【正文】 安全性方面，首先對人的因素考慮，同類產品的客群勻質，所以在這種低密度社區(qū)客戶素質比較高，不用擔心鄰里相處的因素，因此， 社區(qū)的保安工作是業(yè)主安全的根本保障。區(qū)別典型的情景洋房在于層數(shù)與標準層高，舒適度略差，可控制面積，主力戶型保持在 120平米，通過大面積贈送增加頂層產品力，實現(xiàn)類洋房的情趣生活。216。 多 層產 品建 議 1—— 情景住宅（ 6層 ）：①頂層大面積贈送首層私家庭院首層私家庭院六大價值點： 獨特的露臺空間、多景式陽光房、豐富的建筑形態(tài)、首層私家庭院、頂層大面積贈送、全明戶型陽光房216。4室 2廳 2衛(wèi)216。多露臺、陽臺設計，與景觀的親密接觸；216。全明戶型，保證采光效果；私家花園首層戶型 （ 130㎡左右）， 私家花園 +陽光房二層到四層 ：面積控制 120㎡左右；五層、頂層 ：退臺，面積控制 95㎡左右，贈送南向超大露臺；216。二層 ~四層： 120㎡左右 3室 2廳 2衛(wèi)（ 3室 2廳 1衛(wèi) ） 216。五層、 6層： 90㎡ 左右 2室 2廳 1衛(wèi) 二 ~四層陽臺露臺五層 六層露臺 露臺216。 頂層贈送大露臺可做成多功能陽光房頂層也可設計成帶閣樓小兩居端頭戶型： 面積增大、舒適度放大 —— 270 度八角窗、大露臺 270度八角窗增加了臥室的采光通風效果，提升了居住舒適度，也可以按照需要改造成情趣空間，提升居住樂趣； 主臥朝南與大面積露臺連接，次臥北向，或者設計露臺連接或者在端頭適當情趣化設計，居住價值得到提升；216。寬景住宅為 創(chuàng)新產品 ，為多層平層設計，以 90110㎡二室二廳一衛(wèi)以及 115130㎡三室二廳一衛(wèi)為主，戶戶南北通透216。寬景洋房最大的特點是 超短進深 、 全明設計 ，以通風采光的最佳尺度創(chuàng)造全新的戶型舒適標準216。臥室、客廳、餐廳等主要功能空間 全部朝南 ，主臥南北通透，舒適性強? 7米左右超短進深 設計，動靜功能分布合理? 6米左右橫廳 ，南北雙向陽臺，帶來開朗尊貴的空間感受，整體 面寬 12米 ， 開間進深比達 ? 主臥南北通透 ，附帶小書房、衣帽間，營造奢華的自我空間 寬景住宅：面積區(qū)間可根據(jù)需要進行調整，主要強調大面寬帶來的采光及景觀效果②216。 多 層產 品建 議 2—— 寬 景住宅（ 6層 ）：二室二廳一衛(wèi) （ 90110㎡）? 90㎡左右， 2/2/1? 雙朝南臥室，客廳南向，采光、觀景；? 大面寬，短進深，比例為 ： 1；? 無障礙空間設計，可以按照住戶需要進行再設計；? 130㎡左右， 3/2/2? 南北通透，全明設計，南向主臥套間，符合北方居住習慣；? 約 ，約 7米寬廳設計，活動空間廣闊；? 雙南臥，采光、觀景效果好；? 約 10㎡內花園，拓展交往空間；內花園7m216。 90平米左右， 2/2/1；216。 雙臥室、客廳餐廳朝南，南北通透，全明設計，保證居住舒適度；216。 超寬廳設計，大面寬，采光、觀景效果良好；216。 120平米左右， 3/2/1216。 超北次臥面積過小，可以改造成其他功能空間或是減少以控制面積；216。 12米超大面寬，主要活動空間全部朝南布置；216。 與客廳連通的陽臺，與景觀的緊密接觸；衛(wèi)生間戶 型面 積 配比初步建 議面 積 區(qū) 間 戶 型 結 構 套數(shù)比例70≤ 面 積 ＜ 90 兩室一 廳 一 衛(wèi) 10％90≤ 面 積 ＜ 110 三室一 廳 一 衛(wèi) 15％三室兩 廳 一 衛(wèi) 20％110≤面 積 ＜ 130 三室兩 廳 一 衛(wèi) 35％130≤ 面 積 ＜ 160 三室兩 廳 兩 衛(wèi) 15％四室兩 廳 兩 衛(wèi) 5％面積配比建議： 根據(jù)可比樓盤各戶型銷售速度比較， 90平方米左右兩房和三房銷售速度最快，其次為 106－ 145平方米的三房。從目標客戶戶型選擇上看：252。 戶型結構方面，三室兩廳一衛(wèi)的選擇比例最高，占到 %，三室一廳一衛(wèi)選擇率為 %，三室兩廳兩衛(wèi)的選擇率為 %。市民對于戶型選擇主要是集中在三室戶型，側面也反映出市民對居住舒適的需求較高。252。 戶型面積方面，91110平方米占比最高，為 %， 111130平方米其次，占比 %， 7190平方米和 131150平方米占比分別為 %和 %。因此在做本項目的戶型配比時應注意戶型的緊湊性。（二）戶型配比建議：首先必須控制總價，以鎖定目標人群的實際消費能力與消費需求。另一方面因項目規(guī)模較小，應本著均好性原則進行戶型規(guī)劃、定位。根據(jù)市場供應情況、目標人群實際需求、市場反應等綜合分析， 建議：以市場需求最大、關注度最高、銷售最熱的 “經濟兩房、緊湊三房為 ”主。從市場銷售情況看：（三）風格建議：? 采用法蘭西浪漫風情 ,是結合市場差異化定位的手段 ,也是借鑒了優(yōu)秀項目的共性。 ? 法式建筑 講究點綴在自然中 ，并不在乎占地面積大小，追求色彩和內在聯(lián)系，讓人感到有很大的活動空間。 保證了項目在現(xiàn)有規(guī)模條件下優(yōu)化產品的可行性。項目規(guī)模較小，更需要與周邊項目保持風格上的差異化，以此在市場中突顯自身特色與生活主張，并與目標人群（思想成熟、學歷較高、素質較高等）的精神境界相契合，同時彰顯國際人文風情社區(qū)的人文深度、延展性、包容性，以及高尚社區(qū)的品位與現(xiàn)代性。綜合以上，建議將本項目風格定位如下： 讓自然人文，與現(xiàn)代營造藝術有力結合。體現(xiàn) “ 優(yōu)雅、浪漫、閑適、唯美 ” 的居住精神，將城市中堅階層的需求用浪漫的方式表達，在古老又年輕的東營，實現(xiàn)建筑、環(huán)境與人居的和諧統(tǒng)一?！?France（法式）浪漫風情 ” ? France風格 在中國可以追溯到 20世紀初甚至更遠， 20世紀 80年代以來，法式建筑風格隨著歐式建筑風格在中國由南而北全面復蘇，成為樓市的一大景觀。 經過了多年市場培育， France風格逐步改良，擺脫了傳統(tǒng)的煩瑣的純歐失風格，更簡潔，也更有中式生活氣息，也更容易為國人接受。 考慮本土化的審美觀念與現(xiàn)代性，我們建議在建筑風格上，采取 改良的France風格 ，更具實效。France風格為油城帶來了全新的生活理念和生活氛圍 所謂法式風格，一般是指以十八世紀形成的洛可可樣式為基調延續(xù)或發(fā)展的風格。法式建筑十分推崇 優(yōu)雅、高貴和浪漫 ，它是一種基于對理想情景的考慮，追求建筑的詩意、詩境，力求在 氣質 上給人深度的感染，呈現(xiàn)出浪漫、典雅風格。法式風格溯源之法式風格溯源之 “高貴高貴 ”繼意大利文藝復興之后，法國的古典主義建筑成了歐洲建筑發(fā)展的主流。法式建筑 講究點綴在自然中 ，并不在乎占地面積大小，追求色彩和內在聯(lián)系，讓人感到有很大的活動空間。不過，有時也有意呈現(xiàn)建筑與周圍環(huán)境的沖突。因此，法式建筑往往不求簡單的協(xié)調，而是崇尚沖突之美。依云鎮(zhèn) 普羅旺斯 普羅旺斯 依云鎮(zhèn) 依云鎮(zhèn) 在法國，大多數(shù)的公園、廣場和林蔭道，建筑組成了城市輪廓，成為城市的地方標志。而法國大大小小的城市拐角處，總有或大或小的公園，裝點著草坪、長椅和樹木，人們常常在那里停留、閑坐或睡覺，往往留連忘返。 法式風格溯源之法式風格溯源之 “優(yōu)雅、浪漫優(yōu)雅、浪漫 ”法式風格溯源之建筑語言法式風格溯源之建筑語言法式陽臺盔頂廊柱老虎窗廊柱法式陽臺法式建筑線條鮮明，凹凸有致，尤其是外觀造型獨特，大量采用斜坡面，顏色穩(wěn)重大氣，呈現(xiàn)出一種華貴。外墻多用石材或仿石才裝飾，細節(jié)處理上運用了法式廓柱、雕花、線條，制作工藝清細考究。屋頂多采用孟莎式，坡度有轉折，上部平緩，下部陡直。屋頂上多有精致的老虎窗，且或圓或尖，造型各異建筑整體造型 豐富，外立面采用 簡化處理的法式建筑元素 ，同時結合不同的外立面色彩 ，避免了單一視覺效果造成的審美疲勞。不過分突出建筑單體形象，只是把其作為環(huán)境中的一個元素。建筑外立面 采用較 純正的暖色系 ，廊柱法式陽臺燈建筑細節(jié)：在小區(qū)整體的法式建筑風格的基礎上尋求與現(xiàn)代風格的結合。通過坡屋頂、三段式墻面、廊柱、鐘塔等古典造型符號以及暖色系的主體色調表達古典風格語言；通過豐富的型體變化，富有現(xiàn)代感的建筑構件 (玻璃窗、遮陽板等 )，將古典韻味與現(xiàn)代氣息相結合，形成獨特的新古典建筑風格。 盔頂坡屋頂 ，灰與白的搭配在晴朗天空下，尤其浪漫。老虎窗格窗 以 浪漫、溫暖的暖色 為主，并利用材質及深灰的屋頂、白色的窗等元素的變幻達到層次更為豐富的空間效果。 與大面積的綠色、水系背景形成對比，整體視覺效果協(xié)調、統(tǒng)一。216。立面 材質顏色建議 以 浪漫、溫暖的暖色 為主，并利用材質及深灰的屋頂、白色的窗等元素的變幻達到層次更為豐富的空間效果。 與大面積的綠色、水系背景形成對比，整體視覺效果協(xié)調、統(tǒng)一。三、園林建議—— 尋求兼顧經濟與形象價值的景觀園林。216。基于宗地條件及規(guī)劃條件下的園林景觀建議252。相對較高容積率 —— 存在一定的較大面積的景觀用地252。東側、西側和北側的水系 —— 如何使內部景觀園林與其協(xié)調并能將市政綠化為項目所用216?；谑袌龉┬枨闆r下的園林景觀建議整體數(shù)據(jù)顯示，中高端和高端客戶對水景觀更為青睞。216?；诟偁幮皂椖颗c可參考項目的景觀園林建議252。園區(qū)綠化景觀包含三個層次的綠化：外部環(huán)境與低密度建筑群落的尺度；社區(qū)內環(huán)境營造與單體建筑的融合、協(xié)調；私家花園或樓前綠化與戶型之間的私密性空間景觀營造。三大層次使景觀的豐富性和美觀性與建筑相得益彰。252。多重景觀中心，三級綠化系統(tǒng)，多種植物營造和諧生態(tài)園林豐富樹種造景。252。中心花園、組團綠地、宅間綠地和蜿蜒的水系，構成了層次豐富的生態(tài)視域和靈活有序的景觀空間。綠化系統(tǒng)延伸到小區(qū)的各個鄰里單元，充分實現(xiàn)景觀共享；252。強調水、植被綠地、鋪地、小品、雕塑、小型廣場等組成的立體景觀空間設計。216?；陧椖空w風格的園林景觀建議浪漫、優(yōu)雅的 France風格，從整體到細節(jié)均有獨到之處。綜合以上考慮， 本項目園林建議：252。 景觀設計要自然但不能單純的模仿自然，在整體的規(guī)劃設計中要十分注重環(huán)境生態(tài)的 親和性 。252。 以社區(qū)內主要條線性綠化帶，輔以細節(jié)，構成了主題景觀帶。各個組團景觀形成景觀核。景觀帶、景觀核與宅間綠地景觀形成多種公共或私密的交往空間，為社區(qū)交際提供了豐富平臺。252。 法式園林風格十分強烈，但不需以純粹的法式風情來約束園林景觀的設計，而是可通過對一些符號化的小品、雕塑等與項目的整體風格相呼應。252。 丹參、麥冬、桔梗、金銀花 四種中草藥作為地被在東營市園林上引種推廣，表現(xiàn)良好，美化效果突出。幾種中草均具有肥厚的根莖，存蓄大量營養(yǎng)，因而抗性較強，引種后成活率很高，特別適應濱海鹽堿地經客土后的綠地。同時它們還具有較強的抗旱能力，除出現(xiàn)連續(xù)干旱無雨天氣，不必人工澆水。這將大大緩解城市園林與人爭水的矛盾。使城市園林長效發(fā)展提供可能。這幾種中草藥具有艷麗的花朵，美麗的葉子，具有很高的觀賞價值，同時能揮發(fā)出很多有益于人體健康的氣體。 不同樓宇間的景觀要分別采用各具特色的園林景觀設計，使每個空間都具有可識別性。 基于本土化考慮，東營氣候四季分明，冬季綠化難以突出本項目的景觀亮點；而 硬質景觀 對于氣候影響無抗性，更能夠突出整體 France風格，因此對于硬質景觀著重建議考慮。 硬質景觀景觀步道設計建議：參與性強，可賞可玩法式長椅雕塑小品景觀一角通過綠化面積增加小區(qū)住戶的相對私密性，為居民提供良好的居住綠化環(huán)境和休閑、散步、活動和交往的公共空間。適當在中心景觀處設置部分水景。不同樓宇間景觀要分別采用各具特色的景觀設計，使每個空間都具有可識別性健身運動設施的景觀化設計生態(tài)節(jié)能設計的運用 把建筑節(jié)能與高舒適度、定量節(jié)能、低成本投入結合。 地面透水鋪裝為提升基地保水性能，預留盡可能多的落樓地面或設透水鋪裝，使地面有良好的透水性，降雨可充分滲入地面，防止過量地表徑流，及人工輔助入滲設施的建設。地上停車位設計建議：252。 原則上地上停車位沿樓座邊緣設計。252。 景觀與停車位結合著設計，銷售時以銷售車庫為主，盡量少的占用地上景觀綠地。如圖所示兩種地上停車位不占綠地面積，造價適中，且能達到一定的景觀效果，可以考慮局部使用。保障項目回款安全，順勢開發(fā)針對項目地塊情況，結合現(xiàn)有市場狀況。我們認為項目前期開發(fā)遵照如下原則比較合適： 一定要確保項目前期開發(fā)的快速資金回籠 選擇較好物業(yè)形態(tài)進行開發(fā)，保障后期開發(fā)的資金流量 充分減少人為銷售阻礙 根據(jù)現(xiàn)有的市場狀況及發(fā)展趨勢 我們認為始終保障強大的現(xiàn)有資金是項目整體開發(fā)的核心 項目前期開發(fā)最關鍵點就是選擇前期投入及改造成本相對較低的區(qū)域進行開發(fā) 節(jié)約開發(fā)成本，保障現(xiàn)有資金的全局觀 結合地塊實際情況，跟隨地貌地勢變化 選擇有針對性，合