【正文】 ，適價(jià)營(yíng)銷(xiāo)。 銷(xiāo)售工具 銷(xiāo)售工具 模型 宣傳品 網(wǎng)絡(luò) 區(qū)域沙盤(pán) 項(xiàng)目沙盤(pán) 樓書(shū) 宣傳片 海報(bào) 單頁(yè) 戶(hù)型圖 客戶(hù)通訊 項(xiàng)目網(wǎng)站 客戶(hù)管理系統(tǒng) 項(xiàng)目前景展望 增強(qiáng)客戶(hù)信心 放大項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，增進(jìn)購(gòu)買(mǎi)欲望 充分挖掘客戶(hù)價(jià)值 項(xiàng)目博客 二、市場(chǎng)推廣計(jì)劃 營(yíng)銷(xiāo)推廣主方針 以泰州南擴(kuò)為基礎(chǔ)，著力打造區(qū)域的未來(lái)前景； 一期先行，保證現(xiàn)金流，樹(shù)立大盤(pán)形象； 城市展館，推廣前置，充分營(yíng)造項(xiàng)目文化氣質(zhì)； 高端品質(zhì)產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能； 營(yíng)銷(xiāo)推廣訴求點(diǎn) 本案 生態(tài)人居空間 未來(lái)的 CBD核心 多種產(chǎn)品并存 新市鎮(zhèn)的核心區(qū)位 泰州的城市規(guī)劃 泰州產(chǎn)業(yè)基地的發(fā)展 高端的會(huì)所 創(chuàng)意生活空間 無(wú)限升值潛力 前期蓄勢(shì)期 ： 引人入勝的前奏 第一銷(xiāo)售期： 精彩絕倫的華彩樂(lè)章 第二銷(xiāo)售期： 濃墨重彩的主旋律 第三銷(xiāo)售期： 和緩起伏的間奏 2023年 2023年 2023年 推廣階段劃分 第四銷(xiāo)售期： 清雅悠淡的尾聲 2023年 第一階段：借助政府對(duì)于泰州未來(lái)規(guī)劃的宣傳，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)工等一系列事件點(diǎn)進(jìn)行高調(diào)的新聞炒作，吸引外界關(guān)注，同時(shí)生態(tài)人居大盤(pán)的屬性?xún)r(jià)值穩(wěn)步推出 同期：結(jié)合多層產(chǎn)品推出以生態(tài)、度假的居住環(huán)境、現(xiàn)代建筑品質(zhì)等產(chǎn)品內(nèi)外部?jī)?yōu)勢(shì)吸引購(gòu)房人群進(jìn)入，提高區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客群基數(shù) 第二階段：城市展館的呈現(xiàn)逐漸彰顯項(xiàng)目的文化氣質(zhì)，并以“時(shí)間的過(guò)渡，新市鎮(zhèn)的興起”的產(chǎn)品吸引中高端客群進(jìn)入，分物業(yè)的形象主題帶動(dòng)整體大盤(pán)形象主題升級(jí) 機(jī)動(dòng)階段：各分類(lèi)物業(yè)應(yīng)充分滿(mǎn)足各種居住、商務(wù)需求并結(jié)合客戶(hù)資源整合策略擇機(jī)而動(dòng) 第三階段：通過(guò)精品企業(yè)會(huì)所的開(kāi)發(fā)滿(mǎn)足商務(wù)型消費(fèi)需求，提升商務(wù)配套標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步完善項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能。 分階段推廣策略 同期：聯(lián)排、洋房產(chǎn)品的推出以城市中的樂(lè)園為主題，輔以?xún)r(jià)格的優(yōu)勢(shì)，資源的共享，使項(xiàng)目新市鎮(zhèn)的主題形象得到升華。 分階段推廣計(jì)劃 投放策略 運(yùn)用媒體 銷(xiāo)售階段 廣告導(dǎo)入期 側(cè)重項(xiàng)目知名度擴(kuò)大 著重項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)的建立 在市場(chǎng)形成一個(gè)固定而清晰的概念 傳播新項(xiàng)目入市訊息 選擇傳播面廣的媒體 廣告頻率和力度小 廣告猛攻期 廣告頻率和媒體選擇大幅度增加 以鮮明形象和強(qiáng)烈廣告攻勢(shì)撼動(dòng)市場(chǎng)，吸引客戶(hù)到來(lái) 廣告意圖是全面凸顯項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 廣告形式進(jìn)行創(chuàng)意和突破 廣告鞏固期 新增客戶(hù)維持在一個(gè)相對(duì)平衡的曲線(xiàn)上 廣告相應(yīng)降溫，保持一定穩(wěn)定的頻率 達(dá)到現(xiàn)階段銷(xiāo)售目的并為第二次強(qiáng)銷(xiāo)期作準(zhǔn)備 推廣項(xiàng)目實(shí)體形象 廣告消退期 以?xún)?yōu)惠促銷(xiāo)為主 告知項(xiàng)目剩余單位 廣告創(chuàng)意無(wú)需太多變化 廣告頻率減弱，直至停止 活動(dòng) 戶(hù)外 展銷(xiāo)會(huì) 網(wǎng)站 報(bào)紙等 活動(dòng) 網(wǎng)站 戶(hù)外 DM 報(bào)紙 刊物 展銷(xiāo)會(huì)等 活動(dòng) DM 戶(hù)外 刊物 報(bào)紙 網(wǎng)站 展銷(xiāo)會(huì)等 DM 活動(dòng) 網(wǎng)站 報(bào)紙 戶(hù)外 展銷(xiāo)會(huì) 將媒體資源優(yōu)勢(shì)整合，利用大眾媒體營(yíng)造社會(huì)化話(huà)題，來(lái)放大項(xiàng)目?jī)r(jià)值傳播，以形成社會(huì)更多層面對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注。以小眾媒體、活動(dòng)促進(jìn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售，以渠道增加目標(biāo)客戶(hù)資源。 大眾 小眾 活動(dòng) 渠道 推廣的整合 三、媒體投放分析 報(bào)紙 戶(hù)外路牌 電臺(tái) 類(lèi)型 推薦星級(jí) 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 適用條件 ★★★★★ ★★★ ★★★★ ★★★★★ 成本開(kāi)銷(xiāo) 大眾媒體適用樓盤(pán)項(xiàng)目及企業(yè)品牌的宣傳，對(duì)項(xiàng)目前期地緣客戶(hù)的積累效果較好 偏高，如采用靈活方法，部分路牌進(jìn)行關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)短期組合，費(fèi)用將有所降低 地域性強(qiáng)，受眾集中，傳播周期長(zhǎng) 一般通過(guò)直接接觸進(jìn)行宣傳 大眾媒體適用企業(yè)形象宣傳一般采用地方性電臺(tái)媒體 偏高 對(duì)開(kāi)車(chē)的客戶(hù)可進(jìn)行直接傳播 受眾分散，時(shí)效短，成本偏高 小眾媒體適用于企業(yè)品牌宣傳 適中，尤其是以文章的軟廣告形式 地域性強(qiáng)、傳遞時(shí)間適中 受眾較狹窄 適用于樓盤(pán)與企業(yè)形象的宣傳 適中，可用于開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)項(xiàng)目 地域性強(qiáng)、時(shí)效長(zhǎng)、受眾集中 客群針對(duì)性較差，信息更新慢 大眾媒體適用于企業(yè)形象宣傳 偏高，其費(fèi)用根據(jù)畫(huà)面位置按天計(jì)算 幅射面較廣，效果持續(xù)時(shí)間長(zhǎng) 受眾過(guò)于分散 小眾媒體適用于企業(yè)樓盤(pán)宣傳 促銷(xiāo)信息傳遞偏低，適用于項(xiàng)目大范圍撒網(wǎng) 針對(duì)性強(qiáng)、受眾集中 時(shí)效性短 適用于企業(yè)樓盤(pán)宣傳 可附帶進(jìn)行企業(yè)宣傳 低 地域性強(qiáng)、受眾集中、時(shí)效性長(zhǎng) 信息反饋時(shí)間較長(zhǎng) ★★★★★ ★★★★ ★★★★★ ★★★★★ 大眾媒體適用于樓盤(pán)項(xiàng)目的宣傳，如樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)、促銷(xiāo)等 對(duì)企業(yè)形象宣傳也適用 適中，如采用新聞性質(zhì)的軟廣告則花費(fèi)較低 地域性強(qiáng)、受眾集中，投入產(chǎn)出比高 時(shí)間效應(yīng)短，宜集中投放 . 雜志 車(chē)體廣告 網(wǎng)絡(luò) 短信 DM 四、案場(chǎng)包裝建議 案場(chǎng)及樣板房的包裝建議需在本案的形象定位確定之后另附。 ?第一篇 市場(chǎng)研判 ?第二篇 定位延展 ?第三篇 專(zhuān)案推廣 ?第四篇 團(tuán)隊(duì)協(xié)作 以成功營(yíng)銷(xiāo)為目的，三大部門(mén)共同改進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)工作。 成功營(yíng)銷(xiāo) 策劃部 協(xié)調(diào)加大推廣力度 監(jiān)控推廣效果反饋 即時(shí)調(diào)整推廣頻度 市場(chǎng)部 長(zhǎng)期監(jiān)控市場(chǎng)狀況 分析預(yù)判市場(chǎng)勱向 定期撰寫(xiě)市場(chǎng)報(bào)告 銷(xiāo)售部 定期業(yè)務(wù)技能培訓(xùn) 定期銷(xiāo)售業(yè)績(jī)考核 保持提升團(tuán)隊(duì)能力 ?第四篇 團(tuán)隊(duì)協(xié)作 策劃部 市場(chǎng)部 策劃總監(jiān) 案場(chǎng)策劃 市場(chǎng)部經(jīng)理 策劃劣理 日常策劃巟作（推廣執(zhí)行及效果反饋等） 營(yíng)銷(xiāo)月報(bào)、 階段營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告 市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告 定期市場(chǎng)監(jiān)控及分析總結(jié) 指導(dǎo)、修正 方向把控 與業(yè)指導(dǎo) 策劃體系整合 策劃執(zhí)行體系 市場(chǎng)研究體系 團(tuán)隊(duì)協(xié)作 銷(xiāo)售部 團(tuán)隊(duì)配備保障 激勵(lì)考核制度 與業(yè)培訓(xùn)制度 案場(chǎng)規(guī)范管理 勱態(tài)數(shù)據(jù)收集 五大制度 切實(shí)提升項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀 以最優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)能力 力爭(zhēng)成功營(yíng)銷(xiāo) 銷(xiāo)售部 團(tuán)隊(duì)配備保障 激勵(lì)考核制度 與業(yè)培訓(xùn)制度 案場(chǎng)規(guī)范管理 勱態(tài)數(shù)據(jù)收集 總經(jīng)理 銷(xiāo)售總監(jiān) 銷(xiāo)售經(jīng)理 1名 案場(chǎng)經(jīng)理 1名 置業(yè)顧問(wèn) 10名 銷(xiāo)售部 團(tuán)隊(duì)配備保障 激勵(lì)考核制度 與業(yè)培訓(xùn)制度 案場(chǎng)規(guī)范管理 勱態(tài)數(shù)據(jù)收集 底薪分離制度 薪金獎(jiǎng)勵(lì)制度 ?傭金跳點(diǎn)制度 ——傭金提點(diǎn)不業(yè)績(jī)掛鉤，實(shí)行跳點(diǎn)制度。 ?銷(xiāo)冠獎(jiǎng)勵(lì)制度 ——加大銷(xiāo)冠獎(jiǎng)金，提升積極性。 ?形象統(tǒng)一制度 ——統(tǒng)一制作巟裝。 銷(xiāo)售部 團(tuán)隊(duì)配備保障 激勵(lì)考核制度 與業(yè)培訓(xùn)制度 案場(chǎng)規(guī)范管理 勱態(tài)數(shù)據(jù)收集 一、團(tuán)隊(duì)建設(shè) 二、從業(yè)心態(tài)指導(dǎo) 三、人生目標(biāo)定位 四、人際交往技巡、禮儀 五、電話(huà)營(yíng)銷(xiāo) 六、客戶(hù)心理分析 七、接訪逼定技巡 八、客戶(hù)維護(hù)及新客戶(hù)挖掘 九、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)剖析 銷(xiāo)售部 團(tuán)隊(duì)配備保障 激勵(lì)考核制度 與業(yè)培訓(xùn)制度 案場(chǎng)規(guī)范管理 勱態(tài)數(shù)據(jù)收集 一、崗位職責(zé) 二、報(bào)表流程 三、接點(diǎn)接訪規(guī)范 四、考勤排班 五、例會(huì)制度 六、行政管理 七、處罰細(xì)則 以上內(nèi)容將寫(xiě)入 《 本項(xiàng)目員巟巟作手冊(cè) 》 銷(xiāo)售部 團(tuán)隊(duì)配備保障 激勵(lì)考核制度 與業(yè)培訓(xùn)制度 案場(chǎng)規(guī)范管理 勱態(tài)數(shù)據(jù)收集 定期調(diào)研，整合原有數(shù)據(jù)體系，建立最新市場(chǎng)勱態(tài)數(shù)據(jù)庫(kù)，以供統(tǒng)計(jì)分析及策略制定參考。 謝謝！ [美 ]規(guī)劃專(zhuān)家 *景觀建筑師 城市使人迷失了親切感和尺度感，這就是人們從當(dāng)初的地方遷走的原因 —— 關(guān)于新市鎮(zhèn) —— 引子 新市鎮(zhèn) ， 顧名思義指的是在原有的市區(qū)之外興建起的新的城市區(qū)。從1973年推行新市鎮(zhèn)計(jì)劃以來(lái)，香港在 30年間先后興建了 9個(gè)新市鎮(zhèn)：荃灣、沙田、屯門(mén)、元朗、粉嶺 /上水、大埔、將軍澳、天水圍和東涌。漫步于新市鎮(zhèn)，那 “ 成群結(jié)隊(duì) ” 的四五十層的居民大廈，那布局合理的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化娛樂(lè)設(shè)施，令人不禁發(fā)出驚嘆。入夜，憑海臨風(fēng)的萬(wàn)家燈火，更是讓人忍不住去追溯新市鎮(zhèn)的成功之道。要知道， 30年前，這些地方，有的是舊式的集鎮(zhèn)、村落，有的是支離破碎的稻田，有的是灌木叢生的荒坡，有的是隨潮隱現(xiàn)的灘淤，如今卻變成了數(shù)百萬(wàn)香港人生活、工作的樂(lè)園； 30年前，新市鎮(zhèn)起步之初，香港的總?cè)丝谑?400多萬(wàn)，如今是 670萬(wàn)左右， 30年間香港新增了 260萬(wàn)人口，而新市鎮(zhèn)所在地區(qū)的居民由 30年前的 50萬(wàn)增加到現(xiàn)在的 300多萬(wàn)，差不多也增加了 260萬(wàn)，兩個(gè)幾乎相同的數(shù)字，無(wú)疑說(shuō)明一個(gè)事實(shí)： 30年間香港的新增人口，并沒(méi)有增加原有市區(qū)的稠密度，而全都被不斷興建的新市鎮(zhèn) “ 消化 ” 掉了。 居住郊區(qū)化？郊區(qū)城市化？ 拋開(kāi)這個(gè)問(wèn)題我們冷靜的來(lái)審視本案：布吉衛(wèi)星城的定位、與萬(wàn)科四季花城甚至以后更大規(guī)模、更多類(lèi)型的發(fā)展空間和街區(qū)價(jià)值 …… 我們完全有理由相信，安廈正太在建造一個(gè)社區(qū)的同時(shí)，更是從一種歷史的高度和意義上來(lái)營(yíng)造一個(gè)真正的生活街區(qū)。 我們不敢說(shuō)， 本案 能否為安廈正太在泰州南區(qū)實(shí)現(xiàn)“泰州南擴(kuò)”計(jì)劃實(shí)現(xiàn)跨越式的飛躍，但最少我們知道，本案的成功必將為泰州發(fā)展續(xù)寫(xiě)里程碑式的一筆， 因?yàn)?…… 安廈正太 不僅僅是在開(kāi)發(fā)幾座樓盤(pán)， 更應(yīng)該是描繪一座城市的 藍(lán)圖 ！ 讓我們揭啟這構(gòu)建 新市鎮(zhèn)的序幕 …………