【正文】 醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)在全省處于“ 領(lǐng)跑 ”地位 ? 醫(yī)藥、船舶、機(jī)電、化工四大產(chǎn)業(yè)合力，劣推城市優(yōu)化升級 四大產(chǎn)業(yè) 醫(yī)藥 船舶 機(jī)電 年度 GDP 醫(yī)藥 機(jī)電 船舶 化工 2023年目標(biāo) 550億 800億 250億 400億 化工 泰州重點支柱產(chǎn)業(yè)支撐穩(wěn)定。 城東版塊： 教育資源豐富，以工、農(nóng)業(yè)為主，整合海陵、姜堰等地資源。 配套設(shè)施陳舊，城市化開發(fā)難度大。 四、泰州房地產(chǎn)市場分析 美好上郡 鳳城國際 ● ● ● ● ● 同悅榮城 華辰尊園 金通梅園 財富廣場 ● 城中板塊 區(qū)域 區(qū)域特征 市場現(xiàn)狀 發(fā)展趨勢 物業(yè)類型 價格 城中版塊 泰州市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 產(chǎn)品品質(zhì)較好，主 要依托城中區(qū)域便 利的交通、濃厚的 居住氛圍，發(fā)達(dá)的 商業(yè)和完善的生活 配套。隨著泰州大學(xué)城的建設(shè)發(fā)展，一個集商貿(mào)、教育、居住、巟業(yè)為一體的城東區(qū)域已初步顯現(xiàn)， 城東房地產(chǎn)市場將得到前所未有的迅速發(fā)展。 區(qū)域競爭以價格競爭、品牌競爭、及產(chǎn)品競爭為主。 產(chǎn)品：以多層為主，少量高層產(chǎn)品； 價格：板塊內(nèi)銷售價格處于泰州市市區(qū)較低的市場水平； 主力面積： 901 130140平米戶型為主； 3466元 /㎡ 參考資料： 城西、城北版塊描述 參考資料： 城西、城北版塊重點樓盤掃描 案名 位置 總建面積 容積率 主力面積 類別 產(chǎn)品定位 均價 西域綠洲 泰州市海陵區(qū)江洲北路28號 6萬㎡ 90110 ㎡ 120130㎡ 多層、小高層 中檔住宅 3580元 / ㎡ 水岸豪庭 九龍 20萬㎡ 100 ㎡ 多層、小高層 中高檔住宅 3070元 /㎡ 城市之光 北靠海陽路，西臨江洲路 9萬㎡ 90110 ㎡ 130140㎡ 150160㎡ 多層、高層 中低檔住宅 2880元 /㎡ 天達(dá)佳園 海陽路不揚(yáng)州路交叉口 97461 ㎡ 107 ㎡ 多層 普通住宅 3600元 /㎡ 華紡錦宸 揚(yáng)州路 48號 17萬㎡ 8590 ㎡ 、178 ㎡ 119132 ㎡ 多層、小高層 普通住宅 4200元 / ㎡ 泰州主力樓盤成交量（截止 2023年 3月 31日） 西區(qū) 住宅已售 住宅可售 商鋪已售 商鋪可售 水岸豪庭（二期） 733套 219套 114套 27套 西域綠洲 223套 60套 31套 1套 北區(qū) 住宅已售 住宅可售 商鋪已售 商鋪可售 江洲公寓 167套 3套 16套 0套 華紡錦宸稻河灣 982套 175套 89套 135套 玲瓏嘉園 178套 2套 29套 4套 城市之光（一期） 320套 69套 6套 8套 天達(dá)佳園 704套 56套 58套 53套 總計 3307套 484套 343套 228套 參考資料： 城西、城北版塊重點樓盤成交量 城西北住宅銷售明顯快過商鋪銷售，住宅銷售率達(dá) % ● 東潤第一城 ● 上海大花園 ● 恒景國際花園 ● 世茂河濱花園 ● 左岸名都 ● 金水灣 ● 同濟(jì)家園 ● 園博園 ● 客運(yùn)站 ● 四星級酒店 ★ 泰州市政府 ★ 本案 區(qū)域版塊 區(qū)域 區(qū)域特征 市場現(xiàn)狀 發(fā)展趨勢 物業(yè)類型 價格 城西、城北版塊 市區(qū)外擴(kuò)的重點方向，現(xiàn)有缺乏配套設(shè)施， 商業(yè)及各項生活設(shè)施均比較落后，有待后期開發(fā)。 城南板塊內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展速度緩慢，隨著市區(qū)外擴(kuò)的發(fā)展，在在政府全力引導(dǎo)下，對該板塊房地產(chǎn)市場有一定的提振作用。 板塊 住宅已售 住宅可售 商鋪已售 商鋪可售 住宅銷售率 商鋪銷售率 城中 4295套 373套 288套 547套 92% % 城東 3655套 3873套 79套 158套 % % 城西北 3307套 484套 343套 228套 % 60% 城南（區(qū)域） 3389套 1536套 57套 15套 % % 合計 14646套 6266套 767套 948套 70% % 上圖可以看出： 泰州市場住宅整體銷售較好，銷售率達(dá)到 70%，其中城中板塊和城西北板塊住宅銷售最好，銷售率分別達(dá)到 92%和 %，而城東和城南板塊供應(yīng)量較大； 商鋪的整體供應(yīng)量較小，銷售不佳，其中城西北和城南（區(qū)域）板塊銷售較好，而城中板塊供應(yīng)量最大； 市場分析小結(jié) 五、泰州未來市場預(yù)測 ?泰州地處滬、寧、蘇錫常三大經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)交匯處，輻射能力日益明顯，具備發(fā)展?jié)摿Α? 泰州房地產(chǎn)市場未來態(tài)勢整體向好 ?第一篇 市場研判 ?第二篇 定位延展 ?第三篇 專案推廣 ?第四篇 團(tuán)隊協(xié)作 第二篇 定位延展 ?一、本案基本屬性界定 ?二、本案 SWOT分析及探討 ?三、項目定位理解 ?四、目標(biāo)客群分析 ?五、產(chǎn)品價格定位 ?一、本案基本屬性界定 ? 項目地塊完整、規(guī)模大，周邊資源環(huán)境一般； ? 項目距離市政府和園博園較近； ? 北側(cè)長途汽車站，恒景國際和一個 4星酒店（規(guī)劃）； ? 西側(cè)方位與已建住宅樓盤世茂呼應(yīng)； ? 南側(cè)及東側(cè)以未開發(fā)的土地為主，南側(cè)有周山河貫穿。 本案土地中間有一條河流，將本案土地劃為南北兩部分。 機(jī)會 (opportunity) ?城區(qū)南擴(kuò)帶來的發(fā)展機(jī)會； ?園博園吸引更多人關(guān)注南區(qū)； ?未來泰州 CBD核心區(qū)，升值空間和發(fā)展?jié)摿O大； ?產(chǎn)品多元化的特點使項目長久具有競爭力。 封閉的社區(qū)，配有高級的物業(yè)管理，設(shè)置綠化隔離帶，營造舒適寧靜的社區(qū)。園博園也將增加本地區(qū)的熟悉度。 ?相對于泰州地區(qū)，打造高品質(zhì)、高性價比的宜居社區(qū)；針對泰州中部、南區(qū)的區(qū)域客群，樹立區(qū)域樓盤價值典范。 ?關(guān)鍵特征： 遠(yuǎn)離城市配套，遠(yuǎn)郊、區(qū)域陌生，自身配套極為缺乏，區(qū)域未來發(fā)展被看好； 1 規(guī)模超大，以城市概念打造自身完備生活、商業(yè)、娛樂、旅游配套多功能復(fù)合，完全自成一體，可獨立于城市之外，自成一體的生活體系，是城市功能的延伸，相比市區(qū)有一定資源優(yōu)勢，并且項目與主城區(qū)相似產(chǎn)品性價比高； 2 城市的生活標(biāo)準(zhǔn)，包括水、居住、設(shè)施、文化等的城市標(biāo)準(zhǔn) 3 新市鎮(zhèn)模式特征分析 ?適用條件： 適用條件 p位置偏遠(yuǎn)，但交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)； p項目規(guī)模巨大，有一定自然資源，區(qū)域未來價值被認(rèn)可； p依托發(fā)達(dá)城市群，周邊產(chǎn)業(yè)帶發(fā)展能形成項目的消費客群支持；自身能形成產(chǎn)業(yè)配套，創(chuàng)造本地就業(yè)機(jī)會，是城市功能的延伸； p克服遠(yuǎn)郊劣勢能力強(qiáng)，抗郊區(qū)化指數(shù) 5。 項目本體價值 宜居價值 區(qū)位價值 服務(wù)價值 投資價值 使命價值 核心價值 宜居價值： 經(jīng)典的戶型設(shè)計，風(fēng)韻的水系園林，溫馨浪漫的生活空間。 使命價值 ：新市鎮(zhèn)的引導(dǎo)者，肩負(fù)分擔(dān)城市人口壓力和郊區(qū)城鎮(zhèn)化的重任。二期銷售是地塊邊緣的高層和小高層。產(chǎn)品類型是 18層的多層和 30層的高層，目前已經(jīng)二期開盤銷售，消化速度很快。不足之處在于，產(chǎn)品品質(zhì)一般，整體規(guī)劃布局給人感覺略有擁擠，同時周邊配套設(shè)施不齊全，小區(qū)景觀設(shè)計比較單一化且物業(yè)管理水平低下，嚴(yán)重影響了本項目的品質(zhì)感。 四、目標(biāo)客群分析 尋找最有價值客戶，我們的準(zhǔn)備： 為了對當(dāng)前以及未來的市場、客戶情況有深入的了解和把握，為定位工作奠定基礎(chǔ)，我們對區(qū)域現(xiàn)狀客戶進(jìn)行了有針對性地調(diào)研工作。 這些社區(qū)建成時間短，與本項目處于同于同一區(qū)域，在區(qū)域上對客戶具有相似的吸引力。 客群家庭組成結(jié)構(gòu)圖6%27%49%18%一人 兩人 三人 四人及以上客群置業(yè)次數(shù)分布圖41%48%11%首次 二次 三次及以上客群家庭組成與置業(yè)次數(shù)分布圖 ?從家庭組成來看，兩人家庭的客群占據(jù)意向購房客戶主力，為 49%；三人家庭的客群占 27%。 客群付款方式分布圖19%81%一次付款 按揭客群購房用途分布圖53%19%28%自住 投資 自住兼投資客群付款方式與購房用途分布圖 ?從付款方式來看，按揭付款的客戶占據(jù)絕對主力位置，占 81%。 ? 可接受房款總價為 50萬 80萬之間。 價格策略制定原則 五、產(chǎn)品價格定位 價格定位 成本導(dǎo)向：無明顯產(chǎn)品個性，市場同類競爭不激烈的狀態(tài)下； 需求導(dǎo)向：有個性、差異性，市場同類競爭可比性小的狀態(tài)下； 市場導(dǎo)向：具有一定個性特征，有同類競爭產(chǎn)品的狀態(tài)下。與本案啟動期的價格體系構(gòu)成不同。因此，為使本案良好的銷售，確保資金快速的回轉(zhuǎn)，我司建議本案價格再次下調(diào) 10%。 通過適當(dāng)?shù)膬r格調(diào)整和促銷活動 ，做清盤銷售 。 價格 時期 多層，快速回籠資金，保證通暢。 銷售工具 銷售工具 模型 宣傳品 網(wǎng)絡(luò) 區(qū)域沙盤 項目沙盤 樓書 宣傳片 海報 單頁 戶型圖 客戶通訊 項目網(wǎng)站 客戶管理系統(tǒng) 項目前景展望 增強(qiáng)客戶信心 放大項目賣點，增進(jìn)購買欲望 充分挖掘客戶價值 項目博客 二、市場推廣計劃 營銷推廣主方針 以泰州南擴(kuò)為基礎(chǔ)，著力打造區(qū)域的未來前景； 一期先行，保證現(xiàn)金流，樹立大盤形象； 城市展館，推廣前置，充分營造項目文化氣質(zhì)； 高端品質(zhì)產(chǎn)品，實現(xiàn)利潤，完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能； 營銷推廣訴求點 本案 生態(tài)人居空間 未來的 CBD核心 多種產(chǎn)品并存 新市鎮(zhèn)的核心區(qū)位 泰州的城市規(guī)劃 泰州產(chǎn)業(yè)基地的發(fā)展 高端的會所 創(chuàng)意生活空間 無限升值潛力 前期蓄勢期 ： 引人入勝的前奏 第一銷售期： 精彩絕倫的華彩樂章 第二銷售期： 濃墨重彩的主旋律 第三銷售期： 和緩起伏的間奏 2023年 2023年 2023年 推廣階段劃分 第四銷售期： 清雅悠淡的尾聲 2023年 第一階段：借助政府對于泰州未來規(guī)劃的宣傳，結(jié)合項目開工等一系列事件點進(jìn)行高調(diào)的新聞炒作，吸引外界關(guān)注，同時生態(tài)人居大盤的屬性價值穩(wěn)步推