【導(dǎo)讀】展速度不弱于鄭東新區(qū),安陽(yáng)CBD的區(qū)位與鄭東新區(qū)CBD區(qū)位類似。畝,綜合容積率,地上建筑面積131萬(wàn)?其中住宅限高100米,商業(yè)及辦公最高限高為250米,預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期11年。畝,土地用途為居住用地,容積率暫按,可開(kāi)發(fā)65萬(wàn)?府進(jìn)行友好磋商,同等條件下,優(yōu)先供地。高等級(jí)公路、大型和特大型獨(dú)立橋梁等交通基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資、路自有產(chǎn)權(quán)廣告牌租賃、服務(wù)區(qū)經(jīng)營(yíng)管理。2020年12月28日成立的股份有限公司。本公司屬高速公路行業(yè),本公司經(jīng)營(yíng)范。的銷售;卷煙、雪茄煙憑證,飲食、住宿服務(wù)等業(yè)務(wù)。為有效貫徹集團(tuán)“一主多元多元反哺”方針,中原。高速有能力在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊為集團(tuán)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)做出應(yīng)有貢獻(xiàn)。兩項(xiàng)目建設(shè)期間和建成使用后,對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)是多維的、全方位的;擬建項(xiàng)目二安湯新城項(xiàng)目的建設(shè),將完善區(qū)域功能,促進(jìn)安湯新城發(fā)展。有效減輕社會(huì)就業(yè)負(fù)擔(dān)。地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控等影響,目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨較大下行壓力。

　　

【正文】 服務(wù) 。利用商業(yè)配套 ,形成高檔餐飲、交流、娛樂(lè)配套 ,設(shè)置高檔俱樂(lè)部。 建筑外觀風(fēng)格建議 建筑外觀對(duì)于寫字樓項(xiàng)目的形象起著較為重要的作用 ,作為大型公共建筑 ,即使不能成為整個(gè)城市或某個(gè)區(qū)域的標(biāo)志性建筑 ,也將是城市景觀的重要組成部分。 項(xiàng)目臨近人工湖等景觀并定位于 CBD,故在建筑的外觀設(shè)計(jì)上采取簡(jiǎn)約、流暢的現(xiàn)代風(fēng)格、避免繁瑣 。色彩上顯得穩(wěn)重、柔和的色調(diào)為本的復(fù)合色作為外墻主色調(diào) ,通過(guò)建筑色彩的協(xié)調(diào)對(duì)比來(lái)豐富建筑群景觀 ,令寫字樓成為整個(gè)綜合體建筑群的核心 ,并成 為區(qū)域標(biāo)志建筑。 配套設(shè)施規(guī)劃建議 大堂 :寫字樓內(nèi)部裝修檔次 ,特別是大堂公共區(qū)域的裝修使得物業(yè)的品質(zhì)及形象在建筑內(nèi)部得以進(jìn)一步確立 ,因而在內(nèi)部空間的設(shè)計(jì)與裝飾裝修過(guò)程中 ,需注重其與建筑外觀的結(jié)合 ,使內(nèi)部與外觀形象成為一個(gè)具有延續(xù)型的有機(jī)整體。本項(xiàng)目大堂設(shè)計(jì)要個(gè)性鮮明 ,制造一種寬敞、通透的視覺(jué)感受 ,再配以藝術(shù)吊頂 ,華貴的大型燈飾 。 電梯前室 :電梯廳作為大堂的延伸 ,其裝修標(biāo)準(zhǔn)與大堂相呼應(yīng) ,同樣也代表了裝修檔次 ,建議本項(xiàng)目電梯前室設(shè)計(jì)裝修與大堂保持一致風(fēng)格 ,地面、墻面和電梯門套用大理石或花崗巖鋪裝 ,還可以設(shè)計(jì)有一定的特色燈飾 ,以突顯檔次 。 公共洗手間 :建議本項(xiàng)目的公共洗手間配置較好品牌的潔具 ,以突顯品質(zhì)與檔次 ,也可以在諸多方面體現(xiàn)細(xì)節(jié) ,如提供 24 小時(shí)熱水 ,從而給客戶在細(xì)微之處的品質(zhì) 感覺(jué)。 樓宇硬件設(shè)施建議 樓宇配套設(shè)施作為寫字樓項(xiàng)目為客戶營(yíng)造現(xiàn)代化、高科技、高舒適度辦公環(huán)境的硬件基礎(chǔ) ,自然成為樓宇智能化的載體 。 本項(xiàng)目要滿足客戶的需求 ,確立智能型寫字樓的形象 ,在樓宇配套設(shè)施的設(shè)計(jì)配置上要得以落實(shí) 。 建議本案的智能化標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到 5A 智能化甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn) ,但要注意帶來(lái)的維修 管理費(fèi)用的增加 ,而不是無(wú)限的追求領(lǐng)先。 其他硬件配套設(shè)施建議 空調(diào)系統(tǒng) :現(xiàn)在甲級(jí)寫字樓一般采用風(fēng)機(jī)盤管與新風(fēng)系統(tǒng)相結(jié)合的空調(diào)系統(tǒng) 。 供電系統(tǒng) :大多數(shù)采用雙回路供電 ,設(shè)置互投裝置 。 消防系統(tǒng) :使用較好的品牌 。 保安系統(tǒng) :安保自動(dòng)化、 24小時(shí)保安 。 電梯 :使用較好的品牌 。 車位 :車位不足將降低檔次 ,建議充分利用地上地下空間 ,保證充分的車位配置 ,車位可租可售 。 硬件設(shè)備設(shè)施的好壞將會(huì)對(duì)物業(yè)的形象、檔次、品質(zhì)起到至關(guān)重要的作用 ,建議項(xiàng)目采用品質(zhì)較好的品牌設(shè)備設(shè) 施 ,從而保證在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。 物業(yè)管理建議 建議物業(yè)管理公司在先期就參加設(shè)備設(shè)施的選取和招投標(biāo)工作 ,對(duì)銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn) ,在銷售過(guò)程中根據(jù)銷售現(xiàn)場(chǎng)要求 ,進(jìn)行不定期物業(yè)管理培訓(xùn)。 建設(shè)方案 項(xiàng)目地上總建筑面積為 萬(wàn) ?,地下建筑面積為 萬(wàn) ?,共約 萬(wàn) ?。其中商務(wù)體量為 萬(wàn) ?,住宅總建筑面積為 萬(wàn) ?,配套設(shè)施 萬(wàn) ?,商業(yè)總體量為 萬(wàn) ?,地下車庫(kù)體量為 萬(wàn) ?。 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 地塊編 號(hào) 用地面積 ?) 容積率限定 容積率選定 地上總建筑面積 (?) 寫字樓/住宅 (?) 商業(yè)建筑面積 (?) 配套建設(shè)面積 (?) 地下車庫(kù)面積 (?) 限高 (m) 層高假定 (m 商業(yè)金融業(yè)用地 DN3412 49969 ≤ 199876 99876 100000 35978 100 DN3421 106362 ≤ 531810 482310 49500 95726 250 DN3442 2638 ≤ 6595 6595 1187 100 DN3443 16883 ≤ 50649 36000 14649 9117 100 商務(wù)小計(jì) 788930 618186 170744 142020 二類居住用地 DN3431 37052 ≤ 166734 159584 2500 4650 34273 100 DN3551 29956 ≤ 134802 132802 2020 27709 100 DN3591 13777 ≤ 61997 60997 1000 12744 100 DN35131 35910 ≤ 161595 155595 5000 1000 33217 100 住宅小計(jì) 525128 508978 合計(jì) 總建筑面積 萬(wàn) ?,地上建筑面積 萬(wàn) ?,地下建筑面積 萬(wàn) ? 容積率選取和建筑面積確定 :為最大化實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利 ,以各地塊 容積率最高值確定地塊總建筑面積 ,此部分建筑面積為地上建筑面積。 地下車庫(kù)面積估算 :均按照地塊規(guī)劃條件書(shū)的要求進(jìn)行車位數(shù)量估算 ,由于車位設(shè)置原則上為地下車庫(kù) ,本方案以車庫(kù)為全地下進(jìn)行測(cè)算 ,根據(jù)地下車庫(kù)的面積設(shè)置規(guī)律 ,暫按一個(gè)地下車庫(kù) 40?進(jìn)行車庫(kù)面積推導(dǎo)和測(cè)算。 商業(yè)面積估算依據(jù) :居住用地地塊 ,均把規(guī)劃條件書(shū)的商業(yè)最高限值作為地塊商業(yè)面積 。商業(yè)金融業(yè)地塊 ,綜合考慮地塊臨街屬性及可建面積。 寫字樓規(guī)范層高為 ,綜合考慮中央商務(wù)區(qū)寫字樓的高端定位和控制開(kāi)發(fā)成本的目標(biāo) ,推導(dǎo)各地塊寫字樓層高。 商業(yè)金融 業(yè)地塊各物業(yè)體量推導(dǎo)依據(jù)詳細(xì)如下 : DN3412 臨主干道中華路與明福街 ,商業(yè)價(jià)值較高 ,形象展示性強(qiáng) ,并結(jié)合中央商務(wù)區(qū)整體定位 ,建議做大商業(yè) ,依據(jù)安陽(yáng)交通局提供信息及要求 ,本地塊商業(yè)面積確定為 10萬(wàn) ?,層高設(shè)為 ,標(biāo)準(zhǔn)層以 1040?進(jìn)行測(cè)算 , 樓高 24 層 ,共4棟 DN3443 地塊建面為 50649 ?,僅能建設(shè)一棟高層寫字樓 ,以甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)層面積 1500?和 米層高 ,的標(biāo)準(zhǔn) ,在 100 米限高內(nèi)可做 27 層 ,剩余體量全部作為商業(yè)面積 DN3421 地塊為項(xiàng)目最核心地塊 ,為項(xiàng)目商務(wù)最高端板 塊 ,據(jù)安陽(yáng)交通局提供信息 ,本地塊共 9棟寫字樓 ,其中有一棟 226 米的 55 層超高層地標(biāo)寫字樓建筑 ,作為城市的中央商務(wù)區(qū) ,地標(biāo)建筑作為城市的名片 ,具有深遠(yuǎn)的投資價(jià)值和社會(huì)價(jià)值 ,本方案本地塊暫以原規(guī)劃為測(cè)算依據(jù) ,層高約 米 ,根據(jù)對(duì)鄭東新區(qū)CBD 的同類超高層地標(biāo)建筑千禧廣場(chǎng)的指標(biāo)了解 ,千禧廣場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)層約 2670?,建筑結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜 ,而本案的市場(chǎng)環(huán)境等因素不支持做高成本的超高層 ,在標(biāo)準(zhǔn)層面積設(shè)置上暫定為 2500?。為節(jié)約開(kāi)發(fā)成本及降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) ,本地塊內(nèi)其他八棟寫字樓不建議做超高層 ,仍控制在 100 米以內(nèi) ,建議做 米 層高 ,樓層暫定為 27層 ,標(biāo)準(zhǔn)層暫定為 1645?。本地塊商務(wù)形象高端 ,不適合做大體量商業(yè) ,建議地標(biāo)寫字樓下做 4 層底商 ,其余八棟寫字樓僅做 3層底商 DN3442 地塊可建面積為 6595 ?,體量較小 ,無(wú)法作為寫字樓 ,建議全部作為商業(yè) 根據(jù)控規(guī)要求 ,多個(gè)地塊需建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施和農(nóng)貿(mào)超市 ,若八個(gè)地塊整體開(kāi)發(fā) ,則公共服務(wù)設(shè)施可建于一個(gè)地塊內(nèi) ,因其需在第一期交房時(shí)投入使用 ,根據(jù)開(kāi)發(fā)順序 ,建議公共服務(wù)設(shè)施建于項(xiàng)目?jī)?nèi)部且首期開(kāi)發(fā)的 DN3431 地塊 ,農(nóng)貿(mào)超市按控規(guī)要求仍設(shè)置在 DN35131地塊內(nèi)。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技 術(shù)指標(biāo)建議 序號(hào) 名 稱 指標(biāo) 1 地塊面積 (畝 ) 規(guī)劃凈地 (畝 ) 2 地上建筑面積 (?) 1314058 3 總建筑面積 (?) 1564008 可售面積 (?) 1308408 住宅 (?) 508978 商務(wù) (?) 618186 商業(yè) (?) 181244 非可售面積 (?) 255600 普通車庫(kù) (?) 249950 社區(qū)中心 (?) 4650 農(nóng)貿(mào)超市 (?) 1000 4 規(guī)劃平均容積率 5 平均建筑密度 32% 6 平均綠地率 30% 7 建筑限高 (m) 100m/250m 8 車位數(shù) 約 6348 其中 : 地下車位 6248 地上車位 100 9 每畝地價(jià) (萬(wàn)元 /畝 ) 180 萬(wàn) /畝 實(shí)施計(jì)劃及安排 CBD 項(xiàng)目物業(yè)開(kāi)發(fā)順序應(yīng)遵循住宅 商務(wù) 商業(yè)三個(gè)階段 ,前期住宅迅速實(shí)現(xiàn)回款 ,形成充足現(xiàn)金流。 通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)其他城市中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展規(guī)律和各物業(yè)入市時(shí)間的研究 ,我們發(fā)現(xiàn) ,在商務(wù)區(qū)開(kāi)發(fā)初期 ,區(qū)域認(rèn)知度低 ,配套欠缺 ,城市功能不完善 ,多為住宅首先開(kāi)發(fā) ,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的現(xiàn) 金流回轉(zhuǎn) ,在區(qū)域有一定的成熟度時(shí) ,商務(wù)入市 ,方可具備與商務(wù)產(chǎn)品價(jià)值匹配的銷售價(jià)格的支撐因素 ,從而獲得相應(yīng)收益 ,而商業(yè)在區(qū)域發(fā)展成熟、有一定的人氣支撐時(shí)進(jìn)行銷售 ,可獲得高溢價(jià) ,由此我們得出中央商務(wù)區(qū)的物業(yè)開(kāi)發(fā)順序規(guī)律為住宅 商務(wù) 商業(yè)。 為 降 低 項(xiàng) 目 的 開(kāi) 發(fā) 風(fēng) 險(xiǎn) , 實(shí) 現(xiàn) 項(xiàng) 目 的 成 功 開(kāi) 發(fā)