【導(dǎo)讀】民生產(chǎn)總值增漲14%，房地產(chǎn)市場近年來也一路飄紅。美稱，森林覆蓋率達(dá)73%，距南昌中心18公里,有南昌后花園之美譽(yù)。灣里區(qū)面積250平方公里，人口約8萬。這幾年灣里區(qū)利用自身的景區(qū)優(yōu)勢，大力發(fā)展特色旅。游業(yè)，并吸引了一批民辦學(xué)校落戶，人氣得到提升，人氣帶動了財氣，所推地塊也紛紛被開發(fā)商摘牌。行旅游綜合開發(fā)，打造江西省都市旅游新名片。灣里區(qū)發(fā)展?jié)摿皡^(qū)。至三層，建筑面積約4400平方米，會所正在施工地下室。預(yù)計今年第二季度能。第四季度基本能達(dá)到開盤。的開發(fā)規(guī)劃設(shè)計方案也已經(jīng)通過灣里區(qū)規(guī)劃部門的批準(zhǔn)。2020年1季度開盤銷售，目前我公司在招賢路和南昌市中心設(shè)有兩個售樓處，城際高速鐵路橫穿該區(qū)，屆時交通更加便利。紅灣大道于5月1日已正式通車，遠(yuǎn)期規(guī)劃將貫穿城區(qū)南部的灣里支線鐵路改造成輕軌，連接南昌。此外，規(guī)劃在灣里城北擴(kuò)建現(xiàn)有的一處汽車客運(yùn)站，未來將與城區(qū)內(nèi)公。交建立更加便捷、舒適的交通聯(lián)系。

　　

【正文】 領(lǐng)導(dǎo)層人力資源的發(fā)掘和培養(yǎng)，使一般的企業(yè)經(jīng)營者上升為知識型領(lǐng)導(dǎo)。通過在職培訓(xùn)、脫產(chǎn)進(jìn)修等各種形式，學(xué)習(xí)各種所需的專業(yè)知識。同時，讓他們加強(qiáng)實際鍛煉，不斷總結(jié)經(jīng)驗。使之對事物的觀察、思維、判斷、決策等務(wù)實能力逐漸提高，才干逐漸增長，從而逐步成長為知識型人才。 其次，對決策層人員實行目標(biāo)責(zé)任制。規(guī)定年度或項目利潤指標(biāo) ， 這樣做既增加了他們的壓力，也增強(qiáng)了他們的活力。這種外在壓力轉(zhuǎn)化為內(nèi)在動 力，可成為激發(fā)他們活力的源泉。使他們在實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的同時也實現(xiàn)了自身 價值 。 第三 ，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的人際交往和情感交流，淡化人與人之間的戒備心理。沒有暢通的信息溝通渠道和有效的溝通方式，不可能形成穩(wěn)定、持久、完善的合最全地產(chǎn)策劃資料 :744421982 作與工作群體。 第四 ，加強(qiáng)企業(yè)管理中的民主氣氛，建立民主監(jiān)督和決策制度。實現(xiàn) “ 以理服人 ” 和 “ 以情感人 ” 相結(jié)合的領(lǐng)導(dǎo)方式，提倡事實求事、照章行事的工作作風(fēng)，尊重員工的地位、價值和尊嚴(yán)，以形成高素質(zhì)的積極性和決策機(jī)制。 第五 ，加強(qiáng)企業(yè)管理人員政策和理論上的學(xué)習(xí)，提高其業(yè)務(wù)素質(zhì)，減少工作中的盲目性和決策失 誤。在選拔和培養(yǎng)人才時既要注意對年輕干部的選拔和培養(yǎng)，又要適時、適度的掌握培養(yǎng)和選拔的范圍，除基礎(chǔ)的理論學(xué)習(xí)， 應(yīng) 以經(jīng)驗學(xué)習(xí)為基礎(chǔ)。 第六 ，豐富現(xiàn)有的激勵手段，建立一個多維交叉的人員激勵體系，使物質(zhì)激勵與精神激勵實現(xiàn)有機(jī)整合。即既要用工資、獎金、津貼及福利等物質(zhì)激勵手段，又要建立明確的組織目標(biāo)，通過、給予富有挑戰(zhàn)性的工作、鼓勵職工參與等精神激勵手段來激發(fā)員工的工作熱情和創(chuàng)造力。 公司組織架構(gòu)： 董事長 總工程師 下屬公司 財務(wù)部 子公司財務(wù) 辦公室 開發(fā)部 工程部 總經(jīng)理 財務(wù)總監(jiān) 副總經(jīng)理 人力資源 最全地產(chǎn)策劃資料 :744421982 第五部分 項目設(shè)計構(gòu)想 一、 項目規(guī)劃思路 在房地 產(chǎn)開發(fā)過程中，人們越來越認(rèn)識到前期市場定位對規(guī)劃設(shè)計的引導(dǎo)作用。所以，要想成功地開發(fā)和運(yùn)營一個城市房地產(chǎn)綜合體項目，就必須在具體的規(guī)劃設(shè)計之前進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌稣{(diào)研，進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃，并以此來指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計和地產(chǎn)開發(fā)。 通過前期市場調(diào)研，我們在宏觀上，研究了城市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展、整體房地產(chǎn)規(guī)劃和區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展情況；在微觀上，研究了終端消費人群的構(gòu)成和消費需求，以及消費需求滿足的情況；在時間上，結(jié)合了項目的建設(shè)周期，以前瞻性的眼光預(yù)測項目建成后的消費市場狀況。 我司從現(xiàn)實條件入手，深度挖掘項目、企業(yè)的優(yōu)劣勢，以及面臨的機(jī)會 與挑戰(zhàn)，然后結(jié)合本地市場態(tài)勢，整合企業(yè)內(nèi)外部資源，設(shè)計相應(yīng)的策略，從根本上指導(dǎo)整個項目的發(fā)展定位及營銷推廣。 通過對現(xiàn)場的了解觀察，我們從包括地理位置、周圍景觀、交通條件、市政配套、環(huán)境污染、相鄰樓盤素質(zhì)等方面評判了地塊價值：可以清晰的感覺到地塊周邊 自然環(huán)境優(yōu)越 ，市政配套基礎(chǔ)設(shè)施也較為齊全，這些都使得項目有著得天獨厚的開發(fā)條件。那么如何充分利用這些有利因素，在規(guī)劃設(shè)計上都要綜合考慮。 為此我司先后聘請北京中華建筑設(shè)計研究院、上海筑漢建筑設(shè)計研究所 、 加拿大 KFS 國際建筑師事務(wù)所斯旦建筑設(shè)計咨詢（上海）有限公司 對興宸 ?山水藝墅 的整體規(guī)劃、建筑風(fēng)格進(jìn)行了反復(fù)研究， 大量吸收法式傳統(tǒng)建筑的元素和精華，以期營造出南昌首席坡地、生態(tài) 、環(huán)保、現(xiàn)代化甲級住宅社區(qū)。 二 、產(chǎn)品 設(shè)計 興宸 ?山水藝墅項目 對地中海風(fēng)格傳統(tǒng)住宅形式進(jìn)行了現(xiàn)代手法的演繹。大量吸取了地中海 傳統(tǒng)建筑的元素和精華，文化特色一目了然。展現(xiàn)了項目對實現(xiàn)浪漫主義人文及自然的現(xiàn)代居住觀的追 求與探索，整個項目給人以一種浪漫，典雅又不失現(xiàn)代的親和感。將地中海風(fēng)格 與現(xiàn)代很好的嫁接和結(jié)合，以期既可營造出適合當(dāng)代中國人居住的宜居環(huán)境。 立面塑造上強(qiáng)調(diào)“均質(zhì)化”，“精致化”，“細(xì)節(jié) 豐富”的外觀效果。運(yùn)用嚴(yán)謹(jǐn)最全地產(chǎn)策劃資料 :744421982 的古典歐式構(gòu)圖和比例關(guān)系塑造立面形體，同時追求簡潔、流暢的體量和造型細(xì)節(jié)，以實現(xiàn)舒適、典雅的視覺效果，符合當(dāng)代人的居住心里和審美體驗。注重小區(qū)整體輪廓，天際的變化與高低錯落。 項目設(shè)計效果圖 ： 山地 洋房 （雙拼 別墅 ） 山地聯(lián)排（ 類 獨幢 別墅 ） 聯(lián)排洋房 (聯(lián)排 別墅 ) 陽光公寓（多層） 會所 商業(yè) 最全地產(chǎn)策劃資料 :744421982 注：本項目為了報批規(guī)避“別墅”的叫法，在物業(yè)類型取名中不提別墅字 眼，主要物業(yè)類型叫法如下： ? 山地洋房 （ 31, 平米）： 山地洋房戶型 實為 雙拼別墅，主要 建在小區(qū)地勢較高處，所以用山地洋房命名 。 ? 山地聯(lián)排 （ 6700 平米） ： 山地聯(lián)排 實為類獨幢別墅，左右兩邊只有部分結(jié)構(gòu)與隔壁單元相聯(lián)，主要建在小區(qū)地勢較高的山地，所以用山地聯(lián)排命名。 ? 聯(lián)排洋房 （ 16427 平米） ： 聯(lián)排洋房實為聯(lián)排別墅，左右與隔壁單元相聯(lián)，主要建在小區(qū) 地勢相對較低平坦 處 ，所以用聯(lián)排洋房命名。 ? 疊加 洋房 （ 平米） ： 疊加洋房實為疊加別墅，為一樓復(fù)二樓一戶，三樓復(fù)四樓一戶，共四層，主要建在小區(qū)地 勢相對較低平坦處，所以用疊加洋房命名。 ? 陽光公寓 （ 42185 平米）： 陽光公寓實為多層公寓，主要建在地勢相對較低的平坦處。 最全地產(chǎn)策劃資料 :744421982 第 六 部分 營銷 工作 一、銷售 策略 本項目以區(qū)域自然資源、山地項目稀缺性、產(chǎn)品建筑及景觀規(guī)劃為賣點，借紅灣公路開 通后的契機(jī)，將項目定位于兼具休閑度假功能和第一居所功能的生態(tài)社區(qū) 。 商鋪可實行租售并舉的策略。先租（或經(jīng)營）后售，可極大增加商鋪對投資者的吸引力，促成成交；并使開發(fā)商獲取更大利潤。 房源控制：在銷售過程中對房源進(jìn)行適當(dāng)控制，使各個銷售時期 的房源結(jié)構(gòu)和比例保持協(xié)調(diào)和均衡，以便于銷售調(diào)整，為各階段均能順利銷售奠定良好基礎(chǔ)，是保證銷售成功的營銷策略之一。 ⑴ 、 “ 好位置 ” 房源 在熱銷期間對項目好位置的房子（商鋪）要進(jìn)行適當(dāng)?shù)目刂?，便于后期銷售調(diào)整。 ⑵ 、 “ 好戶型 ” 房源 為更好地開展后期銷售工作，在銷售過程中要適當(dāng)控制一些戶型好的房源。 ⑶ 、 人為控制 人為控制就是內(nèi)部人員對一些戶型位置較好，數(shù)量又較少的房源進(jìn)行保留，即內(nèi)部控制。 ⑷ 、 價格控制 實際上是一種公開的市場調(diào)節(jié)與控制，將好房源的價格做到位，保障實現(xiàn)更多投資利潤的實現(xiàn)。 銷售期工作一覽表 項目 負(fù)責(zé)單位 備注 公眾廣告 銷售、廣告推廣代理商提供方案；銷售 填寫廣告評估表。 依媒體計劃至少提前 7天完成 公關(guān)活動 促銷活動 策劃部負(fù)責(zé)活動方案的籌劃以及相關(guān)設(shè)計工作執(zhí)行 活動之前 7天完成 最全地產(chǎn)策劃資料 :744421982 銷售基礎(chǔ)工作 銷售部 完成本階段的銷售任務(wù) 二、項目銷售風(fēng)險考慮 來自市場的：金融危機(jī)影響下，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整； 來自政策的：政府對購房及開發(fā)政 策宏觀調(diào)控 ； 來自項目自身的：產(chǎn)品規(guī)劃與定位、工程進(jìn)度等。 三、銷售 基于本項目客戶群的地域特殊性，從消費者的需求出發(fā)，突出樓盤獨特的賣點，綜合運(yùn)用營銷手段。一般而言，我司采取的行之有效的房地產(chǎn)銷售渠道主要有： 南昌報紙廣告 、 南昌市區(qū)及交通干道戶外廣告 、網(wǎng)絡(luò)廣告、現(xiàn)場銷售、 SP促銷活動、業(yè)主直銷、業(yè)務(wù)員直銷。 四、 銷售價格 測算 通過本項目與周邊在售項進(jìn)行價格影響因素比較得出當(dāng)前售價。 公寓價格： 對比個案 本案 九洲伊云郡 永惠漫谷 乾茂宮園 因素指標(biāo) 權(quán)重 評分 評分 評分 評分 交 通狀況 30% 1 自然環(huán)境 40% 1 1 產(chǎn)品規(guī)劃 20% 1 周邊配套 10% 1 加權(quán)總評分 1 個案近 期 成交均價 3300 4200 3600 本案對比參照均價 3667 4468 4090 個案權(quán)重 40% 30% 30% 權(quán)重價格 1227 加權(quán)均價 4034 最全地產(chǎn)策劃資料 :744421982 別墅 價格： 對比項目 本案 乾茂宮園 保利半山國際 因素指 標(biāo) 權(quán)重 評分 評分 評 分 交通狀況 20% 1 自然環(huán)境 20% 1 產(chǎn)品 規(guī)劃 20% 1 周邊配套 20% 1 品牌價值 20% 1 1 A加權(quán)總評分 1 B個案別墅 均價 9500 13000 本案參照對比價 = B247。 A 12500 參照權(quán)重 30% 70% 加權(quán)均價 11978 經(jīng)過測算本案各類物業(yè)當(dāng)前 市場 價格如下： 公寓價格約 4000 元 /平方米 別墅價格約 12020 元 /平米 商業(yè)價格 約 12020 元 /平米 最全地產(chǎn)策劃資料 :744421982 五、開發(fā)與銷售進(jìn)度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度工程進(jìn)度（按銷售面積）一期聯(lián)排1 6 4 2 7平米開工二期陽光公寓2 0 0 0 0平米后續(xù)工程一期聯(lián)排開盤銷售面積為1 6 4 2 7 平米、二期陽光公寓開盤銷售面積2 0 0 0 0 平米三期疊加洋房平米、陽光公寓2 2 1 8 5平米開工四期山地聯(lián)排3 1 7 0 3 . 0 6平米、獨立別墅6 7 0 0 平米開工三期疊加洋房2 9 3 6 . 6 平米、陽光公寓2 2 1 8 5 平米開盤銷售，五期商業(yè)1 2 1 6 0 平米開工四期山地聯(lián)排 米、獨立別墅6 7 0 0 平米開盤五期商業(yè)1 2 1 6 0 平米開盤清盤銷售進(jìn)度 6 0 % 銷售 60% 60% 60%銷售回款 4 0 % 首付一期銷售完成。二期銷售6 0 % 按揭款6 0 %二期銷售完成三期銷售6 0 %首付款4 0 %三期銷售6 0 % 的按揭及4 0 % 銷售完成、四期銷售6 0 %四期銷售完成、五期銷售6 0 %五期銷售完成及清盤山水藝墅項目開發(fā)銷售表項目2020年 2020年 2020年最全地產(chǎn)策劃資料 :744421982 六、現(xiàn)金流量表 最全地產(chǎn)策劃資料 :744421982 第七 部分 項目收支測算 第 八 部分 總結(jié) 通過對整個 南昌 房地產(chǎn)市場及 灣里板塊 的分析和預(yù)測，經(jīng)過多次實地專項市場調(diào)查，在充分了解消費者對 多層 公寓、 山地別墅 、 商業(yè)的需求后，設(shè)計出最切合消費者需求的樓盤，在施工過程中對整個項目的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格成本與質(zhì)量控制，在營銷過程中整合運(yùn)用各種傳播手段，以順利完成企業(yè)的銷售與利潤目標(biāo)。 我們確信， 山水藝墅項目是一個 非常優(yōu)秀的項目， 在互惠互利的基礎(chǔ)上，貴 方 與我們的合作一定能夠獲得雙贏！