【正文】 區(qū) 無(wú)品牌要求65服務(wù)功能各業(yè)態(tài)商家投資評(píng)估（ 8個(gè)樣本）功能 業(yè)態(tài) 店家 地址 面積 投資要求加盟費(fèi) 裝修金額 設(shè)備投資金額 營(yíng)運(yùn)準(zhǔn)備金服務(wù) 電訊服務(wù) 聯(lián)通ｕｐ新勢(shì)力 文一路 30方 無(wú)（押金 5萬(wàn)） 3萬(wàn) 　2－ 3萬(wàn)（備貨）彩擴(kuò) 柯達(dá) 開元路 80方 無(wú) 5萬(wàn) 200萬(wàn)（兩臺(tái)設(shè) 備） 　文印 朱劍文印 惠民路 8方 無(wú) 2023元 1萬(wàn) 2023元 洗衣 德國(guó)卡柏干洗 競(jìng)舟路 70方 5萬(wàn) 30萬(wàn) 2萬(wàn)房產(chǎn)中介 財(cái)富置業(yè)房產(chǎn)中 介 頭營(yíng)巷街 30方 無(wú) 3－ 4萬(wàn) 　 3萬(wàn)醫(yī)療 周全口腔診所 文一西路南都 花園 70方 無(wú) 2－ 3萬(wàn) 10萬(wàn) 　寵物服務(wù) 酷卡（寵物服務(wù) ） 中山北路 85方 無(wú) 6萬(wàn) 　 10萬(wàn)（備貨）幼兒園 大地幼兒園 杭海路 3000方 8萬(wàn) 100萬(wàn) 　 　66服務(wù)功能各業(yè)態(tài)商家營(yíng)運(yùn)評(píng)估（ 8個(gè)樣本）功能 業(yè)態(tài) 店家 地址 面積 營(yíng)運(yùn)要求人工 水電煤 租金承受范圍服務(wù) 電訊服務(wù) 聯(lián)通ｕｐ新勢(shì)力 文一路 30方 3人 1200元 /月 2元 /天 /方 彩擴(kuò) 柯達(dá) 開元路 80方 5人 　 4元 /方 /天文印 朱劍文印 惠民路 8方 2人 300－ 400元 /月 2元 /天 /方 洗衣 德國(guó)卡柏干洗 競(jìng)舟路 70方 4人 2500－ 4000元 /月 4元 /方 /天房產(chǎn)中介 財(cái)富置業(yè)房產(chǎn)中 介 頭營(yíng)巷街 30方 4人 300元 /月 6元 /方 /天醫(yī)療 周全口腔診所 文一西路南都 花園 70方 5人 1000元 /月 /方 /天寵物服務(wù) 酷卡（寵物服務(wù) ） 中山北路 85方 2人 1000元 /月 /方 /天幼兒園 大地幼兒園 杭海路 3000方 40－ 50人 2－ 3萬(wàn) /月 1元 /方 /天67服務(wù)功能各業(yè)態(tài)商家回報(bào)評(píng)估（ 8個(gè)樣本）功能 業(yè)態(tài) 店家 地址 面積 回報(bào)要求月?tīng)I(yíng)業(yè)額 毛利率 回本年數(shù)服務(wù) 電訊服務(wù) 聯(lián)通ｕｐ新勢(shì)力 文一路 30方 － 20％－ 30％ 　彩擴(kuò) 柯達(dá) 開元路 80方 3萬(wàn) 5年文印 朱劍文印 惠民路 8方 1萬(wàn) 3個(gè)月洗衣 德國(guó)卡柏干洗 競(jìng)舟路 70方 1－ 2年房產(chǎn)中介 財(cái)富置業(yè)房產(chǎn)中介 頭營(yíng)巷街 30方 5－ 10萬(wàn) 6個(gè)月－ 1年醫(yī)療 周全口腔診所 文一西路南都 花園 70方 3萬(wàn) 3年寵物服務(wù) 酷卡（寵物服務(wù)） 中山北路 85方 6－ 7萬(wàn) 36月收支平衡幼兒園 大地幼兒園 杭海路 3000方 20萬(wàn) 1年68社區(qū)商業(yè)的開業(yè) /經(jīng)營(yíng)要求和招商策略 /經(jīng)營(yíng)評(píng)估69社區(qū)商業(yè)招商策略總論細(xì)分為 4個(gè)招商策略：倡導(dǎo)投資者差異化經(jīng)營(yíng)關(guān)注 “ 主力店 ” 和 “ 品牌店” 效應(yīng)控制招商節(jié)奏選擇好開業(yè)時(shí)機(jī) 社區(qū)商業(yè)的招商策略關(guān)注 “主力店 ”和 “品牌店 ”效應(yīng)選擇好開業(yè)時(shí)間倡導(dǎo)投資者差異化經(jīng)營(yíng)控制招商節(jié)奏70倡導(dǎo)投資者差異化經(jīng)營(yíng) 經(jīng)營(yíng)為先免除同類惡性競(jìng)爭(zhēng)，提高經(jīng)營(yíng)效益。把 “ 經(jīng)營(yíng)為先 ” 的原則作為各個(gè)開發(fā)階段運(yùn)作的核心。市場(chǎng)培育以合適的租金，相應(yīng)的業(yè)態(tài)、品牌補(bǔ)貼，吸引各個(gè)目標(biāo)商戶入場(chǎng)。經(jīng)過(guò)一定的培育期后，商業(yè)氛圍成熟，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，租金上升，物業(yè)升值，實(shí)現(xiàn)多贏的結(jié)果。 71 關(guān)注 “ 主力店 ” 和 “ 品牌店 ” 效應(yīng) 知名的百貨、購(gòu)物中心將帶動(dòng)周邊的商業(yè)物業(yè)升值主力店周邊商鋪的經(jīng)營(yíng)主要是 “ 寄生 ” 業(yè)態(tài)，它本身不具備 “ 聚客 ” 能力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業(yè)價(jià)值并不斷升值。商鋪品牌店是否進(jìn)入社區(qū)，是投資者重要的參考因素：一、品牌客戶對(duì)商鋪的選擇有嚴(yán)格的商圈評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法；二，知名的品牌客戶其本身具備聚客能力，會(huì)影響商圈的形成和加快社區(qū)商業(yè)的招商進(jìn)程。72社區(qū)商業(yè)招商的節(jié)奏 招商分為四個(gè)階段核心主力店招商；次主力店招商；獨(dú)立精品店招商；特色店招商。核心主力店招商的重要性 核心主力店的成功招商能帶動(dòng)次主力店和其余商家。核心主力店對(duì)社區(qū)商業(yè)的成敗有決定性的作用，決定了社區(qū)商業(yè)的品牌形象。對(duì)于超級(jí)大盤，社區(qū)主力店的招商是整個(gè)社區(qū)商業(yè)成敗的關(guān)鍵。73選擇好開業(yè)時(shí)機(jī) 聚群效應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，可以全部商家同一開業(yè)，也可以按商業(yè)功能、商業(yè)業(yè)態(tài)的商家分批開業(yè)。開業(yè)時(shí)間選擇通常選擇在周末或傳統(tǒng)的節(jié)假日，如此能有更多的居民參與其中，凝聚起更多的人氣，營(yíng)造熱鬧良好的商業(yè)氛圍。74社區(qū)商業(yè)的開業(yè) /經(jīng)營(yíng)要求和招商策略 /經(jīng)營(yíng)評(píng)估75樓盤品類 招商 原則 招商對(duì)象 建 議業(yè)態(tài) 招商時(shí)機(jī) 招商 優(yōu) 惠TOP1 嚴(yán)格按照業(yè)態(tài)規(guī)劃要求，采取定向招商， 融入城市核心商圈。 創(chuàng)造商業(yè)物業(yè)價(jià)值最大化。國(guó) 際 一 線 品牌高檔服 飾飾 品 購(gòu) 物 現(xiàn)房 免裝修期租金， 貼補(bǔ)裝修（ 23個(gè)月）奢侈品購(gòu)物 現(xiàn)房 免裝修期租金（ 23個(gè)月）商務(wù)餐飲 交付前 3個(gè)月 免裝修期租金（ 2個(gè)月）咖啡館 交付前 3個(gè)月 免裝修期租金（ 2個(gè)月）銀 行 交付前 6個(gè)月 免裝修期租金美容護(hù)理 交付前 3個(gè)月 免裝修期租金（ 2個(gè)月）萬(wàn)科各品類樓盤商家招商策略76萬(wàn)科各品類樓盤商家招商策略樓盤品類 招商 原則 招商對(duì)象 建 議業(yè)態(tài) 招商時(shí)機(jī) 招商 優(yōu) 惠TOP2以滿足郊區(qū)高檔樓盤的生活必備需求為前提，并通過(guò)會(huì)所形式來(lái)滿足高檔消費(fèi)，體現(xiàn)豪宅品質(zhì)。高檔會(huì)所管理公司或自 營(yíng)商務(wù)餐飲 現(xiàn)房 按精裝修要求交付，免租、 經(jīng)營(yíng)貼補(bǔ)美容美體 現(xiàn)房 按精裝修要求交付，免租、 經(jīng)營(yíng)貼補(bǔ)健身館 現(xiàn)房 按精裝修要求交付，免租、 經(jīng)營(yíng)貼補(bǔ)便利店 現(xiàn)房 免租、加盟、 貼補(bǔ) ，或自 營(yíng)自助銀行 現(xiàn)房 免租77萬(wàn)科各品類樓盤商家招商策略樓盤品類 招商 原則 招商對(duì)象 建 議業(yè)態(tài) 招商時(shí)機(jī) 招商 優(yōu) 惠G1按照業(yè)態(tài)規(guī)劃定向招商，融入市級(jí)或核心商圈或區(qū)域級(jí)商業(yè)中心。提升物業(yè)商業(yè)價(jià)值。國(guó) 際 一 線 品牌先行，國(guó)內(nèi) 連鎖 品牌 補(bǔ) 充。中西式快餐 交付前 6個(gè)月 免裝修期租金（ 2個(gè)月）品牌服飾 現(xiàn)房 免裝修期租金（ ）健身會(huì)所 現(xiàn)房 免裝修期租金（ 3個(gè)月）特色餐飲 交付前 3個(gè)月 免裝修期租金（ 2個(gè)月）美容美發(fā)、足浴 交付前 3個(gè)月 免裝修期租金（ 2個(gè)月）咖啡、茶樓 交付前 3個(gè)月 免裝修期租金（ 2個(gè)月）銀行 交付前 6個(gè)月 免裝修期租金78萬(wàn)科各品類樓盤商家招商策略樓盤品類 招商 原則 招商對(duì)象 建 議業(yè)態(tài) 招商時(shí)機(jī) 招商 優(yōu) 惠G2提升自身樓盤居住價(jià)值，填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)空白，按業(yè)態(tài)規(guī)劃定向招商，選擇最優(yōu)化品牌組合。國(guó)內(nèi) 連鎖 品牌 為主，國(guó) 際 及區(qū)域品牌 補(bǔ) 充中、西式快餐 交付前 6個(gè)月 免裝修期租金（ 3個(gè)月），西式快餐可能采用扣點(diǎn)租金方式特色餐飲 交付前 6個(gè)月 免裝修期租金大型餐飲 交付前 1年 免免裝修期租金 (6個(gè)月 )品牌服飾 交付前 3個(gè)月 免裝修期租金（ ）咖啡館、茶樓 交付前 6個(gè)月 免裝修期租金（ 3個(gè)月）美容美發(fā)、足浴 交付前 3個(gè)月 免裝修期租金（ 3個(gè)月）健身會(huì)所 交付前 6個(gè)月 免裝修期租金（ 6個(gè)月）便利店 現(xiàn)房電信、彩擴(kuò) 現(xiàn)房79萬(wàn)科各品類樓盤商家招商策略樓盤品類 招商 原則 招商對(duì)象 建 議業(yè)態(tài) 招商時(shí)機(jī) 招商 優(yōu) 惠G3 以滿足生活居住需求，提供相對(duì)完善、便捷的生活配套。按業(yè)態(tài)規(guī)劃定向招商，盡量提高品牌程度。以國(guó)內(nèi)及區(qū)域品牌為 主，個(gè)體 經(jīng)營(yíng)戶補(bǔ) 充大型中餐、特色餐飲 交付前 3個(gè)月 免裝修期租金（ 68個(gè)月）生活超市 交付前 3個(gè)月 免裝修期租金（ 6個(gè)月）便利店、面包、水果、鮮花、眼鏡、藥店、家紡等日常購(gòu)物類現(xiàn)房美容美發(fā)、足浴 現(xiàn)房 免裝修期租金（ 2個(gè)月）銀行、電信服務(wù)、彩擴(kuò)等服務(wù)類 現(xiàn)房80萬(wàn)科各品類樓盤商家招商策略樓盤品類 招商 原則 招商對(duì)象 建 議業(yè)態(tài) 招商時(shí)機(jī) 招商 優(yōu) 惠C 以滿足生活居住基本需求為目標(biāo)，提供相對(duì)完善的生活配套。完成基本功能主力店的招商，其余商鋪帶業(yè)態(tài)規(guī)劃要求經(jīng)營(yíng)。以區(qū)域品牌 為龍頭 ，個(gè)體 經(jīng)營(yíng)戶為 主。日常餐飲 現(xiàn)房 免租金（ 12個(gè)月或以上）生活超市 現(xiàn)房 免租金（ 12個(gè)月或以上）菜市場(chǎng) 現(xiàn)房 免租金（ 6個(gè)月）便利店、面包、水果、眼鏡、藥店、家紡等日常購(gòu)物類現(xiàn)房 免租金（ 6個(gè)月）美容美發(fā)、足浴 現(xiàn)房 免租金（ 6個(gè)月）幼兒園 現(xiàn)房 免租金（ 12個(gè)月或以上）電信服務(wù)、社區(qū)診所、家政、洗衣、銀行、維修、廢品回收現(xiàn)房 免租金（ 3個(gè)月）81萬(wàn)科各品類樓盤商家招商策略樓盤品類 招商 原則 招商對(duì)象 建 議業(yè)態(tài) 招商時(shí)機(jī) 招商 優(yōu) 惠T1 以滿足生活居住基本需求為目標(biāo)，提供相對(duì)完善的生活配套。完成基本功能主力店的招商，其余商鋪帶業(yè)態(tài)規(guī)劃要求經(jīng)營(yíng)。以區(qū)域品牌 為龍頭 ，個(gè)體 經(jīng)營(yíng)戶為 主。日常餐飲 現(xiàn)房 免租金（ 12個(gè)月或以上）， 貼裝修生活超市、便利店 現(xiàn)房 免租金（ 12個(gè)月或以上）， 貼營(yíng) 運(yùn)成本菜市場(chǎng) 現(xiàn)房 免租金（ 6個(gè)月）面包、水果、眼鏡、藥店、家紡等日常購(gòu)物類 現(xiàn)房 免租金（ 6個(gè)月）美容美發(fā) 現(xiàn)房 免租金（ 6個(gè)月）幼兒園 現(xiàn)房 免租金（ 12個(gè)月或以上）， 貼營(yíng) 運(yùn)成本電信服務(wù)、社區(qū)診所、家政、洗衣、銀行、維修、廢品回收現(xiàn)房 免租金（ 3個(gè)月）82萬(wàn)科各品類樓盤商家招商策略樓盤品類 招商 原則 招商對(duì)象 建 議業(yè)態(tài) 招商時(shí)機(jī) 招商 優(yōu) 惠T2以滿足郊區(qū)樓盤的生活必備需求為前提，通過(guò)會(huì)所形式來(lái)滿足休閑度假消費(fèi)。會(huì)所管理公司或自 營(yíng)餐飲 現(xiàn)房 按精裝修要求交付，免租、 經(jīng)營(yíng)貼補(bǔ)健身館 現(xiàn)房 按精裝修要求交付，免租、 經(jīng)營(yíng)貼補(bǔ)便利店 現(xiàn)房 按精裝修要求交付，免租、 經(jīng)營(yíng)貼補(bǔ)凈菜市場(chǎng) 現(xiàn)房 免租、加盟、 貼補(bǔ) ，或自 營(yíng)家政、醫(yī)務(wù)室 現(xiàn)房 免租83社區(qū)商業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理建議 1. “ 統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng) ” 2. “ 統(tǒng)一管理 ” 的實(shí)現(xiàn)84“ 統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng) ”統(tǒng)一管理四個(gè)統(tǒng)一管理：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷管理、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。分散經(jīng)營(yíng)社區(qū)商業(yè)的管理者一般不要直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者之間搭建橋梁 指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，進(jìn)行完善的租約管理 。制定招商策略和招商的執(zhí)行。策劃好一年內(nèi)的營(yíng)銷計(jì)劃 ，促銷活動(dòng)，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，商定費(fèi)用的分?jǐn)偙壤?。維護(hù)和保養(yǎng)社區(qū)上鋪的建筑空間。四個(gè)統(tǒng)一營(yíng)運(yùn)管理社區(qū)商業(yè)統(tǒng)一營(yíng)銷統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一物管統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督85“ 統(tǒng)一管理 ” 的實(shí)現(xiàn)組建專業(yè)管理團(tuán)隊(duì) ,自行管理設(shè)立由社區(qū)商業(yè)專業(yè)人員組成，由發(fā)展商直轄。對(duì)同一個(gè)城市多個(gè)項(xiàng)目的社區(qū)商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理。若可管轄的社區(qū)商業(yè)體量不大（小于 1萬(wàn)平方米），不建議組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理。委托專業(yè)管理公司進(jìn)行管理尋求專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行合作，委托其管理社區(qū)商業(yè)。法律問(wèn)題此兩方案在實(shí)施之前，首先要理清商鋪所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的法律問(wèn)題，以免為日后的經(jīng)營(yíng)管理造成困難。86社區(qū)商業(yè)招商經(jīng)濟(jì)測(cè)算87社區(qū)商業(yè)招商成本收益評(píng)估費(fèi)用招商前期費(fèi)用：招商咨詢，招商代理，招商宣傳活動(dòng)，商家接待費(fèi)用、及不可預(yù)計(jì)費(fèi)用等。 招商成本：裝修補(bǔ)貼，設(shè)備投入，免租期，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用補(bǔ)貼（人工、水電）等收益估算直接收益：租金收益，銷售收益間接收益：樓盤后續(xù)售價(jià)提升，開發(fā)商名譽(yù)提升88社區(qū)會(huì)所開發(fā) 、發(fā)展 89會(huì)所的內(nèi)涵、發(fā)展社區(qū)會(huì)所的作用： 以完備生活設(shè)施的組件，營(yíng)造閑適的氣氛，提供配套的生活服務(wù)和社交的場(chǎng)所，是當(dāng)今富裕階層 休閑 生活的主要部分。休閑：在時(shí)間充裕的情況下，不慌不忙自由的選擇活動(dòng)，以達(dá)到身心平衡，充實(shí)生活。小區(qū)的會(huì)所就是提供這種休閑活動(dòng)的地方。社區(qū)會(huì)所的發(fā)展：社區(qū)會(huì)所起源于私人會(huì)所，私人會(huì)所為外籍人士及富裕居民提供高端休閑的服務(wù)，是他們認(rèn)識(shí)朋友，建立個(gè)人關(guān)系網(wǎng)絡(luò)的好場(chǎng)所。私人會(huì)所往往位于城市商業(yè)中心、高端酒店、景區(qū)，一般距居住地較遠(yuǎn)，日常消費(fèi)不便利。社會(huì)會(huì)所就由此產(chǎn)生：為社區(qū)有此類需求的業(yè)主就近地提供會(huì)所服務(wù)。目前國(guó)內(nèi)社區(qū)配套會(huì)所，開發(fā)成風(fēng)。諸多中低端的樓盤也都配有會(huì)所，然而，其實(shí)際往往發(fā)展為經(jīng)濟(jì)型的 “ 居民康樂(lè)中心 ” 。社區(qū)會(huì)所的開發(fā)目的（ 1）以完善服務(wù)項(xiàng)目為目的這類形式的會(huì)所不是以盈利為目的，而是為適應(yīng)整個(gè)社區(qū)規(guī)劃的需要而設(shè)立的，以便適應(yīng)市場(chǎng)，保證整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。（ 2）以盈利為目的即經(jīng)濟(jì)形式會(huì)所。這類會(huì)所也包括兩種類型：一種是只面向社區(qū)業(yè)主的內(nèi)向型一種是即面向業(yè)主又面向周圍等更多人群的外向型社區(qū)會(huì)所。90社區(qū)會(huì)所的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容(1)康體項(xiàng)目：力量運(yùn)動(dòng)、戲水運(yùn)動(dòng)、球類運(yùn)動(dòng)(2)休閑項(xiàng)目：桑拿、按摩、武術(shù)、保齡球、舞蹈(3)娛樂(lè)項(xiàng)目：文藝活動(dòng)、棋牌、電玩(4)餐飲項(xiàng)目：日常餐飲型、商務(wù)餐飲目前杭州經(jīng)營(yíng)較好會(huì)所業(yè)態(tài) :棋牌 /日常餐飲型91社區(qū)會(huì)所的經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容會(huì)所設(shè)施的管理會(huì)所管理工作投入時(shí)間最大部分的工作，維護(hù)保養(yǎng)會(huì)所的設(shè)施