【導(dǎo)讀】正榮集團莆田東園路項目產(chǎn)品策劃報告。正榮集團-1-凌峻·中國。凌峻地產(chǎn)（中國）有限公司

　　

【正文】 52 凌峻中國 街頭小品： 2）在商業(yè)街區(qū)中引入一定數(shù)量的街頭小品，包括城市雕塑，如街頭藝人形象等。有利于提升項目的形象和趣味性。 3）在開闊地帶可設(shè)置一些參與性強的 游戲，如釣魚等。 （四）地面鋪裝： 三號區(qū)： ? 步行街主通道使用大理石拼花地面；按時尚風(fēng)情調(diào)配花紋與色彩。 ? 步行街走廊則采用小型釉面防滑地磚 五號區(qū)： ? 五號區(qū)主通道外圍部分，因人流量較大，需采用堅固性較好的花崗地板； ? 五號區(qū)中庭部分使用大理石防滑地板。以美化中庭部分的環(huán)境； ? 室內(nèi)鋪裝特色色塊： 根據(jù)產(chǎn)品種類的特點選擇不同的色塊明確業(yè)正榮集團莆田東園路項目產(chǎn)品策劃報告 正榮集團 53 凌峻中國 態(tài)分布，如食品區(qū)采用暖色調(diào)，化妝品區(qū)以高雅、肅靜的色調(diào)，清潔劑區(qū)以冷色調(diào)進行鋪裝，刺激人們視覺神經(jīng)，引起消費者的注意。 （五）路燈設(shè)計： 路燈是商業(yè)街區(qū)營造特色風(fēng)情的重要符號之一，不同街區(qū)的路燈應(yīng)該與該街區(qū)的定位相適應(yīng)，借助于燈泡、燈桿、燈罩等設(shè)計元素的綜合變化表現(xiàn)現(xiàn)代休閑購物情趣。 （六）室內(nèi)景觀： 室內(nèi)景觀主要 是室內(nèi)鋪裝、裝飾、綠化景觀、休閑設(shè)施和特色景觀。 1）增設(shè)場內(nèi)的裝飾物：根據(jù)商場的整體風(fēng)格，設(shè)計一些現(xiàn)代裝飾元素，如層頂飄板、現(xiàn)代浮雕 等。 中庭是人流的聚 點，也是人們視線的聚集點，因此是 裝飾重點區(qū)域，在設(shè)計中應(yīng)重點把握。 2）綠化景觀：在商場中庭、主次通道，邊角等處擺設(shè) 一些小型植物。 3）室內(nèi)休閑設(shè)施：提供消費者休息地方，延長消費者逗留的時間，提升整個街區(qū)的整體形象功能。 正榮集團莆田東園路項目產(chǎn)品策劃報告 正榮集團 54 凌峻中國 4）特色景觀：如特色的小雕塑、小型噴泉、特色小品等，能增添商場 的情景元素。 二、配套設(shè)施的規(guī)劃 （一）各區(qū)的配套設(shè)施規(guī)劃 停車位： 1）集中式停車和分散式停車結(jié)合 因莆田居民對于地下停車普遍感覺不便，本項目可采用露天的集中式停車和分散式停車結(jié)合的辦法，充分利用項目臨街面較廣的特點。因此本項目的停車位數(shù)量要求可較為靈活。 2）車位建議在 100— 150 個之間。 商業(yè)總建面積為 6萬平方米，按四級城市的商業(yè)停車比例為 300：1 的比例計算，應(yīng)為 200 個車位左右。 但考慮到莆田的商業(yè)項目停車位明顯不足，如文獻路步行街就沒有安排停車位。因此本項目只須大幅優(yōu)于相應(yīng)項目即可，可不必安排理想數(shù)量的車位 ,以免占據(jù)太多的商業(yè)面積 .在過節(jié)時造成一些擁擠的情況也屬 正常。 3）標(biāo)準(zhǔn)車位： 2． 5 寬， 5 米長 衛(wèi)生間，衛(wèi)生間均設(shè)置在二樓以上，以盡量使人流向上行走。 二樓以上每層設(shè)一個衛(wèi)生間； 二樓衛(wèi)生間面積在 25 平方米左右。三樓則在 15 平方米左右。 正榮集團莆田東園路項目產(chǎn)品策劃報告 正榮集團 55 凌峻中國 1）五區(qū)的大型業(yè)態(tài)如酒樓、影院、量販?zhǔn)?KTV 均單獨設(shè)立衛(wèi)生間。 2）三區(qū)的只設(shè)公共衛(wèi)生間，設(shè)置于超市的二層、三層，麥當(dāng)勞等品牌快餐店則單獨設(shè)衛(wèi)生間。 （二）業(yè)態(tài)的配套設(shè)施安排： 超市： 電影院： １、按面積設(shè)計無柱空間； ２、留出獨立上下通道； ３、配置上下直 達電梯； ４、衛(wèi)生間；消防通道； 雙向手扶電梯位 6— ８米大門入口處 卸貨區(qū)及貨梯位 及消防 梯 后門 4 米出入口 二三樓設(shè)置公共衛(wèi)生間 正榮集團莆田東園路項目產(chǎn)品策劃報告 正榮集團 56 凌峻中國 ５、留出進場通道； 網(wǎng)吧、游戲室、頂層大型酒樓 １、獨立的上下通道； ２、均需設(shè)有消防通道； ３、在場內(nèi)或本層樓設(shè)置公共洗手間。 三、人流組織圖 本項目商業(yè)體之間的人流組織 : ? 紅色線條為水平動線 ? 藍色線條為垂直動線 ? 綠色線條為交互動線 三條水平動線，兩條垂直動線，兩條交互動線。 正榮集團莆田東園路項目產(chǎn)品策劃報告 正榮集團 57 凌峻中國 （一）水平動線 人流通過通道的寬度比例，從主入口開始往地下引導(dǎo)，以增加底層的商業(yè)價值。形成底層直線人流動線； ２、通過超市進入的人流和東主入口、中入口進入的人流形成第二條水平 人流動線。 ３、五號區(qū)的娛樂業(yè)態(tài)通過各樓之間的連廊形成娛樂共享的水平動線。 （二）垂直動線： 通過五號區(qū)各種規(guī)模的休閑娛樂設(shè)施整合形成高層磁極，吸引人流上下流動。因此可以形成多條垂直人流動線 通過超市的在三號區(qū)頂層的帶動作用，形成三號區(qū)的垂直動線， （三）交互動線： 通過三、五號交接處的樓梯和扶梯又形成各水平線上的交互動線。 作用： 多線路流暢的垂直動線和水平動線既便于目的性消費，又便于休閑式消費。 正榮集團莆田東園路項目產(chǎn)品策劃報告 正榮集團 58 凌峻中國 四、燈光設(shè)計 （一）商業(yè)街區(qū)燈光環(huán)境設(shè)計 商業(yè)街區(qū)照明設(shè)計對塑造購 物 商業(yè)街區(qū) 的形象起著至關(guān) 重要的作用 ， 既要滿足 亮化的需要 ， 還 要滿足美學(xué)的要求 。 項目可通過燈光的處理，促進項目的夜間消費 。 （二） 基礎(chǔ)照明 基礎(chǔ)照明對環(huán)境照明總體格調(diào)具有決定性作用。 本項目的基礎(chǔ)照明必須結(jié)合各街區(qū)的風(fēng)情定位，把路燈和地?zé)艚Y(jié)合起來，使之既是照明工具，也是商業(yè)街區(qū)不可或缺的重要組成。同時，還可以通過燈桿、燈罩等符號的靈活運用賦予其特定的內(nèi)涵，營造出曼妙的傳統(tǒng)風(fēng)情。 （三） 重點照明 裝飾照明重點是對照射方式進行裝飾性設(shè)計、對環(huán)境的特別部位加以側(cè)重或掩飾 ， 用于創(chuàng)造特定的購物環(huán)境和考慮商業(yè)環(huán)境中各空間的空間特點，對美化 商業(yè)街區(qū)環(huán)境，刺激顧客消費，起著舉足輕重的作用。 商業(yè)街區(qū)可以把建筑立面、街景雕塑及廣場主入口作為重點照面設(shè)計的重點，突出這幾個重要的地方，使商業(yè)街的在夜幕降臨之時更顯得層次分明。 正榮集團莆田東園路項目產(chǎn)品策劃報告 正榮集團 59 凌峻中國 （四） 室外照明處理 建筑物的夜間照明對塑造良好的項目形象非常重要 ， 建筑的照明通過對立面特點的表現(xiàn)和強調(diào)，讓商業(yè)街區(qū)產(chǎn)生強烈的視覺效果。 本項目的室外照明除了上述的基礎(chǔ)照明和重點照明以外，商鋪外圍的照明也十分重要，各商家的燈光在不影響商業(yè)街整體燈光效果的前提下可以靈活處理。此外，還可以增加 活動式夜空探射燈 ， 在夜幕降臨后照耀 ，形成 空中玫瑰， 人們 只要遠遠看見項目頂樓不斷移動的光柱，就會對 商業(yè)街區(qū) 產(chǎn)生美好的 遐想 。 （五） 室內(nèi)照明設(shè)計 室內(nèi)照明的關(guān)鍵在于處理商業(yè)街區(qū)（通道）和商店之間的照明關(guān)系，一方面，無論是白天還是晚上，都要保持店鋪（走廊）有足夠的照明水平，并通過光線的變化來增加店鋪（通道）的趣味性。另一方面，商業(yè)街區(qū)（通道）的照明不能夠?qū)ι痰旰偷昝嬖斐刹涣几蓴_，影響和妨礙店面和櫥窗展示。因此店面照明比商業(yè)街區(qū)（通道）的亮度要高得多。 五、商業(yè)色彩運用： 環(huán)境色彩采用多色調(diào)的裝飾，能夠形成多變的空間，耀眼的色彩，使商業(yè)街區(qū)內(nèi)如 “ 都市舞臺 ” ，充滿節(jié)日氣氛。色彩設(shè)計要充分體現(xiàn)項目環(huán)境的特征：時尚、休閑、快樂，起到襯托環(huán)境、美化環(huán)境作用。 建立街區(qū)與步行街的識別顏色 正榮集團莆田東園路項目產(chǎn)品策劃報告 正榮集團 60 凌峻中國 本商業(yè)街區(qū)定位為“ 情景式時尚休閑購物街區(qū) ” ，不僅指商業(yè)街區(qū)的建筑形態(tài)、環(huán)境，還要體現(xiàn)在獨特的色彩運用手法上，我們建議為商業(yè)街區(qū)建立獨特的色彩識別系統(tǒng)，使人們能夠輕易的借助色彩進行識別和認知。 我司認為，整個商業(yè)街區(qū)應(yīng)該以輕快明亮的色彩為基調(diào)。但流行前線作為特色商場將領(lǐng)先整個街區(qū)的風(fēng)格可特殊處理，如 以黑色為主基調(diào)。 正榮集團莆田東園路項目產(chǎn)品策劃報告 正榮集團 61 凌峻中國 第四部分：商業(yè)物業(yè)管理和經(jīng)營管理正榮集團莆田東園路項目產(chǎn)品策劃報告 正榮集團 62 凌峻中國 一、 商業(yè)經(jīng)營管理架構(gòu) 根據(jù)商業(yè)經(jīng)營公司組建模式的思考，結(jié)合本項目大型市場的特點，建議商業(yè)經(jīng)營公司的架構(gòu)如下： 總經(jīng)理室 總經(jīng)理 經(jīng)營管理中心 副總經(jīng)理 市場經(jīng)營部 財務(wù)部 客戶服務(wù)部 工程部 商場管理部 保安部 人事行政中心 經(jīng)理 人力資源部 環(huán)境 保潔部 企劃推廣部 行政管理部 財務(wù)核算中心 經(jīng)理 收款處 物業(yè)管理顧問 法律顧問 正榮集團莆田東園路項目產(chǎn) 品策劃報告 正榮集團 凌峻中國 63 二、商業(yè)經(jīng)營各部門職能 整個商業(yè)經(jīng)營管理公司分為三大中心，十大部門（實際為 8 大部門，因為工程、保安、環(huán)境保潔 3 個部門屬商場管理部管轄。 （一）總經(jīng)理室 商業(yè)經(jīng)營管理公司總經(jīng)理主要負責(zé)統(tǒng)籌管理經(jīng) 營管理中心、人事行政管理中心、財務(wù)核算中心三大中心的工作 運行 ，制訂商場整體事務(wù)及制訂整體運營策略 ,直接向開發(fā)商 負責(zé) 。 法律顧問可外聘律師作為項目常年顧問 總經(jīng)理室的人員編制 5 人，功能架構(gòu)如下： （二）經(jīng)營管理中心 經(jīng)營管理中心主要負責(zé)商業(yè)物業(yè)的運營推廣和物業(yè)維護工作，包括四個職能部門市場經(jīng)營部、商場管理部、企劃推廣部、客戶服務(wù)部。四個職能部門相對獨立開展工作，但必須緊密配合協(xié)調(diào)。從功能配置上，經(jīng)營管理中心占整個商場管理的主導(dǎo)地位，人事行政管理中心、財務(wù)核算中心處于從屬和配合服務(wù)的地位。 總經(jīng)理 1 名 總經(jīng)理秘書 1 名 辦公室主任 1 名 文員 1 名 法律顧問 1 名 正榮集團莆田東園路項目產(chǎn) 品策劃報告 正榮集團 凌峻中國 64 經(jīng)營管理中心設(shè)副總經(jīng)理 1 名，配備秘書 1 名，負責(zé)統(tǒng)籌管理四個職能部門，每個職能部門設(shè)經(jīng)理 1 名，分別管理自己部門，對副總經(jīng)理負責(zé)； 經(jīng)營管理中心架構(gòu)如下圖所示。 以下就經(jīng)營管理中心每一職能部門的架構(gòu)功能作詳細闡述。 市場經(jīng)營部職能與人員 市場經(jīng)營部主要負責(zé)商場里商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)管理、商場招商招租、開發(fā)商其他固定資產(chǎn)物業(yè)的運營、市場信息收集、經(jīng)營管理服務(wù)的輸出等工作，著重于商場的內(nèi)部資源整合提升。 經(jīng)營部里設(shè)置經(jīng)理 1 名，設(shè)招商組和經(jīng)營組兩個組，分別設(shè) 1 個主任。 招商組 —— 主要負責(zé)商場里的經(jīng)營業(yè)態(tài)管 理、商業(yè)鋪位租賃招商工作、中小業(yè)主的鋪位租賃代理、物業(yè)銷售等工作。 經(jīng)營組 —— 主要負責(zé)商場無產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)（如廣告位）運營招商、開經(jīng)營管理中心 副總經(jīng)理 1 名 市場經(jīng)營部經(jīng)理一名名 客戶服務(wù)部經(jīng)理一名 商場管理部經(jīng)理一名 企劃推廣部經(jīng)理一名