【正文】 較理想樂觀的價(jià)格）： 21 住宅均價(jià)： 5,500 元 / m2； 商業(yè)均價(jià)： 1,5000 元 / m2； 方案建議 方案整體設(shè)計(jì) 總體布局應(yīng)該符合生態(tài)景觀住宅的特征，結(jié)合周邊自然景觀，加大平臺(tái)花園的設(shè)計(jì)，提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)。 商業(yè)設(shè)計(jì) 在充分挖掘臨街商業(yè)價(jià)值的情況下，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分應(yīng)整體規(guī)劃成為專業(yè)市場(chǎng)或者其他類型商業(yè)形態(tài)。 住宅戶型設(shè)計(jì) 住宅戶型有 2 房、 3 房為主，面積在 65～ 75 m 90～ 115 m2之間； 2 房套數(shù)約占總套數(shù) 30%左右， 3 房套數(shù)約占總套數(shù) 70%左右。 22 5 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 有關(guān)工程計(jì)劃說明 根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模、竹子林房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況、市場(chǎng)承接力、委托方預(yù)計(jì)的開工 時(shí)間等綜合分析，我們確定本項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃如下： 計(jì)劃于 2021 年 6 月動(dòng)工，在資金及時(shí)到位的情況下，預(yù)計(jì) 2021 年 7 月竣工，其開發(fā)建設(shè)期為 2 年 2 個(gè)月（從 2021 年第 2 季度至 2021 年第 3 季度）。 施工橫道圖 詳見附表 項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖。 23 6 投資估算與資金籌措 項(xiàng)目總投資估算 根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目的總投資為 43, 萬元（含土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)）詳細(xì)見下表： 表 9：項(xiàng)目總投資估算表 注：?jiǎn)蝺r(jià)為按建筑總面積分?jǐn)傆?jì)算的單價(jià) ,包括地下室面積。 總投資估算說明 土地成本 土地成本根據(jù)深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局公 告的市場(chǎng)地價(jià)測(cè)算，項(xiàng)目土地成本為 16, 萬元。 前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察等費(fèi)用，費(fèi)用確定主要參考近期《深圳市建筑工程價(jià)格信息》及同類房地產(chǎn)開項(xiàng)目的實(shí)際情況。 項(xiàng)目前期費(fèi)用為 萬元。 建安工程費(fèi) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總額萬元單價(jià)（元/平方米）占總投資比例1 土地成本 16, 1, %2 前期工程費(fèi) %3 建安工程 21, 2, %4 管理費(fèi) %5 不可預(yù)見費(fèi) %6 其他費(fèi)用 %7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 %8 銷售費(fèi)用 1, %9 公用設(shè)施專用基金 %10 合計(jì) 43, 4, %24 包括基礎(chǔ)、主體、安裝工程費(fèi)（電梯費(fèi)用按每棟 3 部電梯，每部電梯 45 萬計(jì)算）、室外配套等，此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入。 項(xiàng)目建安工程費(fèi)為 21, 萬元。 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)等、房地產(chǎn)稅等。按深圳市同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，本項(xiàng)目管理費(fèi)按前述三項(xiàng)之和的 2%記取。 項(xiàng)目管理費(fèi)為 萬元。 不可預(yù)見費(fèi) 由于項(xiàng)目地塊地勢(shì)良好，項(xiàng)目本身為大眾化產(chǎn)品，同時(shí)開發(fā)商控制項(xiàng)目成本較強(qiáng)，不可預(yù)見費(fèi)按前述 3 項(xiàng)之和的 2%記取較為合理。 項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)為 萬元。 其他費(fèi)用 主要指工程監(jiān)理費(fèi)，工程咨詢費(fèi)、與報(bào)建費(fèi)等的費(fèi)用。 項(xiàng)目的其他費(fèi)用為 萬元。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 指為開發(fā) 項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)投資資金需要，結(jié)合自有資金情況，經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目需貸款額為8,000 萬元，貸款期限為 2 年，年利率按 6%測(cè)算，總貸款利息為 615 萬元。 銷售費(fèi)用 包括廣告及代理費(fèi)用，參考深圳市一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的水平及項(xiàng)目的實(shí)際情況，取銷售費(fèi)用為銷售額的 %。 項(xiàng)目的銷售費(fèi)用為 1, 萬元。 公共設(shè)施專用基金 25 根據(jù)《深圳市住宅公共設(shè)施專用基金管理規(guī)定》中規(guī)定：“公用設(shè)施專用基金由建設(shè)單位在住宅移交時(shí)按住宅區(qū)除地價(jià)外的建設(shè)投資的 2%的比例，一次性向業(yè)委會(huì)劃撥 ”。經(jīng)估算為 498 萬元。 資金籌措 項(xiàng)目投資的資金來源包括自有資金，銀行融資及銷售回款。 項(xiàng)目總投資為 43, 萬元，項(xiàng)目所需投入的自有資金、銀行借款、銷售回款詳見下表： 表 10：項(xiàng)目資金來源表 注：自有資金為項(xiàng)目土地成本。 投資使用計(jì)劃 根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際付款情況和工程進(jìn)度合理計(jì)劃投入量測(cè)算，具體見附表 《項(xiàng)目建筑成本投資計(jì)劃表》 經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況、計(jì)算期從 2021 年上半年開始項(xiàng)目資金正式開始投入， 2021 年下半年竣工驗(yàn)收。 2021 年下半年進(jìn)入銷售期，銷售 期至2021 上半年止，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算從 2021 年 6 月至 2021 年 6 月，共計(jì)三年，建設(shè)周期 2 年零 2 個(gè)月。 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總額（萬元） 比例1 自有資金 16, %2 銀行融資 8, %3 銷售回款 18, %4 總投資 43, %26 7 銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 物業(yè)銷售收入估算 項(xiàng)目銷售收入測(cè)算 銷售收入：根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃方案及市場(chǎng)分析，從穩(wěn)健原則出發(fā)，項(xiàng)目可售的建筑面積為 96200m2，其中住宅 92200m2，銷售均價(jià) 5,500 元 / m2，銷售率按 95%計(jì)；商業(yè) 4,000 m2，均價(jià) 15,000 元 / m2，銷售率按 100%計(jì)，其余部分用于自營(yíng)或出租，暫不考慮其收入。 表 11：項(xiàng)目銷售收入測(cè)算表 項(xiàng)目 可售面積（ m2） 銷售單價(jià) （元 / m2） 銷售率 銷售收入（萬元） 住宅 92,200 5,500 95% 48, 商業(yè) 4,000 15,000 100% 6,000 合計(jì) 96,200 54, 銷售稅金及附加測(cè)算 銷售稅金及附加：按規(guī)定，深圳市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要是營(yíng)業(yè)稅（銷售額的 %），城市建設(shè)維護(hù)稅（營(yíng)業(yè)稅的 1%），印花稅（銷售額的 %） ,項(xiàng)目銷售稅金及附加合計(jì)為 2, 萬元。 根據(jù)深圳住宅項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度，對(duì)項(xiàng)目各 期的銷售收入、銷售稅金測(cè)算見附表 《項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表》。 預(yù)計(jì) 2021 年下半年正式進(jìn)入項(xiàng)目的銷售期，銷售期至 2021 年上半年。 27 資金來源與運(yùn)用分析 根據(jù)委托方提供的資料對(duì)項(xiàng)目的投資及資金籌措計(jì)劃進(jìn)行分析。 項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用情況詳見附表 《資金來源與運(yùn)用表》。 銷售利潤(rùn) 經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目的利潤(rùn)總額、稅后利潤(rùn)（凈利潤(rùn)）、投資利潤(rùn)率等指標(biāo)詳見下表： 表 12：項(xiàng)目利潤(rùn)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算公式 金額（萬元） ⑴ 銷售收入 54, ⑵ 開發(fā)成本 40, ⑶ 銷售費(fèi)用 1, ⑷ 銷售稅金及附加 2, ⑸ 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ⑹ 利潤(rùn)總額 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ 8, ⑺ 所得稅 ⑹ 15% 1, ⑻ 凈利潤(rùn) ⑹ ⑺ 6, ⑼ 稅前成本利潤(rùn)率 利潤(rùn)總額 /總投資 % ⑽ 稅后成本利潤(rùn)率 凈利潤(rùn) /總投資 % 注：上表為住宅銷售率為 95%、商業(yè)銷售率為 100%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。 項(xiàng)目各計(jì)算期的利潤(rùn)測(cè)算詳見附表 《項(xiàng)目損益及利潤(rùn)分配表》。 28 8 財(cái)務(wù)與敏 感性分析 項(xiàng)目盈利能力分析 經(jīng)測(cè)算，總投資為 43, 萬元，開發(fā)期為 2 年 2 個(gè)月，投資回收期為 年，利潤(rùn)總額為 8, 萬元，稅后利潤(rùn)為 6, 萬元，稅后成本利潤(rùn)率為 %，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正常水平。 項(xiàng)目不確定性分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（臨界點(diǎn)），是指項(xiàng)目銷售收入扣除銷售稅費(fèi)后與總投資相等的狀態(tài)。分析如下： 在項(xiàng)目開發(fā)成本及銷售價(jià)格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測(cè)算可知，當(dāng)住宅和商業(yè)銷售率達(dá) 79%時(shí)項(xiàng)目可保本。 根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目定位分析，該項(xiàng)目住宅部分的保本銷 售價(jià)格及銷售率容易實(shí)現(xiàn)，商業(yè)部分則需要制定切實(shí)可行的營(yíng)銷方案進(jìn)行包裝推廣，商業(yè)價(jià)值套現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)較大。 項(xiàng)目敏感性分析 我們對(duì)銷售收入、開發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性分析測(cè)算。 測(cè)算過程詳見附表 《敏感性分析表》。 以下為兩種最不利情況的測(cè)算結(jié)果： 29 表 13：項(xiàng)目敏感性分析 經(jīng)測(cè)算可知： （ 1）本項(xiàng)目的銷售收入和開發(fā)成本兩個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生影響，而且影響程度基本相同。 （ 2）項(xiàng)目銷售收入和開發(fā)成本在不利因素影響下，項(xiàng)目贏利空間較小，說明項(xiàng)目雖具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，但抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)。 （ 3） 保證銷售價(jià)格和銷售率的實(shí)現(xiàn)，控制項(xiàng)目開發(fā)成本，是項(xiàng)目盈利的有效保證。 社會(huì)效益和影響分析 改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能。 增加財(cái)政稅收。 創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，將會(huì)給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險(xiǎn)、廣告等多個(gè)行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機(jī)會(huì)。 銷售收入（萬元）建筑投資總成本（萬元）稅后利潤(rùn)（萬元）成本利潤(rùn)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）內(nèi)部收益率動(dòng)態(tài)回收期54, 40, 6, % 3, % 銷售收入下降5% 51, 40, 4, % 1, % 銷售收入上升5% 56, 40, 9, % 4, % 工程成本增加5% 54, 42, 5, % 1, % 工程成本減少5% 54, 38, 8, % 4, % 項(xiàng) 目部分指標(biāo)變化基本方案銷售收入工程成本敏感性分析結(jié)果30 9 可行性研究結(jié)論與建議 擬建項(xiàng)目的結(jié)論性意見 已取得土地使用權(quán) 項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，已取得土地使用權(quán)，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策。 建設(shè)后續(xù)資金需要有保證 項(xiàng)目建設(shè)資金來源于自有資金、銀行貸款、銷售收入，所以后續(xù)資 金一定要有保證。 項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益 項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好，但有一定的風(fēng)險(xiǎn)。 表 14：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 注：上表指標(biāo)按住宅銷售率為 95％和商業(yè)銷售率為 100%的情況下預(yù)測(cè)的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。 序號(hào) 項(xiàng)目 指標(biāo)1 占地面積（m2） 44,2 總建筑面積（m2） 99,3 項(xiàng)目總投資（萬元） 43,4 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入（萬元） 54,5 利潤(rùn)總額（萬元） 8,6 稅后利潤(rùn)（萬元） 6,7 成本利潤(rùn)率（稅前） %8 成本凈利潤(rùn)（稅后） %9 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（F N P V ）萬元 3,10 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（F I R R ） %11 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 12 貸款償還期（年） 31 綜上所述，該項(xiàng)目社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益良好，我司認(rèn)為本項(xiàng)目可行。 項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議 項(xiàng)目的主要問題 周邊生活配套設(shè)施不夠完善 。 商業(yè)氣氛不濃， 商業(yè)部分銷售有一定難度。 建議 總體布局應(yīng)該符合生態(tài)景觀住宅的特征，結(jié)合周邊自然景觀，加大平臺(tái) 花園的設(shè)計(jì)，提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)。 在充分挖掘臨街商業(yè)價(jià)值的情況下，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分應(yīng)整體規(guī)劃成為專 業(yè)市場(chǎng)或者其他類型商業(yè)形態(tài)。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 一、 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 ： 因周邊生活配套設(shè)施不夠完善，商業(yè)氣氛不濃，為防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)， 制定合理的營(yíng)銷管理策略，使項(xiàng)目成功銷售，如期回收資金、獲得經(jīng)濟(jì)效益，將是本項(xiàng)目規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的最好途徑。 二、 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析： 項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)在于 商業(yè)氣氛不濃 。 對(duì)于如何規(guī)避經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，建議：項(xiàng)目建設(shè)前認(rèn)真作好市場(chǎng)調(diào)研，同時(shí)全方位發(fā)布宣傳廣告，確保項(xiàng)目成功銷售。 在項(xiàng)目實(shí)施中 還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出，工程成本增加 5%，將比基本方案凈現(xiàn)值減少 %,即 萬元，內(nèi)部收益率 在原有基礎(chǔ)上 降低 %；反之，凈現(xiàn)值增加，內(nèi)部收益率增加。因此，降低工32 程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一 。 三、 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)： 房地產(chǎn)業(yè)具有投入大、資金需求大、開發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，特別是高層建筑，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)較高。 如開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后續(xù)資金不足，造成停工，則很有可能造成項(xiàng)目 “爛尾”。 合理安排融資計(jì)劃，保證資金充足，嚴(yán)格控制工程進(jìn)度，可以降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)程度。 10 附表 項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖 項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表 資金來源與運(yùn)用表 損益及利潤(rùn)分配表 現(xiàn)金流量表（全部投資） 借款償還期測(cè)算表 敏感性分析表