【正文】 際大廈、深圳臺灣花園、上海金鷹大廈 北京世紀(jì)潤通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 —— 已開發(fā) 澳洲康都“樂齡公寓” 項目 泰康之家投資有限公司 泰康人壽 未來 4年左右時間內(nèi) ,將在北京郊區(qū)投入 40億元建成約 的養(yǎng)老社區(qū)， 目前擬購置位于 小湯山溫泉鄉(xiāng)的 2023畝地 ，用于第一家“泰康之家”養(yǎng)老社區(qū)開發(fā) 并已在 上海、三亞取地用于建設(shè) 天津濱海資產(chǎn)管理有限公司 天津市政建設(shè)集團(tuán) 已開發(fā)項目： 津南農(nóng)場老年公寓項目、寶坻老年公寓項目、團(tuán)泊二期水城老年公寓項目 五、項目開發(fā)經(jīng)營戰(zhàn)略 老齡地產(chǎn)衍生出一系列養(yǎng)老功能配套和生活配套，產(chǎn)業(yè)的輻射效應(yīng)顯著，可以作為新的贏利點 衛(wèi)生保健 醫(yī)療衛(wèi)生 護(hù)理 疾病防治 保健養(yǎng)生 產(chǎn)業(yè)服務(wù) 老年日用品 老年服飾 老年文化品 老年營養(yǎng)品 老年體育品 老年食品 家政服務(wù)業(yè) 日見照料 餐飲服務(wù) 生活護(hù)理 保潔清潔 精神慰籍 金融服務(wù) 人壽保險 投資 理財 老齡產(chǎn)業(yè)鏈 教育培訓(xùn) 老年護(hù)理 老年服務(wù)與管理 —— 老齡產(chǎn)業(yè)鏈所產(chǎn)生的新的項目盈利體系 五、項目開發(fā)經(jīng)營戰(zhàn)略 序言 ——從電影 《 桃姐 》 說起 一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)宏觀環(huán)境分析 二、東莞養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)前景 三、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)客戶群特征 四、項目狀況及開發(fā)機(jī)會點 五、項目開發(fā)經(jīng)營戰(zhàn)略 六、項目投資收益分析 七、項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險及投資建議 六、項目投資收益分析 土地租金 1） 土地月租金（按建筑面積測算，單價 9元 / ㎡ /月 ） 377,784元 2）土地年租金 4,533,408元 3） 20年內(nèi)總租金（未計算遞增情況） 90,668,160元 工程改造投入 設(shè)計、裝修、水電、消防、空調(diào)等設(shè)備（按 1000元 / ㎡ 計） 41,976,000元 運營及管理成本 原則上日常運營收支平衡并有盈利，此次不計入測算成本范疇 小計：首年總支出 （按首年完成全部工程改造計） 46,509,408元 合計： 20年總支出 132,644,160元 六、項目投資收益分析 養(yǎng)老社區(qū)租賃收益 1）可出租經(jīng)營面積 35496 ㎡ 2）可租賃套間（按 35 ㎡ /間間隔測算） 1014套 3）租金單價（參照樟木頭真情護(hù)老院，基準(zhǔn)定價 2500元 /月） 2500元 /月 /間 4）月租金收益 2,535,000元 配套多種經(jīng)營收益 與日常運營管理支出平衡，暫不進(jìn)入收益范疇 小計：年租金收益（ 按出租率 80%計） 24,336,000元 前兩年租金收益 （ 按出租率 80%計） 48,672,000元 總計： 20年租金總收益 （未計入租金遞增，按整體滿租計） 608,400,000元 項目運營前二年，出租率只需達(dá)到 80%便可回收成本，并盈利 2,162,592元 項目投資回報期 毛利潤總額達(dá) 475,755,840元，毛利潤率 % 序言 ——從電影 《 桃姐 》 說起 一、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)宏觀環(huán)境分析 二、東莞養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)前景 三、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)客戶群特征 四、項目狀況及開發(fā)機(jī)會點 五、項目開發(fā)經(jīng)營戰(zhàn)略 六、項目投資收益分析 七、項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險及投資建議 新興市場不穩(wěn)定 風(fēng)險評估一 老年地產(chǎn)作為一個新興的市場自然要面對新興市場所要面對的風(fēng)險。由亍人們多這一產(chǎn)業(yè)還不熟悉，所以可能需要一個適應(yīng)期，再加上老年人風(fēng)險意識很強，行事謹(jǐn)慎等原因，是 老年地產(chǎn)的投資者需考慮的風(fēng)險。 七、項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險及投資建議 對亍開發(fā)商來說， 最熟悉的商業(yè)模式是：買地、建房、出售或持有。養(yǎng)老地產(chǎn) 的不同在亍， 盈利更依靠后期的運營。 當(dāng)前國家倡導(dǎo)的是“以居家養(yǎng)老為主”的政策，全國有 90%以上的老人在家養(yǎng)老，這是一個巨大的產(chǎn)業(yè)，開發(fā)商在這個產(chǎn)業(yè)需要尋求新的模式創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。 開發(fā)模式需要創(chuàng)新 風(fēng)險評估二 老年人生活的特殊性，大量適老設(shè)施及配套增加投資成本 如養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)的無障礙通道、慢速電梯等方面的 成本比普通商品住宅社區(qū)復(fù)雜。 另外，養(yǎng)老地產(chǎn)項目在配套方面的投入較大，如醫(yī)療保健中心、老年活勱中心、商業(yè)購物中心等，對企業(yè)來負(fù)擔(dān)較大，對后期運營能力提出更高的要求。 投資 功能性 安全性 健康性 私密性 風(fēng)險評估三 七、項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險及投資建議 項目綜合評估投資建議（一） ?，交通便利，資源整合充分，規(guī)劃發(fā)展合理可行。項目可填補東莞市場高端大型全功能養(yǎng)老市場的缺口。 ?，全面開發(fā)程度高，投資規(guī)模及投資成本較高，需要注重投入成本的科學(xué)管理控制，項目建成后，資源類型豐富，有利亍開展多種服務(wù)項目。 ?，但資金回收期短，風(fēng)險較低，同時具有非常廣闊的利潤空間，是一個長效項目。 ?，建議項目多渠道爭取政府優(yōu)惠政策 扶持，增加市政配套建設(shè)，努力獲取土地、稅收、基礎(chǔ)配套服務(wù)收費等方面的減免。 ?，放眼老年產(chǎn)業(yè)鏈運營，不斷研究探索多元化服務(wù)項目，增強服務(wù)質(zhì)量和規(guī)模，以滿足不同層次消費人群的需求。 ?，需要在執(zhí)行過程中加強營銷推廣，提升項目知名度，科學(xué)管理，多方取利，打造出品牌效應(yīng)，以便后期在全國范圍內(nèi)推廣成功運營模式，取得更大的經(jīng)濟(jì)和社會效益。 項目綜合評估投資建議（二） 謝 謝 預(yù)祝項目圓滿成功！ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH