【正文】 逐步減少，提升型花園洋房及小高層逐步走進消費中心領域。 通過對比發(fā)現(xiàn)， 08年東營市場的房地產(chǎn)供求失衡嚴重，東城滯納量約為 61萬 m178。；216。尚城 ㎡ 高 層 ， 單戶 面 積 80130㎡偉 浩 陽光 100城市 麗園 50萬㎡ 單戶 面 積 116366㎡，洋房和 別 墅大海鑫天地 ㎡ 單戶 面 積 100300㎡，小高 層水岸天 華 6萬㎡ 1011層 小高 層 ， 單戶 面 積 60200㎡瑞璟國 際 公 館 7萬㎡， 小高 層 ， 單戶 面 積 60200㎡英威花園 ㎡ 小高 層 ， 單戶 面 積 158300㎡水岸名都 /㎡ 小高 層 ， 單戶 面 積 130180㎡，復式 220350㎡德達金色家園 ㎡ 小高 層 ， 單戶 面 積 75110㎡府北 勝 宏尚郡 ㎡ 花園洋房 110160㎡，疊拼 別 墅 230240㎡奧林匹克花園 100萬㎡ 花園洋房、疊拼、多 層 、小高 層涌金 門 20萬㎡ 高 層 ，小高 層 ， 聯(lián) 排 別 墅。建設住房總建筑面積 其中，政策性住房建筑面積（含油田限價房）2023年 ㎡ ㎡2023年 ㎡ ㎡2023年 200萬㎡ 100萬㎡2023年 210萬㎡ 100萬㎡2023年 230萬㎡ 110萬㎡　　從市場供給來看，雖然東營的房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始實現(xiàn)由賣方市場向買方市場進行轉(zhuǎn)變，但還遠遠沒有到達市場飽和的地步，尤其是在特定的地段，甚至出現(xiàn)了供不應求的局面，這一點在西城表現(xiàn)得尤為明顯。 東城與西城相隔 20公里左右，兩城區(qū)之間的黃河路和青島路上，建筑物仍然稀疏。東部是東營發(fā)展的主要方向，環(huán)境好，配套也逐步完善．土地供應量大，產(chǎn)品類型豐富．本區(qū)域為連結(jié)東西城的樞紐 ,城市發(fā)展重點 ,環(huán)境好、前景好 ,土地供應量大 ,但商品房供應遠不如兩城 ．（二） 東城　　東營市委和東營市人民政府駐地，環(huán)境優(yōu)美，空間大，綠化率高。新區(qū)擬規(guī)劃布局辦公區(qū)、 　　　我們的目標：　　針對我們項目地塊的獨有特性，結(jié)合當?shù)厥袌鰧嶋H情況，我們對項目地塊的規(guī)劃與開發(fā)設計等問題，提出了部分建議與想法，希望能對項目前期規(guī)劃提供幫助，并最終為東營中建國際置業(yè)項目的開發(fā)贏取最大的經(jīng)濟效益、社會效益和品牌效益。 　在保持合理利潤的情況下，降低項目的風險 ；216。 　快速回籠資金 ；216。第一部分 市場分析 （一） 西城　　勝利油田管理局和東營區(qū)政府駐地，基礎配套設施完善，生活便利，以濟南路為中心聚集了銀座購物廣場等大型購物商場及無數(shù)小商品市場和各式店鋪等充分滿足了西城居民生活需求，是一個成熟的區(qū)域，一個聚人氣的 “易居城市 ”。廣場綠化區(qū)、生活居住區(qū)、科技文化區(qū)、周邊商貿(mào)區(qū)等 5大功能區(qū)，堅持一次性高起點規(guī)劃，分期高標準建設，力爭用3～ 5年時間將新區(qū)建設成為規(guī)劃合理、設計新穎、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適、交通便利的現(xiàn)代化辦公居住區(qū)。隨著近幾年的發(fā)展，東城居住環(huán)境大大提高，商業(yè)配套也逐漸完善。根據(jù)東營市城市總體規(guī)劃，計劃到 2023年，基本上形成東西城對接地區(qū)的雛形。 東營市 20232023年住房建設計劃根據(jù)東營市中心城區(qū) 20232023年住房建設規(guī)劃 ， 規(guī)劃期內(nèi)建設各類住房建筑面積約 就目前市場形勢而言，隨著數(shù)量的增加，競爭會更加激烈。水城國 際 24萬㎡ 疊拼 別 墅，小高 層 ，高 層國 際 新城美居三 12萬㎡ 多 層眾成新居 華 府 ㎡ 單戶 面 積 78124㎡，多 層 、小高 層書 香苑 一期 3萬㎡ 80130㎡的多 層 ， 4560㎡的青年公寓金辰永 興 花園 ㎡ 多 層 、小高 層耿井 華 都橄 欖 城 18萬㎡ 小高 層 ， 單戶 面 積 80150㎡綠 洲國 際 花園 12萬㎡ 多 層 90140㎡，花園洋房 140170㎡陽光水韻 ㎡ 雙拼 別 墅， 單戶 面 積 400㎡望海御園 3萬㎡ 別 墅， 單戶 面 積 315590㎡錦繡龍軒 54萬㎡ 多 層 ， 單戶 面 積 90120㎡盛世 龍 城 約 40萬㎡ 花園洋房，小高 層 ，高 層 ， 單戶 面 積 90170㎡領 秀天成 12萬㎡ 17層 小高 層 ， 單戶 面 積 80220㎡眾成 戶型區(qū)間 88245沁園春花園 ㎡ 18加 1層 高 層盛運家園 10萬㎡ 別 墅、洋房東澤 百合廣 場 ㎡ 19層 高 層 ， 單戶 面 積 125128㎡仁恒名邸 ㎡ 1617層 高 層 ， 單戶 面 積 95140㎡海通 時 代康 橋 ㎡ 多 層 、小高 層 、疊院， 單戶 面 積 90190㎡勝華 海韻陽光名苑 10萬㎡ 多 層 、花園洋房、高 層 ， 單戶 面 積 90180㎡香格里拉 ㎡ 多 層 、小高 層 ， 單戶 面 積 70160㎡天 籟華 都 21萬㎡ 小高 層 （ 90120㎡），多 層 （ 124147㎡）東營市房地產(chǎn)市場商品房供應情況分析216。 根據(jù)市場消化速度，預計09年東、西城年消化量分別為 75萬 m178。，西城約 85萬 m178。 　　　在 0８年，東營市房地產(chǎn)市場供應中， 多層產(chǎn)品仍是主流，比例將達到50%左右，小高層投放量集中并呈升高趨勢，比例約為 3０ %，花園洋房比例約８ %，別墅比例約為 1２ %。　　目前東營市在售的 鳳凰國際城、萬達高爾夫、格林楓景、海信盈城，陽光 100大都選擇了這種產(chǎn)品類型，均價在 2600元 —4000 元 /㎡左右，仍取得了不錯的銷售成績，說明東營市消費者對以花園洋房為代表的中低密度產(chǎn)品形態(tài)是非常認同的。格林 楓 景 均價 3500（ 別 墅 150180萬 /套）多 層 、疊拼、 聯(lián) 排天 鵝 湖 售價 36003800 多 層 、院景 house勝 南板 塊盛運家園 均價 4900 別 墅東澤 百合廣 場 售價 29884000 19層 高 層仁恒名邸 售價 33004300 1617層 高 層海通 時 代康 橋 均價 2800 多 層 、小高 層瑞都花園 售價 20232480 多 層勝華板 塊海韻陽光名苑 多 層 27002800，花園洋房 3500 多 層 、花園洋房、高層香格里拉 均價 2850 多 層 、小高 層天 籟華 都 均價 3000 小高 層 、多 層萬家新城 售價 25002900 多 層 、小高 層 西城樓盤平均單價 3200元 /㎡～ 3800元 /㎡，多層與小高的價格無明顯差別； 東城多層的平均價格在 2800元 /㎡～ 3200元 /㎡之間，小高的平均價格 3000元 /㎡～3500元 /㎡?！　|營的消費群體大致分為兩類： 高端消費客戶和普通消費客戶。 　在西城工作的企事業(yè)單位職工?！∮吞锫毠ぃ簴|營有油田職工 ，油田職工住房有 ，其中 70％為 90　企事業(yè)職工：一般為分不到經(jīng)濟適用房的年輕職工。　所轄區(qū)縣及附近村民。 充足的停車 位一個 車 位的需求占多數(shù)除個 別 高檔樓 盤 的 車 位達到 1:1，其他樓 盤 的 車 位較 少車 位提供高 標準的物 業(yè)管理希望得到 綜 合的、人性化的、高水準的物 業(yè) 管理（ 對 小區(qū)安全、秩序 維護 、公共 設 施管理和 業(yè) 主報 修服 務 、小區(qū) 環(huán) 境 維護 不 滿意）僅 限于 綠 化、公共區(qū)域 衛(wèi)生、公共 設 施 維護 管理及保安或 傳 達等服 務 。（四）市場供需對比分析88245 多層、疊拼、聯(lián)排、商鋪?容積率： ?綠化率： 35% 格林楓景 1:1的車戶比，半地下景觀車庫252。?建筑結(jié)構(gòu)： 磚混 ?建筑樓層： ?容 積 率： ?綠 化 率 : % ?戶型面積： 88245 ㎡ ?平均單價： ?配套設施： 3000幼兒園、商業(yè)、會所?開盤日期： 容積率： ?綠地率 39%：建筑密度 %?建筑類別：磚混?建筑樓層： ?戶型面積： 疊院 House ?平均單價： 最高 3400元 /㎡ 海通 寬景洋房、情景洋房、疊拼別墅、（四期）小高層 起價 3200元 / 20230726　區(qū)域物業(yè)形態(tài)以混合社區(qū)為主，小高層所占比例越來越大。252。252。216。　銷售面：216。　住宅市場的價格集中在 32003600元 /　以自住需求為主?！Ψ课莸倪x擇：面積在 90－ 130平方米的 2/2/1和 3/2/2為需求主體?！∠M者購房主要考慮因素：價格仍然是區(qū)域客源考慮的最主要因素；其次為交通、項目區(qū)域、居住環(huán)境以及房屋朝向選擇；此外對物業(yè)管理、開發(fā)商實力有一定的考慮，這從側(cè)面佐證了目前市場上部分客源對房產(chǎn)品牌的追隨。項目所在的地區(qū)是城市發(fā)展的重點區(qū)域，雖然具備一定的面向區(qū)域外的輻射力，但目前區(qū)域價值不清晰 ,同時也 面臨未來幾年最大量供應的同質(zhì)競爭市場現(xiàn)狀總結(jié)?位于東西城之間、自然與都市之間?良好的自然與文化資源?地處綠化隔離地區(qū)。項目地塊l交通條件　　 項目地塊四面均臨規(guī)劃路，近北一路、北二路、東青高速，交通條件理想。自然環(huán)境是本項目地塊的天然優(yōu)勢。 配套設施　　項目周邊區(qū)域內(nèi)的生活配套設施少，缺少大型的購物商場，休閑娛樂業(yè)態(tài)也十分欠缺。地 塊 價 值 分析： 區(qū)位 價 值 本 項 目所 處 位置 為東 西城交接中心位置，也 臨 近政府重點打造的新區(qū)中心地帶 ，隨著周 邊 道路及 規(guī) 劃 項 目相 繼 建 設 ，本 項 目所 處 的位置價 值 必然全面凸 顯 ,向 東輻 射 東 城中心區(qū)、向西 輻 射基地中心區(qū)、向南 輻 射 發(fā) 展建 設 中的新區(qū)中心區(qū)。充分利用區(qū)位、環(huán)境優(yōu)勢、區(qū)域沒有實力競爭樓盤的有利時機，發(fā)揮文化附加值，做片區(qū)內(nèi)最具價值的產(chǎn)品，滿足業(yè)主對高品質(zhì)生活方式的需求。突出 項 目的 升 值 潛力252。通 過項 目整體 規(guī) 劃和 產(chǎn) 品 設計 ，增加 產(chǎn) 品的 附加 值 ，打造精品252?？焖黉N售，降低項目運作周期252?！?項目周邊教育配套豐富，生活、休閑、娛樂配套尚不齊全，交通便利，生活居住氛圍逐漸形成。252。252。機會價值評估216。有句話很經(jīng)典，你是想要高端的價格，還是想做高端的產(chǎn)品。做高端需要實力和決心，并不是僅僅擁有一個好地段，把戶型面積做大即可。216。舉辦各種形式的文化主題活動，有計劃、有步驟的進行，一方面突出社區(qū)的文化主題內(nèi)涵，另一方面也是企業(yè)長抓不懈的 “客戶資源維護 ”的品牌工程。 老年文化活動類： 組織老年活動組織，如藝術團、運動隊等，舉辦各種形式的老年活動，如歌詠比賽、舞蹈大賽、戲曲大賽、棋牌比賽、書畫大賽、攝影大賽、釣魚比賽等；252。252。另一方面體現(xiàn)在建筑形式上，建筑風格現(xiàn)代、簡潔，同時建筑材料包含了對節(jié)能環(huán)保技術、自動化系統(tǒng)及生態(tài)建筑的利用，注重風格化、舒適化與人性化，確立東營新區(qū)人居的新標桿。 客戶分布情況252。政府職能部門人員252。社會的白領階層252。醫(yī)院、學校的在職人員216。結(jié)合本項目其它定位屬性，我們認為本項目目標客戶將以成熟穩(wěn)定的青年人、中年人為主，年齡段在 25~45歲之間。2535歲，初次置業(yè)，靠父母協(xié)助、。3645歲，多為二次置業(yè)人群，經(jīng)濟收入穩(wěn)定，事業(yè)相對成熟，提高居住質(zhì)量，是本項目的主力客群； 4655歲，這個年齡段的人群有所分化，一部分高收入人群仍然是本項目中高端產(chǎn)品的購買者。家庭總?cè)丝谝话銥?3~5人；252。一般只有一個子女或到了考慮生子的階段；252。216。 客群分類 生活方式 居住方式 消費方式中小型私營業(yè)主 一般已有住房，部分關注于生意，尚無住房，希望改善居住環(huán)境；注意住所的安全性；環(huán)境優(yōu)美，房子空間大 ，具有一定的升值潛力，周邊有學校 。 擁有比較舒適的住所，再次置業(yè)希望能夠擁有與自己身份和地位向匹配的住所；環(huán)境和位置 最好的地方， 大房子奢侈消費品的主流消費者；注重消費場所的檔次及品味以與其身份匹配高級公務員 希望住在單位附近，和同事扎堆，有時單位會組織團購； 關注住房周邊商業(yè)配套、交通、教育，總價承受能力差。 部分人已經(jīng)有房，希望能夠改善一下，部分人希望在城市擁有一套自己的住房； 有朋友圈子，喜結(jié)交不同行業(yè)精英，有時間會和朋友聚聚會； 年齡和文化層次參差不齊，收入較高或者比較高； 在東營經(jīng)商多年，有意在此安家；216。項本項目濱水景觀環(huán)繞，如能早日呈現(xiàn)，濱水景觀將給項目帶來較好的自然景觀，高品質(zhì)的物業(yè)建筑加上親水景觀設計，將形成天然的綠色水景建筑。 由于地塊面積較小，要求規(guī)劃必須有特色和主題，才能夠在市場上樹立項目形象；252。 自身擁有配套功能，能夠為自身提供配套服務。 社區(qū)內(nèi)的人車分流地塊一地塊二地塊四）地塊三住宅地塊評估標準 —— 噪音干擾程度、私密性、 景觀綠化、小區(qū)中心 /邊緣一、規(guī)劃布局建議216。住宅布局設計細節(jié)建議252。216。二、產(chǎn)品定位建議：（一）產(chǎn)品組合建議：住宅建筑形式上多層多層 +低層低層 +花