【正文】 內(nèi)環(huán)境首期開發(fā)，做足展示；首期開發(fā)，做足展示；1. 大氣的售樓中心；2. 大面積水景園林的展示；人文 確立獨(dú)特的社區(qū)主題：確立獨(dú)特的社區(qū)主題：1. 藍(lán)色海洋文化項(xiàng)目開發(fā)始終貫穿獨(dú)特的社區(qū)主題，通過建筑、園林風(fēng)情等營造；項(xiàng)目開發(fā)始終貫穿獨(dú)特的社區(qū)主題，通過建筑、園林風(fēng)情等營造；1. 濱海長廊；2. 濱海建筑風(fēng)格；3. 營造大面積水景園林；4. 項(xiàng)目的宣傳推廣，始終圍繞獨(dú)特的社區(qū)主題；項(xiàng)目的宣傳推廣，始終圍繞獨(dú)特的社區(qū)主題；? 在不同檔次中形成領(lǐng)導(dǎo)者，做不同檔次的客戶最關(guān)注的事情。二、蔚藍(lán)海岸90本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。熱點(diǎn)區(qū)域大盤開發(fā)模式總結(jié)成為領(lǐng)導(dǎo)者，必須形成對(duì)區(qū)域外的持續(xù)拉動(dòng)力；形成兩種以上的競(jìng)爭(zhēng)組合：以環(huán)境 +人文為核心競(jìng)爭(zhēng)力。外環(huán)境 —— 占位：形成新區(qū)域的中心； 內(nèi)環(huán)境：充分展示； 人文：確定符合消費(fèi)群體的價(jià)值需求的、獨(dú)特的社區(qū)主 題，并貫穿于建筑、景觀和營銷推廣中 人文的打造是通過長時(shí)間的、逐步滲透的方式進(jìn)行的。發(fā)展區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈區(qū)的大盤成功 ，不是抓時(shí)機(jī)，而是打硬 仗。開盤條件 ： 應(yīng)充分展示、前期充分造勢(shì)、積累客戶。發(fā)展中區(qū)域，重新定義客戶感知價(jià)值并充分展示91本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目的 “ 核心競(jìng)爭(zhēng)力 ”（附加值）（社會(huì)資源）『客觀性』被動(dòng)式 3 1 4 2產(chǎn)品產(chǎn)品服務(wù)服務(wù)人文人文環(huán)境環(huán)境（核心產(chǎn)品）（外部資源 /社區(qū)資源）主動(dòng)式『主觀性』216。“2”—“ 服務(wù) ” 屬于主流品牌開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)力要素216。本項(xiàng)目首選 “ 環(huán)境 +人文 ” 模式—— 區(qū)域性品牌模型，區(qū)域品牌增值性高；一旦形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，很難在區(qū)域內(nèi)被模仿和超越216。“ 蔚藍(lán)海岸 ” 、 “ 陽光棕櫚園 ” 作為發(fā)展中區(qū)域代表，對(duì)本項(xiàng)目具有重要參考意義。92本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。第四部分 分期開發(fā)策略 項(xiàng)目分期 啟動(dòng)區(qū)策略93本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目分期94本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目分期如何解決銷售速度與本項(xiàng)目價(jià)值最大化的問題？工程如何分期，才能保證良好的銷售率和銷售速度v資金投入v資金回籠v施工速度v銷售速度v形象展示v價(jià)格拉升影響項(xiàng)目分期的六大因素項(xiàng)目分期95本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目分期因素分析影響因素 結(jié)論資金投入 資金實(shí)力強(qiáng)則可少分期，一次性多投入資金回籠 多分期有利于資金迅速回籠施工速度 施工組織能力強(qiáng)則可少分期銷售速度 多分期有利于加快銷售速度價(jià)格拉升 分期的次數(shù)多有利于價(jià)格拉升多分期更有利于項(xiàng)目成功項(xiàng)目分期96本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。旺銷大盤分期開發(fā)策略項(xiàng)目 四季花城（第 1位） 桃源居（第 2位） 黃埔雅苑（第 3位） 波托菲諾（第 5位） 蔚藍(lán)海岸（第 6位） 碧海云天（第 10位）上榜年度銷售量 m178。 m178。 約 12萬 m178。 約 萬 m178。 約 11萬 m178。 約 7萬 m178?？備N售量 4年總銷售量約 45萬 m178。 —— 3年總銷售量約 29萬 m178。 —— 4年總銷售量 約 37萬 m178。 ——實(shí)現(xiàn)均價(jià) 3850元 /m178。 3200元 /m178。 8800元 /m178。 10000元 /m178。 6200元 /m178。 8500元 /m178。年均銷售量 約 11萬 m178。 —— 約 10萬 m178。 —— 約 9萬 m178。 ——參照系：《深圳銷售龍虎榜》216。 深圳大盤年銷售量最多 16萬平方米左右216。 深圳旺銷大盤平均年銷量 10萬平方米左右216。 本項(xiàng)目建筑面積 ，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目銷售期為 4－ 5年，建議分五期開發(fā)，年均開發(fā)量為 8萬平方米97本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。地塊劃分建議梅龍路規(guī)劃路民治大道布龍路98本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 啟動(dòng)區(qū)策略 啟動(dòng)區(qū)位 啟動(dòng)規(guī)模及啟動(dòng)配置99本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 啟動(dòng)區(qū)位100本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。啟動(dòng)區(qū)地塊選擇波托菲諾水榭花都熙園高形象大盤啟動(dòng)區(qū)位的研究101本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。234 516波托菲諾啟動(dòng)區(qū)位研究u項(xiàng)目位置：南山華僑城歡樂谷北，高爾夫俱樂部南，臨僑香路和北環(huán)路；u分期開發(fā)順序“1” ，一期，天鵝堡 1期“2” ，二期，純水岸“3” ，三期 Ⅰ 區(qū)“4” ，三期 Ⅱ 區(qū)“5” ，三期，純水岸別墅“6” ，三期 Ⅲ 區(qū) 待定僑香路102本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。波托菲諾建立自身價(jià)格參照體系建立研究u 波托菲諾北臨僑香路、北環(huán)及雜亂的工業(yè)區(qū)，通過項(xiàng)目四周資源對(duì)比，北面的資源較差；u 波托菲諾反常規(guī)而行，先開發(fā)資源較好的天鵝堡一期，純水岸，而最后開發(fā)靠路邊的天鵝堡三期；u 其開發(fā)模式，最大化的挖掘了項(xiàng)目資源，并奠定了自身參照系；高價(jià)格，建立區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿高價(jià)格，建立區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿首先樹立市場(chǎng)高端物業(yè)形象首先樹立市場(chǎng)高端物業(yè)形象資源好的 資源較差的開發(fā)順序后期開發(fā)，起點(diǎn)高后期開發(fā)，起點(diǎn)高稀缺資源，建立區(qū)域形象標(biāo)桿稀缺資源，建立區(qū)域形象標(biāo)桿 弱化了周邊較差的形象弱化了周邊較差的形象價(jià)值最大化提升價(jià)值最大化提升利用客戶追高的消費(fèi)心理利用客戶追高的消費(fèi)心理103本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。水榭花都啟動(dòng)區(qū)位研究1期期2期期3期期u 項(xiàng)目位置：福田香蜜湖度假村 ；u 項(xiàng)目分 3期開發(fā)： 1期：臨水別墅與小高層； 2期：小高層 3期：高層104本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。熙園啟動(dòng)區(qū)位研究u 項(xiàng)目位置：福田香蜜湖路與蓮花西路交匯處 ；u 項(xiàng)目一次性開發(fā)完成掬水 TOWNHOUSE（聯(lián)排別墅）、高層、小高層和多層等 ；u 項(xiàng)目營銷推廣順序：TOWNHOUSE、多層 —— 小高層 —— 高層123105本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。高品質(zhì)大盤啟動(dòng)區(qū)位研究小結(jié)高價(jià)格，建立區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿高價(jià)格，建立區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿首先樹立市場(chǎng)高端物業(yè)形象首先樹立市場(chǎng)高端物業(yè)形象資源好的 資源較差的開發(fā)順序后期開發(fā)，起點(diǎn)高后期開發(fā)，起點(diǎn)高稀缺資源，建立區(qū)域形象標(biāo)桿稀缺資源，建立區(qū)域形象標(biāo)桿 弱化了資源的不均衡性弱化了資源的不均衡性價(jià)值最大化提升價(jià)值最大化提升利用客戶追高的消費(fèi)心理利用客戶追高的消費(fèi)心理高端別墅物業(yè) 中高端洋房物業(yè)奠定物業(yè)尊貴氣勢(shì)奠定物業(yè)尊貴氣勢(shì)高形象大盤如何建立自身價(jià)格參照系高形象大盤如何建立自身價(jià)格參照系106本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。啟動(dòng)區(qū)用地選擇原理 —— 以 “ 點(diǎn) ” 帶 “ 面 ”客戶感知的項(xiàng)目形象客戶感知的項(xiàng)目形象優(yōu)質(zhì)地塊啟動(dòng)較差地塊啟動(dòng)時(shí)間形象u 優(yōu)質(zhì)地塊啟動(dòng)：入市即建立高形象；項(xiàng)目整體形象高；最大程度提示較差地塊價(jià)值。u 較差地塊啟動(dòng)：不利于建立較高入市形象；項(xiàng)目整體形象隨后續(xù)開發(fā)逐漸提升；理論基礎(chǔ)：—— 心理學(xué)觀點(diǎn)：當(dāng)一個(gè)人在某方面具有突出的表現(xiàn)時(shí)，會(huì)被大多數(shù)人認(rèn)為此人在各方面都具有超凡的能力—— 新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)：消費(fèi)者是有限理性的107本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)開發(fā)原則216。開發(fā)順序：從資源好 —— 資源較差的；216。高端入市：樹立高尚形象，制造價(jià)格標(biāo)桿。216。進(jìn)入性優(yōu)先。216。多產(chǎn)品組合：擴(kuò)大客戶層面。216。入市制造轟動(dòng)效應(yīng)。108本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目地塊價(jià)值分析價(jià)值分區(qū)原則 權(quán)重 B1 B2 B3 B4 B5 B6進(jìn)入性 15% 10 12 10 12 12 15昭示性 15% 10 10 6 15 10 15資源限制 40% 24 30 21 20 20 35容積率限制 30% 25 21 30 12 22 28價(jià)值實(shí)現(xiàn) 69 73 67 59 65 95地塊價(jià)值實(shí)現(xiàn)： B6B2B1B3B5B4109本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 啟動(dòng)規(guī)模及配置110本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。華僑城 波托菲諾： 108萬 m2 ，低容積率， 17年成熟社區(qū)中心區(qū) 黃埔雅苑： 47萬 m2 ，強(qiáng)勢(shì)地段，強(qiáng)勢(shì)地產(chǎn)商南山后海 蔚藍(lán)海岸： 55萬 m2 ，濱海大道開通的最大獲益者二線關(guān)外 四季花城： 53萬 m2 ，工薪白領(lǐng)的精神家園參照系：《深圳銷售龍虎榜》大盤啟動(dòng)模式研究111本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。蔚藍(lán)海岸的開發(fā)策略項(xiàng)目總建 55萬，首期周邊居住氣氛不濃，缺乏配套，開發(fā) ，僅為總體 1/7，一期建成，社區(qū)氛圍及配套到位，二期開始啟動(dòng)，迅速放量。分期規(guī)?！谝黄?第二期 第三期— —70120的 23房 100150的 34房 100200的 35房640065005300首期缺乏配置居住氛圍不濃時(shí)間軸萬 M2主力戶型價(jià)格走勢(shì)112本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。黃埔雅苑的開發(fā)策略分期規(guī)模主力戶型時(shí)間軸 第一期 第二期 第三期 第四期 價(jià)格走勢(shì)92023000 90008500首期配置：會(huì)所總規(guī)模 ，首期啟動(dòng) ，以后各期開發(fā)規(guī)模基本近似，首期配置只有會(huì)所。配套和社區(qū)氛圍不能充分展示，銷售期較長。以后各期規(guī)模逐漸遞增，銷售速度加快。萬 M2107126的 3房 128223的 34房 120130的 34房 128137的 34房113本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。波托菲諾的開發(fā)策略3419分期規(guī)模物業(yè)類型時(shí)間軸 2023上半年第一期67202311 高層2500015000 12023900085009000高層豪宅、多層花遠(yuǎn)洋房、 townhouse、 house首期開發(fā)周邊生活配套不足，居住氣氛不濃，項(xiàng)目三條產(chǎn)品線開發(fā)規(guī)模均較小。隨著一期社區(qū)環(huán)境成功營造，項(xiàng)目三條產(chǎn)品線同時(shí)放量增長一倍。萬 M2第二期多層House天鵝堡 純水岸 天鵝堡 純水岸首期配置：會(huì)所114本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。四季花城的開發(fā)策略分期規(guī)模物業(yè)類型時(shí)間軸 1999年 2023初 202310 202310第一期 第二期 第三期 第四期 第五期 第七期第六期20235 2023920235 價(jià)格走勢(shì)4100 39003800395039003300 3600多層普通住宅、低層花園洋房、聯(lián)排別墅首期配置：交通、商業(yè)花城街，提供日常服務(wù)首期開發(fā)規(guī)模較大，前期一年推一期，后期一年推兩期，分期開發(fā)的規(guī)模和節(jié)奏以市場(chǎng)可以接受的容量和房地產(chǎn)開發(fā)的一般規(guī)律進(jìn)行開發(fā)，有效保證項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。萬 M2115本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 116本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場(chǎng)產(chǎn)品檔次劃分 中高檔總價(jià)、單價(jià)、面積華宇名都城水晶驪城中檔 高檔 頂級(jí)核心問題提煉117本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。分項(xiàng)研究 8： 規(guī)劃研究 —— 整體開發(fā)建議啟動(dòng) B6，高端入市；利用啟動(dòng)區(qū)形成的市場(chǎng)效應(yīng)和慣性，帶 動(dòng)資源相對(duì)較差的 B3+B4+B5地塊；保留資源較好的 B1+B2地塊作為后續(xù)亮 點(diǎn)，最后開發(fā)；三次開發(fā)二次開發(fā)118本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH