【正文】 97 萬元。 餐 飲 收入 按行業(yè)慣例，將培訓(xùn)中心 2 層設(shè)為餐廳， 3 層設(shè)為茶室等休閑娛樂場所。餐廳 建筑面積 平米，按公攤率 28%計算，餐廳可用面積為 805 平米。 一般在一層會設(shè)一個咖啡廳 兼做早餐廳 ， 面積按300 平米計算。預(yù)計餐廳 一天的 收入如下： 用餐區(qū) 座位數(shù) 上座率 用餐次數(shù) 人均消費 （元 /人） 消費額 （元） 餐廳 400 60% 1 次 100 24000 咖啡廳 150 60% 2 次 80 14400 咖啡廳 （早餐） 150 用餐周轉(zhuǎn)率 150% 50 11250 類型 棟號 部位 主要功能 高度 層數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積 總建筑面積1層 大堂 4 . 4 1 1 5 4 9 . 22層 餐廳、娛樂 4 . 4 1 1 1 1 8 . 23層 餐廳、娛樂 4 . 4 1 1 6 2 6 . 34層 會議 4 . 4 1 1 3 5 6 . 85層 客房 5 . 6 1 8 8 5 . 2614層 客房 3 . 6 9 7 9 6 6 . 815層 客房 3 . 6 1 8 1 7 . 61619層 客房 3 . 6 4 3 2 7 0 . 420層 客房 3 . 6 1 8 8 5 . 421層 客房 3 . 9 1 8 8 5 . 422層 餐廳 4 . 4 1 8 8 5 . 4樓頂層 9 1 1 0 9 . 321356培訓(xùn)中心塔樓 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 合計 49650 一年按 365 天計算，一年的餐 飲 收入約 1812 元。 其他收入 其他收入主要包括一些 會務(wù)、棋牌 、歌廳 及其他康樂 服務(wù) 收入，按平均一年 100 萬元計算。 本項目年經(jīng)營收入為客房、餐飲、其他收入合計共約 3809 萬元。 項目經(jīng)營成本 按行業(yè)慣例及酒店業(yè)一般經(jīng)驗，餐飲業(yè)務(wù)直接成本按餐飲收入的 30%計，本項目約為 543 萬元 /年?？头考捌渌?wù)的直接成本按客房及其他服務(wù)收入的 6%計，本項目約為 120 萬元 /年。 本項目經(jīng)營成本為上兩項合計約 663 萬元。 項目財務(wù)評價 項目建設(shè)期按 年，銀行借款利率按年 %，年折現(xiàn)率按12%，建設(shè)期項目資本金與貸款資金同步均衡投入計 算，暫不考慮資本金成本。 項目酒店部分的實施需要改變用地性質(zhì)，按當(dāng)前的有關(guān)法規(guī)，國有土地使用權(quán)出讓要經(jīng)過公開招拍掛程序，而需要補(bǔ)繳的出讓金 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 額度是該地塊拍賣或掛牌成交價與相同時點評估價的差額部分。土地變性后地塊的取得時間變更為補(bǔ)繳土地出讓金的時間，因此暫不考慮土地增值稅。 在不考慮資本金成本的情況下，本項目至 投產(chǎn)后的第 7 年 末可以實現(xiàn)所得稅 后 凈現(xiàn)金結(jié)余約 4548 萬元，在折現(xiàn)率為 12%時，所得稅后 凈現(xiàn)值為 497 萬元，所得稅 后 資本金年化內(nèi)部收益率為 15%。 3. 動 態(tài)投資回收期 本項目酒店部分的投資 動 態(tài)回收期為 年（ 不 含建設(shè)期）。 從總體上看，項目酒店部分的投資回收期較短，投資回報 適中，具備可行性。 影響本項目收益的主要是土地成本、經(jīng)營收入兩個因素，本報告以上述兩項為變量，對項目投資所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率評價指標(biāo)進(jìn)行敏感性分析 ， 分析結(jié)果如下表 ： 序號 影響因素 變化率 內(nèi)部收益率 敏感系數(shù) 1 土地成本 20% % 40% % 60% % 80% % 100% % 120% % 2 經(jīng)營收入 15% % 10% % 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 5% % 5% % 10% % 15% % 由于土地成本在總成本中所占比重不高，因此 土地成本對 內(nèi)部收益率 的影響較小 ，敏感系數(shù)為 。 項目對經(jīng)營收入較敏感，其敏感系數(shù)為 。 說明 項目經(jīng)營情況的好壞對項目收益率影響較大，應(yīng)當(dāng)在控制成本的前提下，加強(qiáng)經(jīng)營管理，提高營業(yè)收入以保證項目運(yùn)行的 經(jīng)濟(jì) 效益。 12. 風(fēng)險分析與對策 市場風(fēng) 險 本項目面臨的市場風(fēng)險主要是指 市場同業(yè)競爭引起的客源 變動所引起的風(fēng)險。 本項目所在的北部新區(qū)是一個新興開發(fā)區(qū)，周邊待開發(fā)建設(shè)的土地較多，可能有潛在的酒店投資商也會進(jìn)入這個市場。此外，重慶北站、公交總站、長途汽車站、輕軌站近在咫尺，到達(dá)重慶北站的 客源可能被快速轉(zhuǎn)運(yùn)到各個地方，使本項目的客源不確定性增加。 對策 ：在 保證各項硬件設(shè)施的前提下， 加強(qiáng) 對項目的宣傳推廣 ，提高服務(wù)人員的服務(wù)效率，爭取獲得客戶的認(rèn)可，在客戶中建立口 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 碑，逐步建立酒店形象 。 經(jīng)營風(fēng)險 目前受國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境也面臨諸多不 確定性，人工成本、能源成本的上漲等因素都將加大經(jīng)營的風(fēng)險。 對策： 建立高素質(zhì)的經(jīng)營管理隊伍，制訂嚴(yán)格的內(nèi)部管理制度，在保證服務(wù)質(zhì)量的 前提下，做好成本控制，避免不必要的浪費，確保經(jīng)營管理的質(zhì)量和效率。 籌資風(fēng)險 由于受國家貨幣政策變化 及企業(yè)自身融資能力等因素 的影響，項目資金存在著不能落實或融資取得時間滯后的風(fēng)險。 若 資金不能按期 到位，將導(dǎo)致建設(shè)工期延長，工程造價上升，原定投資效益目標(biāo)難以實現(xiàn)。 對策 ：認(rèn)真做好資金來源可靠性分析， 密切跟蹤 宏觀經(jīng)濟(jì)政策動向，與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)密切配合、及時溝通，按照融資相關(guān)程 序及時提供 必要 的 相關(guān)文件資 料 。 完工風(fēng)險 若項目不能按期完工，必將導(dǎo)致建安費用、人工費用、管理費用、 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 財務(wù)費用的上升，并且還要承擔(dān)未按期完工帶來的違約責(zé)任。 對策 ：工程施工必須嚴(yán)格按照既定計劃執(zhí)行，若確有特殊情況導(dǎo)致不能按期完工時，應(yīng)及時與甲方協(xié)商解決。 13. 結(jié)論 綜合以上分析，得出以下結(jié)論： （一） 項目所在的 重慶市 北部新區(qū) 是一個新興開發(fā)區(qū) ， 其交通便利，客流量大，具備建設(shè)酒店的基本條件。 （二） 項目酒店部分總投資約 8134 萬元，建設(shè)期 年，動態(tài)回收期 年 （不含建設(shè)期） ，資本金年化內(nèi)部 收益率 15%，總體上看投入不高，回報適中，在嚴(yán)格控制土地變性成本、經(jīng)營管理成本的前提下，具備可行性。 融資計劃單位：萬元合計 2 0 0 8 年3 4 季度 2020年 2020 2020 2020 2020資本金 3 1 7 2 . 2 1 0 4 6 . 8 2 1 2 5 . 4銀行貸款 4 7 5 9 . 5 1 5 7 0 . 7 3 1 8 8 . 9 2 2 2 7 . 5 2 2 2 7 . 5 3 6 7 . 3貸款利息 2 0 2 . 1 2 8 . 6 1 7 3 . 5 3 4 7 . 0 2 0 9 . 9 6 2 . 8 0小計 8 1 3 3 . 9 2 6 4 6 . 1 5 4 8 7 . 8建設(shè)期 經(jīng)營期時間 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 單位：萬元項目 金額年經(jīng)營收入 3809年經(jīng)營成本 663年營業(yè)收入 3146經(jīng)營稅金及附加 利潤總額 應(yīng)納所得稅 凈利潤 利潤簡表 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 現(xiàn)金流量表單位：萬元項目2 0 0 8 年3 4 季度 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 合計資金流入合計 0 0 0 經(jīng)營凈利潤 資金流出合計 項目資本金 貸款本金償還 貸款利息支付 凈現(xiàn)金流量 凈現(xiàn)值 累計凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值（折現(xiàn)率為年1 2 % ）資本金年化內(nèi)部收益率（% ）15%建設(shè)期 經(jīng)營期