【正文】 上海市為首，南京緊隨其后；泰州高于鄰市揚(yáng)州， 位列長(zhǎng)三角 16市第十位，上升兩個(gè)位次。 僅揚(yáng)州高于全國(guó)，位列長(zhǎng)三角 16市首位； 泰州緊隨其后，位列第二，但略低于全國(guó)平均水平 。 ?泰州市是長(zhǎng)三角工業(yè)發(fā)達(dá)、交通便捷、商貿(mào)繁榮的中心城市之一。 ?第三產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。 這里將崛起一個(gè)新產(chǎn)業(yè)，聚集一批新泰州人，成為泰州城的一個(gè)新節(jié)點(diǎn)，人口規(guī)?？蛇_(dá) 20萬(wàn)，其中包括一批高素質(zhì)的新泰州人。 至 2023年年底，32個(gè)巟業(yè)行業(yè)共完成產(chǎn)值 ，增速%，拉勱全市增長(zhǎng) 。作為開(kāi)發(fā)老區(qū)，擁有成熟的生活機(jī)能、基礎(chǔ)設(shè)施、市政建設(shè)配套，目前土地供應(yīng)已趨飽和。隨著泰州大學(xué)城的建設(shè)發(fā)展，形成集商貿(mào)、教育、居住、工業(yè)為一體的城東區(qū)域。 城西版塊：老工業(yè)區(qū)，污染嚴(yán)重。 城南版塊： 城市發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，沿江開(kāi)發(fā)，未來(lái)城市“ CBD” 所在地。區(qū)域內(nèi)交通便利，區(qū)域配套將逐步完善。主要承擔(dān)商業(yè)和娛樂(lè)服務(wù)業(yè)和社會(huì)各項(xiàng)活勱。 目前城中板塊土地資源的稀缺性，導(dǎo)致城中板塊房地產(chǎn) 銷(xiāo)售價(jià)格高企。 隨著土地資源越來(lái)越稀缺，可供開(kāi)發(fā)的土地也隨之減少，多為商業(yè)加住宅形式或老城改造項(xiàng)目，成本較高，開(kāi)發(fā)難度較大；土地稀缺將進(jìn)一步體現(xiàn)城市的價(jià)值，產(chǎn)品價(jià)格還有一定的上浮空間。 主力面積： 以 120150平米 大面積戶(hù)型為主，少量 80 100平米中小戶(hù)型； 主力戶(hù)型： 以三房?jī)蓮d為 主，以改善性需求為主； 6500元 /㎡ 參考資料： 城中版塊描述 參考資料： 城中版塊重點(diǎn)樓盤(pán)掃描 案名 位置 總建面積 容積率 主力面積 類(lèi)別 產(chǎn)品定位 均價(jià) 鳳城國(guó)際二期 青年南路電視塔南側(cè) 130878㎡ 120140㎡ 高層 普通住宅 6060元 /㎡ 財(cái)富廣場(chǎng) 泰州五一路（原少年宮） 103087㎡ 110㎡ 高層 商住樓 4000元 /㎡ 美好上郡 濟(jì)川路不海陵路交匯處 55萬(wàn)㎡ 90110㎡ 高層 普通住宅 6800元 /㎡ 華辰尊園 老街商圈鳳凰礅旁 7萬(wàn)㎡ ㎡ 高層、小高層 高檔住宅 8900元 /㎡ 金通梅園 東風(fēng)路、迎春路交匯處 117200㎡ 6090㎡ 130150㎡ 多層、小高層 高檔住宅 6288元 /㎡ 同悅榮園 人民東路西側(cè)、迎春路北側(cè) 32337㎡ （丌含拆遷） 110120㎡ 150㎡ 高層 高檔住宅 7397元 /㎡ 泰州主力樓盤(pán)成交量（截止 2023年 3月 31日） 城中 住宅已售 住宅可售 商鋪已售 商鋪可售 金通梅園（二期） 173套 43套 8套 9套 財(cái)富廣場(chǎng) 877套 33套 129套 409套 同悅?cè)輬@ 366套 38套 16套 0套 鳳城國(guó)際 1263套 34套 58套 94套 美好上郡 1381套 165套 64套 13套 金宇花園 235套 60套 13套 22套 合計(jì) 4295套 373套 288套 547套 參考資料： 城中版塊各樓盤(pán)成交量 城中住宅銷(xiāo)售明顯快過(guò)商鋪銷(xiāo)售，住宅銷(xiāo)售率達(dá) 92% ● 鵬欣尚城 ● 碧桂園 ● 鳳城頤園 ● 東城國(guó)際花園 ● 歐亞國(guó)際花園 ● 紫荊城 ● 盛和東方名邸 ● 天和家園 ● 萊茵東郡 ● 翰林雅居 城東板塊 區(qū)域 區(qū)域特征 市場(chǎng)現(xiàn)狀 發(fā)展趨勢(shì) 物業(yè)類(lèi)型 價(jià)格 城東版塊 泰州市重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域之一，教育資源豐富。 目前教育資源比較集中，但生活配套尚丌完善，交通丌方便。 城東區(qū)域范圍較大，土地資源較為豐富，預(yù)計(jì)今后會(huì)有土地推出，產(chǎn)品形態(tài)將會(huì)以多層、小高層產(chǎn)品為主。 產(chǎn)品： 以多層住宅為主，少量小高層產(chǎn)品； 主力面積： 90140㎡大面積為主； 主力戶(hù)型： 三房?jī)蓮d，兩房戶(hù)型有所增加； 4800元 /㎡ 參考資料： 城東版塊描述 案名 位置 總建面積 容積 率 主力面積 類(lèi)別 產(chǎn)品定位 均價(jià) 碧桂園 火車(chē)站街區(qū) 2347400 ㎡ 130140 ㎡ 378 ㎡ 、 622 ㎡ 小高層、 別墅 高檔住宅 5300元 / ㎡ 東方名邸 春暉路不育才路交匯處 136739㎡ 90110 ㎡ 120140㎡ 多層、小高層、別墅 中高檔住宅 5100元 /㎡ 鳳城頤園 溫泰小商品市場(chǎng) 81627 ㎡ 222300㎡ 別墅 高檔住宅 7000元 /㎡ 歐亞國(guó)際花園 溫泰小商品市場(chǎng) 32萬(wàn)㎡ 60㎡ 、 104128 ㎡ 、 195㎡ 多層、小高層、別墅 普通住宅 3600元 /㎡ 東城國(guó)際花園 泰東實(shí)驗(yàn)學(xué)校東北 96698㎡ 85㎡ 、 108118 ㎡ 、 128138㎡ 多層、洋房 普通住宅 3700元 /㎡ 天和家園 東至春景路、西至宮涵安置區(qū) 17萬(wàn)㎡ 83100㎡ 多層、小高層 中檔住宅 4100元 /㎡ 紫荊城 陽(yáng)光大道不東進(jìn)路交叉口 30萬(wàn)㎡ 88㎡ 、 100140㎡ 多層、小高層、別墅 高檔住宅 待定 萊茵東郡 濟(jì)川東路、原 328國(guó)道交叉口 18㎡ 170220㎡ 疊加別墅、小高層 高檔住宅 4980元 /㎡ 參考資料： 城東版塊重點(diǎn)樓盤(pán)掃描 泰州主力樓盤(pán)成交量（截止 2023年 3月 31日） 東區(qū) 住宅已售 住宅可售 商鋪已售 商鋪可售 萊茵東郡 (一期 ) 114套 34套 0套 31套 天和家園 (一期 ) 856套 164套 0套 34套 碧桂園 967套 650套 ∕ ∕ 盛和東方名邸 954套 122套 20套 14套 東城國(guó)際花園 683套 218套 17套 58套 紫荊城 0套 2766套 ∕ ∕ 鵬欣尚城 ∕ ∕ 42套 21套 歐亞國(guó)際花園 81套 19套 ∕ ∕ 合計(jì) 3655套 3873套 79套 158套 參考資料： 城東版塊成交量各樓盤(pán)成交量 城東住宅銷(xiāo)售明顯快過(guò)商鋪銷(xiāo)售，住宅銷(xiāo)售率達(dá) % ● 西域綠洲 ● 水岸豪庭 城西版塊 ● 城市之光 ● 天達(dá)佳園 ● 華紡錦宸 稻河灣 城北版塊 區(qū)域 區(qū)域特征 市場(chǎng)現(xiàn)狀 發(fā)展趨勢(shì) 物業(yè)類(lèi)型 價(jià)格 城西、城北版塊 目前丌是城市規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)方向，現(xiàn)有配套設(shè)施陳舊， 交通、商業(yè)及各項(xiàng)生活設(shè)施均比較落后，有待后期開(kāi)發(fā)。 配套落后，交通丌便，樓盤(pán)分散 城北板塊內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度緩慢，隨著舊城改造的進(jìn)程，對(duì)該城北板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的提振作用。未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量會(huì)較大。客層為公務(wù)員、企業(yè)中高層管理人員及青年等。 產(chǎn)品：以多層產(chǎn)品為主，兼有小高層、高層、別墅產(chǎn)品。尊園 水岸豪庭 金水灣 美好上郡 城市之光 恒景國(guó)際花園 東潤(rùn)第一城 世茂河濱花園 左岸名都 上海大花園 彩云居 泰州市房地產(chǎn)市場(chǎng)在售高檔住宅均價(jià)統(tǒng)計(jì)（元 /平米） 價(jià)格區(qū)間 5000 50016000 60017000 70018000 8000 項(xiàng)目名稱(chēng) 水岸豪庭 東方名邸 世茂河濱花園 金通梅園 東潤(rùn)第一城 萊茵東郡 天禧玫瑰 低檔： 9個(gè) 中檔： 11個(gè) 高檔： 6個(gè) 高檔： % 中檔： % 低檔： % 0100020233000400050006000700080009000100000 50 100 150 200 250 300價(jià)格與面積分布圖 0246多層 小高層 高層 疊拼 洋房 別墅 城中 城東 城西北 區(qū)域 建筑類(lèi)別類(lèi)型分布圖 面積：平米 價(jià)格：元 市場(chǎng)分析小結(jié) 城中板塊配套完善，市場(chǎng)活躍，競(jìng)爭(zhēng)激烈；城東板塊教育資源豐富，受到市場(chǎng)追捧；城南版塊受政府關(guān)注，開(kāi)發(fā)力度大，產(chǎn)業(yè)集中，將有后來(lái)者趨上的態(tài)勢(shì)； 市場(chǎng)主力產(chǎn)品類(lèi)型以多層為主導(dǎo)，高層、小高層為輔，兼具別墅、聯(lián)排、洋房等高檔業(yè)態(tài)； 主力戶(hù)型以 90M2— 150M2的三房為主； 普通住宅均價(jià)主要集中 50007000元 /平米左右。 ?宏觀經(jīng)濟(jì)總體水平較低，但各項(xiàng)指標(biāo)增幅較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展處于上升階段。 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)較好，但受城中土地限制，市場(chǎng)向城市周邊延伸；城南板塊受政府關(guān)注，產(chǎn)業(yè)集中，因此規(guī)劃開(kāi)發(fā)力度較大，有后來(lái)者趨上的態(tài)勢(shì)。 ? 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施不甚完善。電線(xiàn)桿較多，會(huì)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)工造成一點(diǎn)困難，需提前協(xié)調(diào)。 本案周邊配套 周山河 泰州汽車(chē)城 西湖翠園商業(yè)街 園博園 本案 西 東北 南 西南 西北 文化劇院 ?項(xiàng)目屬性： ?區(qū)域?qū)傩裕? 因素 項(xiàng)目事實(shí) 界定 規(guī)模 總建筑面積 60萬(wàn)以上 大規(guī)模樓盤(pán) 資源條件 原生態(tài)環(huán)境資源、景觀資源 資源尚可 配套、交通 配套及其缺乏，但交通便利 無(wú)配套優(yōu)勢(shì)、道路通達(dá)性好 三線(xiàn)城市 陌生、未來(lái)南城核心區(qū)域 大規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 因素 項(xiàng)目事實(shí) 界定 區(qū)域 主城區(qū)邊緣，區(qū)域配套缺乏，認(rèn)知度不高 陌生 發(fā)展前景 未來(lái)南城核心區(qū)域 核心區(qū)域 項(xiàng)目屬性界定 二、本案 SWOT分析及簡(jiǎn)單探討 優(yōu)勢(shì)（ strength） ?安廈正太地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力，品質(zhì)保證； ?大盤(pán)獨(dú)有的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，具有品牌效應(yīng)； ?人文資源以水為主，本案靠近周山河，利于主題推廣； ?項(xiàng)目自身配有商業(yè)街，主題社區(qū)、生態(tài)園林。 ?周邊配套設(shè)施不全； ?公交網(wǎng)絡(luò)不發(fā)達(dá)，道路通暢性較好。 威脅（ threat） ?區(qū)域認(rèn)知度較為陌生； ?市場(chǎng)需求有限，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈； ?大盤(pán)的開(kāi)發(fā)節(jié)奏較難掌握。 緊鄰長(zhǎng)途汽車(chē)站，區(qū)域人文環(huán)境不佳。 周邊配套設(shè)施不全 公交網(wǎng)絡(luò)不發(fā)達(dá)，道路通暢性較好 項(xiàng)目自身內(nèi)部配有商業(yè)、學(xué)校等配套設(shè)施，可以彌補(bǔ)周邊配套不全的弱勢(shì)，須注意商業(yè)的啟動(dòng)時(shí)期。 區(qū)域認(rèn)知度較為陌生 市場(chǎng)需求有限，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈