【正文】 理上的混亂和缺位，最終導致項目失??； ? 淮北市政府的商業(yè)規(guī)劃方向賦予了商業(yè)地產極好的契機，但新建大型綜合項目眾多，競爭激烈已是不爭的事實，未來淮北商業(yè)將形成群雄并起的格局。 淮北商業(yè)市場分析小結 ? 73 消費者分析 宏觀環(huán)境分析 微觀市場分析 商圈分析 商業(yè)項目分析 商業(yè)街分析 消費需求分析 宏觀市場分析 淮北商業(yè)趨勢分析 已建商業(yè)項目 在建商業(yè)項目 失敗商業(yè)項目 研究思路 匯報議程 第一部分 研究基礎 第二部分 研究視角 城市商業(yè)需求分析 經(jīng)營者分析 第三部分 深度解析 ? 74 經(jīng)營者分析 商鋪性質及關注點 店鋪性質租用90%自購10%店鋪經(jīng)營關注要素25%19%17%13%10%8%5%2%1%地點交通方便舒適購物環(huán)境檔次獨有品牌/ 產品一站式多元化購物良好管理多變商業(yè)推廣活動足夠停車場 本公司通過對淮海路、孟山路、古城路、相山路、教育巷、利民巷、步行街等主要商業(yè)街區(qū)正在經(jīng)營的沿街鋪面的經(jīng)營者進行采訪得出總結。 被訪者多以租賃的形式來經(jīng)營，這部分的比例達到了 90%，并對商鋪的地段、交通、經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營檔次非常在意，這四項占到了總數(shù)的 74%。提示商業(yè)項目 在整體商業(yè)規(guī)劃中應該注重對已購鋪業(yè)主的統(tǒng)一管理而不是開發(fā)自營者。 商鋪經(jīng)營者以租賃形式經(jīng)營居多 ? 75 經(jīng)營者分析 拓展需求 拓展意向有意向73%無意向27%經(jīng)營檔次低檔3% 中低檔18%中檔38%中高檔36%高檔5%店鋪面積8%40%24%10%9%9%1 0 ㎡以下1130㎡3150㎡5180㎡81100㎡1 0 0 ㎡以上店鋪租金占營業(yè)額的比例40%18%17%12%10%3% 10%11%15%16%20%21%25%26%30%3 1 % 以上目前的經(jīng)營者有相當?shù)谋戎叵胪卣棺约旱臉I(yè)務，占到了被訪者總數(shù)的 73%，這部分人傾向于選擇中檔和中高檔次的商鋪；尤其對臨街商鋪情有獨鐘。 受所處行業(yè)、經(jīng)濟實力等諸多的影響，被訪者大都傾向于 50平米以下的中小商鋪，并且絕大部分（超過 75%）人希望店鋪的租金或經(jīng)營扣點不要超過營業(yè)額的 20%。 臨街商鋪的商業(yè)形式受到絕大部分經(jīng)營者的認可 ? 76 經(jīng)營者分析 經(jīng)營管理 商場經(jīng)營模式41%15%43%1%統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一收銀、分散經(jīng)營自行收銀、分散經(jīng)營其他商場管理費60%18%8%6%5% 3%5元以下610元1115元1620元2130元3150元 在經(jīng)營管理上，傾向于聯(lián)營和自營比例基本相當，各占 43%和 41%，說明一方面經(jīng)營者們大都已經(jīng)習慣于目前的自營自收，另一方面也說明相當一部分經(jīng)營業(yè)戶期望體驗更先進、更輕松的管理和經(jīng)營模式；同時這部分人受追逐利益的驅動，對商場管理費等非?？粗?，有接近 80%的人選擇了商場管理費要在 10元以內。 信息獲取媒介報紙24%電視17%電臺4%網(wǎng)站10%地產中介6%戶外廣告18%朋友介紹21%受經(jīng)營類型和工作時間的限制，商鋪的經(jīng)營者們的信息獲取相對較窄，免費發(fā)放的直投報紙（主要是安徽聯(lián)眾、郵政直投和服務指南等）和朋友介紹占據(jù)了信息來源的近一半的比例，其次，戶外廣告和電視廣告的比重也較為明顯。 自營與聯(lián)營的經(jīng)驗方式最受經(jīng)營者的認可，報紙、口碑、戶外、電視是當?shù)亟?jīng)營者獲取信息的主要媒介 ? 77 經(jīng)營者分析 宏觀環(huán)境分析 微觀市場分析 商圈分析 商業(yè)項目分析 商業(yè)街分析 消費需求分析 宏觀市場分析 淮北商業(yè)趨勢分析 已建商業(yè)項目 在建商業(yè)項目 失敗商業(yè)項目 研究思路 匯報議程 第一部分 研究基礎 第二部分 研究視角 城市商業(yè)需求分析 第三部分 深度解析 消費者分析 ? 78 購物去向選擇： 在 被調查者的日用品消費習慣上，在大型購物中心占到了絕對優(yōu)勢，占 46%，大型商場和綜合市場是其次選擇 。這說明比較好的購物環(huán)境和消費信譽對消費者有著直接的影響。 購物偏好： 節(jié)假日、晚間的購物趨向優(yōu)勢較高，被調查者每周購物在兩次以內的居民占到了近一半 48%， 每月購物消費支出在 3001000元的占 78%，而且單次購物的平均額在 50300元之間的占有 58%。這至少說明淮北市中低下購物消費群占主導地位 ； 購物地域認同： 淮海路的便利性和區(qū)域含金量最高，通過本公司在實地走訪中也發(fā)現(xiàn)淮北市的大型超市業(yè)態(tài)目前并不是很飽和（只有蘇果一家中心店），但小型社區(qū)超市的占據(jù)了市場，給居民的購物帶來了方便。未來隨著大潤發(fā)、沃爾瑪、家樂福等大型連鎖賣場的進駐將會瓜分目前市場的份額。另外 久興小商品城或幾條老服裝街區(qū)在居民的消費比重也占有很大的市場消費比重，這些地方占有居民零售購物的 30%。 消費者分析 購物偏好 當?shù)叵M者購物首選購物中心，節(jié)假日與晚間購物趨向較高 ? 79 餐飲消費取向： 在餐飲方面，人們外出就餐主要是和朋友在一起，其次才是和家人，這說明當?shù)厝巳簩⒕筒彤斪饕粋€重要的社交方式。在就餐地點的選擇上以中檔餐廳和普通飯店占據(jù)絕對優(yōu)勢，人均的消費集中在 30150元之間 。在淮北當?shù)氐牟惋嬓袠I(yè)比較發(fā)達，競爭也非常激烈，而且酒水消費直接關系到餐飲的消費金額。 休閑娛樂消費傾向： 針對消費者的休閑娛樂傾向調查中發(fā)現(xiàn)，人們的休閑娛樂時間在一周之內相對均衡，平均每周娛樂 3次左右，休閑時間選擇在家里呆著和逛商場購物娛樂的比例分別占到了總體樣本的 17%和 81%， 休閑方式主要是看洗浴、泡吧、 KTV、上網(wǎng)、廣場健身， 一般情況下都是選擇和朋友、家人一起，人均消費集中在30120元之間 。說明在現(xiàn)階段的淮北比較缺乏豐富多樣的休閑娛樂方式，但是人們非常需要借用這種方式同朋友進行溝通，而淮北當?shù)氐男蓍e娛樂經(jīng)濟有著相當?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，但是需要形式的變化和內容的豐富。 消費者分析 消費傾向 餐飲消費是當?shù)刂匾南M支出，休閑娛樂業(yè)具備相當大的發(fā)展?jié)摿? ? 80 經(jīng)營者分析 消費者分析 宏觀環(huán)境分析 微觀市場分析 商圈分析 商業(yè)項目分析 商業(yè)街分析 宏觀市場分析 淮北商業(yè)趨勢分析 已建商業(yè)項目 在建商業(yè)項目 失敗商業(yè)項目 研究思路 匯報議程 第一部分 研究基礎 第二部分 研究視角 城市商業(yè)需求分析 第三部分 深度解析 消費需求分析 ? 81 市區(qū), 7 0 . 0 %區(qū)\ 縣,%外來人口,%淮北主要消費構成示意圖（預估） 主要顧客來源 淮北市居蘇豫皖三省之要沖、臥淮海經(jīng)濟區(qū)之腹心。在這片 3千平方公里不到的能源基地，總人口 215萬，其中城市人口 93萬。雖然整個城市的面積不大，但隨著市區(qū)人口的不斷增加，城市的需求也在不斷的改變。對于淮北的整個消費市場，主要來源為市區(qū)人口、周邊區(qū)縣、及部分外來人口，消費主要構成主要以市區(qū)人口為主。相對來說淮北整體的消費氛圍還處中等水平。 附加顧客來源 隨著淮北城市及經(jīng)濟的不斷發(fā)展，越來越多的外來人口涌進，這部分人口主要來自沿海地區(qū)及安徽周邊省份，他們從事不同的職業(yè)和事業(yè)，他們身份不同、消費力也不同。以沿海福建、浙江為主的這些群體主要從事相關房地產建設開發(fā)、建材家居、娛樂餐飲等行業(yè)，主要為中小業(yè)主；以周邊河南、河北等為主的群體主要從事服務、基礎建設相關工作；另外，由于歷史的原因，淮北和上海的互動和交流比較頻繁，這也是淮北市主要外來消費源頭之一。 這些外來人口不但給淮北城市的發(fā)展建設帶來了很大的推動作用，同時也是一個巨大的消費群體，他們與本地群體共同構成淮北的消費市場。 消費需求分析 客源分析 市區(qū)客源是當?shù)叵M的主力群，外來人口消費趨于高端化 ? 82 汽車購物人的狀況： 淮北目前的商業(yè)已經(jīng)具有相當規(guī)模，以一馬路為核心商圈，向周邊輻射；以四大百貨對立為格局，競爭激烈。商業(yè)氛圍濃厚，但整體商業(yè)操作和和業(yè)態(tài)規(guī)劃還相對較弱，特別是淮海路周邊嚴重缺乏停車位置，大大制約了開車購物人群的消費能力。而汽車購物群體的消費力主要為中高檔次，一方面淮北的中高檔次商業(yè)生存空間狹小，另一方面淮北又存在中高檔次的部分消費需求，這就造成這部分人群的部分需求外向。經(jīng)過調查， 現(xiàn)階段淮北中高端市場主要流向徐州、合肥等地。汽車購物群體的需求情況，算是淮北市場的一個空缺，但也是整個市場的一種無奈 。 公交車購物人的狀況： 由于地形原因，淮北日常的交通出行主要還是依靠公交車、出租車及機動車等。公交車購物群體相對來說偏向于中低端消費，因此與整個城市的整體消費水平來說是基本吻合的。因此公交車購物群體是淮北較主要的購物群體，他們主要以青年、中老年為主，消費區(qū)域主要集中于相山區(qū)或一馬路二馬路相應路段，如以中低端為主的久興批發(fā)商場及淮海路周邊的幾個特色商業(yè)街等等。淮北總體還是一個發(fā)展中的城市，無論未來消費檔次和水平無何，中端消費在相當長的一段時間里仍將是主流。 步行購物人的狀況： 步行購物人群主要針對所居住的相應區(qū)域，就目前此部分人群主要集中淮海商圈周邊區(qū)域。從消費區(qū)域構成上，一馬路、二馬路是相對主要的區(qū)域。另外由于步行購物人群較注重購物樂趣或“淘 ”“逛 ”消費的特點，這就給某部分特殊路段帶來了市場，就從目前淮北的商業(yè)路段業(yè)態(tài)上看，以教育巷、利民巷、友誼巷等為主的特色街區(qū)，正是符合這部分人群的消費特征。 從淮北街區(qū)分布情況分析，步行購物人群市場空間很大，瞄準這部分人群必然會有更多的商業(yè)機會 。 消費需求分析 交通方式分析 公交車與步行是當?shù)叵M人群的主流出行方式 ? 83 夜間購物狀況 淮北及周邊地區(qū)消費存在一個狀況，即夜間營業(yè)時間不長，特別是在冬天，一般 8點后基本不再營業(yè)。這也反映出淮北夜間購物的一些狀況，其一， 淮北并未有較大或較理想的夜間消費和休閑場所 。其二， 消費習慣上淮北人有基本上晚上不出門待在家里的習慣 （除有購物意向及夏天）。其三， 由于淮北夜間天氣較冷、風沙大 （冬天）， 這就給夜間消費帶來了一定的制約 。 夜間消費是個相對復雜的概念，夜間消費一般帶著多重色彩，承載休閑、購物、娛樂、消遣等等因素。因此對于夜間消費，將是一個真正考驗大型商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、布局、運營等全方面的策略。 節(jié)假日購物的狀況 節(jié)假日購物是各地方、各大小商業(yè)真正的黃金時間。對于淮北的節(jié)假日消費，與各城市基本無異。節(jié)假日期間由于消費者時間上的充裕，并且各大小商家花樣繁多的促銷打折策略，都促使了節(jié)假日的消費高于非節(jié)假日。 以淮海路為例子，節(jié)假日人流約為日常人流的 2倍以上?；旧?，淮北的消費節(jié)假日比重還是相對較高的 。 消費需求分析 時間段分析 夜間購物氛圍不成熟，節(jié)假日購物是當?shù)厝巳旱闹髁? ? 84 隨著淮北經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平的提高，對于消費的要求也在提升，消費的觀念也在不斷的變化和嘗試著。這種觀念的變化經(jīng)歷著三個層次： 其一， 從街邊消費向大商場消費 。由于經(jīng)濟的發(fā)展，各大商業(yè)的開發(fā)及專業(yè)市場的運做，淮北人漸漸從零散的消費轉向一體化、集中消費的觀念上。 其二， 從單一消費向多面、多方向嘗試 。一站式購物、網(wǎng)絡購物、遠程購物、上門服務等等新興的購物方式，正在不斷被淮北人所接受，未來的消費方式將呈現(xiàn)多種方向發(fā)展。 其三， 從有需求消費向淘逛消費發(fā)展 ?；幢比说南M心理正在由原來的有需要就去購物變?yōu)闆]事逛逛街、有好東西就買的消費觀念。這正是理解和發(fā)現(xiàn)了消費購物中的樂趣。 消費需求分析 購物觀念發(fā)展 消費者觀念正在朝多元化、專業(yè)化、休閑化消費發(fā)展 ? 85 ? 市民投資意識較強，投資需求比較旺盛，投資主體呈現(xiàn)多元化現(xiàn)象；但投資方向較窄，主要集中在不動產投資上； ? 商鋪的經(jīng)營者普遍存在拓展自己業(yè)務的意向，且大都傾向于 50平米以下的鋪面，尤其青睞臨街店鋪； ? 商鋪經(jīng)營多以租賃的形式存在，經(jīng)營者相對比較看重地段、交通、經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營檔次； ? 關于商場的管理模式，經(jīng)營者對于聯(lián)營和自營傾向的比例基本相當，但大都對商場管理費以及租金或扣點的承擔能力較弱； ? 消費者購物的時間集中度和地域認同度都比較高，特色商業(yè)街的吸引力仍然較強，但總體上比較認可購物中心這一形式； ? 消費結構開始升級，消費觀念開始轉變，休閑娛樂消費的比重開始上升，但形勢和內容都還有待于進一步引導； ? 市區(qū)客戶和礦區(qū)周末消費客戶是本地商業(yè)的主要客戶來源，客戶購物出行以公交車為主，汽車購物人群有增加的勢頭； ? 夜間生活不夠豐富，夜間購物的潛力需進一步的開發(fā)和引導。 城市商業(yè)需求分析小結 ? 86 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 15, 2023 雨中黃葉樹，燈下