【文章內(nèi)容簡介】 發(fā)力度大，產(chǎn)業(yè)集中，將有后來者趨上的態(tài)勢； 市場主力產(chǎn)品類型以多層為主導，高層、小高層為輔，兼具別墅、聯(lián)排、洋房等高檔業(yè)態(tài)； 主力戶型以 90M2— 150M2的三房為主； 普通住宅均價主要集中 50007000元 /平米左右。 板塊 住宅已售 住宅可售 商鋪已售 商鋪可售 住宅銷售率 商鋪銷售率 城中 4295套 373套 288套 547套 92% % 城東 3655套 3873套 79套 158套 % % 城西北 3307套 484套 343套 228套 % 60% 城南（區(qū)域） 3389套 1536套 57套 15套 % % 合計 14646套 6266套 767套 948套 70% % 上圖可以看出： 泰州市場住宅整體銷售較好，銷售率達到 70%，其中城中板塊和城西北板塊住宅銷售最好，銷售率分別達到 92%和 %，而城東和城南板塊供應量較大； 商鋪的整體供應量較小，銷售不佳，其中城西北和城南（區(qū)域）板塊銷售較好，而城中板塊供應量最大； 市場分析小結 五、泰州未來市場預測 ?泰州地處滬、寧、蘇錫常三大經(jīng)濟發(fā)達區(qū)交匯處，輻射能力日益明顯，具備發(fā)展?jié)摿Α? ?宏觀經(jīng)濟總體水平較低，但各項指標增幅較大，房地產(chǎn)市場發(fā)展處于上升階段。 ?重點支柱性產(chǎn)業(yè)支撐穩(wěn)定，全面拉動泰州市經(jīng)濟高速提升。 ?房地產(chǎn)市場銷售態(tài)勢較好，但受城中土地限制，市場向城市周邊延伸；城南板塊受政府關注，產(chǎn)業(yè)集中，因此規(guī)劃開發(fā)力度較大，有后來者趨上的態(tài)勢。 泰州房地產(chǎn)市場未來態(tài)勢整體向好 ?第一篇 市場研判 ?第二篇 定位延展 ?第三篇 專案推廣 ?第四篇 團隊協(xié)作 第二篇 定位延展 ?一、本案基本屬性界定 ?二、本案 SWOT分析及探討 ?三、項目定位理解 ?四、目標客群分析 ?五、產(chǎn)品價格定位 ?一、本案基本屬性界定 ? 項目地塊完整、規(guī)模大，周邊資源環(huán)境一般； ? 項目距離市政府和園博園較近； ? 北側長途汽車站，恒景國際和一個 4星酒店（規(guī)劃）； ? 西側方位與已建住宅樓盤世茂呼應； ? 南側及東側以未開發(fā)的土地為主，南側有周山河貫穿。 ? 項目周邊配套設施不甚完善。 地塊屬性 本項目 世茂 車站 酒店 市政府 恒景 園博園 周山河 永定東路 青年南路 市中心 項目四至 東側 南側 西側 北側 本案 土地內(nèi)部屬性 土地內(nèi)部平整，無任何建筑物。電線桿較多，會對項目開工造成一點困難，需提前協(xié)調(diào)。 本案土地中間有一條河流，將本案土地劃為南北兩部分。 本案周邊配套 周山河 泰州汽車城 西湖翠園商業(yè)街 園博園 本案 西 東北 南 西南 西北 文化劇院 ?項目屬性： ?區(qū)域?qū)傩裕? 因素 項目事實 界定 規(guī)模 總建筑面積 60萬以上 大規(guī)模樓盤 資源條件 原生態(tài)環(huán)境資源、景觀資源 資源尚可 配套、交通 配套及其缺乏，但交通便利 無配套優(yōu)勢、道路通達性好 三線城市 陌生、未來南城核心區(qū)域 大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項目 因素 項目事實 界定 區(qū)域 主城區(qū)邊緣，區(qū)域配套缺乏，認知度不高 陌生 發(fā)展前景 未來南城核心區(qū)域 核心區(qū)域 項目屬性界定 二、本案 SWOT分析及簡單探討 優(yōu)勢（ strength） ?安廈正太地產(chǎn)企業(yè)實力，品質(zhì)保證； ?大盤獨有的規(guī)模優(yōu)勢，具有品牌效應； ?人文資源以水為主，本案靠近周山河，利于主題推廣； ?項目自身配有商業(yè)街，主題社區(qū)、生態(tài)園林。 劣勢（ weakness） ?目前市場政策不利于項目的銷售（ 、 70/90) ?緊鄰長途汽車站，區(qū)域人文環(huán)境不佳。 ?周邊配套設施不全； ?公交網(wǎng)絡不發(fā)達，道路通暢性較好。 機會 (opportunity) ?城區(qū)南擴帶來的發(fā)展機會； ?園博園吸引更多人關注南區(qū)； ?未來泰州 CBD核心區(qū)，升值空間和發(fā)展?jié)摿O大； ?產(chǎn)品多元化的特點使項目長久具有競爭力。 威脅（ threat） ?區(qū)域認知度較為陌生； ?市場需求有限，未來競爭激烈； ?大盤的開發(fā)節(jié)奏較難掌握。 1 2 3 4 用優(yōu)勢補劣勢 目前政策不利于項目的銷售（ 、 70/90) 高性價比、高單價低總價的產(chǎn)品刺激顧客的購房意向 , 盡量減少政策的影響；在規(guī)劃容積率的范圍里合理的搭配物業(yè)類型，確保小戶型的比例達到70%。 緊鄰長途汽車站，區(qū)域人文環(huán)境不佳。 封閉的社區(qū)，配有高級的物業(yè)管理，設置綠化隔離帶，營造舒適寧靜的社區(qū)。 周邊配套設施不全 公交網(wǎng)絡不發(fā)達，道路通暢性較好 項目自身內(nèi)部配有商業(yè)、學校等配套設施，可以彌補周邊配套不全的弱勢，須注意商業(yè)的啟動時期。 關注市政規(guī)劃，借助項目自身的大盤效應，會吸引市政注重對此區(qū)域的交通網(wǎng)絡發(fā)展。 區(qū)域認知度較為陌生 市場需求有限，未來競爭激烈 大盤的開發(fā)節(jié)奏較難掌握 借助機遇的藍圖淡化威脅的負面效應 注重城市規(guī)劃發(fā)展，新市鎮(zhèn)的誕生必要經(jīng)歷陌生到熟識的過程。園博園也將增加本地區(qū)的熟悉度。 泰州產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，未來 CBD核心，必將吸引大量外來人口涌入，市場需求也會提升。 結合嚴謹?shù)氖袌稣{(diào)研，合理的客群定位，注重客群資源的積累，為項目的開發(fā)奠定優(yōu)越的基礎條件。 三、項目定位理解 項目定位的原則 ?充分發(fā)揮項目的區(qū)位價值，打造最佳的區(qū)域輻射性產(chǎn)品，滿足泰州市對南區(qū)的規(guī)劃需要，為泰州當?shù)乜腿汉椭苓呁鈦砜腿禾峁﹥?yōu)質(zhì)的生活社區(qū)。 ?相對于泰州地區(qū)，打造高品質(zhì)、高性價比的宜居社區(qū)；針對泰州中部、南區(qū)的區(qū)域客群，樹立區(qū)域樓盤價值典范。達到以高性價比吸引泰州市區(qū)客群，以高品質(zhì)提升整體客群居住、生活價值觀的最終目的。 天津萬科“東麗湖” —— 陌生區(qū)域、規(guī)模超大、完善配套、“新市鎮(zhèn)” ?區(qū)位特點：老城區(qū)與濱海新區(qū)之間的城市遠郊地帶； ?規(guī)模：占地 4095畝； ?產(chǎn)品：中高端產(chǎn)品（獨棟、聯(lián)排）啟動，后期多元化發(fā)展； ?配套：完全以城市概念打造完善生活配套，旅游配套。 ?策略：完全的市場領導者形象， 強調(diào)其城市發(fā)展方向的區(qū)位，完善配套打造新市鎮(zhèn) 的規(guī)劃理念。 ?關鍵特征： 遠離城市配套，遠郊、區(qū)域陌生，自身配套極為缺乏，區(qū)域未來發(fā)展被看好； 1 規(guī)模超大，以城市概念打造自身完備生活、商業(yè)、娛樂、旅游配套多功能復合，完全自成一體，可獨立于城市之外，自成一體的生活體系，是城市功能的延伸，相比市區(qū)有一定資源優(yōu)勢，并且項目與主城區(qū)相似產(chǎn)品性價比高； 2 城市的生活標準，包括水、居住、設施、文化等的城市標準 3 新市鎮(zhèn)模式特征分析 ?適用條件： 適用條件 p位置偏遠，但交通路網(wǎng)發(fā)達； p項目規(guī)模巨大，有一定自然資源，區(qū)域未來價值被認可； p依托發(fā)達城市群，周邊產(chǎn)業(yè)帶發(fā)展能形成項目的消費客群支持；自身能形成產(chǎn)業(yè)配套，創(chuàng)造本地就業(yè)機會，是城市功能的延伸； p克服遠郊劣勢能力強，抗郊區(qū)化指數(shù) 5。 ?針對本項目： ?項目遠郊、超大規(guī)模、發(fā)展方向外延、較長的成熟期等等這性質(zhì)必然導致本項目未來發(fā)展必然是一個產(chǎn)品和客戶都在不斷發(fā)展衍變的過程； ?不同階段會有不同的主要驅(qū)動因素，項目本身必然是一種復合資源驅(qū)動的開發(fā)模式，這一發(fā)展特征和新市鎮(zhèn)模式類似； ?但項目本身規(guī)模、素質(zhì)和所依托城市都不足以支撐項目的新市鎮(zhèn)模式定位，但是我們可借鑒新市鎮(zhèn)模式的居住理念、產(chǎn)品開發(fā)過程和打造完備配套的發(fā)展策略。 項目并不是完全的新市鎮(zhèn)模式，而是借鑒新市鎮(zhèn)模式的部分開發(fā)理念和客戶衍變規(guī)律，來形成項目自身核心競爭力，可將其定位為“新市鎮(zhèn)概念的居住社區(qū)”，在項目推廣上利用新市鎮(zhèn)概念。 項目整體定位 60萬 ㎡ 新市鎮(zhèn)理想生活 …… 這不僅僅是一個樓盤的開發(fā)， 而是 新市鎮(zhèn) 構建的 開始 。 項目本體價值 宜居價值 區(qū)位價值 服務價值 投資價值 使命價值 核心價值 宜居價值： 經(jīng)典的戶型設計，風韻的水系園林，溫馨浪漫的生活空間。 區(qū)位價值： 城市中心與產(chǎn)業(yè)園地的中間地段，泰州南擴的主導地帶。 投資價值： 未來泰州市 CBD核心地帶，升值潛力指日可待。 服務價值： 齊全的生活配套設施，高端的物業(yè)管理服務。 使命價值 ：新市鎮(zhèn)的引導者，肩負分擔城市人口壓力和郊區(qū)城鎮(zhèn)化的重任。 形象定位 香水郡 香水，女人的愛物 法國，浪漫之都 香水郡，浪漫之都的繽紛生活 形象定位（備選） 尚合城 上水 上風 尚合城 形象定位（備選） 水岸生活，陶醉一生 綠色永恒，守護一生 格林溪地，低調(diào)的奢華 世茂河濱花園 位置： 位于海陵區(qū)泰州市泰高路 329號，汽車南站南 500米 產(chǎn)品： 小高層，別墅、復式洋房、多層花園洋房 占地面積 :180000平方米 總建筑面積 :290000平方米 容積率 ： 綠化率： 31% 銷售周期 ：一期末 參考案例 世茂河濱花園沿襲了世茂集團一貫的高端產(chǎn)品的風格。項目的規(guī)劃布局、產(chǎn)品品質(zhì)、景觀設計、小區(qū)配套等標準在泰州地區(qū)都處于高端地位。該項目一期銷售以別墅、多層為主，目前一期銷售基本結束。二期銷售是地塊邊緣的高層和小高層。不足的是目前泰州南區(qū)仍處于城市近郊的格局，外部周邊配套設施較少，使得該項目的價值潛力未有最大化的實現(xiàn)。 美好上郡 位置： 海陵區(qū)鼓樓南路西側、海陵南路東側、濟川東路北側、老通揚運河南 產(chǎn)品： 多層，高層 容積率 ： 綠化率 ： 45% 銷售周期： 二期 占地面積 :189000平方米 總建筑面積 :550000平方米 本項目的最大賣點是處于泰州市核心地區(qū)，地理位置稀缺，交通便利，周邊商業(yè)配套設施齊全。尤其是南面萬達廣場即將入駐，結合自身的商業(yè)街形態(tài)，給本項目的銷售注入一針興奮劑。產(chǎn)品類型是 18層的多層和 30層的高層，目前已經(jīng)二期開盤銷售，消化速度很快。不足之處在于社區(qū)景觀較為簡單，以普通綠化為主，并未有形成特色的主題社區(qū)景觀。 恒景國際花園 位置： 恒景國際花園位于海陵區(qū)海陵南路 289號，財政局向南 200米 產(chǎn)品： 聯(lián)排、多層、景觀洋房、小高層 占地面積 :22