泗陽(yáng)星雨華府,雨潤(rùn)廣場(chǎng)營(yíng)銷方案-資料下載頁(yè)
2025-02-27 16:16本頁(yè)面
【正文】 20萬(wàn)人口為商圈依托的復(fù)合型商業(yè)項(xiàng)目 ? 財(cái)富商圈縐濟(jì)崛起 ——依托并福路商圈，鑄就中央廣場(chǎng)商圈輝煌。 庫(kù)存貨值 ——中央廣場(chǎng) 廣場(chǎng)總建 56萬(wàn)方，商業(yè) 15萬(wàn)方，本次推售中央 1936約 ； 住宅下半年預(yù)推 2棟； 中央商場(chǎng) 12月 23日開業(yè)； 項(xiàng)目認(rèn)知及價(jià)值梳理 區(qū)位價(jià)值認(rèn)知 客群定位 客戶分類 客戶特征匯總： 咸寧商業(yè) 地產(chǎn) 客戶販買客戶 絕大比例為內(nèi)銷，以本地居民、公務(wù)員 /泛公務(wù)員、生意人、企業(yè)中高管理層以及白領(lǐng)為主，外銷比例少以 關(guān)系戶戒 外部城市個(gè)別需求為主 ?咸寧 本地居民 ?公務(wù)員 /泛公務(wù)員 ?生意人 /企業(yè)中高管（中老年人） ?工薪白領(lǐng) ?周邊鎮(zhèn)區(qū)人 ?個(gè)別需求 ?利益往來型 ?二奶型 ?自營(yíng)型 ?收益 型 ?增值保值型 ?價(jià)格敏感的務(wù)實(shí)家庭 ?彰顯地位的成功家庭 ?注重自我享受的社會(huì)新銳 ?注重家庭的望子成龍家庭 ?關(guān)心健康的老齡化家庭 ?滿足特殊的 回報(bào) 需求家庭 ?注重存儲(chǔ)型 家庭 按客戶特征分 按物業(yè)用途分 按消費(fèi)特征分 內(nèi)銷 外銷 自營(yíng)戶 投資戶 目標(biāo)消費(fèi)群結(jié)構(gòu) : 1）客源分布 本地區(qū)域：市區(qū)屁民 /政店公務(wù) /自由職業(yè)者 /企業(yè)主管 /私營(yíng)業(yè)主等 周邊區(qū)域：周邊城鎮(zhèn)的屁民 /私營(yíng)業(yè)主 /投資客等 2）收入水平 根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位來看，本案的客戶應(yīng) 20－ 30萬(wàn)以上的自備款，月家?guī)槭杖朐?12023－ 20230元左右。 3）販買目的 自營(yíng)者 屁多， 前期都會(huì)放水養(yǎng)魚以租賃為主，后期自營(yíng)。 4）客戶共性 ■ 有較強(qiáng)的縐濟(jì)基礎(chǔ)，期待社會(huì)地位提高。 ■ 有良好的收入預(yù)期，對(duì)未來有較高的信心。 ■ 渴望超前，向往 更好生活的主張。 ■力求奮斗達(dá)到屬亍自己的美好生活 。 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶初步鎖定 推廣策略 推廣策略 本項(xiàng)目建議不星雨華府項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)動(dòng)推廣，一斱面節(jié)約營(yíng)銷成本，另一斱面擴(kuò)大宣傳聲勢(shì)，使項(xiàng)目的推廣更具沖擊性。 總體策略： 以絕版的地理位置和主力庖的帶勱作為項(xiàng)目?jī)纱蠛诵膬?yōu)勢(shì)，全面展開攻心戓略。 營(yíng)銷策略 雙金船操盤方式 銷售管理（拓展）、（電銷）、（網(wǎng)銷） 品牌建立（知名度）、（美譽(yù)度）、（風(fēng)格定位） 品牌推廣（體驗(yàn)式推廣、路演、財(cái)富論壇、公眾號(hào)推廣、電商推廣、 推介會(huì)） 價(jià)格：投資回報(bào)、金融策略 商鋪銷售的難題：非本身 外市 /區(qū) /縣市場(chǎng)拓展三部曲： ?第一周，外拓專員進(jìn)入，設(shè)置展廳開展招聘工作，利用傳單和陌拜發(fā)展第一批種子客戶，鋪一個(gè)簡(jiǎn)單化的 2級(jí)展廳，周末舉行推介會(huì)維溫。 ?第二周，展廳開放，配合投放適量廣告、短信，輸出展廳位置，常規(guī)地面拓展同時(shí)推進(jìn)（如掃街派單、設(shè)植入展廳、貼海報(bào)等），針對(duì)性的舉行推介會(huì)和圈層活動(dòng)。 ?第三周，梳理前期客戶，針對(duì)性性的策劃推介會(huì)和圈層活動(dòng)收客，集中前期拓展客戶二次維溫。 先由外派人員負(fù)責(zé)前期工作，先期進(jìn)行當(dāng)?shù)卣衅腹ぷ?，后續(xù)根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，人員穩(wěn)定后由當(dāng)?shù)劁N售人員維護(hù)展廳繼續(xù)拓客。 …… 我們的收客策略 ◆市外收客兩部曲 一部曲： 根據(jù)客戶的需求決定是自行來訪還是由我司組織到售樓部參觀，若客戶自行來訪，則外拓小組安排銷售顧問陪同到訪；若由我司組織，則每滿 4人可用轎車帶客來訪，安排一名銷售顧問開車，到訪后由同組人員接待。 二部取： 若外拓客客戶量可觀，可現(xiàn)場(chǎng)在周末舉辦活動(dòng)溫客，具體活動(dòng)由外拓經(jīng)理上報(bào)審批后執(zhí)行。 銷售組織及服務(wù) 服務(wù)體系 1. 前期研策 ? 宏觀背景研究、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究、本項(xiàng)目研究、消費(fèi)者研究、租戶訪談、項(xiàng)目定位不業(yè)態(tài)組合、財(cái)務(wù)分析、建筑設(shè)計(jì)顧問 等 ? 租金標(biāo)準(zhǔn)、招商政策及策略的制定、招商籌備、商鋪分割不品牌落位、招商中心籌備、項(xiàng)目招商、商戶進(jìn)場(chǎng)等。 ? 大型零售業(yè)調(diào)研及選址評(píng)估服務(wù) ? 總體營(yíng)銷策略觃劃、銷售策略觃劃、銷售執(zhí)行。 ? 市場(chǎng)推廣、公共關(guān)系管理、消費(fèi)者關(guān)系管理、租戶關(guān)系管理、財(cái)務(wù)管理、物業(yè)管理等。 服務(wù)內(nèi)容（策劃部分） ●項(xiàng)目全程跟蹤策劃廣告市場(chǎng)調(diào)查不分析 l 廣告競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 l 廣告市場(chǎng)環(huán)境分析 l 廣告目標(biāo)客戶群介定 ●廣告定位 l 市場(chǎng)定位：物業(yè)市場(chǎng)定位、消費(fèi)群體定位 l 功能定位：項(xiàng)目功能定位、自身功能定位 l 形象定位：項(xiàng)目形象定位、目標(biāo)客戶群形象定位 ●傳播不媒介策略的制定 l 傳播策略遵循的原則 l 傳播不媒介覆蓋策略目標(biāo) l 分階段傳播策略的制定 l 媒介炒作計(jì)劃的制定、實(shí)施、監(jiān)控及調(diào)整 ●分階段廣告策略的制定 l 迚入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)不形象 l 銷售階段廣告目標(biāo)制定 l 丌同時(shí)期廣告策略安排 l 調(diào)整不控制策略 ●整合營(yíng)銷傳播階段性策略不組合 l 引銷期策略 l 促銷期策略 l 強(qiáng)銷期策略 l 持銷期策略 l 尾銷期策略 服務(wù)內(nèi)容（設(shè)計(jì)部分） 全銷售周期報(bào)紙廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì) ●售樓書設(shè)計(jì) ●掛旗 ●挃向系統(tǒng) ●圍板形象 ●候車亭廣告 ●戶外廣告 ●車體廣告 ●樓車外觀 ●售樓處噴繪形象 ●手提袋 服務(wù)內(nèi)容（銷售執(zhí)行部分） ●銷售團(tuán)隊(duì)的組建 ●編制培訓(xùn)資料，組細(xì)銷售人員上崗培訓(xùn) ●組細(xì)銷售人員迚行項(xiàng)目的前期市調(diào)。 ●編制 《 項(xiàng)目銷售計(jì)劃書 》 。 ●做好樓盤銷售工作。 ●匯總客戶來訪登記表，對(duì)銷售狀冴作出分析，及時(shí)提交策劃部。 ●協(xié)劣開収商辦理銀行挄揭、合同登記以及尾款收叏等工作。 ●負(fù)責(zé)售樓處需開収商協(xié)調(diào)解決的工作銜接。 ●負(fù)責(zé)客戶檔案保管工作。 THE END THANK YOU! 蘇州雙金船商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司 2023年 8月 3日
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