【正文】 符合客戶群的身份和行為習(xí)慣。 ? 價(jià)格定位 目前本區(qū)域多層的均價(jià)在 2900 元 /平米左右，此價(jià)格下的銷售速度尚可，近幾個(gè)月在整體市場(chǎng)回暖的前提下，此區(qū)域項(xiàng)目月均預(yù)計(jì)在30 套左右 ， 但 本區(qū)域 高層不被認(rèn)可 。 而 本項(xiàng)目的位置要劣于鳶都新城、華景新城、魯發(fā)名城，綜合分析未來的發(fā)展?jié)摿Φ雀鞣矫嬉蛩兀覀冋J(rèn)為本項(xiàng)目 整體 多層售價(jià) 3000 元 /平方米，小高層售價(jià) 2800 元 /平方米。 周邊在建在售的典型項(xiàng)目主要有鳶都新城、魯發(fā)名城，即將推出的項(xiàng)目有明德花園及茂華紫苑公館。 片區(qū) 項(xiàng)目名稱 建筑形 態(tài) 物業(yè)形態(tài) 住宅面積 工程進(jìn)展 銷售率 目前在售 價(jià)格 西 部 組 團(tuán) 鳶都新城四期 多 層 、 住宅 20萬 封頂 0% 2900 魯發(fā)名城二期 多 層 住宅 14萬 主體 30% 2900 明德花園 高層 住宅 7． 6萬 在建 0% 華景新城三期 高層 住宅 4萬 封頂 10% 2700 茂華紫苑公館 高層 住宅 20萬 未建 0% A:鳶都新城 該項(xiàng)目 位于濰坊市濰城區(qū)北宮街與友愛路相接處 ，占地面積 21萬，總建筑面積 41 萬平米。已開發(fā)的前三期項(xiàng)目均為多層，其中相當(dāng)部分樓座主要針 對(duì)濰城工商局職工及濰坊七中等單位團(tuán)購 （此項(xiàng)目，我公司前期接觸過，根據(jù)對(duì)方原提供資料，其前期開發(fā)的 20 萬平米中應(yīng)該有 3 萬平米以 1600 元 /平米安置， 萬平米以 2100 元 /平米安置） 。目前， 在售部分全部為 90105 平米，都是三室一廳一衛(wèi)濰坊奧體項(xiàng)目投資建議 39 小戶型 ， 多層對(duì)外出售價(jià)格 2900 元 /平米，主要購買群體為周邊事業(yè)單位、企業(yè)員工。 90110 平米三室戶型消化速度較快，前三期銷售率達(dá)到 90%。后期主要以小高層為主，部分學(xué)校公建，尚未開工，剩余未開發(fā)量在 20 萬平米左右，多為規(guī)劃小高層，尚未動(dòng)工。 B:魯發(fā)名城 該項(xiàng)目位于長(zhǎng)松 路 兩側(cè) ， 福壽街與東風(fēng)西街之間， 原巨力廠區(qū) ，總占地 800 余畝，總建筑規(guī)模近 100 萬平米，為濰坊最大的開發(fā)項(xiàng)目，小區(qū)配套規(guī)劃齊全。目前，正在銷售二期。一期 12 萬（含商業(yè)）平米，住宅 782 套已銷售完畢；二期 14 萬（含商業(yè)）、住宅 949 套， 08年 8 月開盤，目前銷售率 40%。一、二期全為多層，主力戶型 90110平米，銷售均價(jià) 2900 元 /平米，購買群體年輕人較多，輻射范圍較廣，銷售情況較好。 本項(xiàng)目后期規(guī)劃了較大體量的小高層住宅，目前尚未動(dòng)工。 C： 茂華紫苑公館 該項(xiàng)目位于東風(fēng)西街南側(cè)，原?；鹦腔S，開發(fā) 商為北京茂華集團(tuán)。 該項(xiàng)目是 07 年年底推出的退城進(jìn)園項(xiàng)目，土地成交價(jià)格 60萬 /畝。項(xiàng)目容積率 ，全部為高層，總體量在 20 萬平米以上。目前，還處在做綠化景觀，基礎(chǔ)施工尚未展開。 第 3 節(jié) 本項(xiàng)目運(yùn)作方式建議 總體來看，濰坊市在新區(qū)建設(shè)、舊城改造、退城進(jìn)園等因素的推動(dòng)下，近兩年樓市供應(yīng)比較充足，導(dǎo)致了整體價(jià)格上漲乏力。而本項(xiàng)目 位置 相對(duì)邊緣化 ，區(qū)域不被 置業(yè)者 認(rèn)可，片區(qū)住宅以 2900 元 /平米左右的中低端 多層 住宅為主，且供應(yīng)量較大（近兩年本區(qū)域已濰坊奧體項(xiàng)目投資建議 40 出讓土地的供應(yīng)量預(yù)計(jì)建面 150 萬平米左右），開發(fā)本 項(xiàng)目 具有一定的風(fēng)險(xiǎn) 。 且 本 項(xiàng)目當(dāng)前 土地 性質(zhì) 為 國營 耕地 （屬濰坊良種場(chǎng)） ，變更需要一定時(shí)間， 不能 馬上啟動(dòng) 。 因此 我們 建議對(duì)本 項(xiàng)目的開發(fā)持謹(jǐn)慎 態(tài)度， 也可 通過代建體育場(chǎng)館，置換奎文區(qū)或高新區(qū)的優(yōu)質(zhì)土地 （但是土地價(jià)格相對(duì)較高） 。 如果要進(jìn)行開發(fā)，我們有以下 要求 ： 通過對(duì)本區(qū)域的研究，結(jié)合我公司目前的成本狀況，在保證公司 12%利潤(rùn)下的 ，我們可接受的土地價(jià)格為 23 萬 /畝 ，即含城市基礎(chǔ)配套的土地價(jià)格 萬 /畝 ； 在此價(jià)格下，我公司意向土地面積為 1000 畝， 以代建奧運(yùn)場(chǎng)館的方式置換土地； 由于目前周邊不成熟、市場(chǎng)接受度低，為吸引置業(yè)者，本項(xiàng)目低密度、地容積率的住宅小區(qū)（前文已闡述），其 容積率在 以下。 經(jīng)測(cè)算政府在此價(jià)格下獲得的土地出讓金及后續(xù)稅收共計(jì)約 億元。 具體運(yùn)作方式如下： 1． 我公司于 09 年三季度啟動(dòng)市政府網(wǎng)球館 、體育館 的規(guī)劃設(shè)計(jì)等前期工作，預(yù)計(jì) 2021 年一季度能夠開工建設(shè)，預(yù)計(jì) 2021 年二季度能夠交付使用。 2． 09 年三季度我公司開始對(duì)整個(gè) 1000 畝土地的規(guī)劃設(shè)計(jì)工組及一期 200 畝土地的建設(shè)準(zhǔn)備工作。同時(shí)需市政府啟動(dòng)土地掛牌準(zhǔn)備工作，爭(zhēng)取在 2021 年 1 月份通過掛牌的方式我公司正式獲得土地的使用權(quán)。土地出讓金即為代建體育場(chǎng)館的建 設(shè)費(fèi)用。 建議開發(fā)進(jìn)度安排如下： 2021 年 3 月 2021 年 8 月： 一期 200 畝，建筑面積約 14 萬平米，建筑形式 以 普通多層住宅濰坊奧體項(xiàng)目投資建議 41 為主 ，配置部分 低密度洋房 ，同時(shí)啟動(dòng)商業(yè)的定制化招商工作。 2021 年 6 月 2021 年 12 月： 二期 200 畝，建筑面積約 13 萬平米，建筑形式以低密度洋房為主，配置部分普通多層住宅，整體項(xiàng)目檔次要高于一期 。 2021 年 10 月 2021 年 5 月： 三期 300 畝，建筑面積約 21 萬平米，建筑形式與二期基本相同。 2021 年 3 月 2021 年 10 月： 四期 300 畝，建筑面積約 25 萬平米，建筑形式為低密 度洋房、普通多層、小高層，本期預(yù)計(jì)片區(qū)已經(jīng)成熟，可適當(dāng)增加小高層住宅的面積，以消化容積率。 3． 我公司將收取體育場(chǎng)館總造價(jià) 的 35%，作為代建管理費(fèi)用 。 4． 我公司意向 1000 畝土地的范圍如下 （紅色部分） ： 濰坊奧體項(xiàng)目投資建議 42 5． 我公司也可通過 代建場(chǎng)館的模式置換奎文區(qū)或高新區(qū)核心區(qū)域土地，如 櫻前街、金馬路區(qū)域地塊等 。 第 4 節(jié) 投資收益估算 我公司意向考察項(xiàng)目位于奧體中心北側(cè)，具體四至為清平路西、長(zhǎng)松路東，玉清街北、樂川街南側(cè)，總占地面積 1000 畝，意向土地置換價(jià)格為 23 萬 /畝。 具體測(cè)算情況如下： 1． 地塊基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總規(guī)劃用地（平方米） 667000 折合（畝） 1000 規(guī)劃建筑容積率 濰坊奧體項(xiàng)目投資建議 43 規(guī)劃建筑面積（平方米） 733700 其中： 多層住宅 620700 小高層住宅 60000 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 30000 小學(xué)（ 36 班） 15000 幼兒園（ 8 班） 2500 會(huì)所（含物業(yè)用房、社區(qū)服務(wù)中心） 5500 配電室 地下建筑面積（平方米） 68000 停車位（個(gè)） 3400 (地上 ) 其中 :地下車位（個(gè)） 0 規(guī)劃建筑密度 18% 規(guī)劃綠化率 40% 說明：本社區(qū)為低容積率、低密度運(yùn)動(dòng)主體社區(qū)，其容積率為，項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積 萬平米，其中多層 萬平米，小高層 6 萬平米，商業(yè)配套 3 萬平米，幼兒園 2500 平米， 小學(xué) 15000 平米， 會(huì)所 （含物業(yè)用房、社區(qū)服務(wù)中心） 5500 平米 。小區(qū)共計(jì) 6800戶，按照每戶 10 平米 /戶配置儲(chǔ)藏室，約 68000 平米儲(chǔ)藏室。按照 1： 配比車位，其車位全部地 上。 2． 銷售收入預(yù)測(cè) 由于項(xiàng)目周邊未來一段時(shí)間供給量大、競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目本身區(qū)位劣于其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因此參考周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤銷售價(jià)格 ，考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等因素，我們預(yù)計(jì)項(xiàng)目達(dá)到銷售條件下多層均價(jià) 3000 元 /平米、小高層 2800 元 /平米、商業(yè) 4500 元 /平米、儲(chǔ)藏室 1000 元 /平米比較合適的。 由此，項(xiàng)目銷售收入合計(jì) 萬元。 可售面積 多層住宅 620700 平方米 小高層住宅 60000 平方米 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 30000 平方米 會(huì)所（不含物業(yè)及社區(qū)服務(wù)中心） 平方米 地下建筑面積 68000 平方米 濰坊奧體項(xiàng)目投資建議 44 含地下建筑面積合計(jì) 平方米 不含地下建筑面積合計(jì) 平方米 單 價(jià) 多層住宅 3000 元 /平方米 小高層住宅 2800 元 /平方米 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 4500 元 /平方米 會(huì)所（不含物業(yè)及社區(qū)服務(wù)中心） 2021 元 /平方米 地下建筑面積 1000 元 /平方米 總 收 入 多層住宅 186210 萬元 小高層住宅 16800 萬元 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 13500 萬元 會(huì)所（不 含物業(yè)及社區(qū)服務(wù)中心） 萬元 地下建筑面積 6800 萬元 銷售收入合計(jì) 萬元 3． 意向土地價(jià)格評(píng)估 在滿足目標(biāo)投資利潤(rùn)率 12%條件下，項(xiàng)目總投資 萬元。其土地出讓價(jià)款 23 萬 /畝。 另外，城市基礎(chǔ)配套費(fèi)按照規(guī)劃建筑面積 280 元 /平米交付，合計(jì)繳納 萬元。小區(qū)不設(shè)置人防，由此繳納人防異地建設(shè)費(fèi) 萬元?？紤]到后期不可確定的事項(xiàng)較多，因此不可預(yù)見費(fèi)按照土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、三通一平、建筑安裝工程費(fèi)及室外配套費(fèi)之和 5%提取。由于 投資額度較大、開發(fā)周期較長(zhǎng)，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，其財(cái)務(wù)費(fèi)用按投資額 6%提取。 詳細(xì)投資支出見附件投資支出估算表。 4． 營業(yè)稅金及附加 項(xiàng)目共計(jì)繳納營業(yè)稅金及附加共計(jì) 萬元。 項(xiàng)目 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 總價(jià) (萬元 ) 營業(yè)稅 銷售收入 * 5,00% 城建維護(hù)稅 營業(yè)稅 * 7,00% 教育費(fèi)附加 營業(yè)稅 * 3% 河道維護(hù)基金 銷售收入 * 0,10% 合計(jì) 銷售收入 * 5,60% 濰坊奧體項(xiàng)目投資建議 45 5． 項(xiàng)目投資利潤(rùn) 在項(xiàng)目銷售正常，項(xiàng)目 總投資沒有大的波動(dòng)條件下，土地出讓價(jià)款按照 23 萬 /畝計(jì)算，其投資利潤(rùn)率為 %?；緷M足我公司目標(biāo)收益率。 項(xiàng)目 金額 銷售收入 減：總投資 其中：土地成本 23690 前期成本 建造成本 不可預(yù)見費(fèi) 三項(xiàng)費(fèi)用 營業(yè)稅金及附加 土地增值稅 0 利潤(rùn) 減：所得稅 凈利潤(rùn) 銷售利潤(rùn)率 % 投資利潤(rùn)率 % 在此條件下，政府至少可獲取收益 萬元。 政府收益情況 明細(xì) 項(xiàng)目 金額（萬元） 土地費(fèi)用 23690 基礎(chǔ)配套費(fèi)用 人防異地建設(shè) 營業(yè)稅金及附加 所得稅 合計(jì) 6． 小結(jié) 在滿足公司目標(biāo)收益率 12%左右的條件下，本地快總投資 萬元，政府收益 萬元，我公司最高接受土地價(jià)格為 23 萬 /畝 ，即含城市基礎(chǔ)配套建設(shè)費(fèi)的土地價(jià)格 萬 /畝 。 濰坊奧體項(xiàng)目投資建議 46 附件： 投資支出估算表 項(xiàng)目 計(jì)算基礎(chǔ) （平方米或萬元） 支出標(biāo)準(zhǔn) （元 /平方米或 %） 總價(jià)（萬元） 一、土地費(fèi)用： 733700,00 322,88 23690,00 1,1 轉(zhuǎn)讓 價(jià)（萬元 /畝） 1000,00 23,00 23000,00 1,2 契稅及傭金 23000,00 0,03 690,00 二、前期費(fèi)用： 733700,00 478,83 35131,93 2,1 地質(zhì)勘探費(fèi) 801700,00 2,00 160,34 2,2 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 801700,00 14,00 1122,38 2,3 施工圖設(shè)計(jì)費(fèi) 801700,00 20,00 1603,40 2,4 綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi) 667000,00 1,50 100,05 2,5 自來水設(shè)計(jì)費(fèi) 1100,55 0,00 2,6 道路排水設(shè)計(jì)費(fèi) 667000,00 0,00 2,4 人防設(shè)計(jì)費(fèi) 0,00 30,00 0,00 2,5 景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 546940,00 15,00 820,41 2,6 規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi) /平方米 *總用地面積 +/平方米 *住宅建筑面積（含地下車庫） + /平方米 *其他建筑面積+ 元 /平方米 *道路長(zhǎng)度 284,30 2,7 專家評(píng)審費(fèi) 800,00 0,00 2,11 指標(biāo)審核 費(fèi) 1122,38 0,00 2,7 規(guī)劃招標(biāo)服務(wù)費(fèi) 188826,94 7,60 2,8 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 733700,00 280,00 20543,60 2,9 勞保統(tǒng)籌費(fèi)