【正文】 粹 ”的我在那里感到“ 自然 ” 資料來源：九洲遠(yuǎn)景 案例 6 59 突出家庭式文化休閑行業(yè)以及 24小時業(yè)態(tài)的選擇，是本項目建立有效競爭優(yōu)勢的重要元素 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 全客層娛樂 24小時業(yè)態(tài) 主力店驅(qū)動 餐飲帶動性 案例 6 60 成都大魔方項目規(guī)劃占地約 189畝，預(yù)計投資 33億元，預(yù)計 45年開發(fā)完畢，擬規(guī)劃建筑面積約為 75萬平米 項目地塊四至范圍和主要技術(shù)指標(biāo) 資料來源：九洲遠(yuǎn)景數(shù)據(jù)庫 項目平面圖 項目 數(shù)值 單位 凈用地面積 畝 總建筑面積 636000 ㎡ 地上建筑物面積 506000 ㎡ 觀演建筑（演藝中心） 56000 ㎡ 集群式商業(yè) 130000 ㎡ 超高層酒店 50000 ㎡ 超高層寫字樓 41000 ㎡ 住宅 101200 ㎡ 公寓式辦公 127800 ㎡ 地下部分 130000 ㎡ 車位 3000 個 容積率 案例 6 61 大魔方城市綜合體項目將利用其演藝文化標(biāo)志特色和天府新城區(qū)位優(yōu)勢，建設(shè)為“文化休閑、辦公、居住、購物、餐飲、娛樂”功能為一體、滿足城市文化時尚客群的城市演藝綜合體 資料來源：九洲遠(yuǎn)景 案例 6 62 蘇州市新 CBD―金雞湖商業(yè)中心”項目簡介 ? 項目區(qū)位： 項目位于蘇州市工業(yè)園區(qū) ? 項目規(guī)模： 項目總規(guī)劃面積 28萬平方米，建筑面積 40萬平方米 ? 項目定位： 項目定位為蘇州人氣和商氣最旺盛、最繁榮的現(xiàn)代城市中心，將建設(shè)成為最富價值的商業(yè)投資新區(qū)、最適宜的人居新環(huán)境、最現(xiàn)代的生態(tài)旅游新享受、最時尚的休閑購物新品位、最頂級的娛樂餐飲新概念，通過 26屆金雞獎的舉辦及 建立金雞獎永久頒獎基地，帶動板塊的發(fā)展 ? 項目服務(wù)： 我們?yōu)楸卷椖刻峁┲匦露ㄎ?、商業(yè)概念設(shè)計、物業(yè)改造方案、商業(yè)布局規(guī)劃、招商推廣方案， 資料來源：九洲遠(yuǎn)景 項目區(qū)位圖 項目簡介 案例 7 63 定位為購物公園，金雞湖商業(yè)中心將致力于成為蘇州市的娛樂休閑 / 購物綜合消費的目的地場所 金雞湖購物公園價值定位 消費者 主力店 商業(yè)組合 消費者溝通 ?以蘇州大眾市民為主 ?蘇州游客也是重要的目標(biāo)消費群 ?蘇州商務(wù)人士 ?以娛樂、家具家居、日韓服裝、餐飲、體育為主題設(shè)立主力店和特色街區(qū) ?補充大型娛樂項目 ?建立 Office Park 帶來流動人口 ?功能結(jié)構(gòu)的范圍：購物占 40% ，餐飲 15% ，娛樂占 45% ?強調(diào)國際化、現(xiàn)代化的文化 ?強調(diào)健康和富有活力的休閑娛樂概念 核心價值：為蘇州大眾居民、商務(wù)人士和游客提供具有濃厚休閑娛樂氛圍的一站式消費場所 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 案例 7 64 隨著金雞湖區(qū)域的配套硬件設(shè)施日趨成熟，又成功的將中國電影金雞獎永久評獎基地引入蘇州工業(yè)園金雞湖，有效的提升了區(qū)域的知名度 蘇州金雞湖 中國電影金雞獎評獎基地事件營銷 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 案例 7 65 金雞湖開發(fā)采用旅游、商業(yè)、商貿(mào)等配套設(shè)施帶動住宅開發(fā)及人口導(dǎo)入，最終實現(xiàn)區(qū)域成熟 金雞湖開發(fā)策略 資料來源： Inter，九洲遠(yuǎn)景分析 旅游休閑 創(chuàng)意零售商業(yè) 商貿(mào)辦公酒店 ? 觀光水域：金雞湖 ? 觀光濕地：濕地公園 ? 休閑綠地：湖畔 ? …… 住宅開發(fā) 人口導(dǎo)入 區(qū)域成熟 ? 李公堤 ? 湖濱新天地 ? 金雞湖廣場 ? …… ? CBD ? 星海國際廣場 ? 蘇州金雞湖凱賓斯基大酒店 ? …… 案例 7 66 配套設(shè)施均勻分布在湖畔，功能齊全 金雞湖配套設(shè)施 資料來源： Inter，九洲遠(yuǎn)景分析 案例 7 67 資料來源： Inter，九洲遠(yuǎn)景分析 金雞湖配套設(shè)施 配套設(shè)施在設(shè)計上體現(xiàn)出開放型和生態(tài)型的特點 案例 7 68 杭州城市中心區(qū) GDA項目簡介 ? 項目區(qū)位： 項目 位于杭州市的核心商業(yè)中心武林商圈 ? 項目規(guī)模： 項目建筑面積５萬平方米，包含百貨主力店，在杭州市具有較強的知名度 ? 項目定位： 項目為杭州本地中產(chǎn)階級以及浙江省內(nèi)外旅游者提供一個集購物、餐飲、休閑娛樂于一體的購物中心，為消費者提供輕松，舒適的購物環(huán)境 ? 建筑形態(tài)： 本項目計劃在原有商業(yè)物業(yè)基礎(chǔ)上進行擴展，開發(fā)成為酒店、辦公、商業(yè)于一體的綜合性商務(wù)、商業(yè)物業(yè) ? 項目服務(wù)： 我們?yōu)楸卷椖刻峁┥虡I(yè)定位、商業(yè)概念設(shè)計與規(guī)劃、財務(wù)策略等服務(wù) 資料來源：九洲遠(yuǎn)景 項目示意圖 項目簡介 案例 8 69 國大購物中心將提供以購物為主、含有豐富餐飲和娛樂的綜合服務(wù)，致力于成為杭州及周邊城市的中產(chǎn)階級購物、社交以及家庭活動的首選場所 以次主力店為核心的城市中心定位 目標(biāo)消費群 主力店 商業(yè)組合 消費者溝通 ?核心目標(biāo)消費群 – 2545歲、家庭年收入 825萬 – 覆蓋生活品質(zhì)型、事業(yè)進取型、傳統(tǒng)保守型三類人群 ?杭州游客也是重要的目標(biāo)消費群 ?無主力店，采用次主力店組團模式 ?引進新概念租戶，以符合中產(chǎn)階級對于品質(zhì)和價格的雙重要求（ trading up） ?功能結(jié)構(gòu)的范圍：購物占 5060% ，餐飲 1525% ，娛樂占 1525% ?兩種方案 – 多品類驅(qū)動模式 – 核心品類驅(qū)動模式 ?營造輕松舒適的現(xiàn)代都市購物環(huán)境 ?強調(diào)高樓層的可達性 ?規(guī)模在 35000平米左右 資料來源 : 九洲遠(yuǎn)景分析 案例 8 70 C. 九洲遠(yuǎn)景對本項目的初步理解與判斷 71 成都位于中國西部，是西部地區(qū)重要的政治、經(jīng)濟、歷史文化名城 成都市概況 ?成都市是四川省的省會城市，位于四川省中部、四川盆地西部，距離重慶市的鐵路里程為 315公里； ?2023年末全市戶籍人口 , 常住人口 萬人； ?成都經(jīng)濟快速發(fā)展，綜合實力顯著增強。 2023年全市GDP達 3901億元，在全國 15個副省級城市中位居第七 ?成都是一座有 2300歷史的古城，自古人才薈萃，如漢賦四大家中就有司馬相如和楊雄。深厚的古蜀文化綿延至今，得到傳承和發(fā)揚。但成都同時也是一個融合百流、善于吸納、富于創(chuàng)新的城市， 2023多年來一直在吸收引進全國各地先進的文化和人才，截止 2023年底，在成都的境外 500強企業(yè)已逾 130余家。 ?全市現(xiàn)轄 9區(qū) 4市 6縣，面積 12390平方公里。 資料來源： inter， 九洲遠(yuǎn)景分析 成都市地理位置圖 宏觀分析 72 雖然 成都 GDP與我國主要一線城市 尚存 差距，但其經(jīng)濟總量和人均社會生產(chǎn)總值在西部卻名列前茅， 人均 GDP更居西部之首 主要城市 2023年 GDP比較 [億元， %] 2573289826342285346779991115655705562835758252475266558611%13%14% 14%16% 16%17%18%19%20%8%昆明 廈門 深圳 成都 上海 重慶 杭州 西安 青島 武漢 天津資料來源：各城市統(tǒng)計年鑒，九洲遠(yuǎn)景分析 主要城市 2023年人均 GDP 1） 比較 [元， %] CARG CARG 說明 : 1) 按照戶籍人口計算 5011044 106010821103 1112 112512491949 ? 2023 2023 2023 2023 2023 2023 ? 2023宏觀分析 73 1959410211267311443291671981611085688信息軟件 批發(fā)零售 住宿餐飲 金融 房地產(chǎn) 教育 文體娛樂成都商業(yè)較為發(fā)達，是驅(qū)動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要產(chǎn)業(yè)；第三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成中批發(fā)零售居第一位；增速上文體娛樂、餐飲住宿位居前三 資料來源：成都市統(tǒng)計年鑒，九洲遠(yuǎn)景分析 08年成都第三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 9873324120112313309314417222032064663401494622997192346 . 9 %8 . 0 %1 1 . 2 %1 3 . 9 %1 4 . 9 % 1 5 . 0 %1 6 . 3 %1 6 . 9 % 1 7 . 0 %2 0 . 8 %2 3 . 5 %深圳 廈門 昆明 上海 成都 武漢 天津 重慶 西安 杭州 青島成都 0408第三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成增長情況 [億元 ] 2023年 2023年 CARG % % % % 宏觀分析 74 成都人均社會消費品零售額增長迅速，到 08年為 14417元，其增長率超過上海、深圳等一線城市 成都市 20232023年人均社會消費品 零售額 [元， %] 主要城市 0408年人均社會消費品零售額復(fù)合增長率比較 [元， %] 資料來源：成都市統(tǒng)計年鑒，九洲遠(yuǎn)景分析 % CARG 宏觀分析 75 建國以來成都市人口數(shù)量持續(xù)微幅增長為 %， 2023年末總?cè)丝谶_ 1125萬人，預(yù)計在 2023年將達到 1250萬左右 成都市 19492023人口 1增長情況 [萬人 ] 資料來源： 統(tǒng)計年鑒，九洲遠(yuǎn)景分析 租賃及商務(wù)服務(wù) ,3%教育 , 6 %居民及其他服務(wù) ,6%科研技術(shù) , 6 %公共管理 , 7 %信息軟件 , 8 %房地產(chǎn) , 9 %住宿餐飲 , 9 %批發(fā)零售 , 1 8 %金融 , 1 1 %運輸倉儲郵政 ,10%文體娛樂 , 3 %水利及公共設(shè)施 ,1%衛(wèi)生福利 , 3 %CGAR% CGAR% CGAR% 注 1：該處以戶籍人口計算， 2023年常駐人口 1280萬，戶籍人口 1125萬，可知成都以本地人口為主導(dǎo)，戶籍與常駐人口差距不大 宏觀分析 76 2023年成都市人均可支配收入水平居于西部城市之首；在人均消費性傾向指數(shù)水平位列各大城市中第二位，反映成都是一個消費性都市 2023主要城市人均消費性支出與人均可支配收入比較 [元 ] 人均可支配收入 人均消費性支出 注 1：消費傾向性指數(shù) = 消費性支出 / 人均可支配收入 資料來源：各城市統(tǒng)計年鑒，九洲遠(yuǎn)景分析 消費性傾向指數(shù) 成都大魔方概念規(guī)劃完整版 宏觀分析 77 2023 2023 2023 2023 食品 醫(yī)療保健 交通和通信 教育文化娛樂服務(wù) 居住 雜項商品和服務(wù) 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 衣著 8997 9642 成都市 20232023年人均消費支出結(jié)構(gòu) 11703 % 2023 人均全年 消費支出 年均增長 [元 ， %] % 其中用于衣著、家庭設(shè)備用品、雜項商品的支出，其增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過人均消費支出的平均增速，反映出成都市居民的消費結(jié)構(gòu)正在升級 10302 % % % % 12850 % 資料來源：成都市統(tǒng)計年鑒，九洲遠(yuǎn)景分析 % % 注：雜項商品和服務(wù)中包括金銀飾品和美容美發(fā) 宏觀分析 78 趨優(yōu)選擇市場 ? 出現(xiàn)多種類型的購物中心，強調(diào)生活方式導(dǎo)向成為城市主流，各層次的消費得到一定程度的滿足 ? Fast fashion成為市場主導(dǎo)， top fashion占市場 5%10%的市場份額 ? 娛樂 /餐飲業(yè)態(tài)豐富化，主題餐飲、休閑餐飲等大量出現(xiàn) 傳統(tǒng)市場 ? 以批發(fā)市場、傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)最為典型，以滿足基本需求為主 ? 消費以價格導(dǎo)向為核心訴求 ? 品牌的滲透率低 全業(yè)態(tài)市場 ? 城市出現(xiàn)所有類型購物中心，購物、餐飲、及休閑娛樂的業(yè)態(tài)豐富度達到極高水平 ? 從價格導(dǎo)向到價值導(dǎo)向、獨特性導(dǎo)向消費等均能得到最大程度的滿足 ? 典型城市如上海、深圳、北京等 大而全市場 ? 百貨業(yè)態(tài)多樣化，購物中心出現(xiàn)，食品雜貨、大型折扣店等業(yè)態(tài)出現(xiàn) ? 餐飲娛樂形態(tài)開始多樣化 ? Basic fashion占市場主流 ? 消費向價值導(dǎo)向轉(zhuǎn)變，并出現(xiàn)多樣化 資料來源 :九洲遠(yuǎn)景分析 城市商業(yè)發(fā)展階段的演變 成都市商業(yè)發(fā)展正處于從大而全的業(yè)態(tài)向市場細(xì)分業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變的過程中，會出現(xiàn)追求更具生活方式的高端的新業(yè)態(tài)、品牌、建筑形式 宏觀分析 79 按照成都市遠(yuǎn)景規(guī)劃，未來城市格局將由以天府廣場為中心圈層模式演變?yōu)槎嘀行慕M團式格局，形成“一主六片”的大成都新格局 ?城市規(guī)劃區(qū)范圍：包括金牛、成華、青羊、錦江、武侯五城區(qū)、高新區(qū)，和新都、青白江、龍泉、雙流、溫江、郫縣六個周邊區(qū)縣的行政規(guī)劃范圍，總面積為 36