【正文】 水站、田獨站、新三亞車站。另外，緩東寨港站、馮家灣站、 山根站、日月灣站 、高峰站、海棠灣站 6個站緩建。 萬寧市共有 4個輕軌站點，距離本項目最近的為 萬寧站 ，只有 12公里，輕軌通車后，本項目的出行將會更加便利，實現 1小時內到達?？诨蛉齺?。 Part2：項目及周邊規(guī)劃分析 — 周邊規(guī)劃分析 ?項目相關的重要配套及規(guī)劃 Part2：項目及周邊規(guī)劃分析 — SWOT分析 SWOT分析 S優(yōu)勢 W劣勢 O機會 T威脅 ?一線海景用地，有沙灘資源； ?擁有外海和內海灣雙海景資源； ?近 800畝的地塊，為項目的整體規(guī)劃和中長期開發(fā)提供了有利條件，也有利于規(guī)避短期的市場調整。 ?珠江實業(yè)的開發(fā)商品質給客戶以信心。 ?到達項目的主干道兩側為萬寧原始村莊，較為雜亂； ?目前項目周邊配套設施較少，且層次較低，規(guī)劃的休閑等配套還有待落實。 ?國際旅游島規(guī)劃頒布帶來升值契機； ?萬寧的整體定位及規(guī)劃將有利于濱海一帶的發(fā)展； ?萬寧各大旅游景區(qū)的建設發(fā)展，相關配套的逐步完善，長期區(qū)域價值看好，升值空間較大。 ?房產調控一直在影響中國房地產市場，特別是作為價格上漲最快的區(qū)域之一的海南受其影響更為嚴重； ?萬寧市區(qū)項目的價格優(yōu)勢，神州半島項目的景觀優(yōu)勢，都為項目的發(fā)展帶來了競爭威脅。 ?利用地塊大優(yōu)勢，強化產品設計，結合開發(fā)商實力，做出實力大盤； ?充分利用現有海景資源，做足品質。 ?結合項目本身做好道路的維護和修繕； ?項目自身水景的設計； ?項目自身各項配套的完善。 ?利用契機，借勢造勢，選擇好開發(fā)與入市的時機，爭取項目價值的最大化。 ?結合地塊優(yōu)勢，綜合利用開發(fā)商實力，跳出地產做地產，尋求差異化發(fā)展，做足項目品質，遠離威脅。 Part2：項目及周邊規(guī)劃分析 — 小結 ?就項目地塊本身來講，擁有雙海灣的景觀優(yōu)勢，規(guī)模相對較大，比較利于整體規(guī)劃和開發(fā)，規(guī)避短期內市場調整的風險。 ?就項目現狀而言，沿途景觀資源、交通條件、周邊配套都束縛了項目的發(fā)展，本項目可以在開發(fā)前，對周邊的資源進行整合，將不利資源經過系統(tǒng)改造后充分服務本項目。 ?就項目周邊的規(guī)劃來看，萬寧市處在海南東線的中心位臵，其地理位臵優(yōu)勢不言而喻，近年來，東線其他城市的房地產市場的崛起給萬寧的房地產市場發(fā)展帶來契機，特別是東環(huán)鐵路的修建，萬寧市設站 4處，充分體現了海南對萬寧的重視。 ?就項目周邊的競爭情況來看，項目周邊有金手指地產進駐，其項目占地 600畝左右；本項目可以與其共同發(fā)展，合力建設春園灣，打造春園灣品牌，提升春園灣價值，實現共贏。 3 PART 項目定位方向初步建議 ? 項目核心競爭力研判 ? 方案一項目定位方向初步建議 ? 方案二項目定位方向初步建議 Part3： 項目定位方向初步建議 — 項目核心競爭力研判 ?競爭力所在 —— 核心競爭力 珠實品牌 周邊原生態(tài)田園景觀 一線海景 內外雙海灣 東線輕軌 內外雙海灣、一線海景 宜居宜度假 東線高速 臨近東山嶺 根據項目的核心競爭力優(yōu)勢，我們提出項目發(fā)展的兩個方案 方案一（容積率為 ）： 海南東線濱海帶 〃 雙海灣純別墅群 方案二（容積率為 ） ： Part3： 項目定位方向初步建議 — 方案對比 海南東線濱海帶 〃 雙海灣綜合休閑建筑院落 84 海南東線濱海帶 〃 雙海灣純別墅群 方案一 方案一：海南東線濱海帶 〃 雙海灣純別墅群 中心酒店和別墅產品為主 ——高附加值的濱海別墅群 純高端休閑度假地產 主導產品 主要配套 別墅 中心酒店 別墅式產權酒店 餐飲 休閑娛樂 其他 商務 Part3： 項目定位方向初步建議 — 方案一 Part3： 項目定位方向初步建議 — 方案一 高附加值獨棟別墅 +中心酒店 +別墅式產權酒店 ? 規(guī)避極端大戶型、控制總價，形成總價優(yōu)勢，保證客戶購買力； ? 專為對別墅有一定需求，擁有一定購買能力，但又承受不起一線高端別墅價格的夾心需求者量身定做； ? 通過高附加值的打造，突出項目的性價比，提升項目的競爭力。 低密度、高舒適度、高附加值的濱海別墅群 方案一：海南東線濱海帶 〃 雙海灣純別墅群 住宅部分 規(guī)模： 165,976㎡ ； 定位： 高附加值的濱海別墅； 客戶： 對海南別墅有一定需求，擁有一定購買能力，但又承受不 起?？?、三亞別墅價格的夾心需求者； 產品： 面積 120— 150㎡的高附加值濱海小獨棟，贈送面積可達到 100— 150㎡； 價格： 總價控制在 300萬 /棟以內，主力戶型總價在 200— 250萬之間 。 Part3： 項目定位方向初步建議 — 方案一 方案一：海南東線濱海帶 〃 雙海灣純別墅群 酒店部分 規(guī)模： 20,000㎡ 檔次：準五星級度假酒店 Part3： 項目定位方向初步建議 — 方案一 方案一：海南東線濱海帶 〃 雙海灣純別墅群 89 海南東線濱海帶 〃 雙海灣綜合休閑建筑群落 方案二 綜合類休閑度假地產 主要配套 主導產品 中心酒店 公寓式產權酒店 別墅式產權酒店 餐飲 休閑娛樂 其他 商務 以超五星級濱海酒店為依托， ——豐富產品線，做全配套 獨立別墅 聯(lián)排別墅 高層海景公寓 Part3： 項目定位方向初步建議 — 方案二 商業(yè) 方案二：海南東線濱海帶 〃 雙海灣綜合休閑建筑院落 Part3： 項目定位方向初步建議 — 方案二 中心酒店 +別墅式產權酒店 +公寓式產權酒店 +獨立別墅 +聯(lián)排別墅 +高層海景公寓 ? 以超五星級濱海酒店做為依托，先把配套完善，營造項目的居住氛圍，帶動項目的人氣，以此規(guī)避項目區(qū)域位臵的偏遠性； ? 通過混合型客群的聚集，加快項目的消化速度。 以超五星級酒店為依托，大型綜合類休閑度假產品 方案二：海南東線濱海帶 〃 雙海灣綜合休閑建筑院落 Part3： 項目定位方向初步建議 — 方案二 酒店部分 規(guī)模： 54,000㎡ 檔次：大型超五星級休閑度假酒店 方案二：海南東線濱海帶 〃 雙海灣綜合休閑建筑院落 Part3： 項目定位方向初步建議 — 方案二 住宅部分 規(guī)模： 583,631㎡ ； 定位： 以滿足休閑度假為主要目的的綜合類產品； 客戶： 以休閑度假為目的，強調海景資源，但對價格較為敏感的島外消費階層； 產品： 獨立別墅、聯(lián)排別墅、高層海景公寓； 價格： 獨立別墅控制在 300萬 /棟以下，聯(lián)排別墅控制在 240萬 /套以內，海景公寓控制在 80萬以內。 方案二：海南東線濱海帶 〃 雙海灣綜合休閑建筑院落 4 PART 項目成本收益分析 ? 方案一（容積率 ）：項目成本收益測算 ? 方案二（容積率 ）：項目成本收益測算 ? 投資分析小結 Part4：項目成本收益分析 — 開發(fā)周期 本項目規(guī)模較大，通過中長期滾動式開發(fā)，并根據市場變化和節(jié)點進行銷售，有利于獲得較高的利潤水平和投資利潤率，并做到項目價值最大化。 ? 項目占地約 797畝，按原規(guī)劃，即本方案一，容積率為 ，總建筑面積185,976㎡，規(guī)模中等。 ? 受容積率限制，項目將以別墅產品為主導，通過滾動式的分期開發(fā)，并根據市場變化和節(jié)點進行銷售，以獲得較高的利潤水平和投資利潤率。 ? 建議開發(fā)周期為 35年左右，爭取 20232023年達到預售條件，正式入市。 經濟技術指標 方案一 銷售收入 Part4：項目成本收益分析 — 銷售收入 初步測算，項目總銷售收入約為 322,757萬元。 方案一 Part4：項目成本收益分析 — 成本估算 初步測算，項目總成本為 200,001萬元 。 方案一 Part4：項目成本收益分析 — 成本估算 初步測算，項目總成本為 200,001萬元 。 方案一 Part4：項目成本收益分析 — 土地增值稅 初步測算，項目增值稅為 6,455萬元 。 方案一 Part4：項目成本收益分析 — 靜態(tài)經濟效益 初步測算， 項目稅后利潤為 73,904萬元，稅后利潤率為 %，資本金利潤率為 %，項目投資價值較高。 方案一 Part4：項目成本收益分析 — 小結 項目能夠實現較高的利潤和利潤率，投資價值較高。 ?項目總成本為 200, 001萬元 ，總銷售收入為 322,757萬元 ； ?稅前利潤為 98,539萬元 ，稅后利潤為 73,904萬元 ； ?稅后利潤率為 %，資本金利潤率為 % (自有資金按 100,000萬元計算 )； ?項目能夠實現較高的利潤和利潤率， 投資價值較高 。 方案一 Part4：項目成本收益分析 — 開發(fā)周期 本項目規(guī)模較大，通過長期滾動式開發(fā)，并根據市場變化和節(jié)點進行銷售，有利于獲得較高的利潤水平和投資利潤率，并做到項目價值最大化。 ? 項目占地約 797畝，按調整后的規(guī)劃，即本方案二，容積率為 ，總建筑面積637,632㎡，規(guī)模較大。 ? 根據新的容積率指標，項目將以超五星級酒店為依托，充分豐富產品線，通過各個階段、各類產品的滾動式開發(fā)，以獲得較高的利潤水平和投資利潤率。 ? 建議開發(fā)周期為 68年左右，爭取 20232023年達到預售條件，正式入市。 經濟技術指標 方案二 銷售收入 Part4：項目成本收益分析 — 銷售收入 初步測算，項目總銷售收入約為 899,285萬元。 方案二 Part4：項目成本收益分析 — 成本估算 初步測算，項目總成本為 439,792萬元 。 方案二 Part4：項目成本收益分析 — 成本估算 初步測算，項目總成本為 439,792萬元 。 方案二 Part4：項目成本收益分析 — 土地增值稅 初步測算，項目增值稅為 17,986萬元 。 方案二 Part4：項目成本收益分析 — 靜態(tài)經濟效益 初步測算， 項目稅后利潤為 294,034萬元，稅后利潤率為 %，資本金利潤率為 %，項目投資價值較高。 方案二 Part4：項目成本收益分析 — 小結 項目能夠實現較高的利潤和利潤率，投資價值較高。 ?項目總成本為 439, 792萬元 ，總銷售收入為 899,285萬元 ； ?稅前利潤為 392,046萬元 ，稅后利潤為 294,034萬元 ； ?稅后利潤率為 %，資本金利潤率為 147% (自有資金按 200,000萬元計算 )； ?項目能夠實現較高的利潤和利潤率， 投資價值相比更高 。 方案二 Part4：項目成本收益分析 — 投資分析小結 ?綜合對比兩個方案來看，如能進行容積率指標的調整，則項目的開發(fā)周期更長，投資收益也將更高； ?如未能調整容積率指標，則項目將以別墅產品為主打，只要前期策劃和設計工作準備充分的話，也能通過差異化的產品打開市場，投資收益也將高于行業(yè)平均水平。 5 PART 綜 合 結 論 Part5：綜合結論 本項目無論從市場的角度，從整個萬寧城市發(fā)展的角度，還是從經濟效益的角度，都是較為切實可行的。 ?海南國際旅游島建設上升為 國家戰(zhàn)略 ， 短期內市場的調整并不影響中長期的發(fā)展，而且將更有利于長期更為健康的發(fā)展， 本項目規(guī)模較大，開發(fā)周期較長，將受益于國際旅游島的中長期利好。 ?目前萬寧處于海南東線城市發(fā)展的?洼地?，也是海南省政府重點扶持發(fā)展的區(qū)域，隨著東線輕軌（萬寧 4個站點）、博鰲機場（距項目僅 30分鐘車程）的逐步建設和啟用，整個 萬寧城市發(fā)展 和 房地產市場都將具有極大的發(fā)展?jié)摿Α? ?項目規(guī)模較大， 通過符合市場時機的滾動式開發(fā)、分階段銷售，能實現 較高的利潤和投資利潤率（兩個方案的稅后投資收益率都達到 35%以上） 。 中國品牌地產戰(zhàn)略伙伴