【導讀】以小組分工合作的形式共同完成。本文站在開發(fā)商的角度，完成對項目整個過程包括前。本文包括六大部分，即項目概況、市場調查、財務分。析、風險分析、營銷策劃，研究結論以及建議。盤情況，確定本案營銷策劃方案。（中瑞財團全稱中瑞財團控股有限公司，是由溫州九家實力雄厚且在各?！柏攬F”命名的控股有限公司，該財團的注冊資金為1億4580萬元。1倍，刷新了溫州國有土地出讓的成交價記錄。交易市場所在地，長期有攤販在此設攤，搭建違章房屋，已成為市民交通生活的瓶頸，該地段房屋破舊，多數(shù)住宅沒有衛(wèi)生設施，建筑密度稠密，存在很大火災隱患。疑是市場留下的一段空白。作為公司成立以來的第一個大型項目，財團決定在此建造溫州“第一樣板工程”，打造溫州高標準的“城市客廳”。該項目發(fā)展商為中瑞財團控股有限公司，由中瑞溫州房地產(chǎn)有限公司開發(fā)。經(jīng)估算，項目總投資萬元。房地產(chǎn)信托的方式籌集，不足投資通過預售房款解決。

　　

【正文】 國著名的民間財團 — 中瑞財團，知名度高，影響力大，有部分購房者沖著這點而來，認為中瑞的就是信譽的保證； ◆溫州目前打造“信用溫州”，對中瑞財團的發(fā)展給予關注與支持，本項目是中瑞財團成立以來的第一個項目，政府和中瑞財團本身都對本項目鼎立支持，以及各類媒體的報道宣傳，將對本項目形成良好的社會公益形象與市場口碑。 威脅分析 （ T） ◆中央政府宏觀調空政策的連續(xù)出臺，尤其是對房地產(chǎn)行業(yè)“行政法規(guī)政策”的出臺，在很大程度上使房產(chǎn)投資者和置業(yè)者對樓市產(chǎn)生的觀望心態(tài)； ◆政府對此項目的審批把關甚嚴，對于一些細節(jié)審批環(huán)節(jié)可能諸多“阻撓”； ◆大自然城市家園以及同人花園這類溫州目前較為高檔的住宅銷售火爆，對本項目有很大的挑戰(zhàn)性，同時或許有一部分客戶會轉向對方（畢竟對方價格上便宜） ◆ 結論： 經(jīng)過對本項目的亮點和不足之處的剖析，可以說本項目的機遇與困難并存，但是更多的是機遇，雖然也存在一定的問題，但是只要從容應對，加強合作是可以取得成功的。 如何抓住項目的機遇，讓項目的優(yōu)勢與亮點發(fā)揮得“淋漓盡致”，我們將做到更好。 ◆ 建議： ：賦予良好的項目包裝“理念”與“主題”， 給溫州的民眾形成良好的視覺上與 精神上的“概念定位”信息傳達，制造出在溫州的轟動效應； 2．信用：有效結合溫州的“信用溫州”的政策，使本項目形成與當?shù)卣扒Ыz萬縷”關系，給目標客戶群“榮耀”、“權威”的印象，同時也使本項目在當?shù)貥淞⑵稹爸粮邿o上”“獨一無二”的大盤形象。 銷售策略 促銷原則 A: 促銷時機和促銷方式組合，均應遵循以下“四個有利于”標準 1)有利于項目的推出和銷售 經(jīng)濟效益 2)有利于建立目標客戶對發(fā)展商的信任感 社會效益 3)有利于商務中心的品牌建設 品牌效益 4）有利于加速開發(fā)商的資金回籠 — 時間效益 促銷思路 利用房展聚集人氣 —— 開盤優(yōu)惠促銷引爆人氣 —— 順利銷售清盤 銷售策略 整合營銷推廣方式 “整合營銷“模式是近年來在房地產(chǎn)營銷過程中提出的新概念，它是指項目在推廣過程中以統(tǒng)一風格、統(tǒng)一形象來進行宣傳推廣。無論項目以哪種行銷渠道來進行推廣，項目由始至終以“一種聲音”來“說話”。而本項 目在營銷推廣過程中以一種“打造溫州首個高檔城市花園生活特區(qū)”的形象定位來進行貫穿項目推廣始終。具體的營銷渠道包括以下幾大內容： 開盤優(yōu)惠促銷 對頭 50 名認購者進行 折的優(yōu)惠（但是前提是一人只能認購 1套），后面的認購者給予一定的獎勵（比如送高檔攝相機等）。 設立售樓處和銷售員 售樓處是銷售最直接也是最頻繁接觸了解產(chǎn)品的載體，而銷售員是消費者最直接認 識項目的渠道（并且要求是有 3 年以上銷售經(jīng)驗的銷售員擔任），銷售處的形象包裝和銷售員的培訓是項目推廣的關鍵環(huán)節(jié)。 項目圍 墻工地 圍墻工地是目標客戶群體和潛在消費群體以及市民認識本項目的最直觀的傳達方式，如何引起目標消費群體的注意力，圍墻形象包裝的好壞至關重要。 巨型廣告牌 廣告牌的設置對項目的形象宣傳起到不可低估的作用，這是我們對項目宣傳的另一大“法寶”。 樓書、單張 樓書和單張是對樓盤項目宣傳的最主要宣傳方式，也是消費者最深刻最全面認識項目的宣傳渠道，因此，樓書和單張對項目定位和主題宣傳到位與否相當重要。 報紙廣告 以效果圖和項目具體情況（內容類似于樓書、單張）對項目進行宣傳。 廣播電視廣告 廣播臺以聲音介紹的方式和電視臺以動感畫面的方式對項目進行宣傳。 人脈傳銷 利用公司強大的客戶資源優(yōu)勢，制定中心客戶獎勵措施，加快項目的銷售去化速度，同時形成項目良好的社會形象和宣傳口碑。 廣告計劃 廣告目標 A:前期 — 入市開盤期，引爆轟動效應 B:中期 — 完成總量 85% C:后期 — 清盤期，順利實現(xiàn)清盤 廣告時間 A:開始時間： 05 年 2 月底 B:結束時間： 05 年 6 月 廣告目標市場 溫州地區(qū)（也包括其他地方）的私營企業(yè)老 板、民營或外資企業(yè)高級職員或高層管 理人員，從事金融，證券、保險業(yè)的高收入者以及持外國護照在大陸做生意的華人等 廣告主題 A:主題創(chuàng)意主旨 主題的創(chuàng)意要與項目的定位相吻合，用“一種聲音”的方式對產(chǎn)品進行宣傳推廣，保持項目風格的連貫性與一致性。對項目不同類型的物業(yè)，套型進行多樣的廣告主題創(chuàng)意，但要保持項目的總體風格和定位方向。 B:廣告主題 花園都市特區(qū)，墜入情調生活 C:廣告發(fā)布媒體 溫州都市報 溫州日報 溫州商報 溫州晚報 溫州人民廣播電臺 以及其他外地報刊 廣告預 計費用 報紙宣傳費用：都是封底版整版彩色版面（商報 100000 元一次，晚報 120200 元一次，日報 160000 元一次，都市報 140000 元一次，每家報社刊登 4次），共計 208 萬元 廣播電視臺宣傳費用：在節(jié)目中間插播，一天十八次（每次 30 秒），一個月 50000元，共 3個月，共計 150000 元 模型制作以及租用晚報大廈宣傳廳費用等：共計約 18萬 市區(qū)（鹿城，龍灣，甌海）主干道巨型霓紅廣告牌放置一年：預計 500 萬 促銷活動 開盤優(yōu)惠促銷 對頭 50 名認購者進行 折的優(yōu)惠（但是前提是一人只能認購 1套），后面的認購者給予一定的獎勵（比如送高檔攝相機等） “未來曼哈頓”繪畫（效果圖， flash）制作比賽 活動目的：關于暢想本項目以及周邊地區(qū)未來的發(fā)展情況的制作比賽，通過此活動對本項目起到良好的宣傳作用。 本方案旨在參考， 在實際行動中視具體情況可有所更改 . 第六章 研究結論以及建議 本項目屬于房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城市住宅開發(fā)建設產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更以及項目建設規(guī)劃手續(xù)已予辦理，建設資金自籌為主，現(xiàn)場建設條 件具備。針對商品房升級換代，住宅建設由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和溫州市已有一部分收入較高的住房消費群體，根據(jù)對溫州市住宅市場分析預測，項目開發(fā)有市場銷路。財務分析結果表明，項目經(jīng)濟效益可行。風險分析結果表明，項目存在的機遇遠大于風險。 從目前房地產(chǎn)市場分析，作為高檔住宅，要根據(jù)市場變化做出更為準確的市場定位，作好工程建設規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設成本，盡量減小項目風險。 參考文獻 [1]：蔡曉真，《溫州 2020 統(tǒng)計年鑒》 中國統(tǒng)計出版社 出版 地點溫州北大方印務有限公司 2020 年 6月第一版 [2]：李明哲，《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例》 中國計劃出版社 北京 02 年 2 月第一版 [3]：武育秦，趙彬，《建筑工程經(jīng)濟與管理》 武漢理工大學出版社 武漢 2020 年 7 月第 2版 [4]：王家庭，《房地產(chǎn)估價》東北財經(jīng)大學出版社 大連理工大學印刷廠印刷 01 年第一次印刷 [5]：陳建明，《商業(yè)房地產(chǎn)投資融資指南》 機械工業(yè)出版社 北京銘成印刷有限公司印刷 新華書店北京發(fā)行所發(fā)行 03年 6月第一版 [6]：張建坤《現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理》經(jīng)濟日 報出版社 北京 1995 年 10 月 中瑞曼哈頓市場調查問卷 姓名： 年齡： 聯(lián)系電話： 職業(yè)： □ 自用 □ 投資 此項目北臨甌江，臨近江心嶼，南面為歐洲城，與東門步行街相臨，是溫州的首個空中別墅。（ 請在□里打√ ） 1. 您認為具備什么樣的基本條件才能稱為豪宅（高檔住宅）？ □ 綠化率高 □ 區(qū)里面配套設施齊全 □ 裝飾豪華 □ 低密度 舒適 請你列舉出其他： 2. 您若買豪宅你會選 擇以下哪些地段的物業(yè)？ □ 市中心 □ 郊區(qū)（如茶山） □ 縣級中心城鎮(zhèn)（如龍港） □ 城郊結合處（如新城） 3. 您若買豪宅是喜歡什么類型的物業(yè)？ □ 高層高檔住宅 □ 獨立別墅 □ 雙聯(lián)別墅 □ 立體別墅 □ 其他類型（請列舉） 4. 您若買豪宅希望與什么環(huán)境相鄰？ □ 靠山 □ 臨海 □ 沿江 □ 著名景點 □ 其他（請列舉） 5．您希望建筑的設計風格是？ □ 古典歐式 □ 新古典歐式 □ 中式 □ 其它 6．作為業(yè)主，您需要什么樣的配套服務？ □ 酒店式接待 □ 豪華觀光電梯 □ 私家空中小品花園 □ 社區(qū)局域網(wǎng)及寬網(wǎng) □ 24 小時中央熱水 □ 5 戶計量式中央空調 □小區(qū)實行分質供水 □視訊會議轉播系統(tǒng) □其他請列舉 7．您目前有幾套房子，面積為多大？ （ ）套 第一套約（ ）平方米 第二套約（ ）平方米 第三套約（ ）平方米 第四套約（ ）平方米 其他： 8．若有適合您心儀的產(chǎn)品，最適合面積多大？ □ 沿街店鋪 （ ）平方米 □ 住宅 （ ）平方米 9．購買本項目以下心儀產(chǎn)品，您認為每平方合理單價是多少？ □ 沿街店鋪 （ ）元 □ 住宅 （ ）元 10．您若要買本項目，那你會選擇什么時間進行購買？ □ 目前善無打算買 □ 半個月內 □ 一個月內 □ 3 個月內 □ 半年內 □一年內 □時間不確定 □ 等降價后再考慮 11．您若買這類別墅，你的付款方式是： □ 按揭付款 □ 一次性付清 □ 分期付 款 其他還有填寫的請說明： 貨到付款 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 ： 1323556639 更多優(yōu)惠詳情請登陸： 鄭重承諾： 如發(fā)現(xiàn)資料內容與本站所列目錄嚴重不符，無條件退貨！全國范圍送貨上門?。?貨到付款！?。? 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