【正文】 另一端則是養(yǎng)老基金、保險公司等機(jī)構(gòu)投資人，以及私人銀行、理財(cái)顧問等財(cái)富管理機(jī)構(gòu)；投資銀行居中，為資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、財(cái)富管理機(jī)構(gòu)和機(jī)構(gòu)投資人提供中后臺的外包服務(wù)，并憑借龐大的客戶端為資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)提供引資和分銷服務(wù)，以吸引更多基金經(jīng)理的加盟，而產(chǎn)品平臺的擴(kuò)大又吸引了更多的機(jī)構(gòu)投資人和財(cái)富管理機(jī)構(gòu)；最終，投資銀行實(shí)現(xiàn)了從價值鏈兩端的服務(wù)中同時獲取收益。在這個過程中，投資銀行的核心能力除了中后臺外包的技術(shù)支持外，更重要的是投資平臺的搭建能力。 貝塔咨詢中心 Beta Consulting Center 五、中國地產(chǎn)基金的 模式再定位 貝塔咨詢中心 Beta Consulting Center 產(chǎn)品線拓展： 從私募地產(chǎn)市場到私募高收益?zhèn)袌? ? 首先，中國的信托，從本質(zhì)上說是一種私募高收益?zhèn)?，而地產(chǎn)基金則擔(dān)當(dāng)了為地產(chǎn)企業(yè)安排私募融資的投行職能，因此，地產(chǎn)基金只要適度拓寬產(chǎn)品線，就能夠進(jìn)入到私募高收益?zhèn)耐缎袠I(yè)務(wù)領(lǐng)域。實(shí)際上，無論是高科技產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)，還是面臨品牌和技術(shù)升級的傳統(tǒng)制造業(yè)，他們都共同面臨著投資風(fēng)險高、固定資產(chǎn)少的問題，這就使新興產(chǎn)業(yè)很難符合傳統(tǒng)銀行的信貸標(biāo)準(zhǔn)；風(fēng)險投資和創(chuàng)業(yè)板的發(fā)展雖然為新興產(chǎn)業(yè)提供了股權(quán)資本，但還需要高收益?zhèn)葌鶛?quán)資本的配合。此外，成熟產(chǎn)業(yè)的并購整合也需要高收益?zhèn)闹危撬胁①徎鸬姆▽?。未來，在新興產(chǎn)業(yè)崛起和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)整合的過程中，無論是公募的高收益?zhèn)袌觯ㄐ庞脗?、還是私募的高收益?zhèn)袌觯ㄐ磐校?，都將發(fā)揮更大的作用。 企業(yè)服務(wù) , % 企業(yè)服務(wù) , % 信息技術(shù) , % 信息技術(shù) , % 文化娛樂 , % 文化娛樂 , % 教育 , % 教育 , % 醫(yī)療 , % 醫(yī)療 , % 金融 , % 金融 , % 0%5%10%15%20%25%30%35%40%中國 美國 中美新興產(chǎn)業(yè)的 GDP占比比較 貝塔咨詢中心 Beta Consulting Center 產(chǎn)業(yè)鏈的延伸： 從單純制造產(chǎn)品的投行到構(gòu)建平臺的投行 ? 其次，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)基金沿產(chǎn)業(yè)鏈從產(chǎn)品端向客戶端延伸時，就從單純 “制造產(chǎn)品 ”的投行轉(zhuǎn)為 “構(gòu)建平臺 ”的投行。今天，成熟市場的投資銀行已不再局限于僅從事發(fā)行承銷和并購重組這樣的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)了 ——傳統(tǒng)投行業(yè)務(wù)在總收入中的貢獻(xiàn)比例通常不到 15%，更多收益來自于資本市場服務(wù)。而所謂的 “資本市場服務(wù) ”其核心也并非交易，而是平臺。 ? 平臺的一端是另類投資等資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，另一端則是養(yǎng)老基金、保險公司等機(jī)構(gòu)投資人，以及私人銀行、理財(cái)顧問等財(cái)富管理機(jī)構(gòu)；投資銀行居中，為資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、財(cái)富管理機(jī)構(gòu)和機(jī)構(gòu)投資人提供中后臺的外包服務(wù)，并憑借龐大的客戶端為資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)提供引資和分銷服務(wù)，以吸引更多基金經(jīng)理的加盟，而產(chǎn)品平臺的擴(kuò)大又吸引了更多的機(jī)構(gòu)投資人和財(cái)富管理機(jī)構(gòu)；最終，投資銀行實(shí)現(xiàn)了從價值鏈兩端的服務(wù)中同時獲取收益。在這個過程中，投資銀行的核心能力除了中后臺外包的技術(shù)支持外，更重要的是投資平臺的搭建能力。 ? 平臺的構(gòu)建有很多方式，如股權(quán)合作或收購模式下以資本為紐帶的 “精品金融機(jī)構(gòu)平臺 ”，以客戶渠道為紐帶的 “投資外包平臺 ”，以及低成本的 “半定制化平臺 ”，即，借助 “基金組合 ”產(chǎn)品以“模塊 ”形式滿足了幾類典型投資人的配置需求，從而實(shí)現(xiàn)了客戶資產(chǎn)的低成本、半定制化配置。 貝塔咨詢中心 Beta Consulting Center 從單純制造產(chǎn)品的投行到構(gòu)建平臺的投行 ? 具體到地產(chǎn)基金，要想同商業(yè)銀行 /私人銀行爭奪客戶端是很難的，但卻可以借助一個半定制化的資產(chǎn)配置平臺來強(qiáng)化與財(cái)富管理機(jī)構(gòu)的合作。首先，不動產(chǎn)作為主要的另類投資產(chǎn)品，項(xiàng)目間的風(fēng)險、收益特性千差萬別，期限結(jié)構(gòu)也有長有短：比如，成熟期的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)可以提供低風(fēng)險的長期回報(bào)，而開發(fā)前期的項(xiàng)目則具有高風(fēng)險高收益的特性；又如，旅游地產(chǎn)、高端住宅具有較強(qiáng)的周期套利性，而剛需的住宅產(chǎn)品和核心區(qū)的商業(yè)物業(yè)、養(yǎng)老物業(yè)則具有一定抗周期性；再加上分級基金、夾層融資等結(jié)構(gòu)化安排，僅靠地產(chǎn)基金的不同組合就可以滿足各類投資人的風(fēng)險收益偏好，提供一個強(qiáng)大的基金組合平臺；而地產(chǎn)基金之外，產(chǎn)品線的拓展將進(jìn)一步強(qiáng)化投資平臺能力。 ? 無論是依靠 “資本的紐帶 ”、 “品牌的外包 ”、 “基金的組合 ”、還是 “半定制化的資產(chǎn)配置系統(tǒng) ”，只要能夠搭建起一個同時服務(wù)于財(cái)富管理機(jī)構(gòu)和機(jī)構(gòu)投資人的資產(chǎn)配置平臺，它就完成了從傳統(tǒng)投行向新型投行的轉(zhuǎn)型。 貝塔咨詢中心 Beta Consulting Center 能力的延伸： 從明星產(chǎn)品到明星經(jīng)理人 ? 當(dāng)然，地產(chǎn)基金最名正言順的轉(zhuǎn)型還是做真正的基金管理人。今天，許多地產(chǎn)基金已經(jīng)或正在醞釀推出的 “母基金 ”產(chǎn)品，其實(shí)就是成熟市場的標(biāo)準(zhǔn)地產(chǎn)基金。當(dāng)然，基金品牌的樹立需要時間，但有一點(diǎn)是肯定的，那就是 “基金產(chǎn)品的風(fēng)險釋放時，就是明星經(jīng)理人的脫穎而出時 ”，正如橡樹資本的投資理念， “如果我們能夠避免成為失敗者，那么，長期中我們自然就會成為成功者 ”（ If we avoid losers, the winners will take care of themselves）。 ? 不過，對于基金公司而言，除了要有正確的投資理念和企業(yè)文化，建立健全的收益分配和激勵機(jī)制同樣重要，尤其是另類投資機(jī)構(gòu)，傳統(tǒng)的董事會治理在這里并不能發(fā)揮完全的功效，另類投資公司的治理主要依賴于自身激勵機(jī)制的設(shè)計(jì)。為此，黑石、凱雷和橡樹資本等公司都采用了四層激勵機(jī)制，包括 “基礎(chǔ)工資福利 ”、 “項(xiàng)目層面的跟投收益 ”、 “基金層面的業(yè)績提成分享 ”、以及 “公司層面的股權(quán)激勵計(jì)劃 ”，從而在項(xiàng)目、基金和公司三個層面綁定基金經(jīng)理、基金投資人和基金公司股東三者的利益一致。 ? 最后，中國的地產(chǎn)基金市場仍有著廣闊的成長空間。由于共同基金等傳統(tǒng)投資工具一直表現(xiàn)欠佳，另類投資正成為中國理財(cái)市場的主流 ——如果說全球范圍內(nèi)，到 2023年另類投資產(chǎn)品才能勉強(qiáng)占到高凈值客戶資產(chǎn)的 8%，占到發(fā)達(dá)市場養(yǎng)老基金資產(chǎn)的 20%，那么，在中國市場，以地產(chǎn)為主的另類投資產(chǎn)品早已占到高凈值客戶資產(chǎn)的 50%以上 ， 未來，隨著財(cái)富的積累、理財(cái)市場的發(fā)展和持有物業(yè)的成熟，地產(chǎn)基金及其他另類投資基金的潛力還遠(yuǎn)未釋放。 貝塔咨詢中心 Beta Consulting Center 結(jié)語 ? 總之，隨著理財(cái)價值鏈的完善，地產(chǎn)基金也將實(shí)現(xiàn)角色轉(zhuǎn)換，無論是轉(zhuǎn)型為真正的基金經(jīng)理人，還是在投行領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品線或產(chǎn)業(yè)鏈的價值延伸，都有著廣闊的成長空間，問題就在于，在這個快速變化的市場上，誰能搶到發(fā)展的先機(jī)。 貝塔咨詢中心 Beta Consulting Center 謝謝！ 貝塔咨詢中心 Beta Consulting Center 演講完畢，謝謝觀看！