【正文】 來了許多新的商機(jī)。 總結(jié) 作為城市發(fā)展的新坐標(biāo)，一些成規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目孕育而生，如“金鼑世紀(jì)城的 6層綜合商業(yè)、欣盛東苑的 5層綜合商業(yè)、容辰莊園的延街、尚峰國際、維多利亞廣場”，共性：占據(jù)了張家口主要的干路有著良好的發(fā)展前景。價(jià)格基本在 10000－30000元之間 張家口新建住宅都有配套底商，作為投資由于供不應(yīng)求的關(guān)系，商鋪的價(jià)格與項(xiàng)目位置關(guān)系不大，無明顯價(jià)格差異，總體底商價(jià)格在 10000－ 18000元之間 從店鋪的分割來看，綜合商業(yè)多以商場反租及聯(lián)營方式進(jìn)行攤位的切割，而投資型底商多為地上一至二層的商業(yè)配地下室。開間面積多為 50－ 120平米，且缺乏統(tǒng)一管理。 工業(yè)項(xiàng)目 總結(jié) 張家口工業(yè)用地多為本地工廠使用，由于張家口正在進(jìn)行市區(qū)內(nèi)大中型企業(yè)向產(chǎn)業(yè)園區(qū)遷移的過程，工業(yè)土地市場開始活躍，大批工業(yè)制造廠房、物流倉庫開始新建。但工業(yè)地產(chǎn)尚未形成。 隨著張家口土地供應(yīng)緊張。一些中小企業(yè)很難獲得土地將轉(zhuǎn)而開始向工業(yè)區(qū)內(nèi)工廠開始租賃，提供了很好的發(fā)展性。 目前在同區(qū)域內(nèi)已有新東亞房地產(chǎn)進(jìn)入開發(fā)了 IT數(shù)碼城，但其主要目的是為下屬投資企業(yè)建設(shè)廠房兼顧散售 SOHO公寓為區(qū)域內(nèi)工廠做配套?，F(xiàn)其項(xiàng)目廠房部分已開工建設(shè)，總建筑面積約 9萬平米，其中廠房 2棟為自用，綜合樓一棟研發(fā)樓一棟，首層層高 ，二層以上 ，面積 1001500平米自由組合。售價(jià)為 2800元 /平米（目前無成交）。 作為張家口本地知名房地產(chǎn)開發(fā)商的首個(gè)工業(yè)項(xiàng)目，對本案有著深遠(yuǎn)的意義不僅可在其規(guī)劃中借鑒同時(shí)也可在客戶資源上進(jìn)行交流。 四、項(xiàng)目調(diào)研結(jié)果分析 土地及建安 土地供給 國有建設(shè)用地供應(yīng)總量。 2023年度本市中心城區(qū)、宣化區(qū)、下花園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和察北、塞北管理區(qū)國有建設(shè)用地供應(yīng)總量控制在 。其中新增建設(shè)用地 ，利用存量建設(shè)用地 。 國有建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 2023年度市本級國有建設(shè)用地供應(yīng)總量中，商服用地；工礦倉儲用地 ；住宅用地 （其中保障性住房用地、各類棚戶區(qū)改造用地 、公租房用地 、限價(jià)商品房用地、中小套型普通商品房用地 、其它普通商品房用地 頃）；公共管理與公共服務(wù)用地 ； 土地供給 國有建設(shè)用地供應(yīng)布局。 2023年產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和管理區(qū)的土地供應(yīng)量占全市土地供應(yīng)總量的 %，中心城區(qū)土地供應(yīng)量占全市土地供應(yīng)總量的 %。相較與河北省其他地市，土地供給量較少。 現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場供給、需求相對較旺盛，整體供給低于整體需求。全市商品房供給總量約為 170萬平方米。 地價(jià)及建安成本分析 ?張家口土地價(jià)格近年來每年增幅都超過30%，土地價(jià)格的上漲一方面說明張家口土地供應(yīng)緊張，同時(shí)又進(jìn)一步推高的房價(jià)。 ?建安成本每年都有 15%左右的增長，這種增長不僅代表的建筑市場用人用工，材料等費(fèi)用的增長，同時(shí)加速了本地房價(jià)的上漲。 ?就本案來講，我們的土地價(jià)格，樓面價(jià)都不到各區(qū)域的十分之一，為本案在銷售價(jià)格上調(diào)控有很大的空間，同時(shí)本案利潤空間也是巨大的。 01002003004005006007002023 2023 2023 2023 2023三 大板塊地價(jià)增長率 高新區(qū) 橋西區(qū) 橋東區(qū) 050010001500多層 高層 202320232023項(xiàng)目體量及面積配比 項(xiàng)目體量及面積配比 序列 項(xiàng)目 建筑形態(tài) 主力戶型 面積 銷售均價(jià) 物業(yè) 1 容辰莊園 綜合（小高層） 二三居 120 5900 2 佳境天城 多層 /小高層 二三居 113 4000 3 林里嘉苑 多層 /小高層 二三居 120 3750 未定 4 龍山水郡 多層 /小高層 二三居 131 4300 未定 5 鵬躍龍城 多層 /小高層 二三居 120 4500 未定 6 山語華庭 多層 /小高層 二三居 120 4300 7 上東紅郡 多層 /小高層 二三居 144 4300 8 維多利亞廣場 綜合（小高層） 二三居 137 未開盤 未定 9 張恒新城 綜合（小高層） 二三居 126 4100 未定 10 中勝云城 多層 /小高層 二三居 100 3800 未定 項(xiàng)目體量及面積配比 序列 項(xiàng)目 建筑形態(tài) 主力戶型 面積 銷售均價(jià) 物業(yè) 1 弘鼎莊園 綜合（小高層） 二三居 133 4000 2 金華麗都 多層 /小高層 二三居 113 4300 1 3 金華怡園 多層 /小高層 二三居 120 4300 未定 4 美居 .麗景園 多層 /小高層 二三居 131 4050 5 天秀花園 多層 /小高層 二三居 120 4000 6 西澤園 多層 /小高層 二三居 120 4000 7 遠(yuǎn)大盛和苑 多層 /小高層 二三居 144 4300 項(xiàng)目體量及面積配比 序列 項(xiàng)目 建筑形態(tài) 主力戶型 面積 銷售均價(jià) 物業(yè) 1 奧林星城 多層 /小高層 二三居 110 4000 2 豐泰親河苑 多層 /小高層 二三居 130 4300 3 楓墅小鎮(zhèn) 多層 /小高層 二三居 120 4300 未定 4 鳳凰國際城 多層 /小高層 二三居 140 3900 未定 5 金鷹花園 多層 /小高層 二三居 120 4400 未定 6 京潤現(xiàn)代城 多層 /小高層 二三居 136 4000 未定 7 龍興第一城 多層 /小高層 二三居 110 4000 8 名仕樂居 綜合（小高層） 二三居 187 4200 9 鉆石花園 綜合（小高層） 二三居 140 4200 項(xiàng)目體量及面積配比 序列 項(xiàng)目 建筑形態(tài) 主力產(chǎn)品 銷售均價(jià) 物業(yè) 1 SOHO國際廣場 商業(yè)寫字樓 30~40平米寫字樓 300~500平米商業(yè) 未定 未定 2 金鼎天街 商業(yè)寫字樓 69㎡ ~1211㎡ 沿街商鋪寫字樓公寓 未定 未定 3 尚峰國際 商業(yè)寫字樓 8㎡ ~200㎡ 沿街商鋪寫字樓公寓 4500 4 維多利亞廣場 商業(yè)寫字樓 20萬平米商業(yè)綜合體 未定 未定 5 財(cái)富中心 商業(yè)寫字樓 50~200平米沿街商鋪寫字樓公寓 4200 未定 6 新東亞時(shí)代廣場 商業(yè)寫字樓 50~200平米沿街商鋪寫字樓公寓 4500 未定 7 容辰莊園寫字樓 商業(yè)寫字樓 302023平米寫字樓公寓酒店 5500 未定 項(xiàng)目體量及面積配比 在售項(xiàng)目，項(xiàng)目規(guī)模在 7100萬平米之間，在區(qū)域上較為分散，多以高層及多層產(chǎn)品出現(xiàn)，產(chǎn)品形態(tài)較為單一。但 2030萬平米以上社區(qū)已經(jīng)成為主流，購房者開始將 社區(qū)規(guī)模 納入選房標(biāo)準(zhǔn)之中。 住宅類房地產(chǎn)的主力戶型及面積主要集中在 90100平米的兩居及 100150平米的三居，產(chǎn)品形態(tài)較為單一；高端產(chǎn)品缺乏。 寫字樓類房地產(chǎn)的主力戶型在 5080之間，主要考慮投資總價(jià)可降低。 商業(yè)類房地產(chǎn)主力戶型及面積在 90300平米之間，供給量較大。 開發(fā)商及設(shè)計(jì)單位、施工單位 開發(fā)商及設(shè)計(jì)單位、施工單位 ?張家口房地產(chǎn)開發(fā)商以本地房企居多，隨著城市發(fā)展逐漸外來大型開發(fā)商進(jìn)入張家口，對張家口本地開發(fā)商造成沖擊。 ?張家口樓盤設(shè)計(jì)規(guī)劃單位多為張家口本土設(shè)計(jì)院或設(shè)計(jì)公司，導(dǎo)致張家口大多樓盤設(shè)計(jì)水平較低 ?張家口房地產(chǎn)建筑市場在 07年以前多為張家口一建、二建和陽原二建所壟斷，由于施工速度及施工質(zhì)量較差在沒有政府背景強(qiáng)制要求下，現(xiàn)在大多數(shù)開發(fā)商選擇外地施工隊(duì)伍進(jìn)行施工 ?張家口市場購房客戶，對開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、施工單位等沒有特殊偏好，購房因素也較簡單主要考慮樓盤的位置、價(jià)格及環(huán)境。 銷售團(tuán)隊(duì)分析 銷售團(tuán)隊(duì)分析 ?張家口樓盤大多采用代理公司進(jìn)行樓盤代理銷售 ?銷售公司多為本地代理公司，外地代理公司在張家口市場上較少 ?本地最大的銷售代理公司為鑫業(yè)顧問，代理樓盤達(dá)到市場的 40% ?隨著大型開發(fā)商的進(jìn)入，外地精英銷售團(tuán)隊(duì)的進(jìn)入必定帶來銷售代理公司新一輪的洗牌 ?目前代理公司代理費(fèi)用在總銷售額的 %2%。 ?對與本案由于項(xiàng)目的超前性本地代理公司沒有實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。 推廣手段及費(fèi)用分析 推廣手段及費(fèi)用分析 ?張家口樓盤大多采用上述推廣手段，媒體相對單一，推廣費(fèi)用約占 總 銷金額的 2% ?針對本案我們的推廣方式可能需要增多，如政府渠道，孵化器內(nèi)部推廣，科技展會等 。 ?針對本項(xiàng)目的特殊性，特殊區(qū)域特殊園區(qū)所享受的優(yōu)惠政策將是本項(xiàng)目區(qū)別同類項(xiàng)目、差異化競爭、占領(lǐng)市場的有力支持。 媒體安排 報(bào)紙 戶外廣告牌 短信群發(fā) 派單、巡展 車體 聯(lián)絡(luò)酒店、旅店 廣播廣告 網(wǎng)站廣告 總計(jì)費(fèi)用 :總銷金額的 1% 售價(jià)分析 售價(jià)分析 序列 項(xiàng)目 開盤價(jià) 最高價(jià) 銷售均價(jià) 開盤時(shí)間 1 容辰莊園 2800 6200 5900 2023 2 佳境天城 3500 4200 4000 2023 3 林里嘉苑 3300 4000 3750 2023 4 龍山水郡 3900 4500 4300 2023 5 鵬躍龍城 4000 4700 4500 2023 6 山語華庭 4000 4500 4300 2023 7 上東紅郡 3800 4400 4300 2023 8 張恒新城 3700 4300 4100 2023 9 中勝云城 3500 4000 3800 2023 售價(jià)分析 序列 項(xiàng)目 開盤價(jià) 最高價(jià) 銷售均價(jià) 開盤時(shí)間 1 弘鼎莊園 3300 4200 4000 2023 2 金華麗都 3800 4600 4300 2023 3 金華怡園 3800 4400 4300 2023 4 美居 .麗景園 3400 4200 4050 2023 5 天秀花園 3300 4200 4000 2023 6 西澤園 3700 4600 4000 2023 7 遠(yuǎn)大盛和苑 3800 4800 4300 2023 售價(jià)分析 序列 項(xiàng)目 開盤價(jià) 最高價(jià) 銷售均價(jià) 開盤時(shí)間 1 奧林星城 3000 4200 4000 2023 2 豐泰親河苑 3200 4600 4300 2023 3 楓墅小鎮(zhèn) 3900 4500 4300 2023 4 鳳凰國際城 3500 4100 3900 2023 5 金鷹花園 2800 4600 4400 2023 6 京潤現(xiàn)代城 4000 4500 4000 2023 7 龍興第一城 3000 4200 4000 2023 8 名仕樂居 3500 4600 4200 2023 9 鉆石花園 2200 4400 4200 2023 售價(jià)分析 序列 項(xiàng)目 開盤價(jià) 最高價(jià) 銷售均價(jià) 開盤時(shí)間 1 SOHO國際廣場 未定 未定 未定 未定 2 金鼎天街 未定 未定 未定 未定 3 尚峰國際 4200 5000 4500 2023 4 維多利亞廣場 未定 未定 未定 未定 5 財(cái)富中心 3300 4500 4200 2023 6 新東亞時(shí)代廣場 3400 4600 4500 2023 7 容辰莊園寫字樓 5500 5500 5500 2023 售價(jià)分析結(jié) ?從以上數(shù)據(jù)來看張家口樓盤大多選擇開盤前認(rèn)籌期價(jià)格稍低，以便資金回籠。 ?銷售達(dá)到 40%后調(diào)控銷售價(jià)格提升，令前期業(yè)主不斷感到升值，帶動(dòng)業(yè)主口碑傳播。在有預(yù)售許可證的情況下上調(diào) 5%左右開始銷售，完成 30%的銷售。 ?在樓盤封頂后加價(jià) 15%銷售，完成 15%的銷售 ?尾盤追逐利益在大化，加價(jià)幅度在 20%40%之間。 銷售均價(jià) 銷售階段 銷售比例 N 開盤 40% NX（ 1+5%） 預(yù)售許可 30% NX（ 1+15%） 封頂 15% NX（ 1+30%） 交房 15% 目標(biāo)客戶群分析 目標(biāo)客戶群分析 張家口房地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群主要來自： ?(1)剛性需求 步入婚齡的本市戶口青年人、外來定居人口以及在本市居住一段時(shí)間的流動(dòng)性人口對住房的需要構(gòu)成剛性需求的主要來源。 ?(2)改善型需求 ?改善型需求主要從兩個(gè)方面考慮，一是家庭人口多，人均居住面積小，需要增加面積；二是由于房屋老化、結(jié)構(gòu)不合理、配套設(shè)施不全等居住條件欠佳，需要淘汰舊房換新房。 ?(3)被動(dòng)拆遷需求 被動(dòng)拆遷所產(chǎn)生的需求，雖考慮到這里面部分需求會原地、原項(xiàng)目消化，但也有相當(dāng)部分和因公建設(shè)施、市政建設(shè)的拆遷后而產(chǎn)生的安置問題需要市場來消化。 目標(biāo)客戶群分析 張家口房地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群主要來自： ?(4)投資需求 由于張家口區(qū)域投資渠道單一，在經(jīng)歷股市震蕩后，固定資產(chǎn)投資為最佳投資渠道。張家口本地居民將大量閑散資金投入到房地產(chǎn)市場中，隨著房地產(chǎn)市場的豐富，寫字樓及商業(yè)成為最好的投資產(chǎn)品。 客戶需求 , 剛性需求 , 46, 46%