【正文】 ，適價營銷。 銷售工具 銷售工具 模型 宣傳品 網(wǎng)絡(luò) 區(qū)域沙盤 項(xiàng)目沙盤 樓書 宣傳片 海報 單頁 戶型圖 客戶通訊 項(xiàng)目網(wǎng)站 客戶管理系統(tǒng) 項(xiàng)目前景展望 增強(qiáng)客戶信心 放大項(xiàng)目賣點(diǎn)，增進(jìn)購買欲望 充分挖掘客戶價值 項(xiàng)目博客 二、市場推廣計劃 營銷推廣主方針 以泰州南擴(kuò)為基礎(chǔ)，著力打造區(qū)域的未來前景； 一期先行，保證現(xiàn)金流，樹立大盤形象； 城市展館，推廣前置，充分營造項(xiàng)目文化氣質(zhì)； 高端品質(zhì)產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)利潤，完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能； 營銷推廣訴求點(diǎn) 本案 生態(tài)人居空間 未來的 CBD核心 多種產(chǎn)品并存 新市鎮(zhèn)的核心區(qū)位 泰州的城市規(guī)劃 泰州產(chǎn)業(yè)基地的發(fā)展 高端的會所 創(chuàng)意生活空間 無限升值潛力 前期蓄勢期 ： 引人入勝的前奏 第一銷售期： 精彩絕倫的華彩樂章 第二銷售期： 濃墨重彩的主旋律 第三銷售期： 和緩起伏的間奏 2023年 2023年 2023年 推廣階段劃分 第四銷售期： 清雅悠淡的尾聲 2023年 第一階段：借助政府對于泰州未來規(guī)劃的宣傳，結(jié)合項(xiàng)目開工等一系列事件點(diǎn)進(jìn)行高調(diào)的新聞炒作，吸引外界關(guān)注，同時生態(tài)人居大盤的屬性價值穩(wěn)步推出 同期：結(jié)合多層產(chǎn)品推出以生態(tài)、度假的居住環(huán)境、現(xiàn)代建筑品質(zhì)等產(chǎn)品內(nèi)外部優(yōu)勢吸引購房人群進(jìn)入，提高區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客群基數(shù) 第二階段：城市展館的呈現(xiàn)逐漸彰顯項(xiàng)目的文化氣質(zhì)，并以“時間的過渡，新市鎮(zhèn)的興起”的產(chǎn)品吸引中高端客群進(jìn)入，分物業(yè)的形象主題帶動整體大盤形象主題升級 機(jī)動階段：各分類物業(yè)應(yīng)充分滿足各種居住、商務(wù)需求并結(jié)合客戶資源整合策略擇機(jī)而動 第三階段：通過精品企業(yè)會所的開發(fā)滿足商務(wù)型消費(fèi)需求，提升商務(wù)配套標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步完善項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能。 分階段推廣策略 同期：聯(lián)排、洋房產(chǎn)品的推出以城市中的樂園為主題，輔以價格的優(yōu)勢，資源的共享，使項(xiàng)目新市鎮(zhèn)的主題形象得到升華。 分階段推廣計劃 投放策略 運(yùn)用媒體 銷售階段 廣告導(dǎo)入期 側(cè)重項(xiàng)目知名度擴(kuò)大 著重項(xiàng)目賣點(diǎn)的建立 在市場形成一個固定而清晰的概念 傳播新項(xiàng)目入市訊息 選擇傳播面廣的媒體 廣告頻率和力度小 廣告猛攻期 廣告頻率和媒體選擇大幅度增加 以鮮明形象和強(qiáng)烈廣告攻勢撼動市場，吸引客戶到來 廣告意圖是全面凸顯項(xiàng)目優(yōu)勢 廣告形式進(jìn)行創(chuàng)意和突破 廣告鞏固期 新增客戶維持在一個相對平衡的曲線上 廣告相應(yīng)降溫，保持一定穩(wěn)定的頻率 達(dá)到現(xiàn)階段銷售目的并為第二次強(qiáng)銷期作準(zhǔn)備 推廣項(xiàng)目實(shí)體形象 廣告消退期 以優(yōu)惠促銷為主 告知項(xiàng)目剩余單位 廣告創(chuàng)意無需太多變化 廣告頻率減弱，直至停止 活動 戶外 展銷會 網(wǎng)站 報紙等 活動 網(wǎng)站 戶外 DM 報紙 刊物 展銷會等 活動 DM 戶外 刊物 報紙 網(wǎng)站 展銷會等 DM 活動 網(wǎng)站 報紙 戶外 展銷會 將媒體資源優(yōu)勢整合，利用大眾媒體營造社會化話題，來放大項(xiàng)目價值傳播，以形成社會更多層面對項(xiàng)目的關(guān)注。以小眾媒體、活動促進(jìn)項(xiàng)目的銷售，以渠道增加目標(biāo)客戶資源。 大眾 小眾 活動 渠道 推廣的整合 三、媒體投放分析 報紙 戶外路牌 電臺 類型 推薦星級 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 適用條件 ★★★★★ ★★★ ★★★★ ★★★★★ 成本開銷 大眾媒體適用樓盤項(xiàng)目及企業(yè)品牌的宣傳，對項(xiàng)目前期地緣客戶的積累效果較好 偏高，如采用靈活方法，部分路牌進(jìn)行關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)短期組合，費(fèi)用將有所降低 地域性強(qiáng)，受眾集中，傳播周期長 一般通過直接接觸進(jìn)行宣傳 大眾媒體適用企業(yè)形象宣傳一般采用地方性電臺媒體 偏高 對開車的客戶可進(jìn)行直接傳播 受眾分散，時效短，成本偏高 小眾媒體適用于企業(yè)品牌宣傳 適中，尤其是以文章的軟廣告形式 地域性強(qiáng)、傳遞時間適中 受眾較狹窄 適用于樓盤與企業(yè)形象的宣傳 適中，可用于開發(fā)周期較長項(xiàng)目 地域性強(qiáng)、時效長、受眾集中 客群針對性較差，信息更新慢 大眾媒體適用于企業(yè)形象宣傳 偏高，其費(fèi)用根據(jù)畫面位置按天計算 幅射面較廣，效果持續(xù)時間長 受眾過于分散 小眾媒體適用于企業(yè)樓盤宣傳 促銷信息傳遞偏低，適用于項(xiàng)目大范圍撒網(wǎng) 針對性強(qiáng)、受眾集中 時效性短 適用于企業(yè)樓盤宣傳 可附帶進(jìn)行企業(yè)宣傳 低 地域性強(qiáng)、受眾集中、時效性長 信息反饋時間較長 ★★★★★ ★★★★ ★★★★★ ★★★★★ 大眾媒體適用于樓盤項(xiàng)目的宣傳，如樓盤開盤、促銷等 對企業(yè)形象宣傳也適用 適中，如采用新聞性質(zhì)的軟廣告則花費(fèi)較低 地域性強(qiáng)、受眾集中，投入產(chǎn)出比高 時間效應(yīng)短，宜集中投放 . 雜志 車體廣告 網(wǎng)絡(luò) 短信 DM 四、案場包裝建議 案場及樣板房的包裝建議需在本案的形象定位確定之后另附。 ?第一篇 市場研判 ?第二篇 定位延展 ?第三篇 專案推廣 ?第四篇 團(tuán)隊協(xié)作 以成功營銷為目的，三大部門共同改進(jìn)營銷工作。 成功營銷 策劃部 協(xié)調(diào)加大推廣力度 監(jiān)控推廣效果反饋 即時調(diào)整推廣頻度 市場部 長期監(jiān)控市場狀況 分析預(yù)判市場勱向 定期撰寫市場報告 銷售部 定期業(yè)務(wù)技能培訓(xùn) 定期銷售業(yè)績考核 保持提升團(tuán)隊能力 ?第四篇 團(tuán)隊協(xié)作 策劃部 市場部 策劃總監(jiān) 案場策劃 市場部經(jīng)理 策劃劣理 日常策劃巟作（推廣執(zhí)行及效果反饋等） 營銷月報、 階段營銷報告 市場監(jiān)測報告 定期市場監(jiān)控及分析總結(jié) 指導(dǎo)、修正 方向把控 與業(yè)指導(dǎo) 策劃體系整合 策劃執(zhí)行體系 市場研究體系 團(tuán)隊協(xié)作 銷售部 團(tuán)隊配備保障 激勵考核制度 與業(yè)培訓(xùn)制度 案場規(guī)范管理 勱態(tài)數(shù)據(jù)收集 五大制度 切實(shí)提升項(xiàng)目營銷現(xiàn)狀 以最優(yōu)秀的團(tuán)隊作戰(zhàn)能力 力爭成功營銷 銷售部 團(tuán)隊配備保障 激勵考核制度 與業(yè)培訓(xùn)制度 案場規(guī)范管理 勱態(tài)數(shù)據(jù)收集 總經(jīng)理 銷售總監(jiān) 銷售經(jīng)理 1名 案場經(jīng)理 1名 置業(yè)顧問 10名 銷售部 團(tuán)隊配備保障 激勵考核制度 與業(yè)培訓(xùn)制度 案場規(guī)范管理 勱態(tài)數(shù)據(jù)收集 底薪分離制度 薪金獎勵制度 ?傭金跳點(diǎn)制度 ——傭金提點(diǎn)不業(yè)績掛鉤，實(shí)行跳點(diǎn)制度。 ?銷冠獎勵制度 ——加大銷冠獎金，提升積極性。 ?形象統(tǒng)一制度 ——統(tǒng)一制作巟裝。 銷售部 團(tuán)隊配備保障 激勵考核制度 與業(yè)培訓(xùn)制度 案場規(guī)范管理 勱態(tài)數(shù)據(jù)收集 一、團(tuán)隊建設(shè) 二、從業(yè)心態(tài)指導(dǎo) 三、人生目標(biāo)定位 四、人際交往技巡、禮儀 五、電話營銷 六、客戶心理分析 七、接訪逼定技巡 八、客戶維護(hù)及新客戶挖掘 九、項(xiàng)目賣點(diǎn)剖析 銷售部 團(tuán)隊配備保障 激勵考核制度 與業(yè)培訓(xùn)制度 案場規(guī)范管理 勱態(tài)數(shù)據(jù)收集 一、崗位職責(zé) 二、報表流程 三、接點(diǎn)接訪規(guī)范 四、考勤排班 五、例會制度 六、行政管理 七、處罰細(xì)則 以上內(nèi)容將寫入 《 本項(xiàng)目員巟巟作手冊 》 銷售部 團(tuán)隊配備保障 激勵考核制度 與業(yè)培訓(xùn)制度 案場規(guī)范管理 勱態(tài)數(shù)據(jù)收集 定期調(diào)研，整合原有數(shù)據(jù)體系，建立最新市場勱態(tài)數(shù)據(jù)庫，以供統(tǒng)計分析及策略制定參考。 謝謝！ [美 ]規(guī)劃專家 *景觀建筑師 城市使人迷失了親切感和尺度感，這就是人們從當(dāng)初的地方遷走的原因 —— 關(guān)于新市鎮(zhèn) —— 引子 新市鎮(zhèn) ， 顧名思義指的是在原有的市區(qū)之外興建起的新的城市區(qū)。從1973年推行新市鎮(zhèn)計劃以來，香港在 30年間先后興建了 9個新市鎮(zhèn)：荃灣、沙田、屯門、元朗、粉嶺 /上水、大埔、將軍澳、天水圍和東涌。漫步于新市鎮(zhèn)，那 “ 成群結(jié)隊 ” 的四五十層的居民大廈，那布局合理的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化娛樂設(shè)施，令人不禁發(fā)出驚嘆。入夜，憑海臨風(fēng)的萬家燈火，更是讓人忍不住去追溯新市鎮(zhèn)的成功之道。要知道， 30年前，這些地方，有的是舊式的集鎮(zhèn)、村落，有的是支離破碎的稻田，有的是灌木叢生的荒坡，有的是隨潮隱現(xiàn)的灘淤，如今卻變成了數(shù)百萬香港人生活、工作的樂園； 30年前，新市鎮(zhèn)起步之初，香港的總?cè)丝谑?400多萬，如今是 670萬左右， 30年間香港新增了 260萬人口，而新市鎮(zhèn)所在地區(qū)的居民由 30年前的 50萬增加到現(xiàn)在的 300多萬，差不多也增加了 260萬，兩個幾乎相同的數(shù)字，無疑說明一個事實(shí)： 30年間香港的新增人口，并沒有增加原有市區(qū)的稠密度，而全都被不斷興建的新市鎮(zhèn) “ 消化 ” 掉了。 居住郊區(qū)化？郊區(qū)城市化？ 拋開這個問題我們冷靜的來審視本案：布吉衛(wèi)星城的定位、與萬科四季花城甚至以后更大規(guī)模、更多類型的發(fā)展空間和街區(qū)價值 …… 我們完全有理由相信，安廈正太在建造一個社區(qū)的同時，更是從一種歷史的高度和意義上來營造一個真正的生活街區(qū)。 我們不敢說， 本案 能否為安廈正太在泰州南區(qū)實(shí)現(xiàn)“泰州南擴(kuò)”計劃實(shí)現(xiàn)跨越式的飛躍，但最少我們知道，本案的成功必將為泰州發(fā)展續(xù)寫里程碑式的一筆， 因?yàn)?…… 安廈正太 不僅僅是在開發(fā)幾座樓盤， 更應(yīng)該是描繪一座城市的 藍(lán)圖 ！ 讓我們揭啟這構(gòu)建 新市鎮(zhèn)的序幕 …………