【正文】 理上的混亂和缺位，最終導(dǎo)致項(xiàng)目失?。? ? 淮北市政府的商業(yè)規(guī)劃方向賦予了商業(yè)地產(chǎn)極好的契機(jī)，但新建大型綜合項(xiàng)目眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈已是不爭(zhēng)的事實(shí)，未來淮北商業(yè)將形成群雄并起的格局。 淮北商業(yè)市場(chǎng)分析小結(jié) ? 73 消費(fèi)者分析 宏觀環(huán)境分析 微觀市場(chǎng)分析 商圈分析 商業(yè)項(xiàng)目分析 商業(yè)街分析 消費(fèi)需求分析 宏觀市場(chǎng)分析 淮北商業(yè)趨勢(shì)分析 已建商業(yè)項(xiàng)目 在建商業(yè)項(xiàng)目 失敗商業(yè)項(xiàng)目 研究思路 匯報(bào)議程 第一部分 研究基礎(chǔ) 第二部分 研究視角 城市商業(yè)需求分析 經(jīng)營(yíng)者分析 第三部分 深度解析 ? 74 經(jīng)營(yíng)者分析 商鋪性質(zhì)及關(guān)注點(diǎn) 店鋪性質(zhì)租用90%自購(gòu)10%店鋪經(jīng)營(yíng)關(guān)注要素25%19%17%13%10%8%5%2%1%地點(diǎn)交通方便舒適購(gòu)物環(huán)境檔次獨(dú)有品牌/ 產(chǎn)品一站式多元化購(gòu)物良好管理多變商業(yè)推廣活動(dòng)足夠停車場(chǎng) 本公司通過對(duì)淮海路、孟山路、古城路、相山路、教育巷、利民巷、步行街等主要商業(yè)街區(qū)正在經(jīng)營(yíng)的沿街鋪面的經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行采訪得出總結(jié)。 被訪者多以租賃的形式來經(jīng)營(yíng)，這部分的比例達(dá)到了 90%，并對(duì)商鋪的地段、交通、經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)檔次非常在意，這四項(xiàng)占到了總數(shù)的 74%。提示商業(yè)項(xiàng)目 在整體商業(yè)規(guī)劃中應(yīng)該注重對(duì)已購(gòu)鋪業(yè)主的統(tǒng)一管理而不是開發(fā)自營(yíng)者。 商鋪經(jīng)營(yíng)者以租賃形式經(jīng)營(yíng)居多 ? 75 經(jīng)營(yíng)者分析 拓展需求 拓展意向有意向73%無意向27%經(jīng)營(yíng)檔次低檔3% 中低檔18%中檔38%中高檔36%高檔5%店鋪面積8%40%24%10%9%9%1 0 ㎡以下1130㎡3150㎡5180㎡81100㎡1 0 0 ㎡以上店鋪?zhàn)饨鹫紶I(yíng)業(yè)額的比例40%18%17%12%10%3% 10%11%15%16%20%21%25%26%30%3 1 % 以上目前的經(jīng)營(yíng)者有相當(dāng)?shù)谋戎叵胪卣棺约旱臉I(yè)務(wù)，占到了被訪者總數(shù)的 73%，這部分人傾向于選擇中檔和中高檔次的商鋪；尤其對(duì)臨街商鋪情有獨(dú)鐘。 受所處行業(yè)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等諸多的影響，被訪者大都傾向于 50平米以下的中小商鋪，并且絕大部分（超過 75%）人希望店鋪的租金或經(jīng)營(yíng)扣點(diǎn)不要超過營(yíng)業(yè)額的 20%。 臨街商鋪的商業(yè)形式受到絕大部分經(jīng)營(yíng)者的認(rèn)可 ? 76 經(jīng)營(yíng)者分析 經(jīng)營(yíng)管理 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式41%15%43%1%統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一收銀、分散經(jīng)營(yíng)自行收銀、分散經(jīng)營(yíng)其他商場(chǎng)管理費(fèi)60%18%8%6%5% 3%5元以下610元1115元1620元2130元3150元 在經(jīng)營(yíng)管理上，傾向于聯(lián)營(yíng)和自營(yíng)比例基本相當(dāng)，各占 43%和 41%，說明一方面經(jīng)營(yíng)者們大都已經(jīng)習(xí)慣于目前的自營(yíng)自收，另一方面也說明相當(dāng)一部分經(jīng)營(yíng)業(yè)戶期望體驗(yàn)更先進(jìn)、更輕松的管理和經(jīng)營(yíng)模式；同時(shí)這部分人受追逐利益的驅(qū)動(dòng)，對(duì)商場(chǎng)管理費(fèi)等非常看重，有接近 80%的人選擇了商場(chǎng)管理費(fèi)要在 10元以內(nèi)。 信息獲取媒介報(bào)紙24%電視17%電臺(tái)4%網(wǎng)站10%地產(chǎn)中介6%戶外廣告18%朋友介紹21%受經(jīng)營(yíng)類型和工作時(shí)間的限制，商鋪的經(jīng)營(yíng)者們的信息獲取相對(duì)較窄，免費(fèi)發(fā)放的直投報(bào)紙（主要是安徽聯(lián)眾、郵政直投和服務(wù)指南等）和朋友介紹占據(jù)了信息來源的近一半的比例，其次，戶外廣告和電視廣告的比重也較為明顯。 自營(yíng)與聯(lián)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)方式最受經(jīng)營(yíng)者的認(rèn)可，報(bào)紙、口碑、戶外、電視是當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)者獲取信息的主要媒介 ? 77 經(jīng)營(yíng)者分析 宏觀環(huán)境分析 微觀市場(chǎng)分析 商圈分析 商業(yè)項(xiàng)目分析 商業(yè)街分析 消費(fèi)需求分析 宏觀市場(chǎng)分析 淮北商業(yè)趨勢(shì)分析 已建商業(yè)項(xiàng)目 在建商業(yè)項(xiàng)目 失敗商業(yè)項(xiàng)目 研究思路 匯報(bào)議程 第一部分 研究基礎(chǔ) 第二部分 研究視角 城市商業(yè)需求分析 第三部分 深度解析 消費(fèi)者分析 ? 78 購(gòu)物去向選擇： 在 被調(diào)查者的日用品消費(fèi)習(xí)慣上，在大型購(gòu)物中心占到了絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，占 46%，大型商場(chǎng)和綜合市場(chǎng)是其次選擇 。這說明比較好的購(gòu)物環(huán)境和消費(fèi)信譽(yù)對(duì)消費(fèi)者有著直接的影響。 購(gòu)物偏好： 節(jié)假日、晚間的購(gòu)物趨向優(yōu)勢(shì)較高，被調(diào)查者每周購(gòu)物在兩次以內(nèi)的居民占到了近一半 48%， 每月購(gòu)物消費(fèi)支出在 3001000元的占 78%，而且單次購(gòu)物的平均額在 50300元之間的占有 58%。這至少說明淮北市中低下購(gòu)物消費(fèi)群占主導(dǎo)地位 ； 購(gòu)物地域認(rèn)同： 淮海路的便利性和區(qū)域含金量最高，通過本公司在實(shí)地走訪中也發(fā)現(xiàn)淮北市的大型超市業(yè)態(tài)目前并不是很飽和（只有蘇果一家中心店），但小型社區(qū)超市的占據(jù)了市場(chǎng)，給居民的購(gòu)物帶來了方便。未來隨著大潤(rùn)發(fā)、沃爾瑪、家樂福等大型連鎖賣場(chǎng)的進(jìn)駐將會(huì)瓜分目前市場(chǎng)的份額。另外 久興小商品城或幾條老服裝街區(qū)在居民的消費(fèi)比重也占有很大的市場(chǎng)消費(fèi)比重，這些地方占有居民零售購(gòu)物的 30%。 消費(fèi)者分析 購(gòu)物偏好 當(dāng)?shù)叵M(fèi)者購(gòu)物首選購(gòu)物中心，節(jié)假日與晚間購(gòu)物趨向較高 ? 79 餐飲消費(fèi)取向： 在餐飲方面，人們外出就餐主要是和朋友在一起，其次才是和家人，這說明當(dāng)?shù)厝巳簩⒕筒彤?dāng)作一個(gè)重要的社交方式。在就餐地點(diǎn)的選擇上以中檔餐廳和普通飯店占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，人均的消費(fèi)集中在 30150元之間 。在淮北當(dāng)?shù)氐牟惋嬓袠I(yè)比較發(fā)達(dá)，競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈，而且酒水消費(fèi)直接關(guān)系到餐飲的消費(fèi)金額。 休閑娛樂消費(fèi)傾向： 針對(duì)消費(fèi)者的休閑娛樂傾向調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，人們的休閑娛樂時(shí)間在一周之內(nèi)相對(duì)均衡，平均每周娛樂 3次左右，休閑時(shí)間選擇在家里呆著和逛商場(chǎng)購(gòu)物娛樂的比例分別占到了總體樣本的 17%和 81%， 休閑方式主要是看洗浴、泡吧、 KTV、上網(wǎng)、廣場(chǎng)健身， 一般情況下都是選擇和朋友、家人一起，人均消費(fèi)集中在30120元之間 。說明在現(xiàn)階段的淮北比較缺乏豐富多樣的休閑娛樂方式，但是人們非常需要借用這種方式同朋友進(jìn)行溝通，而淮北當(dāng)?shù)氐男蓍e娛樂經(jīng)濟(jì)有著相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，但是需要形式的變化和?nèi)容的豐富。 消費(fèi)者分析 消費(fèi)傾向 餐飲消費(fèi)是當(dāng)?shù)刂匾南M(fèi)支出，休閑娛樂業(yè)具備相當(dāng)大的發(fā)展?jié)摿? ? 80 經(jīng)營(yíng)者分析 消費(fèi)者分析 宏觀環(huán)境分析 微觀市場(chǎng)分析 商圈分析 商業(yè)項(xiàng)目分析 商業(yè)街分析 宏觀市場(chǎng)分析 淮北商業(yè)趨勢(shì)分析 已建商業(yè)項(xiàng)目 在建商業(yè)項(xiàng)目 失敗商業(yè)項(xiàng)目 研究思路 匯報(bào)議程 第一部分 研究基礎(chǔ) 第二部分 研究視角 城市商業(yè)需求分析 第三部分 深度解析 消費(fèi)需求分析 ? 81 市區(qū), 7 0 . 0 %區(qū)\ 縣,%外來人口,%淮北主要消費(fèi)構(gòu)成示意圖（預(yù)估） 主要顧客來源 淮北市居蘇豫皖三省之要沖、臥淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)之腹心。在這片 3千平方公里不到的能源基地，總?cè)丝?215萬，其中城市人口 93萬。雖然整個(gè)城市的面積不大，但隨著市區(qū)人口的不斷增加，城市的需求也在不斷的改變。對(duì)于淮北的整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)，主要來源為市區(qū)人口、周邊區(qū)縣、及部分外來人口，消費(fèi)主要構(gòu)成主要以市區(qū)人口為主。相對(duì)來說淮北整體的消費(fèi)氛圍還處中等水平。 附加顧客來源 隨著淮北城市及經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，越來越多的外來人口涌進(jìn)，這部分人口主要來自沿海地區(qū)及安徽周邊省份，他們從事不同的職業(yè)和事業(yè)，他們身份不同、消費(fèi)力也不同。以沿海福建、浙江為主的這些群體主要從事相關(guān)房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)、建材家居、娛樂餐飲等行業(yè)，主要為中小業(yè)主；以周邊河南、河北等為主的群體主要從事服務(wù)、基礎(chǔ)建設(shè)相關(guān)工作；另外，由于歷史的原因，淮北和上海的互動(dòng)和交流比較頻繁，這也是淮北市主要外來消費(fèi)源頭之一。 這些外來人口不但給淮北城市的發(fā)展建設(shè)帶來了很大的推動(dòng)作用，同時(shí)也是一個(gè)巨大的消費(fèi)群體，他們與本地群體共同構(gòu)成淮北的消費(fèi)市場(chǎng)。 消費(fèi)需求分析 客源分析 市區(qū)客源是當(dāng)?shù)叵M(fèi)的主力群，外來人口消費(fèi)趨于高端化 ? 82 汽車購(gòu)物人的狀況： 淮北目前的商業(yè)已經(jīng)具有相當(dāng)規(guī)模，以一馬路為核心商圈，向周邊輻射；以四大百貨對(duì)立為格局，競(jìng)爭(zhēng)激烈。商業(yè)氛圍濃厚，但整體商業(yè)操作和和業(yè)態(tài)規(guī)劃還相對(duì)較弱，特別是淮海路周邊嚴(yán)重缺乏停車位置，大大制約了開車購(gòu)物人群的消費(fèi)能力。而汽車購(gòu)物群體的消費(fèi)力主要為中高檔次，一方面淮北的中高檔次商業(yè)生存空間狹小，另一方面淮北又存在中高檔次的部分消費(fèi)需求，這就造成這部分人群的部分需求外向。經(jīng)過調(diào)查， 現(xiàn)階段淮北中高端市場(chǎng)主要流向徐州、合肥等地。汽車購(gòu)物群體的需求情況，算是淮北市場(chǎng)的一個(gè)空缺，但也是整個(gè)市場(chǎng)的一種無奈 。 公交車購(gòu)物人的狀況： 由于地形原因，淮北日常的交通出行主要還是依靠公交車、出租車及機(jī)動(dòng)車等。公交車購(gòu)物群體相對(duì)來說偏向于中低端消費(fèi)，因此與整個(gè)城市的整體消費(fèi)水平來說是基本吻合的。因此公交車購(gòu)物群體是淮北較主要的購(gòu)物群體，他們主要以青年、中老年為主，消費(fèi)區(qū)域主要集中于相山區(qū)或一馬路二馬路相應(yīng)路段，如以中低端為主的久興批發(fā)商場(chǎng)及淮海路周邊的幾個(gè)特色商業(yè)街等等。淮北總體還是一個(gè)發(fā)展中的城市，無論未來消費(fèi)檔次和水平無何，中端消費(fèi)在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里仍將是主流。 步行購(gòu)物人的狀況： 步行購(gòu)物人群主要針對(duì)所居住的相應(yīng)區(qū)域，就目前此部分人群主要集中淮海商圈周邊區(qū)域。從消費(fèi)區(qū)域構(gòu)成上，一馬路、二馬路是相對(duì)主要的區(qū)域。另外由于步行購(gòu)物人群較注重購(gòu)物樂趣或“淘 ”“逛 ”消費(fèi)的特點(diǎn)，這就給某部分特殊路段帶來了市場(chǎng)，就從目前淮北的商業(yè)路段業(yè)態(tài)上看，以教育巷、利民巷、友誼巷等為主的特色街區(qū)，正是符合這部分人群的消費(fèi)特征。 從淮北街區(qū)分布情況分析，步行購(gòu)物人群市場(chǎng)空間很大，瞄準(zhǔn)這部分人群必然會(huì)有更多的商業(yè)機(jī)會(huì) 。 消費(fèi)需求分析 交通方式分析 公交車與步行是當(dāng)?shù)叵M(fèi)人群的主流出行方式 ? 83 夜間購(gòu)物狀況 淮北及周邊地區(qū)消費(fèi)存在一個(gè)狀況，即夜間營(yíng)業(yè)時(shí)間不長(zhǎng)，特別是在冬天，一般 8點(diǎn)后基本不再營(yíng)業(yè)。這也反映出淮北夜間購(gòu)物的一些狀況，其一， 淮北并未有較大或較理想的夜間消費(fèi)和休閑場(chǎng)所 。其二， 消費(fèi)習(xí)慣上淮北人有基本上晚上不出門待在家里的習(xí)慣 （除有購(gòu)物意向及夏天）。其三， 由于淮北夜間天氣較冷、風(fēng)沙大 （冬天）， 這就給夜間消費(fèi)帶來了一定的制約 。 夜間消費(fèi)是個(gè)相對(duì)復(fù)雜的概念，夜間消費(fèi)一般帶著多重色彩，承載休閑、購(gòu)物、娛樂、消遣等等因素。因此對(duì)于夜間消費(fèi)，將是一個(gè)真正考驗(yàn)大型商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、布局、運(yùn)營(yíng)等全方面的策略。 節(jié)假日購(gòu)物的狀況 節(jié)假日購(gòu)物是各地方、各大小商業(yè)真正的黃金時(shí)間。對(duì)于淮北的節(jié)假日消費(fèi)，與各城市基本無異。節(jié)假日期間由于消費(fèi)者時(shí)間上的充裕，并且各大小商家花樣繁多的促銷打折策略，都促使了節(jié)假日的消費(fèi)高于非節(jié)假日。 以淮海路為例子，節(jié)假日人流約為日常人流的 2倍以上?；旧希幢钡南M(fèi)節(jié)假日比重還是相對(duì)較高的 。 消費(fèi)需求分析 時(shí)間段分析 夜間購(gòu)物氛圍不成熟，節(jié)假日購(gòu)物是當(dāng)?shù)厝巳旱闹髁? ? 84 隨著淮北經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，對(duì)于消費(fèi)的要求也在提升，消費(fèi)的觀念也在不斷的變化和嘗試著。這種觀念的變化經(jīng)歷著三個(gè)層次： 其一， 從街邊消費(fèi)向大商場(chǎng)消費(fèi) 。由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各大商業(yè)的開發(fā)及專業(yè)市場(chǎng)的運(yùn)做，淮北人漸漸從零散的消費(fèi)轉(zhuǎn)向一體化、集中消費(fèi)的觀念上。 其二， 從單一消費(fèi)向多面、多方向嘗試 。一站式購(gòu)物、網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物、遠(yuǎn)程購(gòu)物、上門服務(wù)等等新興的購(gòu)物方式，正在不斷被淮北人所接受，未來的消費(fèi)方式將呈現(xiàn)多種方向發(fā)展。 其三， 從有需求消費(fèi)向淘逛消費(fèi)發(fā)展 ?；幢比说南M(fèi)心理正在由原來的有需要就去購(gòu)物變?yōu)闆]事逛逛街、有好東西就買的消費(fèi)觀念。這正是理解和發(fā)現(xiàn)了消費(fèi)購(gòu)物中的樂趣。 消費(fèi)需求分析 購(gòu)物觀念發(fā)展 消費(fèi)者觀念正在朝多元化、專業(yè)化、休閑化消費(fèi)發(fā)展 ? 85 ? 市民投資意識(shí)較強(qiáng)，投資需求比較旺盛，投資主體呈現(xiàn)多元化現(xiàn)象；但投資方向較窄，主要集中在不動(dòng)產(chǎn)投資上； ? 商鋪的經(jīng)營(yíng)者普遍存在拓展自己業(yè)務(wù)的意向，且大都傾向于 50平米以下的鋪面，尤其青睞臨街店鋪； ? 商鋪經(jīng)營(yíng)多以租賃的形式存在，經(jīng)營(yíng)者相對(duì)比較看重地段、交通、經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)檔次； ? 關(guān)于商場(chǎng)的管理模式，經(jīng)營(yíng)者對(duì)于聯(lián)營(yíng)和自營(yíng)傾向的比例基本相當(dāng)，但大都對(duì)商場(chǎng)管理費(fèi)以及租金或扣點(diǎn)的承擔(dān)能力較弱； ? 消費(fèi)者購(gòu)物的時(shí)間集中度和地域認(rèn)同度都比較高，特色商業(yè)街的吸引力仍然較強(qiáng)，但總體上比較認(rèn)可購(gòu)物中心這一形式； ? 消費(fèi)結(jié)構(gòu)開始升級(jí)，消費(fèi)觀念開始轉(zhuǎn)變，休閑娛樂消費(fèi)的比重開始上升，但形勢(shì)和內(nèi)容都還有待于進(jìn)一步引導(dǎo)； ? 市區(qū)客戶和礦區(qū)周末消費(fèi)客戶是本地商業(yè)的主要客戶來源，客戶購(gòu)物出行以公交車為主，汽車購(gòu)物人群有增加的勢(shì)頭； ? 夜間生活不夠豐富，夜間購(gòu)物的潛力需進(jìn)一步的開發(fā)和引導(dǎo)。 城市商業(yè)需求分析小結(jié) ? 86 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 15, 2023 雨中黃葉樹，燈下