)算。 銀行貸款利率按 6%計(jì)取。 第 33 頁(yè) 共 38 頁(yè) 建筑形式：多層 框架 結(jié)構(gòu)。 土地成本 土地成本為土地出讓費(fèi)與契稅之和，總計(jì) 。 前期工程費(fèi)用 前期工程費(fèi)用為可研報(bào)告、環(huán)評(píng)報(bào)告編制費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察費(fèi)、地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估費(fèi)、編標(biāo)費(fèi)等之和，總計(jì) 。 報(bào)建費(fèi)用 報(bào)建費(fèi)用為市政公用設(shè)施費(fèi)、人防費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、環(huán)境監(jiān)測(cè)費(fèi)、施工圖審查費(fèi)等之和，總計(jì) 萬(wàn)元。 建安工程費(fèi)用 建安工程費(fèi)用按 800 元 / M2計(jì)，總計(jì) 萬(wàn)元。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用為小區(qū)配套費(fèi)、供電、供水、電視等之和，總計(jì) 萬(wàn)元。 項(xiàng)目管理費(fèi) 項(xiàng)目管理費(fèi)為管理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用之和，總費(fèi)用為 萬(wàn)元。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以建設(shè)工程的 3%計(jì)取，總費(fèi)用為 萬(wàn)元。 二、建設(shè)期利息 本項(xiàng)目不增加銀行貸款。建設(shè)期利息為 0 萬(wàn)元。 三、項(xiàng)目總投資 第 34 頁(yè) 共 38 頁(yè) 上述建設(shè)投資、建設(shè)期利息二項(xiàng)相加，即為項(xiàng)目總投資，共計(jì) 萬(wàn)元。詳見(jiàn)表 1《項(xiàng)目總投資估算表》。 第二節(jié) 項(xiàng)目資金籌措 按有關(guān)政策規(guī)定，投資項(xiàng)目的自有資金應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目投資的 30%以上，只有完成此比例的投資，項(xiàng)目方可依法轉(zhuǎn)讓或預(yù)售。項(xiàng)目投資約 1828萬(wàn)元，為充分利用建設(shè)單位資金，建議公司自籌項(xiàng)目總投資的 35%作為啟動(dòng)資金，其余 65%可通過(guò)項(xiàng)目預(yù)售收獲取支持。 實(shí)際運(yùn)作中，上一期項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入中相當(dāng)一部分可用于下一期的建設(shè)資金。 項(xiàng)目建設(shè)期歷時(shí) 12個(gè)月 ，從 2020年 12月至 2020年 11 底全面完成，在建設(shè)期內(nèi)，投資總額按建設(shè)進(jìn)度預(yù)測(cè)的工作量發(fā)放。 第 35 頁(yè) 共 38 頁(yè) 第十章 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)影響分析 第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)效益及其影響的分析 一、項(xiàng)目銷(xiāo)售 項(xiàng)目的價(jià)格定位 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊同類(lèi)物業(yè)價(jià)格及銷(xiāo)售情況的分析，結(jié)合本項(xiàng)目的建筑成本、 國(guó)家政策 和市場(chǎng)需求 等方面的情況，對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格 作如下 定位。 住 宅 1600 元 / m 2 商業(yè)房 3000 元 / m 2 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算 據(jù)前文確定的項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)位與上述物業(yè)銷(xiāo)售預(yù)期計(jì)劃，測(cè)算該項(xiàng)目銷(xiāo)售收入情況如下表。 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入情況表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 面積 銷(xiāo)售單價(jià) 銷(xiāo)售額 1 住宅 4682 1600 2 商業(yè) 4700 3000 1410 3 自行車(chē)庫(kù) 第 36 頁(yè) 共 38 頁(yè) 4 總計(jì) 二、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本結(jié)算 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本包括：建造成本、銷(xiāo)售成本、銷(xiāo)售稅金和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 其中： ① 建造成本 =（當(dāng)年銷(xiāo)售收入 /項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)總收入）總建筑投資 上述公式僅為近似計(jì)算。 ②銷(xiāo)售成本含廣告費(fèi)、人員工資、辦公費(fèi)等，按銷(xiāo)售收入 %計(jì)取。 ③銷(xiāo)售稅金包括營(yíng)業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。其中，營(yíng)業(yè)稅取銷(xiāo)售收入的 5%，城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅取營(yíng)業(yè)稅的 7%，教育費(fèi)附加取營(yíng)業(yè)稅的 4%，三者合計(jì)為銷(xiāo)售收入的 %。 ④財(cái)務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期間的利息支出。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本的各項(xiàng)估算見(jiàn)附表 三、 項(xiàng)目利潤(rùn)估算 根據(jù)該項(xiàng)目投資安排、籌資方式、建設(shè) 進(jìn)度、銷(xiāo)售情況，項(xiàng)目利潤(rùn)計(jì)算見(jiàn)附表。 本項(xiàng)目所得稅率暫定為 33%，項(xiàng)目所得稅后利潤(rùn)提取 10%的盈余公積金和 5%的盈余公益金，其余部分為企業(yè)可分配利潤(rùn)。利潤(rùn)總額及分配情況見(jiàn)附表。 四、 項(xiàng)目現(xiàn)金流量與財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頌發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版），參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們計(jì)算了項(xiàng)目全部投資和資本金投第 37 頁(yè) 共 38 頁(yè) 資的經(jīng)濟(jì)效益。選取的計(jì)算指標(biāo)為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）及投資利潤(rùn)率。由于本項(xiàng)目 并非長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，因此計(jì)算其投資回收期的年利潤(rùn)率沒(méi)有實(shí)際意義，故沒(méi)有取上述兩項(xiàng)指標(biāo)。 項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表見(jiàn)附表 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 ic 將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。本項(xiàng)目選取的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為 7%。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零的折現(xiàn)率。它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利 率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。當(dāng) FIRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿(mǎn)足最低要求。 根據(jù)附表可計(jì)算出全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。 其中： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） = 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） = % 由上述計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 0，表明項(xiàng)目利潤(rùn)率超過(guò)基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） =%0，且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力。 五 、投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率是項(xiàng)目投資利潤(rùn)與項(xiàng)目投資的比重 ，為靜態(tài)指標(biāo)。 第 38 頁(yè) 共 38 頁(yè) 全部投資利潤(rùn)率 =%。 第二節(jié) 社會(huì)效益及其影響的分析 項(xiàng) 目建設(shè)地點(diǎn)位于 XX 市 XX 鎮(zhèn) 西 南側(cè)，是 集 鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)之一。目前該段以 少數(shù)居民住 宅區(qū)為主， 與周邊的環(huán)境極不相稱(chēng)， 立面層次參差不齊，嚴(yán)重影響了 集 鎮(zhèn)的對(duì)外形象。該項(xiàng)目的實(shí)施可進(jìn)一步提升 XX 的對(duì)外形象。 XX 市騰飛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 XXXX 分公司 規(guī)劃建設(shè) X 湖商業(yè)街 ，將進(jìn)一步加快該區(qū)域的開(kāi)發(fā)步伐，與周邊商業(yè)區(qū)形成商業(yè)帶，聚集人氣 。 按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求和項(xiàng)目定位，其規(guī)劃方案的功能組織和整體結(jié)構(gòu)合理，環(huán)境綠化、市政道路、設(shè)施配套均按國(guó)家建設(shè)部有關(guān) 要求實(shí)施，同時(shí)該項(xiàng)目的建設(shè)與管理，也都將與歷史文化古鎮(zhèn)相適應(yīng)，體現(xiàn)以人為本的商業(yè)居住環(huán)境。 綜上所述，項(xiàng)目的建設(shè)和建成后管理，都會(huì)給本地區(qū)帶來(lái)新的商機(jī)和活力，是城 鎮(zhèn) 發(fā)展的有益補(bǔ)充，從而實(shí)現(xiàn)良好的社會(huì)效益。