【正文】 適當(dāng)?shù)纳莩蘅臻g 3 ?可考慮縮小或取消電梯大堂、入戶大廳等空能空間； ?保證主臥舒適享受的基礎(chǔ)下，適當(dāng)縮小其面積。 42 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目企業(yè)會(huì)所建議：建設(shè)少量，保證基本功能，控制面積得企業(yè)會(huì)所，或可嘗試定制建造業(yè)務(wù) 獨(dú)棟別墅 小獨(dú)棟別墅 企業(yè)會(huì)所 鑒于市場上企業(yè)會(huì)所面積過大，總價(jià)過高，銷售速度較慢的特點(diǎn)，建議本項(xiàng)目只選擇地塊資源優(yōu)位臵，建造幾棟企業(yè)會(huì)所，作為項(xiàng)目價(jià)值標(biāo)桿。項(xiàng)目 2號(hào)地塊向陽面較高海拔山坡建造少數(shù)企業(yè)會(huì)所。 2號(hào) 1號(hào) 3號(hào) 4號(hào) 5號(hào) 6號(hào) 也可聯(lián)系意向企業(yè)，以定制形式，讓其選擇地塊，然后按其具體要求，量身為其定做滿足其需要的企業(yè)會(huì)所。該方法風(fēng)險(xiǎn)較小，但操作難度較大。 1 2 43 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 珠三角市場上帶裝修的度假別墅較少，但裝修帶給消費(fèi)者方便同時(shí)也便于返租等經(jīng)營 珠三角典型度假樓盤少有裝修 項(xiàng)目 位置 裝修情況 假日半島 花都與清遠(yuǎn)交界處 一期獨(dú)棟別墅帶 2023元 /㎡裝修； 二期雙拼無裝修 世紀(jì)果嶺海 深圳南澳鎮(zhèn)洋疇灣 無裝修 鳳凰山一號(hào) 珠海市香洲區(qū) 無裝修 東部華僑城 深圳大梅沙東部華僑城 無裝修 消費(fèi)者角度：遠(yuǎn)離城市的巽寮灣，業(yè)主自行裝修，施工困難大； 經(jīng)營角度：如考慮返租等經(jīng)營，帶裝修的別墅有利于經(jīng)營展開； 市場趨勢角度：裝修是市場大趨勢，已出現(xiàn)帶裝修的頂級(jí)別墅，如亞龍灣五號(hào)。 應(yīng)綜合的來看裝修問題： 度假別墅的裝修風(fēng)格一定要純粹，風(fēng)情要足，注意耐腐蝕，廚房、衛(wèi)生家、浴室需裝修，可提供客戶選擇，不裝修可適當(dāng)降低價(jià)格。 —— 世聯(lián)張艾艾總 海邊物業(yè)的裝修注意耐腐蝕性，考慮到地塊位臵，裝修解決客戶后顧之憂，不用豪華裝修，關(guān)鍵注意和普通裝修的不同，度假物業(yè)怎么裝修？怎么體現(xiàn)度假？怎么結(jié)合景觀？個(gè)性化？注重享受空間的裝修。 —— 世聯(lián)顧問劉康寧總 世聯(lián)建議：別墅可嘗試簡裝，控制成本前提下，突出舒適空間的裝修，注意材料的耐腐蝕性，同時(shí)提供給客戶可選擇性的裝修。 裝修 44 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 做到基本面的簡裝，突出度假空間和享受空間的裝修 保證基本面的簡裝：門、窗、地板、墻面、天花板、基本功能的廚房 ?亞龍灣5號(hào)的簡裝： 門窗、地板、簡單吊頂、涂料墻面 注重度假和享受空間和的裝修：臥室、衛(wèi)生間、浴室、灰空間 裝修 ?注意裝修的耐久和防腐蝕性； ?注意裝修與度假風(fēng)格的吻合； ?注意突出灰空間、過渡空間等的裝修； ?注意強(qiáng)調(diào)度假享受空間的裝修。 45 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 分時(shí)度假在國內(nèi)的發(fā)展剛剛起步，眾多發(fā)展條件不成熟，分時(shí)度假的興起還有待時(shí)日 分時(shí)度假實(shí)際上是介于房地產(chǎn)產(chǎn)品和飯店產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品，是將房產(chǎn)住宿權(quán)按一定程度分割出售的一種住宿產(chǎn)品，是從完全產(chǎn)權(quán)到完全使用權(quán)的一種過渡。 交換公司 房產(chǎn)管理方 開發(fā)商 代理商 業(yè)主 1 業(yè)主 2 業(yè)主 3 信托監(jiān)管公司 法律體系完善 開發(fā)商通過代理商銷售分時(shí)度假產(chǎn)品給客戶。 交換公司出現(xiàn)，業(yè)主間交換使用權(quán)，相關(guān)法律制定。 法律成熟，監(jiān)管嚴(yán)密，相關(guān)服務(wù)完善，分時(shí)度假運(yùn)營體系成熟。 分時(shí)度假運(yùn)營體系： 發(fā)展階段 初級(jí)階段（我國現(xiàn)狀） 成熟階段 分時(shí)度假的順利開展，需要完善法律體系和服務(wù)體系下，開發(fā)商、代理商、業(yè)主交換公司的共同運(yùn)營，現(xiàn)階段我國條件尚未成熟。 分時(shí)度假 46 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 分時(shí)度假在國內(nèi)發(fā)展的障礙：法律未完善，運(yùn)營不成熟，客戶觀念未改變 法律不完善： 分時(shí)度假是一種旅游期權(quán)概念的商品，跨越多個(gè)產(chǎn)業(yè)門類，在我國是新生事物，法律法規(guī)沒有明確的界定和規(guī)范，法規(guī)的滯后一定程度限制了該市場發(fā)展。 運(yùn)營不成熟： 分時(shí)度假的興起有待于開發(fā)商、代理商、旅游公司、交換服務(wù)公司、監(jiān)管方等多方面的共同運(yùn)作，而我國在眾多方面存在空白。 客戶觀念未改變： 分時(shí)度假國外已盛行多年，但傳入國內(nèi)時(shí)間短；法規(guī)缺失，客戶利益得不到有效保障，客戶接受度有限。 分時(shí)度假 目前階段，開展分時(shí)度假業(yè)務(wù)的條件尚未成熟，運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)較大。 47 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 建議不做強(qiáng)制性返租或分時(shí)度假經(jīng)營，可把反租和分時(shí)度假作為特色物業(yè)服務(wù)中的可選項(xiàng) 返租 建議本項(xiàng)目設(shè)立特色業(yè)主服務(wù)，不必統(tǒng)一或強(qiáng)制執(zhí)行，把返租和分時(shí)度假納入物業(yè)服務(wù)體系，讓有需求的業(yè)主自行聯(lián)系物業(yè)公司，為其提供該方面專業(yè)服務(wù)。 ?基于返租經(jīng)營困難，分時(shí)度假發(fā)展不成熟和市場接受度低的現(xiàn)狀，該兩種經(jīng)營模式并不是 關(guān)系到項(xiàng)目開發(fā)成敗的關(guān)鍵； ?此兩種模式可做為經(jīng)營模式的創(chuàng)新和特色的物業(yè)服務(wù)，為項(xiàng)目度假物業(yè)的高價(jià)值提供支撐。 48 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 小獨(dú)棟別墅設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議 項(xiàng)目追求的是精品度假別墅，保證舒適度下的控面積，小獨(dú)棟亦有高價(jià)值 面 積 區(qū) 間 140~160㎡三房（含地下室贈(zèng)送一間客臥）； 160~190㎡三房； 190~230㎡四房； 設(shè) 計(jì) 要 點(diǎn) 獨(dú)立門廳和玄關(guān)； 客廳、餐廳加簡易西廚吧臺(tái)組合成首層活動(dòng)空間，客廳開間 ~； 中式封閉廚房加簡易西廚（含吧臺(tái)）； 二層生活空間全套間設(shè)計(jì)，每套間含衛(wèi)、浴、衣帽間或衣柜； 主臥開間 ； 地下室達(dá)到娛樂室功能，影音室或健身房，（ 160㎡小獨(dú)棟設(shè)一地下室客臥套間（含衛(wèi)浴））； 49 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 獨(dú)棟別墅設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議 獨(dú)棟不時(shí)簡單的面積放大，而是空間尺度感的放開，主要空間尺寸的增大 面積區(qū)間 230~350㎡ 三房或四房，可做 300㎡內(nèi)四房產(chǎn)品； 設(shè) 計(jì) 要 點(diǎn) 獨(dú)立玄關(guān)和門廳； 一樓：客廳、餐廳、會(huì)客廳、陽光房、娛樂室、傭人房； 客廳層高增大（錯(cuò)層或挑高），開間 ~，朝向主景觀； 一層設(shè)獨(dú)立封閉中廚，西廚加吧臺(tái)與廳結(jié)合； 二樓設(shè)家庭廳； 臥室套件設(shè)計(jì)，含獨(dú)立衛(wèi)浴，獨(dú)立衣帽間，主臥朝向景觀面； 臥室開間 ，主臥可適當(dāng)放大； 地下室功能多樣，娛樂室、健身房、酒吧、客臥等。 50 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 企業(yè)會(huì)所設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議 產(chǎn)品價(jià)值標(biāo)桿，舒適、享受、奢華的度假生活極致展示 面積區(qū)間 面積 450㎡以上，傾向建設(shè)在 2號(hào)地塊海拔較高向陽坡處； 設(shè) 計(jì) 要 點(diǎn) 獨(dú)立門廳和玄關(guān)； 一樓：雙客廳、餐廳、陽光房、娛樂室、傭人房，注重各廳功能融合，體現(xiàn)空間開放度； 客廳層高增大（錯(cuò)層或挑高），開間 ，朝向主景觀； 一層設(shè)獨(dú)立封閉中廚，西廚加吧臺(tái)與廳結(jié)合； 配電梯； 二樓所有臥室開間 ，帶豪華衛(wèi)浴和獨(dú)立衣帽間； 主臥朝向主景觀面，帶豪華衛(wèi)浴和私家 SAP； 地下室做私家會(huì)所功能，含運(yùn)動(dòng)， SAP，酒會(huì)，影音等功能。 51 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 訪談小結(jié) 項(xiàng)目價(jià)值層面 ?現(xiàn)階段巽寮灣物業(yè)的核心價(jià)值在于濱海度假資源； ?產(chǎn)品的價(jià)值應(yīng)圍繞度假生活做文章，充分體現(xiàn)度假生活的情趣與休閑； ?別墅的價(jià)值應(yīng)兼顧度假和投資； 項(xiàng)目開發(fā)層面 ?基于度假物業(yè)的特點(diǎn)和房地產(chǎn)淡市的影響，建議開發(fā) 200㎡以下小面積別墅為主，適當(dāng)200~300㎡戶型，少量大戶型別墅； ?別墅總價(jià) 300~400萬比較受市場歡迎； ?注重產(chǎn)品與海景、高爾夫景的互動(dòng)與結(jié)合。 項(xiàng)目經(jīng)營層面 ?裝修的作用在于展示和方便業(yè)主，可注意耐久和耐腐蝕的前提下適當(dāng)簡裝，體現(xiàn)與普通物業(yè)裝修的不同：度假氛圍營造，裝修可選擇性，個(gè)性化裝修等； ?別墅的返租經(jīng)營，市場驗(yàn)證并不成功； ?別墅和高爾夫的捆綁不一定要強(qiáng)制執(zhí)行，更重要的是利用高爾夫配套與資源，提升別墅社區(qū)的度假和生活價(jià)值。 52 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 THE END 53 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH