項(xiàng)目管理-項(xiàng)目初步市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-07-13 18:39本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】究；同時(shí)也不能忽視周邊片區(qū)對(duì)本案所在片區(qū)的影響，因此根據(jù)地域分布特征和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的特點(diǎn)，又對(duì)火車站片、金銀湖片、香港路沿線樓盤及。市場(chǎng)也做調(diào)研分析。為大型居住區(qū)，將入住30萬(wàn)人口，楊汊湖片區(qū)在其輻射范圍內(nèi)。及一批大規(guī)模項(xiàng)目的啟動(dòng)，區(qū)域持續(xù)成為漢口房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。楊汊湖片居民區(qū)內(nèi)環(huán)境一般，新樓盤社區(qū)綠化環(huán)境營(yíng)造還沒(méi)有形成，目前環(huán)境景觀效果差。區(qū)域道路暢通，出行便利?？傮w來(lái)看，本案所在的楊汊湖片區(qū)，給人的印象是中低檔居住區(qū)，居民素質(zhì)一般，區(qū)域也聚集了一批效益較好的企事業(yè)單位，如民航、電信，臨江漢經(jīng)濟(jì)發(fā)。展區(qū)，潛在消費(fèi)群體豐富。外圍相關(guān)主要在售住宅樓盤7個(gè)，總在售規(guī)模約41萬(wàn)平米，總套數(shù)為3300套左右，戶均面積124平米。
【正文】 第 22 頁(yè) 二、 未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)分析 未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將主要集中在以下幾個(gè)方面： 樓盤規(guī)模及由此帶來(lái)的社區(qū)感、完善生活配套設(shè)施和周到的物業(yè)管理； 實(shí)實(shí)在在的環(huán)境綠化景觀； 營(yíng)銷推廣手法的創(chuàng)新； 多樣化、選擇多的房型設(shè)計(jì)； 三、 區(qū)域市場(chǎng)銷售價(jià)格走勢(shì) 從區(qū)域未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量來(lái)看，年消化量約 20 萬(wàn)平方米，市場(chǎng)供應(yīng)較穩(wěn)定； 從市場(chǎng)潛在目標(biāo)消費(fèi)群來(lái)看，隨著常青花園和楊汊湖片區(qū)內(nèi)入住居民增多 ，老客戶介紹新客戶將為區(qū)域帶來(lái)較多外圍區(qū)域客源 從周邊區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)看，本案片區(qū)市場(chǎng)平均價(jià)格低于周邊區(qū)域，價(jià)格優(yōu)勢(shì)可以有效吸引因價(jià)格敏感而從金銀湖片樓盤、新華西路片樓盤、香港路沿線樓盤分流出來(lái)的客戶。 綜合上述因素，預(yù)計(jì)未來(lái)片區(qū)市場(chǎng)價(jià)格在近年來(lái)提升的基礎(chǔ)上，一方面楊汊湖片區(qū)在周邊開發(fā)熱點(diǎn)片區(qū)的帶動(dòng)下市場(chǎng)價(jià)格會(huì)有所上漲；另一方面片區(qū)內(nèi)積壓住宅面積還需消化，這樣區(qū)域住宅市場(chǎng)價(jià)格將會(huì)穩(wěn)定在 1800 元 /平方米 ~2400 元 /平方米范圍內(nèi)。 重任所托 傾力以赴 第 23 頁(yè) 第七部分 本案面市價(jià)格建議 一、 本案優(yōu)劣勢(shì)分析 本案具有如下優(yōu)勢(shì) ： 純電梯小高層，品質(zhì)優(yōu)良，在區(qū)域有唯一性 交通便利，生活配套比較成熟，臨近本案社區(qū)人群素質(zhì)相對(duì)較高 本案處于江漢區(qū)新華下路區(qū)片、金銀湖區(qū)片之間，而上述兩片近年來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展迅速，成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，這有利于本案地塊價(jià)值的體現(xiàn)，也有利于提升本案心理價(jià)位； 周邊早期開發(fā)或者入住的樓盤社區(qū)，已經(jīng)把本地區(qū)的居住環(huán)境塑造好； 區(qū)域內(nèi)對(duì)本案構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)的樓盤中，綠色家園在地段環(huán)境和品質(zhì)上低于本案，而新華家園二期（高層住宅）近期無(wú)推出跡象，真正對(duì)本案現(xiàn)實(shí)性威脅較大的樓盤剩下金色雅園一期（多層、 小高層，部分磚混結(jié)構(gòu)，在售）及 5 月份將推出的二期項(xiàng)目，再就是統(tǒng)建集團(tuán)開發(fā)的陽(yáng)光花園四期（多層，正在外墻裝修 ） ，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手明顯并且穩(wěn)定。 同時(shí)本案也存在一些 劣勢(shì) ，這些劣勢(shì)會(huì)構(gòu)成未來(lái)營(yíng)銷中的障礙： 本案旁邊火車站及變電站的影響 本地區(qū)已經(jīng)開發(fā)的幾個(gè)項(xiàng)目對(duì)本地區(qū)的購(gòu)買量有所消化及分解； 楊汊湖片區(qū)已經(jīng)形成中低價(jià)位住宅市場(chǎng)的心理印象，不利于本案價(jià)格的提升； 片區(qū)內(nèi)一些先期開發(fā)的樓盤，在售現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)明顯，且其后期項(xiàng)目有前期的鋪墊，市場(chǎng)形象已經(jīng)塑造好，產(chǎn)生熟知心理利于銷售；而本案市場(chǎng)形象空洞，一段時(shí)間的認(rèn) 知過(guò)程會(huì)拖延預(yù)期銷售進(jìn)度； 重任所托 傾力以赴 第 24 頁(yè) 二、可比性樓盤價(jià)格規(guī)模一覽表 項(xiàng) 目 銷售價(jià)格（元 /平米） 新華家園一期 2375 綠色家園一期 1813 陽(yáng)光花園四期 1890 金色雅園一期 1782 澤皓雅居一期 2473 重任所托 傾力以赴 第 25 頁(yè) 三、綜合因素市場(chǎng)比較分析定價(jià) 因 素 分值 本案 綠色家園一期 新華家園一期 陽(yáng)光花園四期 金色雅園一期 澤皓雅居一期 地區(qū)級(jí)差 20 15 10 17 14 16 16 周邊環(huán)境 15 10 8 12 11 10 9 人文環(huán)境 9 5 3 6 7 4 4 交通條件 12 10 8 12 10 10 11 規(guī)劃規(guī)模 8 7 7 7 8 8 5 小區(qū)綠化 12 7 8 7 6 7 5 物業(yè)配套 9 6 5 7 5 7 4 戶型設(shè)計(jì) 10 8 6 8 7 7 6 采光朝向 5 4 4 3 4 4 3 合 計(jì) 100 72 59 79 72 73 63 重任所托 傾力以赴 第 26 頁(yè) 如果以綠色家園一期為對(duì)照，本案價(jià)格為： 72/59*1813=2212 元 /平米 如果以新華家園一期為對(duì)照，本案價(jià)格為： 72/79*2375=2165 元 /平米 如果以陽(yáng)光花園四期對(duì)照，本案價(jià)格為： 72/72*1890=1890 元 /平米 如果以金色雅園一期對(duì)照，本案價(jià)格為： 72/73*2570=2535 元 /平米 如果以澤皓雅居一期對(duì)照，本案價(jià)格為： 72/63*2473=2826 元 /平米 各樓盤價(jià)格權(quán)數(shù)為： 綠色家園一期占 10%，新華家園一期占 30%，陽(yáng)光花園四期占 20%，金色雅園一期占 35%，澤皓雅居一期占 5% 本案價(jià)格為： 2212*10%+2165*30%+1890*20%+2535*35%+2826*5%=2277 元 /平米 考慮到本案的純電梯小高層產(chǎn)品 唯一性，結(jié)合上述本案優(yōu)劣勢(shì)分析，建議面市價(jià)格修正為 2280 元 /平方米 附：樓盤資料 重任所托 傾力以赴 第 27 頁(yè)
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