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【正文】 益和經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)杭州社會(huì)經(jīng)濟(jì)的更快發(fā)展。 編制依據(jù) 杭州市國(guó)土資源局， 國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓文件杭政儲(chǔ)出（ 2020） 41號(hào)。 杭州市國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓補(bǔ)充公告。 杭州市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。 杭州市錢江新城建設(shè)管理委員會(huì)，土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議。 合資協(xié)議書。 合資各方營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資信證明、財(cái)務(wù)報(bào)表等。 用地紅線圖。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積 48067 平方米 總 建筑面積 約 170064 平方米 宗地組成 占地面積（ M2） 建筑面積（ M2） 容積率 建筑密度 綠地率 D－ 02－ 1 6037 36222 6 35% 25% D－ 02－ 2 6472 38832 6 40% 20% D－ 03 13141 25% 35% D－ 04 10868 21736 2 25% 35% D－ 07 11549 35% 25% 合計(jì) 48067 170064 注：其中保留 10000M2 作為企業(yè)總部辦公 用房。 項(xiàng)目總投資額 12 億元人民幣 主要結(jié)論與建議 根據(jù)杭州市《錢江新城詳細(xì)規(guī)劃》定位，強(qiáng)調(diào)高起點(diǎn)規(guī)劃，充分考慮 21世紀(jì)現(xiàn)代化大都市的特點(diǎn)，突出規(guī)劃的前瞻性和承繼性， 反映出杭州市鮮明的地域特色和深厚的文化內(nèi)涵，使西湖、錢塘江和城市新中心三者和諧統(tǒng)一。本項(xiàng)目位于中心商務(wù)區(qū)：（ 1） 東南面錢塘江和城市綠地， 城市副陽臺(tái)；（ 2）東面正對(duì)杭州大劇院；（ 3）西北面對(duì)市民中心。地理位置優(yōu)越，交通便捷， 公建配套設(shè)施條件齊全。 本項(xiàng)目集高檔五星級(jí)酒店、寫字樓 、酒點(diǎn)式公寓為一體。功能定位明確， 能充分體現(xiàn)杭州市營(yíng)造高品位的城市環(huán)境特色，使其成為錢江新城文化商務(wù)中心區(qū)的最醒目的亮點(diǎn)。 經(jīng)初步經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，本項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)效益，資本利潤(rùn)率為 %，自有資本內(nèi)部收益率為 %， 通過敏感性分析可知其具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力， 項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可行。 綜合分析， 本項(xiàng)目有利于錢江新城中心商務(wù)區(qū)的繁榮和穩(wěn)定，對(duì)于加快錢江新城的建設(shè)步伐，美化城市環(huán)境， 提高城市的整體形象和素質(zhì)， 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展都具有積極意義。建議上級(jí)部門予以重視和支持。 2 項(xiàng)目背景與必要性 項(xiàng)目背景 杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) a、關(guān)于需求 現(xiàn)代宏觀經(jīng)濟(jì)的研究應(yīng)該是以 “ 需求 ” 為核心的。那么，究竟什么是 “ 需求 ”呢？ 經(jīng)濟(jì)學(xué)上的 “ 需求 ” ，是指在某種價(jià)格下消費(fèi)者愿意而且能夠購買的量。它是購買能力和購買欲望的結(jié)合，兩者不可或缺，否則就不可能形成有效需求。需求的決定要素主要有四個(gè)：收入、價(jià)格、嗜好與預(yù)期。其中消費(fèi) 者收入與商品價(jià)格決定購買能力，消費(fèi)者嗜好及其對(duì)未來 —— 包括自己的收入和商品的價(jià)格 —— 的預(yù)期決定購買欲望。理解了這一點(diǎn)，我們?cè)賮砜捶康禺a(chǎn)市場(chǎng)的需求現(xiàn)狀。為了表述方便，我們把需求按 以下進(jìn)行分類： 一、新 “ 杭州人 ” ：即杭州市區(qū)（含蕭山和余杭，下同）非農(nóng)業(yè)戶籍人口的自然增長(zhǎng)和人口凈流入（城市化、在杭就讀或就業(yè)的大學(xué)生等）引起的機(jī)械增長(zhǎng)，同時(shí)還有新增的暫住人口。 這部分人屬于迫切需要改善住房條件的群體（總需求量大約 350 萬平方米 /年）。但是，由于收入較低（很多外來新增人口幾乎是在杭 “ 白手起家 ” 的），在目前杭州平均房?jī)r(jià)收入比高達(dá) 13∶1 （已穩(wěn)居全國(guó)第一）的情況下，大多數(shù)人無力購房。因此，這一群體有較強(qiáng)的購買欲望，但購買能力卻較弱，故而有效需求較低。 二、老 “ 杭州人 ” ：指原來的杭州市區(qū)非農(nóng)業(yè)戶 籍人口。在談這部分人的住房需求時(shí)，我們首先要問一個(gè)問題：究竟是什么因素促成了杭州（或者全國(guó)）房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年的超常規(guī)發(fā)展呢？很多人都會(huì)說是城市化或者居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，這樣的說法固然不能說錯(cuò)。但還有一個(gè)現(xiàn)象應(yīng)該引起足夠的注意：房地產(chǎn)市場(chǎng)從1998 以來的高速增長(zhǎng)，在時(shí)間上是與住房體制改革的步伐正好一致的。這種政策變動(dòng)導(dǎo)致的需求集中釋放是催生房地產(chǎn)業(yè) 1998 年至今長(zhǎng)達(dá)六年高速增長(zhǎng)的最重要原因。 短短六年間，杭州的人均住房建筑面積已經(jīng)從 18 平方米增加到 25 平方米左右。住房品質(zhì)更是獲得快速提升：住宅成套率從不到 60%提高到現(xiàn)在的 95%左右?？梢哉f，目前老 “ 杭州人 ” 的基本居住需要已經(jīng)得到初步滿足，接近 80%的住宅自有率甚至已經(jīng)遠(yuǎn)高于歐美日等發(fā)達(dá)國(guó)家。因此，目前房地產(chǎn)體制改革對(duì)福利分房體制下所累積的龐大需求的集中釋放作用正不斷減弱，有迫切購房意愿的居民已減少，他們的需求更多的是希望借購買不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)保值、增值的投資目的。 因此，這部分人雖然有購買能力（平均薪資較高而且既有的住房可以提供融資抵押），但購買欲望卻已經(jīng)下降，故而需求同樣降低。 三、拆遷安置：指因舊城改造（二次城市化）和城市公共工程建設(shè)拆遷安置所形成的被動(dòng)住房需求 。 如果沒有特殊情況，舊城改造導(dǎo)致的新增需求是比較穩(wěn)定的。參照國(guó)際通行的房產(chǎn)折舊率，杭州每年因拆遷形成的被動(dòng)需求為 160 萬平方米左右。 但是，隨著拆遷成本的加大、私有產(chǎn)權(quán)保護(hù)力度的加強(qiáng)，拆遷的難度正日益提高。在目前的宏觀調(diào)控形勢(shì)下，城市公共工程的建設(shè)規(guī)模正在縮小，舊城改造的拆遷速度也在放緩，其主要的政策誘因是 6 月 14 日國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》。該通知的初衷，是緩解因拆遷積累的各種社會(huì)矛盾，客觀上它也使拆遷安置形成的被動(dòng)住宅需求大大減少。 四、投資需求：雖然投資需求并非 獨(dú)立于上述諸項(xiàng)之外的另一種獨(dú)立的需求類別，但由于它對(duì)市場(chǎng)反映最為敏感、影響供求關(guān)系和受供求關(guān)系影響最明顯，因此有必要給予重視。 決定投資需求的是預(yù)期，目前雖然不能說對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變，但隨著價(jià)格的過快上升、房?jī)r(jià)收入比異常偏高，風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)正在加大。加上一些地方性政策性因素（比如：以 “ 開征期房轉(zhuǎn)讓契稅，二手房恢復(fù)征收 20%的個(gè)人所得稅，經(jīng)濟(jì)適用房用地不得低于房產(chǎn)用地投放總量的 50%” 等為主要內(nèi)容的所謂杭州 “ 房產(chǎn)新政 ”1 月 1 日起開始實(shí)施；自 7 月 1 日起工商銀行將要求在杭買二手房的外地客戶提供本地人 作擔(dān)保，如無擔(dān)保但在本地有固定職業(yè)的，首付款增加到四成，既無擔(dān)保又在本地?zé)o固定職業(yè)的，首付款則增加到五成；一些銀行出臺(tái)對(duì)建筑年代在 1990 年以前、面積在 40 平方米以下的房源停止按揭的政策，等等）和加息傳聞也會(huì)使投資成本大幅上升，預(yù)期收益率下降。因此，這部分需求也同樣在縮小。 綜上所述，我們可以很清晰地看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求正在萎縮。這是房地產(chǎn)體制改革的政策性效應(yīng)衰減以后形成的全國(guó)性現(xiàn)象，而并非是杭州獨(dú)有。只是由于杭州的房?jī)r(jià)收入比更高、投資比例更大而萎縮的幅度也將更大而已。 b、關(guān)于宏觀調(diào)控 一些人喜歡將房地 產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn) “ 調(diào)整 ” 和當(dāng)前的宏觀調(diào)控聯(lián)系在一起，這兩者之間所具有的因果關(guān)系： 一、貨幣政策 此次央行貨幣政策運(yùn)用較多，其最主要的目標(biāo)顯然是減少貨幣供應(yīng)量、抑制投資過快增長(zhǎng)，從而防范金融風(fēng)險(xiǎn)、保持宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，避免出現(xiàn)通貨膨脹。目前看來，這一政策是有效的。但由于貨幣政策效應(yīng)的最終顯現(xiàn)有 6～ 9 個(gè)月的時(shí)滯，因此它對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響要再過一段時(shí)間才能更好地看出來。 不過，雖然貨幣政策的出臺(tái)是包括房地產(chǎn)在內(nèi)的部分行業(yè)投資過熱引起的，其執(zhí)行的結(jié)果卻并非僅對(duì)這些行業(yè)發(fā)生作用。適度從緊的貨幣政策將對(duì)整個(gè)固定資產(chǎn)投資以及國(guó)民 經(jīng)濟(jì)發(fā)生影響。 二、財(cái)政政策 相對(duì)于貨幣政策而言，此次出臺(tái)的財(cái)政政策并不多。稅收、政府采購、轉(zhuǎn)移支付等收效更快的手段并沒有大量采用。我們見得最多的只是大型公共工程尤其是國(guó)債項(xiàng)目在迅速減少。最典型的事件是斥資百億元的中央電視臺(tái)新辦公大樓工程被叫停，盡管這是個(gè)需要權(quán)威部門予以確認(rèn)的消息，但它仍具有一定的標(biāo)志性意義：即中國(guó)多年的擴(kuò)張性財(cái)政政策已經(jīng)走到盡頭了。 三、土地整風(fēng) 2020 年接二連三的土地收緊政策后， 7 月，新一輪土地市場(chǎng)查處工作展開。同時(shí)，為打擊土地囤積、閑置和炒賣地皮現(xiàn)象，近期我國(guó)還準(zhǔn)備出臺(tái)規(guī)定，為土地 規(guī)劃許可證設(shè)立期限：即兩年內(nèi)必須完成規(guī)劃指標(biāo)，否則就取消規(guī)劃許可證。從而緩解土地供應(yīng)緊張的矛盾。 因此，雖然有人認(rèn)為土地市場(chǎng) “ 收緊 ” 后會(huì)造成一級(jí)市場(chǎng)上土地出讓的暫時(shí)短缺，但對(duì)市場(chǎng)的清理整頓其實(shí)也從另一方面迫使此前大量閑置的開發(fā)用地進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)，因而土地供應(yīng)整體上仍然是充足的（考慮到政策的 “ 倒計(jì)時(shí) ” 特征，短期內(nèi)甚至還會(huì)超過以往的供應(yīng)量）。 四、行業(yè)政策 2020 年 4 月 28 日，國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，房地產(chǎn)開發(fā)資本金比例由 20%提 高到 35%以上，房地產(chǎn)正式進(jìn)入調(diào)控行業(yè)大名單。 提升資本金比例的目的很明顯：降低金 融風(fēng)險(xiǎn)。因此，這一政策的實(shí)施結(jié)果將促使企業(yè)進(jìn)入新一輪洗牌。一些小、散、亂，負(fù)債率過高、缺乏實(shí)力的公司將被清理出市場(chǎng)。而另一些資金充足、實(shí)力雄厚的企業(yè)將填補(bǔ)其空缺，從而獲得更大、更多的發(fā)展空間（目前這一趨勢(shì)已經(jīng)相當(dāng)明顯）。 c、未來走勢(shì) 在對(duì)主要的宏觀調(diào)控政策進(jìn)行回顧之后，我們可以就當(dāng)前及未來的房地產(chǎn)形勢(shì)得出這樣的結(jié)論： 一、房地產(chǎn)投資增幅將趨緩，房?jī)r(jià)增速將減慢 房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)所謂的 “ 調(diào)整 ” ，與當(dāng)前的宏觀調(diào)控有關(guān)，但更是一次全行業(yè)的自我調(diào)整。宏觀調(diào)控只是推動(dòng)它向著既定的方向走得更快而已。 杭州房地產(chǎn)投資已連續(xù) 多年以高于 GDP 增長(zhǎng)率 2～ 3 倍（ 30%～ 45%）的速度超常規(guī)增長(zhǎng)，目前的年投資額占 GDP 的比例已經(jīng)高達(dá) 10%左右。這樣高的速度與比例是通常所認(rèn)為的 “ 城市化 ” 或 “ 消費(fèi)需求升級(jí) ” 無法解釋的，也是任何經(jīng)歷過與中國(guó)目前發(fā)展階段相似的國(guó)家（比如 1850 年的英國(guó)、 1910 年的美國(guó)、 1950 年的日本、 1965 年的韓國(guó)）所從未經(jīng)歷過的。正如前面所述，形成這種結(jié)果的核心原因是政策性需求的集中釋放。隨著政策效應(yīng)的逐漸減弱，這種獨(dú)一無二的速度是不可能持久的。 二、在市場(chǎng)調(diào)整階段，尤其要重視房地產(chǎn)的區(qū)域性特征。 正由于房地產(chǎn)體制改 革是全國(guó)性的，當(dāng)前房地產(chǎn)供需狀況的改變也是全國(guó)性的。但也必須充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的地域性，也就是說，房改政策實(shí)施越早、房?jī)r(jià)收入比越高、需求透支越多的地區(qū)（如杭州、西安、沈陽、北京、南京、大連、上海、青島、長(zhǎng)春、貴陽等）其投資風(fēng)險(xiǎn)也越大；而一些發(fā)展相對(duì)較慢的地區(qū)（如南寧、哈爾濱、?？?、太原、天津、蘇州、長(zhǎng)沙、鄭州、濟(jì)南、蘭州、西寧、成都、呼和浩特、烏魯木齊等），則由于仍有較大的上升空間，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。 另外，有一個(gè)現(xiàn)象也要引起注意：像廣州、深圳這樣的市場(chǎng)發(fā)育成熟、已基本度過非理性投資時(shí)期的地方，在此次調(diào)整中波 動(dòng)相對(duì)會(huì)較小，基本不會(huì)有大的回落。 三、長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)仍有巨大的發(fā)展空間。 對(duì)于供需狀況變動(dòng)導(dǎo)致的行業(yè)短期調(diào)整，我們完全不必盲目悲觀。從長(zhǎng)期來看，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度仍將快于 GDP 增長(zhǎng)率，總體供不應(yīng)求的狀況還很難在短短幾年內(nèi)改變。政策效應(yīng)消失后，未來推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的力量主要來自于城市化與消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，兩年后它們將刺激這一行業(yè)形成新的供求均衡，并以高出 GDP增長(zhǎng)率 4%（即 12%～ 20%）左右的速度獲得長(zhǎng)期、穩(wěn)健的發(fā)展 四、房?jī)r(jià)走勢(shì) 由于需求正在萎縮，但近兩年內(nèi)的供給不會(huì)發(fā)生太大的變化（隨著對(duì)土地市場(chǎng)治理整頓力度的加強(qiáng)，開發(fā)商囤積的多達(dá) 70 萬畝土地將在一定時(shí)限內(nèi)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品投入市場(chǎng)；宏觀調(diào)控雖然會(huì)使投資規(guī)?？s小，但政策效應(yīng)尤其是貨幣政策具有時(shí)滯，也不會(huì)立即大幅影響投資量），因此，部分價(jià)格下降將不可避免。價(jià)格的變動(dòng)具有以下鮮明特征： 降價(jià)從老、小、差、遠(yuǎn)的低端二手房開始，這類二手房由于保值性差，將被迫首先降價(jià)； 新房年內(nèi)降價(jià)不明顯，真正的價(jià)格變動(dòng)將會(huì)出現(xiàn)在 2020～ 2020 年。今年的均價(jià)仍將比 2020 年高，幅度大約在 6%～ 10%左右（但這是建立在成交量降低、空置率提高的基礎(chǔ)上的）。其原因是： ① 目前雖然 有的樓盤逐漸滯銷，但開發(fā)商的思維邏輯是：房子是人們生活的必需品，需求缺乏彈性，因此只要堅(jiān)持不降價(jià)，最終還是有人買的。他們忽視了這樣一個(gè)基本道理：雖然房子是大多數(shù)人 “ 非買不可 ” 的商品，但相對(duì)于房改剛開始的前幾年，目前的需求還遠(yuǎn)沒有急迫到 “ 非現(xiàn)在買不可 ” 的地步。 ② 由于房地產(chǎn)并非如農(nóng)副產(chǎn)品一樣是充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，其價(jià)格的變動(dòng)并不和供求關(guān)系變動(dòng)同步。也就是說，開發(fā)商基于預(yù)期作出價(jià)格調(diào)整的決定也是存在時(shí)滯的，這樣就造成了價(jià)格黏性：即價(jià)格調(diào)整總是慢于或快于供求關(guān)系的真實(shí)變動(dòng)，它們之間的關(guān)系不是同步與即時(shí)的。 高端產(chǎn)品 將走向分化，由于其需求群體是特定的一小部分人，他們對(duì)價(jià)格并不敏感。因此，在大部分產(chǎn)品降價(jià)的同時(shí)，極少數(shù)特定地段、特殊品質(zhì)的稀缺性樓盤（如西湖周圍、錢江新城區(qū)域）甚至?xí)^續(xù)漲價(jià)。 總之，當(dāng)前我們面臨的是一次房地產(chǎn)全行業(yè)、全國(guó)性的調(diào)整，這種調(diào)整是為了今后更好地發(fā)展，既是不可避免的，也是暫時(shí)和正常的。只是，它對(duì)像杭州這樣的房?jī)r(jià)過高、投資比例過大的地區(qū)影響幅度將會(huì)更大一些。但它決不預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè) “ 冬天 ” 的來臨。恰恰相反，在這一輪調(diào)整過后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將獲得更好、更穩(wěn)健和長(zhǎng)期的發(fā)展。目前看來，這樣的調(diào)整至少可以帶來三個(gè) 好處： 老百姓將可以買到更便宜、品質(zhì)更高的房子，享受到更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 價(jià)格的下降將使原來的大量潛在需求轉(zhuǎn)為有效需求，從而有利于整個(gè)行業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展（從這個(gè)意義上說，也許將此次房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整比為 “ 刮骨療毒 ”并不為過）。 由于全行業(yè)平均利潤(rùn)率最終會(huì)下降到正常水平，將迫使企業(yè)不斷創(chuàng)新，提高效率，提升管理水平和經(jīng)營(yíng)能力，降低成本，以適應(yīng)更公開的土地市場(chǎng)、更透明的運(yùn)作空間、更激烈的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)的要求。從而促進(jìn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰，通過新一輪洗牌，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更明顯地向集團(tuán)化、專業(yè)化、品牌化方向發(fā)展。 2 杭州