住宅專項維修資金管理制度-資料下載頁
2025-03-09 15:23本頁面
【正文】 根據(jù)“誰受益，誰負(fù)責(zé)”的原則，應(yīng)由 8戶住戶共同維修，具體費(fèi)用按份額比例分?jǐn)偂? 34 ? 黃先生及其夫人居住在某小區(qū) 8棟 701室。老兩口在澳大利亞女兒家住了半年，最近回到自己家。物業(yè)管理員上門收取物業(yè)管理費(fèi)，黃先生講：“我們半年都不在家，不應(yīng)該叫物業(yè)管理費(fèi)?！? ? 請問：物業(yè)管理公司應(yīng)如何處理？ ? 第一，業(yè)主所擁有的空置房僅僅是區(qū)分所有建筑物的專有部分空置，并不意味著整個所有建筑物在空置著。實際上雖然區(qū)分所有建筑物的專有部分在空置，但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運(yùn)行 .使用之中，而物業(yè)管理費(fèi)的支出目的就是要維持、和保證。 ? 第二，當(dāng)部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后，并不意味著就可以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)的工作量。并不意味著可以減少維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行、使用、維修和保養(yǎng)的工作量，電梯、高低壓配電設(shè)備、共用照明、水泵、消防設(shè)施等共用設(shè)備、設(shè)施仍然要投入正常運(yùn)行，仍然需要維修和保養(yǎng)；保安的值勤、巡邏、安全檢查等工作量也不會減少；清潔衛(wèi)生、環(huán)境等綠化等物業(yè)管理的管理服務(wù)工作量一樣也不會因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少。 36 ? 第三，造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責(zé)任在于業(yè)主本身，而并非物業(yè)管理公司無理阻撓不讓業(yè)主投入使用，因此，空置房的責(zé)任不在于物業(yè)管理公司。 ? 第四，減免物業(yè)管理費(fèi)用對未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來說是不公平的。雖然物業(yè)建筑物空置，但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)而帶來的物業(yè)建筑的保值和增值的經(jīng)濟(jì)成果。 ? 因此物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主講清楚上述道理，要二位老人按時交納物業(yè)管理費(fèi)。 37 資金使用案例及分析 ? 案例二： ? 某物業(yè)區(qū)域在地震發(fā)生后，房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備受損，多數(shù)業(yè)主在地震發(fā)生后，外出避災(zāi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為及時修復(fù)，在聯(lián)系業(yè)主無果的情況下，由工作人員擅自代表業(yè)主簽名使用維修資金，雖然迅速修復(fù)了損壞部分，但引發(fā)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的嚴(yán)重對立，進(jìn)而演變成群體性上訪事件，上千名業(yè)主無視相關(guān)部門的勸告，上街游行、示威和阻攔交通等。 38 39 分析： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法行為及后果 物業(yè)服務(wù)企業(yè)冒充業(yè)主簽名、擅自動用維修資金，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)利，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾激化、上升為群體性事件、形成極大的不穩(wěn)定因素，造成了惡劣的社會影響。在現(xiàn)實操作中，應(yīng)當(dāng)堅決杜絕此類行為發(fā)生。 ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)需承擔(dān)的法律責(zé)任 ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)冒充業(yè)主簽名使用維修資金，業(yè)主可向公安機(jī)關(guān)報案，若經(jīng)查實，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的處罰。因?qū)ｍ椌S修資金的使用發(fā)生糾紛，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以自行協(xié)商解決，協(xié)商不成的，業(yè)主可依照 103號令第三十三條、《 最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 》 第三條 ? 第一款的規(guī)定，依法向人民法院起訴。 40 ? 103號令第三十三條：“因?qū)ｍ椌S修資金的 繳存、使用等發(fā)生糾紛，當(dāng)事人可以自行協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可依法向人民法院起訴。” ? 《 最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 》 第三條第一款：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 41 ? 如何應(yīng)對此類情況 ? （ 1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)擅自使用維修資金，在遇到緊急情況時，應(yīng)當(dāng)作為緊急修復(fù)情況，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)先行墊付維修項目所需資金。 ? （ 2）維修完畢后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主或業(yè)主委員會完善維修資金使用的投票程序，支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)墊付的資金。所在地房產(chǎn)管理部門有權(quán)對業(yè)主或業(yè)主委員會進(jìn)行督促，也可由社區(qū)街道辦事處做好業(yè)主的解釋引導(dǎo)工作。 ? （ 3）若業(yè)主拒不完善投票程序，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向人民法院提起民事訴訟，要求業(yè)主進(jìn)行賠付。 42 演講完畢，謝謝觀看！
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