【導(dǎo)讀】富恒千燈項目可行性研究報告中原地產(chǎn)蘇州事業(yè)部。上海地區(qū)商品房成交走勢。昆山地區(qū)公寓市場走勢。傳統(tǒng)淡季、調(diào)控政策等因素影響市場表現(xiàn)。軌道交通對區(qū)域樓市發(fā)展的預(yù)判。千燈沿滬產(chǎn)業(yè)帶競品分布及產(chǎn)品分析。競爭個案主要廣告主張及品牌印象。區(qū)域客戶構(gòu)成、主要購買動機及購買偏好。市均出現(xiàn)成交量下跌的現(xiàn)象，各主要城市中除合肥相對跌幅較小，其。上海地區(qū)成交量連續(xù)兩個月大幅回落，1月深跌明顯，預(yù)計短期。上海地區(qū)市場顯現(xiàn)出疲軟跡象，縮減達(dá)約60%，2020年1月的商。品房成交量僅高于去年1月，成為12個月以來的新低。大幅下跌；在成交均價方面，公寓、別墅、辦公均呈價格下跌勢態(tài)，其中別墅均價下滑較小，商業(yè)市場均價則逆勢上揚，漲幅較大。昆山住宅市場目前受交易淡季以及政策變化的影響，開發(fā)商推盤。海樓市下挫勢頭影響，昆山市場各種需求全面的、不同程度的陷入觀。2020年1月千燈地區(qū)共銷售商品房135套，受上海市場回落。度最大的一個版塊，超出昆山平均下滑幅度%約兩倍。

　　

【正文】 下半年 2020上半年 2020下半年 2020上半年 銷售面積 高層住宅 (㎡ ) 115000 23000 34500 34500 23000 住宅去化率 % 100% 20% 30% 30% 20% 商業(yè) (㎡ ) 10000 5000 5000 商業(yè)去化率 % 100% 50% 50% 銷售面積合計(㎡ ) 125000 23000 34500 39500 28000 項目開發(fā)整體投資預(yù)計： 富恒 千燈項目 可行性研究 報告 中原地產(chǎn)蘇州事業(yè)部 第 54 頁 共 66 頁 序號 項目 金額 (萬元 ) 可售面積單方成本 (元 /平方米 ) 占總投資比例 % 一 土地相關(guān)費用 % 二 前期費用 % 三 基礎(chǔ)設(shè)施費 % 四 建筑安裝工程費 % 五 各項規(guī)費 % 六 工程不可預(yù)見費 % 七 建設(shè)投資成本合計 % 八 銷售稅金 % 九 土地增值稅 % 十 營銷費用 % 十一 管理費用 % 十二 財務(wù)費用 % 十三 費用合計 % 十 總投資合計 100% 富恒 千燈項目 可行性研究 報告 中原地產(chǎn)蘇州事業(yè)部 第 55 頁 共 66 頁 四 、項目預(yù)計銷售收入： 項目 合計 2020 下半年 2020 上半年 2020 下半年 2020 上半年 銷售面積 高層住宅 (㎡ ) 115000 23000 34500 34500 23000 去化率 ( 住宅 ) % 100% 20% 30% 30% 20% 商業(yè) (㎡ ) 10000 5000 5000 去化率 ( 商 100% 50% 50% 富恒 千燈項目 可行性研究 報告 中原地產(chǎn)蘇州事業(yè)部 第 56 頁 共 66 頁 業(yè) ) % 銷售單價 高層住宅 (元 /㎡ ) 6000 6500 7000 7500 商業(yè) (元 /㎡ ) 8000 9000 平 均 價 格 漲幅 % 8% 8% 9% 銷售收入 高層住宅 ( 萬元 ) 商業(yè) (萬元 ) 銷售收入合計 (萬元 ) 注：開始銷售時間為 2020年 10 月 富恒 千燈項目 可行性研究 報告 中原地產(chǎn)蘇州事業(yè)部 第 57 頁 共 66 頁 項目損益表 項目 金額 備注 一、銷售收入 高層住宅銷售 商業(yè)銷售 銷售收入合計 減：銷售稅金 銷售收入 % 土地增值稅 9% 建設(shè)投資成本 二、主營業(yè)務(wù)利潤 減：營銷費用 3% 富恒 千燈項目 可行性研究 報告 中原地產(chǎn)蘇州事業(yè)部 第 58 頁 共 66 頁 管理費用 2% 三、息稅前利潤(EBIT) 減：財務(wù)費用 目前一 年期 貸款 基準(zhǔn) 利率為%，融資成本 15%，貸款資金50% 四、利潤總額 減：所得稅 25% 五、凈利潤 稅前投資利潤率 % 稅后投資利潤率 % 富恒 千燈項目 可行性研究 報告 中原地產(chǎn)蘇州事業(yè)部 第 59 頁 共 66 頁 項目各半財年現(xiàn)金流量表： 項目 合計 2020 下半年 2020 上半年 2020 下半年 2020 上半年 一、現(xiàn)金流出 4 (一 )建設(shè)投資支出 2 3 費 7 費 (二 )銷售稅金 富恒 千燈項目 可行性研究 報告 中原地產(chǎn)蘇州事業(yè)部 第 60 頁 共 66 頁 (三 )土地增值稅 (四 )營銷費用 (五 )管理費用 (六 )財務(wù)費用 (七 )所得稅 稅前利潤總額 累計稅前利潤總額 二、現(xiàn)金流入 (一 )預(yù)收樓款 (二 )銷售回款 經(jīng)營凈現(xiàn)金流量 累計凈現(xiàn)金流量 富恒 千燈項目 可行性研究 報告 中原地產(chǎn)蘇州事業(yè)部 第 61 頁 共 66 頁 財務(wù)指標(biāo)及項目分析 財務(wù)指標(biāo) 數(shù)值 財務(wù)指標(biāo) 數(shù)值 總銷售收入 86125 萬元 稅前投資利潤率 % 建設(shè)投資 42577 萬元 稅后投資利潤率 % 項目總投資 58903 萬元 財務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR) % 利潤總額 27222 萬元 財務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV) 18548 萬元 稅后利潤 20417 萬元 動態(tài)投資回收期 年 注： 億元，可以通過首付 50%的資金以緩解資金壓力。 2020 年 3 月 可以收回全部投資，并于 2020 年 6 月最終獲取 億元的凈利潤，折算到 2020 年 6 月份的財務(wù)凈現(xiàn)值為 億元 ，內(nèi)部收益率高達(dá) %（按半年度計算），遠(yuǎn)高于行業(yè)平均收益率。 項目財務(wù)敏感性分析 富恒 千燈項目 可行性研究 報告 中原地產(chǎn)蘇州事業(yè)部 第 62 頁 共 66 頁 財務(wù)指標(biāo) 銷售收入變化 全部投資 基準(zhǔn)方案 20% 10% 10% 20% FNPV（稅后） 18548 13148 14738 21998 25255 FNPV 升降幅度 % % % % FIRR（稅后） % % % % % IRR 升降幅度 % % % % 稅后投資利潤率 % % % % % 投資利潤率升降幅度 % % % % 動態(tài)投資回收期 年 年 年 年 年 財務(wù)指標(biāo) 建安費用變化 全部投資 基準(zhǔn)方案 20% 10% 10% 20% 富恒 千燈項目 可行性研究 報告 中原地產(chǎn)蘇州事業(yè)部 第 63 頁 共 66 頁 FNPV（稅后） 18548 20307 19524 17436 16324 FNPV 升降幅度 % % % % FIRR（稅后） % % % % % IRR 升降幅度 % % % % 稅后投資利潤率 % % % % % 投資利潤率升降幅度 % % % % 動態(tài)投資回收期 年 年 年 年 年 財務(wù)指標(biāo) 土地價格變化 全部投資 基準(zhǔn)方案 20% 10% 10% 20% FNPV（稅后） 18548 19579 19136 17960 17372 FNPV 升降幅度 % % 富恒 千燈項目 可行性研究 報告 中原地產(chǎn)蘇州事業(yè)部 第 64 頁 共 66 頁 % % FIRR（稅后） % 167.8% % 121.3% % IRR 升降幅度 24.7% % % % 稅后投資利潤率 % 53.6% % % % 投資利潤率升降幅度 11.8% % % % 動態(tài)投資回收期 年 4年 年 年 年 從此表可以看出，銷售價格的波動對本項目的經(jīng)濟(jì)效益的影響最大，而可變成本的影響相對比較弱，顯然價格越高利潤越高，而可變成本越高則利潤越低。 富恒 千燈項目 可行性研究 報告 中原地產(chǎn)蘇州事業(yè)部 第 65 頁 共 66 頁 項目盈虧平衡分析 敏感因素 基本方案 盈虧平衡點 銷售價格（元 / ㎡ ） 其中：住宅單價 6750 最低值 3713 商鋪單價 8500 最低值 4675 銷售面積（ ㎡ ） 125000 最低值 69000 土地取得價格（萬元 ） 12559 最高值 46844 建筑工程費用（萬元） 22456 最高值 54119 注：以單價浮動率為衡量，住宅、商鋪隨單價浮動率等比例同時浮動，項目的盈虧平衡點銷售價格及銷售率的浮動比率均為 55%，即住宅單價為 3713 元 / 平米，商鋪單價為 4675 元 /平米，銷售量為 69000 平方米?？梢姳卷椖烤哂邢喈?dāng)高的抗 風(fēng)險能力，當(dāng)市場行情不好的時候，項目依然有盈利能力。 富恒 千燈項目 可行性研究 報告 中原地產(chǎn)蘇州事業(yè)部 第 66 頁 共 66 頁 單價浮動率 1 其中 住宅單價 ( 元 / ㎡ ) 3713 5400 6075 6750 7425 8100 商鋪單價 (元/ ㎡ ) 4675 6800 7650 8500 9350 10200 稅前利潤（萬元） 0 稅后利潤（萬元） 0