【導(dǎo)讀】“游歇港灣”連鎖服務(wù)區(qū)建設(shè)項目

　　

【正文】 設(shè)施需求也是一個很好的選擇。木屋通常都是臨時性建筑，可移動性強，當(dāng)自駕營地范圍擴大，功能調(diào)整時，原有的木屋不用廢棄，可以根據(jù)營地的需要靈活搬遷，節(jié)約資源，保護環(huán)境。可 將木屋作為接待室、衛(wèi)生間、餐廳，甚至可以用于建設(shè)會所，休閑會館等，為自駕游客提供全方位的服務(wù)。 宣傳環(huán)保，擴大影響。 木材本身是一種可再生的資源，而采用組裝方式建造的木屋具有很高的資源利用效率，大量使用木屋能夠宣傳環(huán)保理念，使用、居住在度假木屋里，能夠貼近自然，體驗返璞歸真的情懷，提升營地層次。目前國內(nèi)能夠進行自駕游的還是比較富裕的人群，他們的行為對整個社會都有較大的影響力，將度假木屋與自駕營地結(jié)合起來，可以進一步擴大營地影響。 二、 項目運營管理優(yōu)勢突出 多元化服務(wù)模式 自駕營地也可以看作是 旅游地產(chǎn)的一種，與其他的旅游地產(chǎn)不同的是，自駕營地更多的要考慮與自駕車相關(guān)的配套服務(wù)。以木屋為載體的，建設(shè)不同規(guī)模，不同檔次的自駕營地，滿足游客不同層次的需求，輔之以良好的配套措施和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，能夠提升旅游地產(chǎn)價值，增加經(jīng)濟效益和社會效益，這也是自駕營地發(fā)展的核心。 13 鄉(xiāng)村旅游標準化管理模式 “游歇港灣”京郊游連鎖服務(wù)區(qū) 項目將通過連鎖式經(jīng)營，融入現(xiàn)代化管理模式，能夠過專業(yè)標準化服務(wù)體系的建設(shè)，通過現(xiàn)代化服務(wù)理念和運營模式，通過合作共贏的模式引入權(quán)威的服務(wù)管理團隊，有效的解決目前北京市鄉(xiāng)村旅游各經(jīng)營點管理水 平參差不齊，管理落后的局面，樹立京郊旅游標準化服務(wù)品牌。 開創(chuàng)可行的投融資模式 “游歇港灣”京郊游連鎖服務(wù)區(qū)建設(shè)項目 項目將通過金融租賃股份有限公司進行融資租賃，從而解決項目建設(shè)的資金來源以及相應(yīng)的收益管理問題。 三 、 項目 區(qū)域適應(yīng)性 顯著 創(chuàng)造靈活的土地使用方式 “游歇港灣”京郊游連鎖服務(wù)區(qū)建設(shè)項目 適應(yīng)于多種地形，包括不適合耕種的坡地、灘涂等，加上可拆卸、可移動的特征，不屬于永久性建筑，從而很大程度上緩解了土地使用的 限制 ， 充分挖掘利用土地的經(jīng)濟價值， 創(chuàng)造了一種靈活的土地使用方式。 重視本地居民的利益 保障 按照 ”游歇港灣”京郊游連鎖服務(wù)區(qū)建設(shè) 項目的商業(yè)模式， 采取土地合作分成、經(jīng)營合作等方式，帶動當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和農(nóng)民致富 。 14 第 五 章 市場分析與預(yù)測 一、整體市場概況 根據(jù)攜程旅行網(wǎng) 2020 年度假目的地去的人數(shù)前 20 位排行如下： 排名 國內(nèi)長途 人數(shù) 排名 國內(nèi)長途 人數(shù) 1 三亞 38428 11 廈門 3321 2 麗江 8928 12 成都 3142 3 張家界 7352 13 青島 3064 4 北京 6816 14 臨安 3040 5 南京 5599 15 惠州 2787 6 舟山 5229 16 黃山 2759 7 九寨溝 5098 17 大連 2192 8 武義 4802 18 湖州 2115 9 杭州 4651 19 金華 2115 10 上海 3916 20 桐廬 2108 與此同時，根據(jù)攜程旅行網(wǎng)目的地指南欄目中景點的流量來判斷用戶對景點的喜好程度，流量排名前 20 位的景點如下表： 排名 景區(qū)名稱 國內(nèi) /外 瀏覽量 排名 景區(qū)名稱 國內(nèi) /外 瀏覽量 1 杭州 國內(nèi) 320985 11 廈門 國內(nèi) 144963 2 上海 國內(nèi) 251937 12 黃山 國內(nèi) 143120 3 三亞 國內(nèi) 247747 13 張家界 國內(nèi) 126598 4 北京 國內(nèi) 227776 14 南京 國內(nèi) 121810 5 香港 國內(nèi) 220547 15 大連 國內(nèi) 105336 6 麗江 國內(nèi) 198670 16 張家界 國內(nèi) 103209 7 青島 國內(nèi) 187535 17 西安 國內(nèi) 94767 15 8 九寨黃龍 國內(nèi) 161028 18 陽朔 國內(nèi) 91161 9 蘇州 國內(nèi) 150995 19 普陀山 國內(nèi) 88688 10 成都 國內(nèi) 145026 20 揚州 國內(nèi) 85428 百度根據(jù)網(wǎng)民對旅游類關(guān)鍵詞的輸入頻率的分析，發(fā)布一份旅游行業(yè)報告，從中我們也可以看出網(wǎng)民最喜愛的國內(nèi)的景點如下圖： 此外，我們發(fā)現(xiàn)網(wǎng)民尤其喜愛生態(tài)旅游，及以自然風(fēng)景為主的觀光旅游，其中生態(tài)旅游 +農(nóng)村旅游的比例達到了 31%以上，加上部分休閑旅游 %，整個接受 本項目 的客戶人群可以達到旅游人群的 40%。 二、項目市場定位 根據(jù)有關(guān)資料表明，人均 GDP 達到 1000 美元時，居民旅游出行和休閑的需求將大幅增長。目前我國城鄉(xiāng)居民旅游休閑的需求已大大增加，而且呈多元化的趨式，這就為本項目的建 設(shè)帶來無限的發(fā)展機遇和廣闊的發(fā)展空間。 京郊旅游的服務(wù)和接待處于初級水平，經(jīng)營品質(zhì)和水平不高，硬件設(shè)施和服務(wù)水平都亟需提升。 16 現(xiàn)有的京郊旅游并沒有形成服務(wù)體系，只有北京旅游咨詢站，提供游客咨詢、展示、代理等服務(wù)。缺少餐飲、住宿、體檢、購物、娛樂等服務(wù)，整體處在發(fā)展的初級階段。 本 項目選址在 北京市 近郊區(qū)，其定位必須立足于 其周邊景區(qū)的 地域特征基礎(chǔ)上?；诖耍?“游歇港灣”京郊游連鎖服務(wù)區(qū)建設(shè)項目 的戰(zhàn)略定位是： 建立京郊旅游一星級至五星級立體式“ 京郊游連鎖服務(wù)區(qū) ”。在北京周邊區(qū)縣建設(shè)休閑旅游區(qū)，為游客提供咨詢、餐飲、 住宿、體檢、購物、娛樂等旅游綜合服務(wù)，打造京郊旅游連鎖服務(wù)品牌，提升鄉(xiāng)村旅游的服務(wù)水平和接待能力。 三、目標客戶分析 京郊游市場游客多以休閑度假為目的，地域構(gòu)成主要為北京客戶群體，兼有北京周邊省份城市客戶群體，出游結(jié)構(gòu)多為短期游且季節(jié)性較為明顯。 隨著家庭汽車擁有量的增多，周末去郊區(qū)旅游成為市民一種主要的休閑方式。根據(jù)相關(guān)部門的調(diào)查，超過 2/3 的北京城市家庭每年都進行郊游，其中 40％每年郊游 35 次。調(diào)查顯示， 95％的北京市民希望到郊區(qū)旅游、度假，近 1/3 的市民愿意在雙休日到郊區(qū)旅游，其中 25％的市民有在外 住宿的意愿。保持身體健康，熱衷戶外運動的休閑旅游成為調(diào)節(jié)工作壓力，放松身心的第一選擇。 隨著京郊旅游的發(fā)展以及消費觀念的日漸成熟，游客對京郊旅游的需求結(jié)構(gòu)在發(fā)生轉(zhuǎn)變，大眾旅游市場需求在不斷產(chǎn)生分化，逐漸向特色化、多層次化的小眾市場方向發(fā)展。游客越來越多的更考慮與他人不同的旅游經(jīng)歷、旅游感受和旅游收獲。 而 “ 游歇港灣”京郊游連鎖服務(wù)區(qū)建設(shè)項目 更多的吸引木屋愛好者、營地愛好者、自駕車愛好者、房車愛好者等追求自然舒適，享受人與自然和諧的旅游群體。 第 六 章 項目綜述 一、項目內(nèi)容 京郊連鎖服務(wù)區(qū)即建立京郊旅游一星 級至五星級立體式“綜合服務(wù)體聯(lián)盟”。在北京周邊區(qū)縣建設(shè)休閑旅游區(qū)，為游客提供咨詢、餐飲、住宿、體檢、購物、 17 娛樂等旅游綜合服務(wù)，打造京郊旅游連鎖服務(wù)品牌，提升鄉(xiāng)村旅游的服務(wù)水平和接待能力。 二、項目目的 促進北京京郊旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、完善北京京郊旅游區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施條件，通過連鎖式專業(yè)化經(jīng)營，提升旅游區(qū)服務(wù)設(shè)施檔次，提高管理水平，滿足市民郊區(qū)旅游的新需求。提升北京郊游服務(wù)企業(yè)的硬件設(shè)施和服務(wù)水平，打造京郊旅游連鎖服務(wù)品牌。 淡季聯(lián)合促銷；旺季分流利益共享。 三 、發(fā)展現(xiàn)狀 京郊旅游的服務(wù)和接待處于初級水平，經(jīng)營品 質(zhì)和水平不高，硬件設(shè)施和服務(wù)水平都亟需提升。 現(xiàn)有的京郊旅游并沒有形成服務(wù)體系，只有北京旅游咨詢站，提供游客咨詢、展示、代理等服務(wù)。缺少餐飲、住宿、體檢、購物、娛樂等服務(wù)，整體處在發(fā)展的初級階段。 四 、主要類型 京郊旅游“綜合服務(wù)體聯(lián)盟” 是京郊旅游的立體式服務(wù)體系，其共分為五個星級體系。 ★ 服務(wù)內(nèi)容：咨詢、預(yù)定、促銷 ★★ 服務(wù)內(nèi)容：停車、餐飲、購農(nóng)品 ★★★ 服務(wù)內(nèi)容：停車、餐飲、購農(nóng)品、住宿、小型娛 樂項目 ★★★★ 服務(wù)內(nèi)容：停車、餐飲、購農(nóng)品、住宿、中小型娛樂項目 ★★★★★ 服務(wù)內(nèi)容：停車、餐飲、購農(nóng)品、住宿、大中小型娛樂項目 18 具體分級 體系 如下 ： 一星級服務(wù)體系 由現(xiàn)有的“北京旅游咨詢站”為主體，提升其知名度，加強統(tǒng)一管理，完善規(guī)范化服務(wù)，形成連鎖服務(wù)體系，提供 咨詢、預(yù)定、促銷等 全方位的服務(wù)。 一星級服務(wù)體系 具體內(nèi)容 服務(wù)項目 保持公益性。咨詢、預(yù)定二至五星服務(wù)區(qū)的服務(wù)項目；為二至五星服務(wù)區(qū)促銷，銷售當(dāng)?shù)剞r(nóng)產(chǎn)品。 發(fā)展對象 以現(xiàn)有設(shè)在郊區(qū)的 “ 北京旅游咨詢站 ”為 主體。 19 改造內(nèi)容 增加其服務(wù)項目、提升知名度 資金來源 保持現(xiàn)有資金來源，逐步由預(yù)定手續(xù)費解 決運營費用。 管理方式 維持現(xiàn)有方式 發(fā)展數(shù)量 100 家 二星級服務(wù)體系 以 現(xiàn)有的農(nóng)家樂餐廳 為基礎(chǔ) , 在 合理空間布局的前提下，選擇部分站點，增加停車、休憩、交流、便捷餐飲等服務(wù)，使服務(wù)體系更加的多元化，層次化，保證游客的多方面多層次的需求。 20 二星級服務(wù)體系 具體內(nèi)容 服務(wù)項目 停車、餐飲、購農(nóng)品 發(fā)展對象 現(xiàn)有的農(nóng)家樂餐廳 改造內(nèi)容 在保持原有餐飲特色的基礎(chǔ)上改造廚房，使用標準化不 銹鋼具；完備餐具消毒器具；服務(wù)員統(tǒng)一穿著當(dāng)?shù)靥厣姆b；改造停車場地；設(shè)置統(tǒng)一的招牌標識。 資金來源 停車場地和標牌由旅游委給予資金補助，其他設(shè)備采用租賃方式 管理方式 委托專業(yè)餐飲連鎖企業(yè)，實行統(tǒng)一管理。 發(fā)展數(shù)量 100 家 三星級服務(wù)體系 以 鄉(xiāng)村酒店為主體， 增加其基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，建設(shè)適宜發(fā)展的硬件設(shè)施，統(tǒng)一化管理，規(guī)范化服務(wù)，提供 停車、餐飲、農(nóng)產(chǎn)品、住宿、小型娛樂項目等服務(wù)，從整體上提升一個臺階，形成京郊連鎖服務(wù)區(qū)，形成三星級服務(wù)體系。 21 三星級服務(wù)體系 具體內(nèi)容 服務(wù)項目 停車 、 餐飲 、 購農(nóng)品 、 住宿 、 小型娛樂項目 發(fā)展對象 以旅游委頒發(fā)的 “鄉(xiāng)村酒店 ”為主 改造內(nèi)容 在保持原有特色的基礎(chǔ)上改造廚房，使用標準化不銹鋼具；改造住宿設(shè)施，使用標準化的臥具和潔具；完備餐具消毒器具；服務(wù)員統(tǒng)一穿著當(dāng)?shù)靥厣姆b；改造停車場地； 設(shè)置統(tǒng)一的招牌標識。 資金來源 停車場地和標牌由旅游委給予資金補助，其他設(shè)備采用租賃方式。 管理方式 委托錦江之星旅館有限公司擔(dān)任管理顧問及運營監(jiān)督。 發(fā)展數(shù)量 100 家 四星級服務(wù)體系 開發(fā)建設(shè)連鎖度假營地，主要由自然環(huán)保的可移動木屋營地為主組建而成 。兼而其他房車營地、自駕車營地、帳篷營地和娛樂游憩區(qū)域等，增加住宿、餐飲、購物、娛樂等綜合性服務(wù)，并提供現(xiàn)代化的管理和現(xiàn)代化的服務(wù)，建設(shè)綜合性的休閑度假地。 22 四星級服務(wù)體系 具體內(nèi)容 服務(wù)項目 停車、餐飲、購農(nóng)品、住宿、中小型娛樂項目。 發(fā)展對象 現(xiàn)有的度假村，占地 300 畝左右，有餐飲服務(wù)沒有住宿實施的。 改造內(nèi)容 建造 100 個以上停車位；放置 50 至 100 套可移動生態(tài)木屋，用于開設(shè)餐廳、咖啡吧、休閑書屋、娛樂室、啤酒坊、購物區(qū)、游客 休息室等服務(wù)；服務(wù)員統(tǒng)一著裝；設(shè)置統(tǒng)一的招牌標識。 資金 來源 停車場地和標牌由旅游委給予資金補助；可移動木屋和其他設(shè)施采用租賃方式。 23 管理方式 委托錦江之星旅館有限公司，實行 8 統(tǒng)一的管理。 發(fā)展數(shù)量 70 家 五星級服務(wù)體系 依托高檔消費的項目，如高爾夫、滑雪場等，開發(fā)建設(shè)可移動木屋營地為主的連鎖度假營地，增加住宿、餐飲、購物、娛樂等綜合性服務(wù)，并提供現(xiàn)代化的管理和現(xiàn)代化的服務(wù)，建設(shè)高端綜合性的休閑度假地。 五星級服務(wù)體系 具體內(nèi)容 24 服務(wù)項目 停車、餐飲、購農(nóng)品、住宿、有大中小型娛樂項目。 發(fā)展對象 現(xiàn)有的度假村，占地 300 畝左右，有餐 飲服務(wù)，需要增加住宿實施的，有大型娛樂實施或靠近景區(qū)。 改造內(nèi)容 建造 100 個以上停車位；放置 50 至 100 套可移動生態(tài)木屋，用于開設(shè)餐廳、咖啡吧、休閑書屋、娛樂室、啤酒坊、購物區(qū)、游客休息室等服務(wù)；服務(wù)員統(tǒng)一著裝；設(shè)置統(tǒng)一的招牌標識。 資金來源 停車場地和標牌由旅游委給予資金補助；可移動木屋和其他設(shè)施采用租賃方式。 管理方式 委托錦江之星旅館有限公司，實行 8 統(tǒng)一的管理。 發(fā)展數(shù)量 30 家 25 第 七 章 發(fā)展戰(zhàn)略與 及 選址策略 一、發(fā)展戰(zhàn)略 創(chuàng)新驅(qū)動戰(zhàn)略 創(chuàng)新驅(qū)動戰(zhàn)略體現(xiàn)在兩方面，一是建設(shè)項目本 身，郊旅游“綜合服務(wù)體聯(lián)盟”要建在京郊風(fēng)景優(yōu)美，交通便利的地方，項目設(shè)計需要將當(dāng)?shù)刈匀毁Y源特色與人文資源的融合，創(chuàng)新出新的接待設(shè)施、旅游吸引物；二是機制的創(chuàng)新。相當(dāng)?shù)钠嚶稜I旅游的政策和標準沒有出，因此，一些地市可發(fā)布相關(guān)的公告和準則，驅(qū)動當(dāng)?shù)氐钠嚶?