【導(dǎo)讀】實(shí)踐要求較高的行業(yè)。在掌握了扎實(shí)的理論知識(shí)的同時(shí)，也。方法的現(xiàn)實(shí)應(yīng)用、估價(jià)行業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)等問題。價(jià)結(jié)果更具有說服力。估價(jià)實(shí)踐的工作和心得作一總結(jié)，主要分兩部分來闡述。升級(jí)為可在全省范圍內(nèi)從事土地評(píng)估業(yè)務(wù)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，注冊(cè)土地估價(jià)師6名。掛出讓底價(jià)的評(píng)估工作。告、交付土地估價(jià)報(bào)告并收取估價(jià)費(fèi)用。土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)。由于土地位置的固定性，在地區(qū)性市場之間，地價(jià)。則、協(xié)調(diào)原則、需求與供給原則等。發(fā)法和成本逼近法。我們應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的和所收。方法有不同的特點(diǎn)和適用范圍，也有相應(yīng)的限制條件。該方法由于其特殊性，日常用的較少，一件很困難的事，這也是收益還原法的一個(gè)缺點(diǎn)。交時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相比應(yīng)在2年內(nèi)。安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值來確定。該估價(jià)方法主要適用于待開發(fā)建設(shè)土地、

　　

【正文】 同意用如下的估價(jià)技術(shù)路線：通過對(duì)該地區(qū)國有土地進(jìn)行評(píng)估，了解集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)化為國有土地所需的各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行減價(jià)修正，再進(jìn)行精品文檔 2020 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng) 23 / 28 年期修正得出估價(jià)對(duì)象的正常市場價(jià)格。 有些經(jīng)驗(yàn)是在課本上無法學(xué)習(xí)到的，實(shí)踐的過程也是課本無法代替的，合格的估價(jià)師需要實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的累積，充實(shí)自己，從而讓自己不斷的進(jìn)步。 區(qū)位對(duì)地價(jià)的影響 xxxx 市這幾年的建設(shè)發(fā)展比較迅速從而產(chǎn)生了不少熱門的板塊，如 xx、 xxxx、地鐵及 xxx 這樣的工程等，聚焦了市場上多數(shù)的優(yōu)質(zhì)樓盤，這些板塊的形成與政府的總體規(guī)劃密切相關(guān)。這些建設(shè)項(xiàng)目的展開使其原有的區(qū)位概念產(chǎn)生了很大的變化，也就帶動(dòng)了其價(jià)格的變化。 如何能客觀的進(jìn)行地產(chǎn)估價(jià)就要求估價(jià)人員要從宏觀上把握房地產(chǎn)市場狀況和其空間結(jié)構(gòu)，運(yùn)用正確的估價(jià)方法對(duì)待估地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行判斷。 二、估價(jià)方法在實(shí)踐中的認(rèn)識(shí)與應(yīng)用 土地估價(jià)的方法主要有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、路線價(jià) 法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。 估價(jià)師要根據(jù)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的和用途等情況選擇不同估價(jià)方法，估價(jià)方法的適宜性與地產(chǎn)的類型和市場狀況息息相關(guān)。估價(jià)方法的選擇和估價(jià)的準(zhǔn)確性對(duì)估價(jià)師的專業(yè)知識(shí)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與判斷要求很高。這就要求我們估價(jià)人員在實(shí)踐中不斷的學(xué)習(xí)研究，找到最適合的途徑，準(zhǔn)確的進(jìn)行估價(jià)。 xxx 市的土地市場建立較早也比較發(fā)達(dá)，市場機(jī)制比較精品文檔 2020 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng) 24 / 28 完善，各種交易案例較多，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)成果和基準(zhǔn)地價(jià)修正體系成果資料較完整，從而提高了估價(jià)的準(zhǔn)確性。在實(shí)踐中我們采用市場比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法的情況較 多。下面簡單說明這幾種方法實(shí)踐中會(huì)遇到的問題及難點(diǎn)。 市場比較法在實(shí)踐中如能采用此方法是為最好，因?yàn)槠涔纼r(jià)結(jié)果具有現(xiàn)實(shí)性，說服力強(qiáng)，容易讓他人接受。此法需要估價(jià)人員具有較高的業(yè)務(wù)素養(yǎng)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。適用于有著發(fā)達(dá)的土地市場及大量交易案例且與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性。難點(diǎn)在于可比因素及因子的選取以及修正幅度的取值。這些方面還需要向經(jīng)驗(yàn)豐富的估價(jià)師前輩學(xué)習(xí)，以及自己點(diǎn)點(diǎn)滴滴的實(shí)踐積累。 成本逼近法經(jīng)常用在新開發(fā)土地、工業(yè)用地、無交易案例的地區(qū)等。難點(diǎn)是土地取得費(fèi)用的構(gòu)成。書本中對(duì)有些地 方具體規(guī)定是介紹不到的，例如：配 套費(fèi)一般分為大配套費(fèi)和小配套費(fèi)。 xxx價(jià)房地字 [1996]第 312 號(hào)關(guān)于印發(fā)《 xxxx 市政公用基礎(chǔ)設(shè)施大配套工程管理辦法》的通知及建計(jì) [1996]第 618 號(hào)關(guān)于印發(fā)《 xxx 市建設(shè)項(xiàng)目市政公用配套工程內(nèi)容、范圍界定》的通知中，對(duì)大配套費(fèi)的內(nèi)容、范圍及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均作了嚴(yán)格的界定，這部分費(fèi)用一般包含在土地使用權(quán)價(jià)值中，如果在開發(fā)成本中再度考慮，則造成重復(fù)計(jì)算，加大了開發(fā)成本，使估價(jià)結(jié)果偏高。精品文檔 2020 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng) 25 / 28 小配套設(shè)施費(fèi)指規(guī)劃紅線內(nèi)水、電、供熱、通訊及非營業(yè)性公建配套費(fèi)等，應(yīng)計(jì)入開發(fā)成本。 這部分費(fèi)用各專業(yè)部門均有明確的收費(fèi)文件及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)作業(yè)中應(yīng)根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)各專業(yè)部門的最新收費(fèi)文件及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算各項(xiàng)費(fèi)用。 這就要求我們估價(jià)人員要經(jīng)常要關(guān)注各種有關(guān)估價(jià)相關(guān)文件的出臺(tái)及變化。 基準(zhǔn)地價(jià)修正法主要適合在城市規(guī)劃范圍內(nèi)的商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合土地的評(píng)估。在實(shí)踐過程中，首先要收集整理當(dāng)?shù)刈钚碌幕鶞?zhǔn)地價(jià)成果，包括土地級(jí)別圖，土地級(jí)別表，基準(zhǔn)地價(jià)圖表及修正體系等，在實(shí)地踏勘過程中，要認(rèn)真仔細(xì)填寫現(xiàn)場調(diào)查表，主要包括區(qū)域和個(gè)別因素的區(qū)域地價(jià)水平的調(diào)查，在與待估地塊因素進(jìn)行修正。 難點(diǎn)主要有：修正因素及幅度和還原利率的確定。 三、土地估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)控制 土地估價(jià)活動(dòng)和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)一樣具有風(fēng)險(xiǎn)性。但是，土地估價(jià)又和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有不一樣，土地估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)具有其特殊性。本人從實(shí)際的工作感受到土地估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)性主要體現(xiàn)在下面幾個(gè)方面： 職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn) 土地估價(jià)師在土地估價(jià)業(yè)務(wù)活動(dòng)中應(yīng)實(shí)事求是，執(zhí)行國家有關(guān)的地價(jià)政策， 堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則。 精品文檔 2020 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng) 26 / 28 土地估價(jià)提供評(píng)估中介服務(wù)，其估價(jià)關(guān)系到多方面的直接利益，所以估價(jià)人員不能為了一些私利，把法律及 職業(yè)道德放一片，而作出不公正的估價(jià)，這既喪失了我們作為估價(jià)師的良心也違反了法律，從長遠(yuǎn)來看，整個(gè)估價(jià)行業(yè)都會(huì)失去誠信，到時(shí)我們的估價(jià)工作都有失去的可能。 抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn) 在本人實(shí)際工作中抵押估價(jià)是遇到最多的一種案例情況，在這方面估價(jià)人員要認(rèn)真學(xué)習(xí)研究《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》，其對(duì)我們估價(jià)師的工作有著重要的指導(dǎo)作用。 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) 我們?cè)u(píng)估業(yè)務(wù)有很多都是工業(yè)廠房，其變現(xiàn)能力比普通住房、商鋪都要差，這就更要求估價(jià)人員對(duì)其變現(xiàn)能力的分析。抵押估價(jià)中主要對(duì)其通用性、獨(dú)立使用性 、可分割轉(zhuǎn)讓性進(jìn)行分析，進(jìn)而合理、準(zhǔn)確的確定其抵押價(jià)值。 證載用途與實(shí)踐用途不符 這我們經(jīng)常會(huì)遇到的就是住宅、工業(yè)用于商業(yè)或辦公使用等的情況，這些情況要求估價(jià)人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制和規(guī)避要更為嚴(yán)格，仔細(xì)檢查土地使用證原件，明確土地的用途以及權(quán)利的設(shè)置情況，如有差異，必究其原因，弄清來龍去脈，并在出具報(bào)告時(shí)予以說明。 抵押物優(yōu)先受償 估價(jià)人員要對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)精品文檔 2020 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng) 27 / 28 利下的市場價(jià)值、估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款、抵押價(jià)值有準(zhǔn)確的理解和判定。如拖欠的工程款、人員工資以 及處置抵押物的費(fèi)用等，都需要估價(jià)人員在確定估價(jià)結(jié)果是要充分考慮的因素。 估價(jià)過程中的風(fēng)險(xiǎn) 在估價(jià)過程中，估價(jià)原則、估價(jià)方法使用不恰當(dāng)以及估價(jià)對(duì)象各種因素的描述不準(zhǔn)確、比較實(shí)例的選擇、可比因素的確定、計(jì)算的錯(cuò)誤等都會(huì)產(chǎn)生估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。所以，應(yīng)充分重視對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制。就像我們公司一樣，建立了報(bào)告逐級(jí)審核制度，遇到新問題、新情況大家協(xié)商制度，從而最大限度的控制了風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。 總而言之，土地估價(jià)在我國是一個(gè)新興而又特殊的行業(yè)，我作為一名估價(jià)人員應(yīng)不斷的學(xué)習(xí)實(shí)踐積累，努力提高自己的職業(yè)水平 ，增強(qiáng)社會(huì)責(zé)任感，肩負(fù)起應(yīng)有的社會(huì)責(zé)任，共創(chuàng)估價(jià)行業(yè)的美好明天。 僅在此感謝 xxxx 有限公司的所有領(lǐng)導(dǎo)和同事的無私幫助！ 參考文獻(xiàn) 1．薛紅霞、謝戈力，《廣東省土地估價(jià)實(shí)用技術(shù)指引》，廣東經(jīng)濟(jì)出版社， 2020年 5月第一版， 2．胡存智，《土地估價(jià)理論與方法》，地質(zhì)出版社， 2020年 6 月第二版， 精品文檔 2020 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng) 28 / 28 3．洪亞敏、馮長春，《土地估價(jià)相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法》，地質(zhì)出版社， 2020年 6月第二版， 4．胡存智，《土地估價(jià)法律法規(guī)實(shí)用手冊(cè)》，地質(zhì)出版社， 2020年 6月 第二版， 5. 周寅康、《房地產(chǎn)估價(jià)》，東南大學(xué)出版設(shè)， 2020 年1 月第一版 下載 WORD 文檔： 下載該 doc格式 WORD文檔全文