【正文】 泰州周山河項目開發(fā)策略思考 2023年 4月 30日 謹呈：揚州市安廈正太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北京智聯(lián)顧問有限公司 ?第一篇 市場研判 ?第二篇 定位延展 ?第三篇 專案推廣 ?第四篇 團隊協(xié)作 ?第一篇 市場研判 ?第二篇 定位延展 ?第三篇 專案推廣 ?第四篇 團隊協(xié)作 ?第一篇 市場研判 五、泰州未來市場預測 四、泰州房地產(chǎn)市場分析 三、泰州產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展研究 二、泰州宏觀經(jīng)濟研究 一、泰州城市概況簡述 一、泰州城市概況簡述 長三角經(jīng)濟圈 南 京 上 海 蘇錫常 泰州 區(qū)域條件獨特，是長三角經(jīng)濟圈 16個城市之一，處于上海、南京、蘇錫常三大經(jīng)濟發(fā)達區(qū)交匯處。隨著交通配套的逐步完善， 泰州在區(qū)域上往周邊城市幅射的強度將越來越明顯，優(yōu)勢將越來越強。 泰州 —— 長三角的新星 位置： 泰州市地處江蘇省中部、長江下游北岸，為 長三角 經(jīng)濟區(qū) 16座中心城市之一。 規(guī)模： 總面積 5793平方公里，全市南北長而東西窄，南北最大直線距離約 124公里，東西最窄處約19公里，最寬處也僅 55公里。其中市區(qū)面積 428平方公里?？偯娣e中，陸地面積占 %，水域面積占 %。 城市概況 泰州 上海 揚州 南京 泰 州 上 海 ?蘇中機場，總投資 10億元，距離泰州市區(qū)約 20公里。 ?泰州長江大橋，江蘇 “ 五縱九橫五聯(lián) ” 高速路網(wǎng)的一部分，全長 ，預計2023年底竣工。 ?上海長江隧道，為泰州通向上海增加了一條路徑。 ?滬泰鐵路 ,上海經(jīng)昆山、常熟、張家港、江陰、靖江至泰州的城際鐵路。采用客運專線方式運行，時速達 300公里，靖江到上海不足一小時就可到達。 交通的日益升級極大的加強了泰州與周邊城市的聯(lián)系，交通發(fā)展也促使長三角正在朝一體化進程邁進。泰州有望成為國際大都市 —— 上海的產(chǎn)業(yè)后盾和通向內(nèi)地的門戶。 與上海聯(lián)系愈加緊密，是上海通向內(nèi)地的門戶 行政區(qū) 面積（平方千米） 人口（萬人） 海陵區(qū) 210 43 高港區(qū) 224 19 靖江市 665 66 泰興市 1256 128 姜堰市 1046 90 興化市 2393 155 泰州市 轄 2個市轄區(qū)：海陵、高港 代管 4個縣級市：靖江、泰興、姜堰、興化，總人口約 。 泰州市行政區(qū)域 海陵區(qū)規(guī)劃發(fā)展 工業(yè)集聚板塊： 主城區(qū)東、西兩側，即以海陵工業(yè)園和九龍等鄉(xiāng)鎮(zhèn)為重點，形成工業(yè)企業(yè)集聚區(qū)。 商貿(mào)核心板塊： 以五一路至西壩口商貿(mào)核心圈為中心，配合做好延伸開發(fā)，形成東至鼓樓路、南至濟川路、西至青年路、北至揚州路地段商貿(mào)集聚區(qū)。 舊城改造板塊： 加快南通路和揚州路以北、新泰路以西、江洲路以東地區(qū)舊城改造步伐。 濟川 梅蘭商住區(qū)板塊： 加大海陵工業(yè)園濟川路至梅蘭路商貿(mào)居住區(qū)建設開發(fā)，設，逐步形成集行政辦公、金融貿(mào)易、商業(yè)服務、居住功能為一體的生態(tài)型街區(qū)。 整體提升城市功能： 按照“農(nóng)村變城市，村莊變社區(qū)，農(nóng)民變市民”的目標，完善城市功能配套設施，統(tǒng)籌規(guī)劃新社區(qū)建設，加快已撤銷鄉(xiāng)鎮(zhèn)建制的街道城市化建設，逐步解決城郊結合部“農(nóng)夾居”問題，促進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。 商貿(mào)核心 舊城改造 城區(qū)南擴 過去一年，長三角 16市經(jīng)濟成效明顯 , 企穩(wěn)回升的勢頭增強 ,總體形勢積極向好。 上海問鼎，泰州作為后起之秀，GDP直逼揚州市 。 【 橫向對比 】 2023泰州 GDP增幅獨占“長三角 16市”鰲頭，發(fā)展勢頭迅猛 與江蘇幾大主要城市比較， 泰州市 GDP增長率位列第一 ，高于全國平均水平 5個百分點 二、泰州宏觀經(jīng)濟研究 【 橫向對比 】 2023年泰州固定資產(chǎn)投資額增幅位列“長三角”第二，投資額穩(wěn)中有升 2023年 江蘇主要城市固定資產(chǎn)投資額，上海市為首，南京緊隨其后；泰州高于鄰市揚州， 位列長三角 16市第十位，上升兩個位次。 江蘇固定資產(chǎn)投資增幅總體趨勢低于全國平均水平 %。 僅揚州高于全國，位列長三角 16市首位； 泰州緊隨其后，位列第二，但略低于全國平均水平 。 【 橫向對比 】 2023年泰州城市財政收入高調增長，人均可支配收入量少增幅大 【 橫向對比 】 2023年泰州消費品零售總額較低 ，城市居民消費價格指數(shù)及消費品零售額增幅趨于平均水平 2023年雖然泰州社會消費品零售額增幅趨于平均水平，但是 零售總額落后于大部分相鄰城市 。 ?泰州市是長三角工業(yè)發(fā)達、交通便捷、商貿(mào)繁榮的中心城市之一。 ?以醫(yī)藥、機電 (船舶 )、化工三大產(chǎn)業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)的工業(yè)企業(yè)，經(jīng)過產(chǎn)業(yè)轉型，促進產(chǎn)業(yè)鏈向高附加值、高技術含量環(huán)節(jié)延伸，使之向高端化、規(guī)?；l(fā)展。 ?第三產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結構進一步優(yōu)化，拉動經(jīng)濟快速發(fā)展。 2023年泰州產(chǎn)業(yè)結構表 產(chǎn)業(yè) 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 增加值 125億元 945億元 增長率 % 14% % 比例 % 57% % 泰州市產(chǎn)業(yè)結構 三、泰州產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展研究 09年 3月 18日，泰州中國醫(yī)藥城成為 第 56個國家級高新區(qū) ? 江蘇是全國重要的醫(yī)藥大省， 泰州是江蘇第一醫(yī)藥大市 ，是全國最大的中成藥、麻醉藥和維生素藥生產(chǎn)基地，如 揚子江藥業(yè)集團； ? 泰州醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)規(guī)模約占全省三成左右 ，經(jīng)濟總量已連續(xù) 5年、經(jīng)濟效益連續(xù) 9年位居全省第一； ? 泰州中國醫(yī)藥城位于主城區(qū)與高港區(qū)中間位置，靠近周山河南區(qū)；總規(guī)劃 25萬平方公里，至2023年規(guī)劃建設用地 10平方公里 。 這里將崛起一個新產(chǎn)業(yè)，聚集一批新泰州人，成為泰州城的一個新節(jié)點，人口規(guī)?？蛇_ 20萬，其中包括一批高素質的新泰州人。 ——泰州市長 姚建華 泰州醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)在全省處于“ 領跑 ”地位 ? 醫(yī)藥、船舶、機電、化工四大產(chǎn)業(yè)合力，劣推城市優(yōu)化升級 四大產(chǎn)業(yè) 醫(yī)藥 船舶 機電 年度 GDP 醫(yī)藥 機電 船舶 化工 2023年目標 550億 800億 250億 400億 化工 泰州重點支柱產(chǎn)業(yè)支撐穩(wěn)定。 至 2023年年底，32個巟業(yè)行業(yè)共完成產(chǎn)值 ，增速%，拉勱全市增長 。 城中版塊：老泰州城政治、經(jīng)濟、文化中心。作為開發(fā)老區(qū)，擁有成熟的生活機能、基礎設施、市政建設配套，目前土地供應已趨飽和。 城東版塊： 教育資源豐富，以工、農(nóng)業(yè)為主，整合海陵、姜堰等地資源。隨著泰州大學城的建設發(fā)展，形成集商貿(mào)、教育、居住、工業(yè)為一體的城東區(qū)域。 城北版塊： 物流區(qū)，交通樞紐，地勢低，區(qū)域認同感差，配套落后。 城西版塊：老工業(yè)區(qū)，污染嚴重。 配套設施陳舊，城市化開發(fā)難度大。 城南版塊： 城市發(fā)展重點區(qū)域，沿江開發(fā)，未來城市“ CBD” 所在地。是新泰州的政治、經(jīng)濟、文化中心。區(qū)域內(nèi)交通便利，區(qū)域配套將逐步完善。 四、泰州房地產(chǎn)市場分析 美好上郡 鳳城國際 ● ● ● ● ● 同悅榮城 華辰尊園 金通梅園 財富廣場 ● 城中板塊 區(qū)域 區(qū)域特征 市場現(xiàn)狀 發(fā)展趨勢 物業(yè)類型 價格 城中版塊 泰州市政治、經(jīng)濟、文化中心。主要承擔商業(yè)和娛樂服務業(yè)和社會各項活勱。作為泰州房地產(chǎn)市場發(fā)展最早的區(qū)域，其擁有成熟的生活機能、基礎設施、市政建設配套。 目前城中板塊土地資源的稀缺性，導致城中板塊房地產(chǎn) 銷售價格高企。 產(chǎn)品品質較好，主 要依托城中區(qū)域便 利的交通、濃厚的 居住氛圍，發(fā)達的 商業(yè)和完善的生活 配套。 隨著土地資源越來越稀缺，可供開發(fā)的土地也隨之減少，多為商業(yè)加住宅形式或老城改造項目，成本較高，開發(fā)難度較大；土地稀缺將進一步體現(xiàn)城市的價值，產(chǎn)品價格還有一定的上浮空間。 產(chǎn)品： 中高檔住宅，以小高層、高層產(chǎn) 品為主，少量多層產(chǎn)品。 主力面積： 以 120150平米 大面積戶型為主，少量 80 100平米中小戶型； 主力戶型： 以三房兩廳為 主，以改善性需求為主； 6500元 /㎡ 參考資料： 城中版塊描述 參考資料： 城中版塊重點樓盤掃描 案名 位置 總建面積 容積率 主力面積 類別 產(chǎn)品定位 均價 鳳城國際二期 青年南路電視塔南側 130878㎡ 120140㎡ 高層 普通住宅 6060元 /㎡ 財富廣場 泰州五一路（原少年宮） 103087㎡ 110㎡ 高層 商住樓 4000元 /㎡ 美好上郡 濟川路不海陵路交匯處 55萬㎡ 90110㎡ 高層 普通住宅 6800元 /㎡ 華辰尊園 老街商圈鳳凰礅旁 7萬㎡ ㎡ 高層、小高層 高檔住宅 8900元 /㎡ 金通梅園 東風路、迎春路交匯處 117200㎡ 6090㎡ 130150㎡ 多層、小高層 高檔住宅 6288元 /㎡ 同悅榮園 人民東路西側、迎春路北側 32337㎡ （丌含拆遷） 110120㎡ 150㎡ 高層 高檔住宅 7397元 /㎡ 泰州主力樓盤成交量（截止 2023年 3月 31日） 城中 住宅已售 住宅可售 商鋪已售 商鋪可售 金通梅園（二期） 173套 43套 8套 9套 財富廣場 877套 33套 129套 409套 同悅容園 366套 38套 16套 0套 鳳城國際 1263套 34套 58套 94套 美好上郡 1381套 165套 64套 13套 金宇花園 235套 60套 13套 22套 合計 4295套 373套 288套 547套 參考資料： 城中版塊各樓盤成交量 城中住宅銷售明顯快過商鋪銷售，住宅銷售率達 92% ● 鵬欣尚城 ● 碧桂園 ● 鳳城頤園 ● 東城國際花園 ● 歐亞國際花園 ● 紫荊城 ● 盛和東方名邸 ● 天和家園 ● 萊茵東郡 ● 翰林雅居 城東板塊 區(qū)域 區(qū)域特征 市場現(xiàn)狀 發(fā)展趨勢 物業(yè)類型 價格 城東版塊 泰州市重點建設區(qū)域之一，教育