【正文】 ，既便于游客的出行旅游，又有利于游客的室內(nèi)休養(yǎng)；地塊與海天臺賓館、金沙度假村等檔次相對較高的旅游物業(yè)最為接近，這不僅有利于聚集人氣更有利于形成品位的高尚。 項目地塊成熟度分析 交通條件： 雖然地塊位于蜿蜒的環(huán)島公路西側(cè)，但是根據(jù)朱家尖公交公司反映，自全島公交實現(xiàn)個人承包制后，個 體司機考慮到該地段目前的相對比較清靜，都不愿在此路段運營，現(xiàn)該路線已全面停止。 大量管理資料下載 14 景觀系數(shù)： 雖然面臨情人島景區(qū)和十里金沙景區(qū)，但是從目前情況來看，在地塊內(nèi)四處觀望仍然顯得不夠爽心悅目，而且海天臺賓館在一定程度上阻擋了意向地塊的觀景視線。 人氣表現(xiàn)： 目前東沙地塊除了海天臺賓館和金沙度假村等賓館物業(yè)外，東北部還有一個東沙行政村，總戶數(shù) 170 戶，總?cè)丝?612 人（以從事農(nóng)業(yè)、水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)、汽車租賃及漁業(yè)捕撈為生，人均年收入在 5000 元左右），因此人氣表現(xiàn)仍欠鼎盛。 總的說來，意向地塊目前正需要投資者進行大力開發(fā)，已經(jīng)具 備了旅游房產(chǎn)開發(fā)的先天條件，而且隨著有關(guān)部門對該地塊大力開發(fā)的重視，隨著整個東沙旅游度假區(qū)的全盤啟動，該地塊將顯得越來越成熟。 五、總結(jié)意見 整合以上各種信息資源，我們對我公司對意向地塊的開發(fā)與否總結(jié)出以下意見和建議，還望參閱領導明察。 有利形勢 全國旅游大環(huán)境已經(jīng)形成，政府各級部門必將大力扶持該產(chǎn)業(yè)。 舟山市的旅游資源豐富，客流量逐年遞增，而且增長速度客觀。而且在城市規(guī)劃和經(jīng)濟發(fā)展綱要中已經(jīng)將旅游產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)。 旅游金三角中朱家尖的地位表現(xiàn)越來越重要，將成為中轉(zhuǎn)樞紐中心。 朱家尖旅游資源豐富，而 且開發(fā)程度相對滯后，這種滯后狀態(tài)不僅使得生態(tài)和環(huán)境均未受到大的破壞，而且能夠便于在日后的開發(fā)中提供充分的資源條件，便于突現(xiàn)后續(xù)開發(fā)的高起點、高標準。 地塊正在成熟之中，正是進行投資介入的較好時機。 目前朱家尖國內(nèi)外比較流行的旅游房產(chǎn)市場仍是一片空白。 制約因素 整個舟山市的旅游產(chǎn)品比較單一，季節(jié)性矛盾日益突出，客源結(jié)構(gòu)比較單調(diào)，客流 大量管理資料下載 15 量尚未形成規(guī)模，產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員淡薄并素質(zhì)偏低，而且全市大旅游的觀念還沒有形成。 交通在海島型旅游開發(fā)建設中尚未得到徹底解決。 因為整個朱家尖旅游開發(fā)進度的緩慢，所以意向地塊的 成熟過程也相對比較遲緩。 投資回報期相對比較漫長，容易造成資源閑置和投資風險。 我公司沒有該類型物業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗，而且還需要有大量的資金實時運轉(zhuǎn) 開發(fā)建議 在介入時機上，我們認為還需要待到整個東沙區(qū)塊全盤啟動之時。 在物業(yè)形式上，我們認為可以開發(fā)比如產(chǎn)權(quán)式酒店、時權(quán)式酒店或會議商務中心等國內(nèi)外正流行的旅游房產(chǎn)，以來來填補朱家尖島乃至整個舟山是該一市場的空白。 在市場推廣上，我們認為應該主要面向江浙滬一帶，然后向華東地區(qū)輻射滲透，并將具有漢文化傳統(tǒng)的國家或華僑納入目標客戶群，尤其是追求佛教理義的各界人士。 在合作方式上，我們認為應該在以適度參股形式的同時，利用我公司的開發(fā)經(jīng)驗和優(yōu)秀的物業(yè)管理介入開發(fā)經(jīng)營，這樣不僅可以規(guī)避資金風險，也可以合理地盤活和優(yōu)化公司現(xiàn)有的各種資源。 在公司戰(zhàn)略上，我們認為可以將此項目作為我公司在經(jīng)營性物業(yè)上的一個嘗試，可以作為我公司走大公司之路的一個象征點。 大量管理資料下載 16 附錄 表 1：各年度舟山市的旅游接待及發(fā)展狀況表。 比較要素 1991 1992 19956 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx （預計） 旅游總?cè)藬?shù)（萬人次） 比上年增長率（ %） +9 +14 +32 +2 +14 +6 +19 +16 +17 國內(nèi)人數(shù)（萬人次） 比上年增長率（ %） +9 +14 +32 +2 +14 +6 +17 +16 +17 國際人數(shù)（人次） 25320 30930 42629 46519 52647 47318 55619 61180 70000 比上年增長率（ %） +18 +22 +26 +9 +13 10 +18 +10 +14 總收入（億元人民幣） 比上年增長率（ %） +72 +45 +192 +26 +10 +17 +10 +8 +11 國內(nèi)收入（億元人民幣） 比上年增長率（ %） +66 +44 +172 +39 +9 +21 +9 +7 +9 外匯收入（萬元人民幣） 851 1240 16100 17699 20681 19505 20468 24642 30000 比上年增長率（ %） +178 +46 +357 +10 +17 6 +5 +20 +21 表 2： 20xx年 10月份舟山市各風景旅游區(qū)游客接待情況統(tǒng)計表 風景點 本月人數(shù)（萬人次） 比上年增減 （ %） 本年本月之累計人數(shù) （萬人次） 比上年增減（ %） 本月海外旅游者 （人次） 本年本月累計海外旅游者（人次） 比上年增減（ %） 普 陀山 + + 20xx 23734 朱家尖 + + 1826 7650 + 桃 花 + + 10 86 + 沈家門 + + 386 4118 岱 山 + + 13 189 嵊 泗 + + 54 402 + 定 海 + + 532 4665 合 計 + + 4837 40844 + 大量管理資料下載 17 表 3：朱家見各景點歷年客流量統(tǒng)計。 白山 烏石塘 南沙 情人島 里沙 合計 1993 53945 48148 57632 0 0 159275 1994 63510 60407 79690 0 0 203607 1995 99072 94433 115326 0 0 308831 1996 92920 81112 116539 0 0 290571 1997 76412 65708 106283 0 0 248403 1998 69315 60836 105655 15053 0 250859 1999 78960 82240 262661 35230 0 459091 20xx 73328 82796 213022 22543 3866 395555 20xx 年 8 月 58822 74060 144970 22367 3380 303599 合計 665834 649740 1201778 95193 7246 2619791 表 4：客房總數(shù)在 50間以上的賓館詳情一覽表。 物業(yè)名稱 投資總額（萬元） 客房總數(shù) （間） 床位總數(shù) （床） 房間價格 檔次標準 金島 度假村 62 135 25 間雙標 A490元； 24 間雙標 B448元 ； 1 間三標房 620 元； 2 間套房 880 元 涉外飯店 普沱賓館 200 83 166 19 間雙標 A300元； 60 間雙標 B280 元；三人間 580元 涉外飯店 南和山莊 300 67 139 6 間標 A300 元； 38 間 標 B280 元 涉外飯店 金沙 度假村 94 184 22 間標 A410 元； 18 間標 B400元； 5間標 C380 元；套房 A1280 元；套房 B1188 元 高檔 海天臺 賓館 5196 95 178 豪標 680 元； 78 間標房 400 元 高檔 淡風林 度假村 100 92 200 6 間標 A400 元； 24間標 B380 元； 40間標 C320 元 中高檔 明金苑 度假村 50 67 150 40 間雙標房 280元； 16 間三標房 320 元； 3 間大套房 480 元； 8 間小套房 400 元 中高檔 寶鋼夢園度假村 600 75 135 16 間雙標 A490 元； 23 間雙標 B300 園 中高檔 海韻山莊 260 51 102 42 間標房 260 元；三標 300 元；套房 880 元 中高檔 冬青園 度假村 70 180 休閑區(qū) A200 元；雙標 A280 元；三標 A200 元；休閑區(qū) B380 元；雙標 A238 元；三標 B150 元 中檔