【正文】 元 /㎡ 世茂海濱花園 泰高路 329號(hào) 29萬(wàn)㎡ 90110 ㎡ 130140㎡ 150160㎡ 多層、高層、別墅 中高檔住宅 6000元 /㎡ 同濟(jì)花園 梅蘭路不 328國(guó)道交匯處 18萬(wàn)㎡ 120130㎡ 多層、小高層 普通住宅 5800元 /㎡ 東潤(rùn)第一城 東風(fēng)南路不鳳凰東路交匯口 ㎡ 90110 ㎡ 120130㎡ 小高層、高層 中檔住宅 5200元 /㎡ 上海大花園 東風(fēng)南路不永定東路交叉口 30萬(wàn) ㎡ 107 ㎡ 多層 中檔住宅 4880元 /㎡ 金水灣 永輝路不鳳凰東路之間 11萬(wàn)㎡ 8590 ㎡ 、 178 ㎡ 119132 ㎡ 多層、高層、小高層 普通住宅 5000元 / ㎡ 泰州主力樓盤(pán)成交量（截止 2023年 3月 31日） 南區(qū) 住宅已售 住宅可售 商鋪已售 商鋪可售 世茂河濱花園（一期） 390套 66套 ∕ ∕ 左岸名都 723套 31套 38套 2套 東潤(rùn)第一城 944套 172套 12套 13套 同濟(jì)家園 0套 1192套 ∕ ∕ 恒景國(guó)際花園（一期） 524套 22套 ∕ ∕ 金水灣（一、二、三期） 373套 52套 ∕ ∕ 上海大花園 435套 1套 7套 0套 總計(jì) 3389套 1536套 57套 15套 參考資料： 城南 區(qū)域 版塊各樓盤(pán)成交量 城南（區(qū)域）住宅銷(xiāo)售明顯快過(guò)商鋪銷(xiāo)售，住宅銷(xiāo)售率達(dá) % 泰州市房地產(chǎn)市場(chǎng)在售普通住宅均價(jià)統(tǒng)計(jì)（元 /平米） 價(jià)格區(qū)間 4000 40015000 50016000 60017000 7000 項(xiàng)目名稱 玉堂花園 東方名邸 天禧玫瑰園 風(fēng)城國(guó)際 同悅榮園 天和家園 萊茵東郡 金通梅園 華辰 同時(shí)目前兩板 塊的項(xiàng)目均比較少。 產(chǎn)品： 中高檔住宅，以小高層、高層產(chǎn) 品為主，少量多層產(chǎn)品。是新泰州的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 城中版塊：老泰州城政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 【 橫向?qū)Ρ?】 2023年泰州城市財(cái)政收入高調(diào)增長(zhǎng)，人均可支配收入量少增幅大 【 橫向?qū)Ρ?】 2023年泰州消費(fèi)品零售總額較低 ，城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)及消費(fèi)品零售額增幅趨于平均水平 2023年雖然泰州社會(huì)消費(fèi)品零售額增幅趨于平均水平，但是 零售總額落后于大部分相鄰城市 。 舊城改造板塊： 加快南通路和揚(yáng)州路以北、新泰路以西、江洲路以東地區(qū)舊城改造步伐。 ?上海長(zhǎng)江隧道，為泰州通向上海增加了一條路徑。泰州周山河項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略思考 2023年 4月 30日 謹(jǐn)呈：揚(yáng)州市安廈正太房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北京智聯(lián)顧問(wèn)有限公司 ?第一篇 市場(chǎng)研判 ?第二篇 定位延展 ?第三篇 專(zhuān)案推廣 ?第四篇 團(tuán)隊(duì)協(xié)作 ?第一篇 市場(chǎng)研判 ?第二篇 定位延展 ?第三篇 專(zhuān)案推廣 ?第四篇 團(tuán)隊(duì)協(xié)作 ?第一篇 市場(chǎng)研判 五、泰州未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 四、泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 三、泰州產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展研究 二、泰州宏觀經(jīng)濟(jì)研究 一、泰州城市概況簡(jiǎn)述 一、泰州城市概況簡(jiǎn)述 長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈 南 京 上 海 蘇錫常 泰州 區(qū)域條件獨(dú)特，是長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈 16個(gè)城市之一，處于上海、南京、蘇錫常三大經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)交匯處。 ?泰州長(zhǎng)江大橋，江蘇 “ 五縱九橫五聯(lián) ” 高速路網(wǎng)的一部分，全長(zhǎng) ，預(yù)計(jì)2023年底竣工。 商貿(mào)核心板塊： 以五一路至西壩口商貿(mào)核心圈為中心，配合做好延伸開(kāi)發(fā)，形成東至鼓樓路、南至濟(jì)川路、西至青年路、北至揚(yáng)州路地段商貿(mào)集聚區(qū)。 僅揚(yáng)州高于全國(guó)，位列長(zhǎng)三角 16市首位； 泰州緊隨其后，位列第二，但略低于全國(guó)平均水平 。 至 2023年年底，32個(gè)巟業(yè)行業(yè)共完成產(chǎn)值 ，增速%，拉勱全市增長(zhǎng) 。 城南版塊： 城市發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，沿江開(kāi)發(fā)，未來(lái)城市“ CBD” 所在地。 隨著土地資源越來(lái)越稀缺，可供開(kāi)發(fā)的土地也隨之減少，多為商業(yè)加住宅形式或老城改造項(xiàng)目，成本較高，開(kāi)發(fā)難度較大；土地稀缺將進(jìn)一步體現(xiàn)城市的價(jià)值，產(chǎn)品價(jià)格還有一定的上浮空間。 產(chǎn)品： 以多層住宅為主，少量小高層產(chǎn)品； 主力面積： 90140㎡大面積為主； 主力戶型： 三房?jī)蓮d，兩房戶型有所增加； 4800元 /㎡ 參考資料： 城東版塊描述 案名 位置 總建面積 容積 率 主力面積 類(lèi)別 產(chǎn)品定位 均價(jià) 碧桂園 火車(chē)站街區(qū) 2347400 ㎡ 130140 ㎡ 378 ㎡ 、 622 ㎡ 小高層、 別墅 高檔住宅 5300元 / ㎡ 東方名邸 春暉路不育才路交匯處 136739㎡ 90110 ㎡ 120140㎡ 多層、小高層、別墅 中高檔住宅 5100元 /㎡ 鳳城頤園 溫泰小商品市場(chǎng) 81627 ㎡ 222300㎡ 別墅 高檔住宅 7000元 /㎡ 歐亞國(guó)際花園 溫泰小商品市場(chǎng) 32萬(wàn)㎡ 60㎡ 、 104128 ㎡ 、 195㎡ 多層、小高層、別墅 普通住宅 3600元 /㎡ 東城國(guó)際花園 泰東實(shí)驗(yàn)學(xué)校東北 96698㎡ 85㎡ 、 108118 ㎡ 、 128138㎡ 多層、洋房 普通住宅 3700元 /㎡ 天和家園 東至春景路、西至宮涵安置區(qū) 17萬(wàn)㎡ 83100㎡ 多層、小高層 中檔住宅 4100元 /㎡ 紫荊城 陽(yáng)光大道不東進(jìn)路交叉口 30萬(wàn)㎡ 88㎡ 、 100140㎡ 多層、小高層、別墅 高檔住宅 待定 萊茵東郡 濟(jì)川東路、原 328國(guó)道交叉口 18㎡ 170220㎡ 疊加別墅、小高層 高檔住宅 4980元 /㎡ 參考資料： 城東版塊重點(diǎn)樓盤(pán)掃描 泰州主力樓盤(pán)成交量（截止 2023年 3月 31日） 東區(qū) 住宅已售 住宅可售 商鋪已售 商鋪可售 萊茵東郡 (一期 ) 114套 34套 0套 31套 天和家園 (一期 ) 856套 164套 0套 34套 碧桂園 967套 650套 ∕ ∕ 盛和東方名邸 954套 122套 20套 14套 東城國(guó)際花園 683套 218套 17套 58套 紫荊城 0套 2766套 ∕ ∕ 鵬欣尚城 ∕ ∕ 42套 21套 歐亞國(guó)際花園 81套 19套 ∕ ∕ 合計(jì) 3655套 3873套 79套 158套 參考資料： 城東版塊成交量各樓盤(pán)成交量 城東住宅銷(xiāo)售明顯快過(guò)商鋪銷(xiāo)售，住宅銷(xiāo)售率達(dá) % ● 西域綠洲 ● 水岸豪庭 城西版塊 ● 城市之光 ● 天達(dá)佳園 ● 華紡錦宸 稻河灣 城北版塊 區(qū)域 區(qū)域特征 市場(chǎng)現(xiàn)狀 發(fā)展趨勢(shì) 物業(yè)類(lèi)型 價(jià)格 城西、城北版塊 目前丌是城市規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)方向，現(xiàn)有配套設(shè)施陳舊， 交通、商業(yè)及各項(xiàng)生活設(shè)施均比較落后，有待后期開(kāi)發(fā)。 產(chǎn)品：以多層產(chǎn)品為主，兼有小高層、高層、別墅產(chǎn)品。 ? 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施不甚完善。 威脅（ threat） ?區(qū)域認(rèn)知度較為陌生； ?市場(chǎng)需求有限，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈； ?大盤(pán)的開(kāi)發(fā)節(jié)奏較難掌握。 泰州產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，未來(lái) CBD核心，必將吸引大量外來(lái)人口涌入，市場(chǎng)需求也會(huì)提升。 ?針對(duì)本項(xiàng)目： ?項(xiàng)目遠(yuǎn)郊、超大規(guī)模、發(fā)展方向外延、較長(zhǎng)的成熟期等等這性質(zhì)必然導(dǎo)致本項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展必然是一個(gè)產(chǎn)品和客戶都在不斷發(fā)展衍變的過(guò)程； ?不同階段會(huì)有不同的主要驅(qū)動(dòng)因素，項(xiàng)目本身必然是一種復(fù)合資源驅(qū)動(dòng)的開(kāi)發(fā)模式，這一發(fā)展特征和新市鎮(zhèn)模式類(lèi)似； ?但項(xiàng)目本身規(guī)模、素質(zhì)和所依托城市都不足以支撐項(xiàng)目的新市鎮(zhèn)模式定位，但是我們可借鑒新市鎮(zhèn)模式的居住理念、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程和打造完備配套的發(fā)展策略。 形象定位 香水郡 香水，女人的愛(ài)物 法國(guó)，浪漫之都 香水郡，浪漫之都的繽紛生活 形象定位（備選） 尚合城 上水 上風(fēng) 尚合城 形象定位（備選） 水岸生活，陶醉一生 綠色永恒，守護(hù)一生 格林溪地，低調(diào)的奢華 世茂河濱花園 位置： 位于海陵區(qū)泰州市泰高路 329號(hào)，汽車(chē)南站南 500米 產(chǎn)品： 小高層，別墅、復(fù)式洋房、多層花園洋房 占地面積 :180000平方米 總建筑面積 :290000平方米 容積率 ： 綠化率： 31% 銷(xiāo)售周期 ：一期末 參考案例 世茂河濱花園沿襲了世茂集團(tuán)一貫的高端產(chǎn)品的風(fēng)格。不足之處在于社區(qū)景觀較為簡(jiǎn)單，以普通綠化為主，并未有形成特色的主題社區(qū)景觀。 希望通過(guò)調(diào)研工作，能夠準(zhǔn)確高效的尋找到我們的高價(jià)值客戶，并有針對(duì)的進(jìn)行市場(chǎng)定位工作。 ?從置業(yè)次數(shù)來(lái)看，有 48%的客戶是二次購(gòu)房； 41%的客戶是首次購(gòu)房。 ? 首次置業(yè)的客戶與二次置業(yè)客戶相當(dāng)，并都選擇按揭方式購(gòu)房。因此，我司建議本案啟動(dòng)期價(jià)格下調(diào) 10%。 利用項(xiàng)目前幾期在市場(chǎng)中樹(shù)立的良好的口碑，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行持續(xù)銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升，深度挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值。 分階段推廣策略 同期：聯(lián)排、洋房產(chǎn)品的推出以城市中的樂(lè)園為主題，輔以價(jià)格的優(yōu)勢(shì)，資源的共享，使項(xiàng)目新市鎮(zhèn)的主題形象得到升華。 銷(xiāo)售部 團(tuán)隊(duì)配備保障 激勵(lì)考核制度 與業(yè)培訓(xùn)制度 案場(chǎng)規(guī)范管理 勱態(tài)數(shù)據(jù)收集 一、團(tuán)隊(duì)建設(shè) 二、從業(yè)心態(tài)指導(dǎo) 三、人生目標(biāo)定位 四、人際交往技巡、禮儀 五、電話營(yíng)銷(xiāo) 六、客戶心理分析 七、接訪逼定技巡 八、客戶維護(hù)及新客戶挖掘 九、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)剖析 銷(xiāo)售部 團(tuán)隊(duì)配備保障 激勵(lì)考核制度 與業(yè)培訓(xùn)制度 案場(chǎng)規(guī)范管理 勱態(tài)數(shù)據(jù)收集 一、崗位職責(zé) 二、報(bào)表流程 三、接點(diǎn)接訪規(guī)范 四、考勤排班 五、例會(huì)制度 六、行政管理 七、處罰細(xì)則 以上內(nèi)容將寫(xiě)入 《 本項(xiàng)目員巟巟作手冊(cè) 》 銷(xiāo)售部 團(tuán)隊(duì)配備保障 激勵(lì)考核制度 與業(yè)培訓(xùn)制度 案場(chǎng)規(guī)范管理 勱態(tài)數(shù)據(jù)收集 定期調(diào)研，整合原有數(shù)據(jù)體系，建立最新市場(chǎng)勱態(tài)數(shù)據(jù)庫(kù)，以供統(tǒng)計(jì)分析及策略制定