5商品房預售制度若干問題探討-資料下載頁
2025-09-02 20:42本頁面
【正文】 讓雙方必須持預售契約、轉讓合同及有關證件到銷售登記的交易管理部門申辦預售轉讓登記，履行登記備案手續(xù)。 預購方和受讓方依法向稅務部門繳納土地增值稅 j 印花稅等稅費。 第 11 頁 共 13 頁 四、預售商品房糾紛問題 由于商品房預售是一種 新鮮事物，有關立法還不完善，一些開發(fā)商為了獲取暴利，故意作虛假承諾，利用立法的漏洞損害購買方或其它人第三者的利益，預購方又處于明顯弱勢地位。導致商品房預售市場的糾紛不斷暴露。其中比較常見的是標的瑕疵問題和交付不能或不能如期交付問題。我們認為，正確處理商品房預售合同糾紛，必須針對不同性質的糾紛采取不同的原則。 （一）標的瑕疵糾紛及其處理。標的瑕疵在商品房預售糾紛中占有相當比例，常見的標的權利瑕疵問題和質量瑕疵問題。標的權利瑕疵主要是抵押問題和權利證書，已經(jīng)交付并辦理產(chǎn)權登記的房屋如果仍存在抵押，購房 者可以要求開發(fā)商提供擔?；蛞笸朔?；已付清房款但沒有交付的，購買者可以要求開發(fā)商提供擔保；既未付清房款也未交付的，購買方在享有知情權的基礎上，與開發(fā)商協(xié)商解決。權利證書的取得，我國法律已有規(guī)定，不在贅述。質量瑕疵主要是指面積縮水、質量標準與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個別地方影響正常使用等，筆者認為應加大質量保障的立法，確保購買者的利益。房屋縮水，司法解釋已有明確規(guī)定。對于存在質量瑕疵的預售房屋，司法解釋也作出了具體規(guī)定。如質量嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。但該規(guī)定，過于 規(guī)范，不利于操作，仍須進一步明確嚴重影響正常居住使用的范圍。另外，筆者認為開發(fā) 第 12 頁 共 13 頁 商售房過程中所作的承諾與實際不一致的，法律應規(guī)定開發(fā)商承擔支付房款 20%以上違約金，因為在購房過程中，購房方一般處于弱勢地位，合同中一般對此違約沒有約定，同時有時該類違造成的損失難以計算，致 使該類違約出現(xiàn)后，無法追究開發(fā)商的違約責任。如果由于開發(fā)商的虛假宣傳影響購房方購房意圖的，購房者可以要求解除合同和賠償損失，如開發(fā)商在出售某一棟房屋時，對購房方說，該房前面建一層門面房，某甲因看中該房前面視野好，于是購買二層商品房一 套，后來，該開發(fā)商為賺取更多利潤，將一層門面房改為二層，此時甲有要求退房并要求開發(fā)商承擔賠償損失的責任。 （二）交付不能或不能如期交付糾紛及其處理。引起此類糾紛的原因具有多方面因素，有的因建房資金不到位，有的因預售方將已預售房屋轉賣而引起等。對于此類糾紛， 2024 年司法解釋規(guī)定了購房方催告權和解除合同權。筆者認為，從切實維護購買方的合法利益角度出發(fā)，開發(fā)商在催告后三個月內履行的，同時要承擔違約責任。如果預售方在經(jīng)催告后三個月內仍不能履行的，購房方有選擇要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔違約責任或解除合同 并要求賠償損失（損失可比照房屋價格上漲或實際損失計算）的權利。對于延期履行合同，如果未約定違約金數(shù)額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計算。 第 13 頁 共 13 頁 參考資料： 李永然《房地產(chǎn)法律談》（續(xù)篇）臺灣木然文化出版股份有限公司 錢明星、姜曉春《中外法學》 1996 年第 5 期 梁書文、回滬明、馬建華《房地產(chǎn)及其配套規(guī)定新釋新解》 1998 年版 黃河《房地產(chǎn)法》中國政治大學出版社 1997 年版
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