【正文】 描繪，為客戶展示大盤形象 ； ? 宣傳本項(xiàng)目 “歐洲小鎮(zhèn)生活標(biāo)準(zhǔn)”及“歐洲精神”的概念 ，在區(qū)域市場(chǎng)上形成差異化； ? 以 格魯伊爾小鎮(zhèn) 為模版，演繹 歐洲中世紀(jì)小鎮(zhèn)文化 ，讓客戶得到歐洲小鎮(zhèn)生活的真實(shí)體驗(yàn)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目二期營(yíng)銷策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目二期小鎮(zhèn)聯(lián)想 —— 意大利，托斯卡納 Toscana 位臵： 意大利中北部； 概況：托斯卡納 是一片方圓幾百公里，起伏如海的大自然畫卷，混合了中世紀(jì)的隱秘城堡，文藝復(fù)興的華麗微笑，還有城市貴族的考究時(shí)尚，一望無(wú)際的 Chianti山野 …… 溫和地中海氣候和錯(cuò)落有致的山地造就了托斯卡納 田園般 的美景； 特色： ? 托斯卡納擁有以自己名字命名的建筑風(fēng)； ? 擁有 文藝復(fù)興的歷史積淀 所賜予的豐富藝術(shù)遺產(chǎn)； ? 有 田園風(fēng)景和古建筑的融合統(tǒng)一 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目二期小鎮(zhèn)風(fēng)情打造 建筑元素： 托斯卡納風(fēng)格更多是指以郊外古堡、莊園、別墅、農(nóng)舍為代表的田園風(fēng)格的建筑。在建筑中，可考慮在如下幾方面體現(xiàn)： ? 住宅外立面采用 高低錯(cuò)落 的層面， 凹凸有致 的墻體； ? 建筑小品中運(yùn)用 天然材料 ，如石灰、木頭和灰泥勾勒造型； ? 加入體現(xiàn)風(fēng)格的 元素符號(hào) ，如：斑駁不勻的墻壁，深綠色的百葉窗，褐紅色的陶瓦屋頂?shù)取? 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目二期小鎮(zhèn)風(fēng)情打造 景觀元素 ： ? 在園林中加入 文藝復(fù)興時(shí)期 風(fēng)格的 雕塑 ； ? 在主景觀帶上建一座標(biāo)志性 塔樓建筑 ，代表文藝復(fù)興時(shí)期的建筑特征； ? 社區(qū)綠化多 草坪 ，增加田園氣息，營(yíng)造舒適的活動(dòng)空間； ? 在園林小品中多加入些文藝復(fù)興時(shí)期 壁畫 的元素，體現(xiàn)特色。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 二期開發(fā) 項(xiàng)目二期開發(fā)策略 核心競(jìng)爭(zhēng)力 —— ? 花園洋房的 產(chǎn)品創(chuàng)新 ，高層板樓加精裝修（ 500元以下標(biāo)準(zhǔn)），使客戶感知價(jià)值，認(rèn)可價(jià)格提升； ? 社區(qū) 配套幼兒園 此時(shí)應(yīng)投入使用，成為項(xiàng)目一大賣點(diǎn)； ? 一期的“歐洲小鎮(zhèn)生活標(biāo)準(zhǔn)”實(shí)現(xiàn)，將概念轉(zhuǎn)化為客戶可 感知的生活體驗(yàn) 。 推廣主題 —— ? 繼續(xù)參與西部新城發(fā)展宣傳聯(lián)動(dòng)，使客戶認(rèn)可良好前景； ? 社區(qū)配套幼兒園的宣傳推廣，同時(shí)展示社區(qū)配套完善的特點(diǎn)； ? 強(qiáng)化“歐洲小鎮(zhèn)生活標(biāo)準(zhǔn)”概念宣傳 ，利用一期已建部分對(duì)客戶進(jìn)行 實(shí)景示范展示 ； ? 圍繞二期 文藝復(fù)興時(shí)期主題特色 ，進(jìn)行文化概念傳播，展示項(xiàng)目文化大盤形象。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目三期營(yíng)銷策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目三期小鎮(zhèn)聯(lián)想 —— 德國(guó)，海德堡 地理位臵： 位于德國(guó)的中部； 概況： 內(nèi)卡河 (Neckar)緩緩流淌穿城而過(guò)，美麗的古石橋橫臥江面畔。海德堡依山面河，環(huán)山繞水景色奇美。這里擁有聞名遐邇的宮殿，是艾興多夫、勃倫塔諾和卡爾 〃 韋伯等人為代表的歐洲 浪漫主義的發(fā)源地 之一； 特色： 著名的 海德堡大學(xué) ， 1386年創(chuàng)辦的德國(guó)最古老的大學(xué)，直到今天仍是德國(guó)乃至歐洲的一大科研基地。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目三期小鎮(zhèn)風(fēng)情打造 景觀元素 ： ? 在社區(qū)中采用別致的道路導(dǎo)視牌、路燈、門牌等，增加社區(qū)的 浪漫主義氛圍 ； ? 在園林小品中融入 海德堡的符號(hào) ，如雕塑等。 商業(yè)街 ： ? 在北區(qū)商業(yè)街中多引進(jìn) 特色小店 ，如： 玩偶店 等； ? 在商業(yè)街中心區(qū)多設(shè)臵 戶外休息場(chǎng)所 ，讓客戶體驗(yàn)歐式的休閑文化，感受浪漫氣息。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目三期小鎮(zhèn)風(fēng)情打造 教育氛圍 ： ? 在社區(qū)中復(fù)制海德堡著名的 哲學(xué)家小徑 ，營(yíng)造景優(yōu)美、清幽的環(huán)境；（此小徑因歌德等詩(shī)人、作家、音樂(lè)家、哲學(xué)家經(jīng)常在這條路上散步、思考，故而得名。） ? 在社區(qū)的中放臵與海德堡有關(guān)的 哲學(xué)家、詩(shī)人或藝術(shù)家的雕像 ； ? 本項(xiàng)目小學(xué)建筑可考慮采用與 海德堡大學(xué)相似的顏色或建筑形式 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目三期開發(fā)策略 核心競(jìng)爭(zhēng)力 —— ? 繼續(xù)花園洋房的 產(chǎn)品創(chuàng)新 ，且創(chuàng)新產(chǎn)品已得到客戶充分認(rèn)可； ? 社區(qū)配套 “岳陽(yáng)道小學(xué)” 在此期應(yīng)投入使用，項(xiàng)目擁有完善、一流的教育配套； ? 社區(qū) 中央景觀軸 已展示成型，景觀資源成為項(xiàng)目特色與賣點(diǎn)； ? 社區(qū) “歐洲小鎮(zhèn)生活”已初具規(guī)模 ，生活標(biāo)準(zhǔn)配套基本完善。 推廣主題 —— ? 借 海德堡大學(xué) ，引發(fā)高端教育配套價(jià)值聯(lián)想，大力度進(jìn)行項(xiàng)目稀缺、一流教育配套的主題宣傳。 ? 社區(qū)良好 景觀資源 的展示與描繪； ? 社區(qū)內(nèi)純粹的“歐洲小鎮(zhèn)生活” 文化氛圍全面展示 ； ? 進(jìn)行 浪漫主義文化主題宣傳 ，延續(xù)本項(xiàng)目文化大盤形象路線。 三期開發(fā) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目四期營(yíng)銷策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目四期小鎮(zhèn)聯(lián)想 —— 法國(guó)，普羅旺斯 Provence 地理位臵： 位于法國(guó)的南部 ； 概況：普羅旺斯 從地中海沿岸延伸到內(nèi)陸的丘陵地區(qū)，中間有大河“ Rhone”流過(guò)，自古就以靚麗的陽(yáng)光和蔚藍(lán)的天空，令世人驚艷； 特色： 這里擁有一望無(wú)際的阿爾勒向日葵、紫色的拉韋達(dá)薰衣草；成就了多為藝術(shù)大師的藝術(shù)生命；保存了 純正的新古典主義風(fēng)格建筑 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目四期小鎮(zhèn)風(fēng)情打造 建筑元素： 融入普羅旺斯地區(qū)保存的建筑風(fēng)格元素，建議體現(xiàn)在以下幾方面： ? 造型古典的噴泉 ，可考慮加入 新古典主義音樂(lè)作背景 ； ? 外立面采用 柔和的顏色 ，赭 紅色坡屋頂 ； ? 適當(dāng)采用 細(xì)高造型窗戶 ， 特色陽(yáng)臺(tái) 等元素，還原歐洲新古典主義小鎮(zhèn)氛圍。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目四期小鎮(zhèn)風(fēng)情打造 景觀元素 ： ? 在園林中加入普羅旺斯特色的 薰衣草和向日葵 ； ? 加入頹廢的石柱、失散的馬賽克壁飾等 突現(xiàn)藝術(shù)風(fēng)格的建筑小品 ，滲透古意的優(yōu)雅生活。 商業(yè)街 ： ? 在商業(yè)街中多營(yíng)造 戶外休閑空間 ； ? 在商業(yè)街中多引進(jìn) 特色西餐店 ，體現(xiàn)“普羅旺斯風(fēng)味”。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 核心競(jìng)爭(zhēng)力 —— ? 除幼兒園與小學(xué)外，商業(yè)街、醫(yī)療所與主題會(huì)所等配套全部投入使用， 社區(qū)配套完善 ，且 具中心化效應(yīng) ，吸引聚集人氣； ? 社區(qū)已完全成熟，大盤優(yōu)勢(shì)盡顯，美譽(yù)度提升； ? 前三期 “歐洲小鎮(zhèn)生活標(biāo)準(zhǔn)”的完美演繹 ，良好的口碑傳播，成為項(xiàng)目一大亮點(diǎn)。 推廣主題 —— ? 大力宣傳項(xiàng)目應(yīng)有盡有的 配套設(shè)施 ，產(chǎn)生吸引外區(qū)域客戶的效應(yīng)； ? 大型 成熟社區(qū)的收官之作 ，制造稀缺感的同時(shí)建立了項(xiàng)目完美形象； ? 繼續(xù)沿著 歐洲文化主線 進(jìn)行營(yíng)銷，宣傳歐洲 新古典主義文化 ，借助法國(guó)普羅旺斯區(qū)較高的認(rèn)知度，在市場(chǎng)上形成強(qiáng)勢(shì)宣傳，使本項(xiàng)目文化大盤營(yíng)銷完美收官。 四期開發(fā) 商業(yè)街區(qū) 項(xiàng)目四期開發(fā)策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目分期營(yíng)銷策略總結(jié) 格魯伊爾 托斯卡納 海德堡 普羅旺斯 一期 二期 三期 四期 中世紀(jì)文化 文藝復(fù)興時(shí)期文化 浪漫主義文化 新古典主義文化 分期 小鎮(zhèn)聯(lián)想 文化主題 營(yíng)銷重點(diǎn) ? 建立項(xiàng)目大盤形象 ? 推廣“歐洲小鎮(zhèn)生活標(biāo)準(zhǔn)” 概念 ? 宣傳“歐洲精神”，建立項(xiàng)目文化大盤形象 ? 展示“歐洲小鎮(zhèn)生活標(biāo)準(zhǔn)” ? 宣傳項(xiàng)目齊全配套，尤其是優(yōu)質(zhì)的教育配套 ? 進(jìn)行文化主題宣傳，保持項(xiàng)目文化大盤形象 ? 全面展示 “歐洲小鎮(zhèn)生活標(biāo)準(zhǔn)”在本項(xiàng)目中的體現(xiàn) ? 高調(diào)進(jìn)行文化主題宣傳，使項(xiàng)目文化大盤形象完美收官 演繹不同藝術(shù)文化時(shí)期的歐洲小鎮(zhèn)生活體驗(yàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2區(qū)域前景：西部新城區(qū)發(fā)展空間廣闊，且被客戶看好 1本體：城市邊緣， 中大規(guī)模，配套不 完善 3競(jìng)爭(zhēng)： 現(xiàn)有：對(duì)手優(yōu)勢(shì)在 于品牌 +產(chǎn)品創(chuàng)新， 且客戶認(rèn)可度高 潛在：土地供應(yīng)量 大 3個(gè)前提 2個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題 3個(gè)建議 1核心客戶：南開區(qū)、紅橋區(qū)與西青區(qū)地緣性客戶，關(guān)注產(chǎn)品創(chuàng)新與配套設(shè)施 2核心價(jià)值體系： 歐洲文化精神 歐洲小鎮(zhèn)生活六大標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目定位：天津西部新城居 住生活示范區(qū) 小鎮(zhèn)生活標(biāo)準(zhǔn)演繹：物業(yè)發(fā)展建議 1項(xiàng)目分期開發(fā)策略 2項(xiàng)目分期營(yíng)銷策略 3：項(xiàng)目一期執(zhí)行方案與二期初步計(jì)劃 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目一期營(yíng)銷策略與行動(dòng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 旨在解決關(guān)鍵問(wèn)題的 營(yíng)銷策略及行動(dòng) 行動(dòng)宗旨：將歐洲小鎮(zhèn)生活演繹到底！ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 行動(dòng)策略：戰(zhàn)略下的突破 第一口碑 +第一展示 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 區(qū)域造勢(shì) 聯(lián)手中北鎮(zhèn)在售項(xiàng)目，炒作西部新城區(qū)域，組織專家、學(xué)者參加區(qū)域發(fā)展論壇，描繪區(qū)域的廣闊發(fā)展前景，消除客戶對(duì)于本區(qū)域的抗拒心理。 第一口碑 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 文化營(yíng)銷 —— 歐洲中世紀(jì)文化展 配合項(xiàng)目文化大盤形象及一期推廣主題，宣傳歐洲中世紀(jì)文化?？煽紤]以圖片、電影及角色體驗(yàn)等一系列形式表現(xiàn)，增加客戶體驗(yàn)度，提高樓盤知名度，促進(jìn)上門量。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 文化營(yíng)銷 —— 瑞士小鎮(zhèn)風(fēng)情展 配合一期格魯伊爾小鎮(zhèn)文化背景，舉辦“瑞士小鎮(zhèn)風(fēng)情展”，以圖片和實(shí)物的形式，宣傳“歐洲小鎮(zhèn)生活”概念和標(biāo)準(zhǔn)，讓客戶感受到小鎮(zhèn)生活的精神，與本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)相契合。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 文化營(yíng)銷 —— 瑞士小鎮(zhèn)體驗(yàn)游 以購(gòu)房抽獎(jiǎng)或自愿報(bào)名的形式，組織小部分客戶到瑞士體驗(yàn)游，讓客戶對(duì)歐洲小鎮(zhèn)生活有真實(shí)的體驗(yàn)，以提高其對(duì)于小鎮(zhèn)生活的興趣，促進(jìn)銷售。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 專車接送 周末在泰達(dá)會(huì)館設(shè)臵專車，接送客戶，促進(jìn)周末上門量，同時(shí)也成為一條在市內(nèi)宣傳的渠道。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目的：演繹別具韻味的歐洲小鎮(zhèn)生活 ? 建立強(qiáng)烈的與眾不同的樓盤形象！ ? 與周邊其他樓盤形象拉開距離，認(rèn)知度高！ ? 建立項(xiàng)目文化大盤的鮮明形象！ —— 形象展示策略 第一展示 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 地盤包裝 地盤包裝： 采用歐洲小鎮(zhèn)文化的典型圖形與色彩，融入現(xiàn)代設(shè)計(jì)，形象統(tǒng)一，形成強(qiáng)烈的視覺形象。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 售樓處 售樓處： 賣場(chǎng)整體氛圍營(yíng)造有品位、有文化，又帶有濃郁的“歐洲風(fēng)情”現(xiàn)代茶吧氛圍。 這里讓路過(guò)的人感受到浪漫與舒適； 這里讓走進(jìn)的人體會(huì)溫馨與歡樂(lè)； 這里給每一個(gè)人都留下深刻的印象 …… 要求：（ 7月 15日前到位） 將售樓處重新分區(qū)設(shè)計(jì)，更換背景板及接待臺(tái)，增加賣點(diǎn)噴繪，保持與整體形象一致； 將通往售樓處的小路加寬，并增加綠化，處處給到客戶“西部新城大盤”的感覺； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 18 17 16 突出：舒適、安逸、實(shí)用 3 樣板間 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 這面墻向外面的人述說(shuō)小鎮(zhèn)的生活 ——用生活展現(xiàn)賣點(diǎn) 這面墻用色彩環(huán)住小鎮(zhèn)的幸福 ——色彩明快，風(fēng)格浪漫 7月 10日到位 4 形象墻 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 18 17 16 澤楊道 售樓處 樣板房 要求完成看樓路線周圍園林綠化，讓 客戶感受到園林的品質(zhì)與氛圍； 分別選擇戶型比例較多的大三房及大 兩房為樣板房，位臵選擇在 11110 121101； 8月 20日到位 5 看樓通道 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 澤楊路 柳 霞 路 柳 口 路 售樓處前廣場(chǎng) 廣告牌 廣告牌 以鮮明的圖形及色彩，統(tǒng)一形象，形成強(qiáng)烈的視覺形象。 7月 15日完成 6 導(dǎo)視系統(tǒng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 樓書 ：《小鎮(zhèn)生活巡禮》 —— 描述歐洲的名村、名鎮(zhèn)，體現(xiàn)項(xiàng)目的亮點(diǎn)； 戶型單張 ：《小鎮(zhèn)空間》 —— 介紹戶型，及多變的設(shè)計(jì)，充分展現(xiàn)戶型的創(chuàng)新 折頁(yè) ：《小鎮(zhèn)生活》 —— 介紹項(xiàng)目賣點(diǎn) 要求：折頁(yè)及戶型單張 7月 20日前到位 7 產(chǎn)品物料 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目一期營(yíng)銷推廣計(jì)劃 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 一期營(yíng)銷計(jì)劃 8月 9月 10月 11月 12月 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 8日售樓處進(jìn)場(chǎng) 15日售樓處到位 16日內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 31日樣板間到位 16日開盤 20日房交會(huì) 現(xiàn)場(chǎng)包裝 網(wǎng)絡(luò)廣告 車體廣告 派單 活動(dòng) 項(xiàng)目形象重新出街后及在各銷售節(jié)點(diǎn)，網(wǎng)絡(luò)配合宣傳。 爭(zhēng)取協(xié)調(diào)一趟通過(guò)市中心的公交線路路過(guò)本項(xiàng)目。 十一推出新房號(hào) 月初推出新房號(hào) 見后 89月營(yíng)銷詳情 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 一期營(yíng)銷計(jì)劃（ 89