【導(dǎo)讀】恒大地產(chǎn)集團(tuán)楊凌·恒大城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

　　

【正文】 境，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)配套，運(yùn)用“市場(chǎng)比較法”進(jìn)行價(jià)格定位、分 析預(yù)測(cè)，對(duì)住宅進(jìn)行價(jià)格定位，運(yùn)用同樣的方法對(duì)商業(yè)用房和和停車位進(jìn)行價(jià)格定位，價(jià)格詳見(jiàn)下表： 各類型房屋預(yù)計(jì)銷售均價(jià)一覽表 單位：元 /平方米 分類 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 精裝修住宅 4600 4800 5200 5400 商業(yè)用房 8000 10000 12020 停車位 7 萬(wàn) /個(gè) 8 萬(wàn) /個(gè) 9 萬(wàn) /個(gè) 第四章 項(xiàng)目建設(shè)方案 、市的有 關(guān)政策法規(guī)和控制性規(guī)劃，努力創(chuàng)造獨(dú)具特色新型住宅社區(qū)形象。 ，體現(xiàn)總體布局上居住集中、商業(yè)設(shè)施集中、 恒大地產(chǎn)集團(tuán) 楊凌恒大城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 35 公用設(shè)施集中、景觀綠化集中原則，形成自然景觀與現(xiàn)代建筑的和諧統(tǒng)一。 、高品質(zhì)的生活方式為目標(biāo)，采用先進(jìn)的居住生活理念，使住宅與生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展相結(jié)合，建設(shè)富有時(shí)代氣息的、多元化的現(xiàn)代新型居住生活環(huán)境。 、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、生態(tài)、環(huán)境社會(huì)等多方面的綜合效益。 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，購(gòu)房者已變得越來(lái)越理性，他們除了注重住宅的地段、配套服務(wù)設(shè) 施，更注重住宅的功能、品質(zhì)、環(huán)境及潛在的增值能力。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的分析，結(jié)合購(gòu)房者的實(shí)際需求，在本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)中充分體現(xiàn)“以人為本，體現(xiàn)舒適、和諧、快樂(lè)、陽(yáng)光的生活空間”理念，在風(fēng)格上做到獨(dú)具匠心。實(shí)現(xiàn)人車分流，大量引入陽(yáng)光、綠色、水，增加貼心的生活配套服務(wù)設(shè)施，采用新型環(huán)保建材、精裝修、實(shí)行垃圾分類等，努力營(yíng)造一個(gè)綠色、健康、文明、簡(jiǎn)約、時(shí)尚、舒適的居住環(huán)境。 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容為：（ 1） 28幢精裝修住宅樓， 28 幢 32層， 共 3420戶 。（ 2）公共建筑，包括綜合樓、劇場(chǎng)、商業(yè) 。（ 3）地下車庫(kù) ,設(shè) 停車位 3142 個(gè)。 總建筑面積 537289平方米 。 總住宅建筑面積 393760 方米，共 3420 戶，公共建筑面積36649 平方米 。 地下建筑面積 106880平方米； 恒大地產(chǎn)集團(tuán) 楊凌恒大城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 36 綠地率： 38%； 容積率： 。 建筑密度： ％ 、景觀設(shè)計(jì)特點(diǎn) 本項(xiàng)目定位為兩室戶、三室作為主力戶型，戶型及景觀體現(xiàn)如下特點(diǎn)： 戶型科學(xué)合理。提高空間實(shí)用率，在小戶型中創(chuàng)造大空間，動(dòng)靜、干濕、公私分區(qū)。 戶型可變性。可組合成母子型房型。 生態(tài)型。每家每戶都有南向主臥和起 居室，每個(gè)房間都能自然采光和通風(fēng)。 園林體系開闊完整。以開闊寬廣的湖面為小區(qū)景觀的核心，以多層次的立體園林為小區(qū)景觀的特點(diǎn)，展現(xiàn)尊貴、精致、自然、生態(tài)小區(qū)景觀風(fēng)貌。高附加值的景觀、營(yíng)造良好的環(huán)境。 恒大城各戶型的數(shù)量和所占比例如下表： 恒大城戶型比例表 戶 型 建筑面積（㎡） 套數(shù) 戶型比 一室 4565 172 5% 兩室 7590 1368 40% 小三室 95115 1197 35% 大三室 120140 683 20% 合計(jì) 3420 100% 項(xiàng)目戶型配比合理，二室、小三室、三室各類戶型配比合理科學(xué)， 恒大地產(chǎn)集團(tuán) 楊凌恒大城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 37 既有滿足高端居住要求的高品質(zhì)住宅，也規(guī)劃了適合投資需求的一室、二室中小戶型，從戶型分布來(lái)看，戶型配比中，兩居戶型占到了40％。產(chǎn)品以實(shí)用、緊湊、舒適型戶型為主，其中，兩居室在 75－90平方米之間，小三室在 95115 平方米左右。大三室在 120140平方米，項(xiàng)目多樣化的戶型為購(gòu)房者提供了靈活的選擇，居住價(jià)值與投資價(jià)值兼具。 安裝工程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 給排水及消防 給水系統(tǒng) 生活給水由邰城路引入本小區(qū) DN200 市政供水管，小區(qū)設(shè)置 500立方米的生活水池及集中泵房，地下 2 層～地上 3層由小區(qū)市政給水管網(wǎng)直接供給， 4～ 12層由生活泵房的低區(qū)變頻供水設(shè)備供水， 13～24 層由生活泵房的中區(qū)變頻供水設(shè)備供水， 25～ 32 層由生活泵房的高區(qū)變頻供水設(shè)備供水，住宅小區(qū)采用入戶計(jì)量，公建部分有給水計(jì)量系統(tǒng)。 消火栓系統(tǒng) 小區(qū)設(shè)置 500立方米的消防水池及消防泵房。室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)地下 2 層～地下 1層由高區(qū)消火栓泵減壓供給， 1 層～ 32 層由高區(qū)消火栓泵供給。本工程于小區(qū)的一棟樓面前面設(shè)專用消防水箱。消防泵的控制由設(shè)在消火栓箱內(nèi)按鈕啟動(dòng)，其信號(hào)傳至 消防控制中心。住宅、綜合樓、地下車庫(kù)都設(shè)有消火栓系統(tǒng)。 自噴系統(tǒng) 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)豎向分為一個(gè)區(qū)：小區(qū)一棟樓天面設(shè)專用消防水箱。小區(qū)消防泵房設(shè)置自噴水泵，地下車庫(kù)及綜合樓設(shè)置自噴系 恒大地產(chǎn)集團(tuán) 楊凌恒大城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 38 統(tǒng)。 生活污水、雨水系統(tǒng) 室內(nèi)外采用雨污分流管道系統(tǒng)，糞便污水經(jīng)化糞池處理與廢水匯集后排入市政污水管網(wǎng)，室內(nèi)外雨水匯集后排入市政雨水管網(wǎng)。 熱水系統(tǒng) 住宅、綜合樓有生活熱水系統(tǒng)。住宅內(nèi)設(shè)燃?xì)鉄崴鞴崴?，幼兒園設(shè)電熱水器。 采暖及空調(diào)工程 住宅采暖：采用壁掛鍋爐地輻熱采暖； 綜合樓、 劇場(chǎng)：采用中央空調(diào)； 天然氣：天然氣設(shè)計(jì)計(jì)量入戶； 電氣 1. 強(qiáng)電： (1) 楊凌恒大城小區(qū)供電主電源兩路 10kV 市電由附近變電站引來(lái)，距離約 4000 米，小區(qū)內(nèi)一級(jí)、二級(jí)負(fù)荷均采用雙回路供電，一、二級(jí)負(fù)荷的主電源由一路 10kV 電源下的變壓器供電，備用電源由另一路 10kV 電源的變壓器供電，兩路電源在末端自動(dòng)切換，以保證一、二級(jí)負(fù)荷的要求； (2)小區(qū)變壓器總?cè)萘繛?20500kVA，設(shè)置總配變電所一座，分變電所6 個(gè)，變壓器總安裝容量為 20500kVA。包括總配變電所 2臺(tái) 800 KVA變壓器， 2 臺(tái) 1000 KVA 變壓器，綜合樓變電所 1 臺(tái) 500 KVA 變壓器。 2號(hào)配變電所 4臺(tái) 800 KVA 變壓器， 3號(hào)變電所 2臺(tái) 1000KVA，2 臺(tái) 800KVA 變壓器。 4 號(hào)地庫(kù)變電所 4 臺(tái) 1000 KVA 變壓器。 5 號(hào)地庫(kù)變電所 2 臺(tái) 1000 KVA 變壓器， 2臺(tái) 800KVA變壓器。 6號(hào)地庫(kù) 恒大地產(chǎn)集團(tuán) 楊凌恒大城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 39 變電所 2 臺(tái) 1000KVA 變壓器。 (3) 住戶： 戶內(nèi)面積不大于 70m2： 4kW/戶 戶內(nèi)面積 70100m2： 6kW/戶 戶內(nèi)面積 100130m2： 8kW/戶 戶內(nèi)面積 130160m2： 10kW/戶 商鋪用電： 80W/m2 (4)住宅電梯采用天津奧的斯電梯 2. 弱電： (1) 楊凌恒大城小區(qū)弱電部分包括 5部分共計(jì) 17個(gè)子系統(tǒng)； (2) 綜合安防系統(tǒng)包含 6個(gè)子系統(tǒng)：閉路監(jiān)視系統(tǒng)、家庭安防報(bào)警系統(tǒng)、可視對(duì)講門禁系統(tǒng)、小區(qū)周界防越系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、 IC卡門禁系統(tǒng)；系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)從小區(qū)圍墻開始、到小區(qū)公共區(qū)域、到單元門口 ，再到住戶內(nèi)的立體的、多層次的，全方位的布防、監(jiān)視、錄像取證與人員巡視，安全防范手段是先進(jìn)的、可靠的、實(shí)用的，系統(tǒng)構(gòu)成是開放的、可擴(kuò)展性、易維護(hù)、易集成的； (3) 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，本小區(qū)住宅部分按二級(jí)保護(hù)對(duì)象設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)，地下車庫(kù)部分按一級(jí)保護(hù)對(duì)象設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消防設(shè)備聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、消防通訊及消防廣播，系統(tǒng)設(shè)置獨(dú)立消防監(jiān)控中心，采用室外總線實(shí)現(xiàn)各單體建筑與消防監(jiān)控中心的連接； (4)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)包含 3 個(gè)子系統(tǒng)：寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、電話網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，戶內(nèi)終端的配置數(shù)量合理、全 面周到而且易于擴(kuò)展，完全能夠滿足住戶日常對(duì)于娛樂(lè)、資訊、通訊、互聯(lián)網(wǎng)信息的基本需求； 恒大地產(chǎn)集團(tuán) 楊凌恒大城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 40 (5)信息管理系統(tǒng)包含 5 個(gè)子系統(tǒng)：公共廣播音樂(lè)系統(tǒng)、電子公告系統(tǒng)、停車場(chǎng)系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)、樓宇電視系統(tǒng)；系統(tǒng)通過(guò)多種媒體方式，包括視頻、音頻、圖文實(shí)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部的信息發(fā)布、音樂(lè)播放等，通過(guò)先進(jìn)的軟件系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)小區(qū)住戶、房產(chǎn)等的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)管理、客戶服務(wù)、資產(chǎn)設(shè)施、內(nèi)部管理等； (6) 其他包括：電梯三方（或五方）通話、防雷系統(tǒng)及機(jī)房工程，小區(qū)所有弱電系統(tǒng)均具有防雷功能，各系統(tǒng)防雷從直擊雷防護(hù)、雷電波侵入、等電位連接和電涌保 護(hù)多方面進(jìn)行，由前端設(shè)備防雷、傳輸線路防雷、終端設(shè)備防雷三部分組成。 3. 室外： 室外強(qiáng)弱電工程竣工標(biāo)準(zhǔn)： 強(qiáng)電，室外高低壓直埋電力電纜由各變配電房埋設(shè)至各單體建筑前電纜井，主干電纜接入各單體建筑內(nèi)總配電箱； 弱電，各弱電系統(tǒng)室外管線由消防監(jiān)控中心、保安監(jiān)控中心、網(wǎng)絡(luò)機(jī)房埋設(shè)到各單體建筑前電纜井，主干線纜接入各單體建筑內(nèi)分中心、前端接線箱；同時(shí)強(qiáng)弱電工程室外各電纜井完成，井蓋就位。 第五章 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)與建設(shè)條件 本項(xiàng)目建設(shè)地址位于楊凌農(nóng)業(yè)高新技術(shù)示范區(qū)穆家寨村，北至永安路 ，南至城南路，西至規(guī)劃道路，東至水運(yùn)東路。 恒大地產(chǎn)集團(tuán) 楊凌恒大城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 41 楊凌示范區(qū)概況 楊凌示范區(qū)位于陜西省關(guān)中平原中部，東距西安 82 公里，西距寶雞 86 公里，總面積 135 平方公里，其中國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的示范區(qū)規(guī)劃面積 平方公里，目前城市建成區(qū)約 17 平方公里。下轄一個(gè)縣級(jí)楊陵區(qū)，有 4鄉(xiāng) 1鎮(zhèn) 1 個(gè)街道辦事處， 87 個(gè)行政村，總?cè)丝?20 萬(wàn)。 交通條件 楊凌 東距西安市 82 公里，西距寶雞 86 公里，歐亞大陸橋隴海鐵路線及西 (安 )寶 (雞 )高速、 高鐵專線、西寶 中線公路 、 310 國(guó)道 從區(qū)內(nèi)穿過(guò)， 距咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng) 30 分鐘路程， 交通十分便利。全 區(qū) 99％的鄉(xiāng)鎮(zhèn)通公路。 市政配套條件 恒大城項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積 537289平方米，現(xiàn)有施工用水水源為市政管網(wǎng)，供水量滿足施工現(xiàn)場(chǎng)用水要求；臨時(shí)供電將在施工現(xiàn)場(chǎng)安裝 2臺(tái) 630千伏安變壓器， 供電容量滿足施工要求；施工道路南側(cè)緊鄰城南路，場(chǎng)地西面臨邰城路，道路交通暢通；施工現(xiàn)場(chǎng)具備“三通一平”條件。 氣象條件 楊凌 地處暖溫帶，屬大陸性季風(fēng)氣候，四季冷熱干濕分明。氣候溫和，光、熱、水資源豐富，利于農(nóng)、林、牧、副、漁各業(yè)發(fā)展。年平均降水量 537— 650mm， 年平均溫度 — 攝氏度，全年太陽(yáng)輻射 109— 109 焦耳 /平方米。年累計(jì)光照時(shí)數(shù)平均為— ，六、七、八三個(gè)月的日照時(shí)數(shù)約占全年的 32%。 恒大地產(chǎn)集團(tuán) 楊凌恒大城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 42 第六章 項(xiàng)目管理及進(jìn)度安排 項(xiàng)目建設(shè)單位遵照大型地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)律，充分考慮自身資金實(shí)力、銷售力度、融資能力、品牌效應(yīng)等合理安排恒大城住宅項(xiàng)目資金，按既定的施工進(jìn)度計(jì)劃開始分階段逐步實(shí)施，確保項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行。 項(xiàng)目管理原則和制度 本項(xiàng)目的實(shí)施將堅(jiān)持精心組織、精心設(shè)計(jì)、精心實(shí)施、精 心管理的原則。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家建設(shè)程序辦理有關(guān)事宜。實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制度、招標(biāo)投標(biāo)制度、合同管理制度、工程監(jiān)理制度和竣工驗(yàn)收制度，以確保項(xiàng)目的順利實(shí)施和工程質(zhì)量的優(yōu)良。本項(xiàng)目建成后，要嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和批復(fù)的建設(shè)內(nèi)容，進(jìn)行竣工驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收合格后，方能交付使用。此外，在項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中要加強(qiáng)項(xiàng)目的檔案管理工作，從項(xiàng)目籌劃到工程驗(yàn)收各個(gè)環(huán)節(jié)的資料都要按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定收集、整理和歸檔。 本項(xiàng)目將組成精干、高效的實(shí)施班子，分工負(fù)責(zé)抓好項(xiàng)目建設(shè)的組織、計(jì)劃、招投標(biāo)和施工等工作，并同時(shí)做好協(xié)調(diào)工作 。 項(xiàng)目招標(biāo) 本項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中，嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》和《陜西省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法〉辦法》，凡是重要設(shè)備、材料等貨物單項(xiàng)合同估算價(jià)在 50 萬(wàn)元以上的采購(gòu)，單項(xiàng)合同估 恒大地產(chǎn)集團(tuán)