【正文】 劃時間內銷售完，則上調價格 200元左右，如未能在計劃內銷完，則分析情況，并上緩調價。第三階段推貨量為全部剩余貨量，價格的調整則視前期銷售行情來定。 1 2 78 本報告嚴格保密 入市時機選擇 入市時機決定項目的打法以及以什么樣的姿態(tài)面向市場。 在制定入市時機的時候主要考慮以下幾點因素： 一、工程進度及預售證下發(fā)時間； 二、整體市場的銷售背景； 三、項目蓄勢準備期的工作準備。 綜合以上因素，我們建議項目的入市時機可確定在： 201１年３月１５日左右推出ＶＩＰ認購 201１年 6月上旬開盤 此時，一是工程及預售證預計此時可到位。二是整體樓市正處上半年銷售的黃金期。 79 本報告嚴格保密 銷售階段規(guī)劃 一個項目的正常的銷售周期，最佳模式為項目正式開盤 9個月內全部完成銷售，１２個月內實現(xiàn)全部資金回籠 營 銷 周 期 時 間 導入期 準備期 2023年 12月 —— 2023年 2月 導入期 2023年 3月 5月 強銷期 開盤 2023年 6月 強銷 2023年 6月 2023年 8月 延續(xù)期 2023年 9月 —— 2023年 12月 尾盤 (清盤 )期 2023年 1月 —— 6月 以上的營銷周期為初步規(guī)劃，具體的節(jié)點應以工程的推進情況結合項目的銷售實際需要來定。 80 本報告嚴格保密 時 間 周 期 導入期 準備 認購 強銷期 （開盤） 延續(xù)期 尾盤期 銷售階段圖表 81 本報告嚴格保密 價格定位建議 價格定位，是市場背景與發(fā)展商對項目期望值雙重作用的平衡點，是決定項目銷售的關鍵點。 目前汽車西站片區(qū)周邊住宅均價已經達到 5290元 /平米水平。 考慮到公司首次進行房地產開發(fā)，我們不建議采用高價策略。 考慮項目無居家環(huán)境，因此售價建議同比偏低以消除銷售抗性。 市場目前形勢并不明朗，建議快速銷售以規(guī)避風險。 綜上所述，對于本案價格定位，我們建議為： 5500元 /平方米 巴比倫花園 5500元 /㎡ 高信 /向日葵 6500元 /㎡ 海林 /馨香雅苑 5600元 /㎡ 長房 /時代城 5800元 /㎡ 我們選取片區(qū)有代表意義的重點競爭項目做為本案價格定位的重要參照，并以加權簡算方式確立本案均價水平 加權平均簡算： （ 5800+6200+5600+5600+4800+5000） 247。 6=5550 永孚 /翡翠華庭 4800元 /㎡ 沙坪 /萊茵城 5000元 /㎡ 82 本報告嚴格保密 價格執(zhí)行策略 低開高走，以穩(wěn)健的價格策略運行，更能確保項目抵抗各種不確定性的風險。 認購階段： 5500元 （ 40%左右推貨量） 開盤強銷： 5700元 40%左右推貨量 持續(xù)期： 5900元 15%左右的推貨量 清盤期： 5800元 5%左右的推貨量 ?控制每個階段的推售貨量，確保價格水平的實現(xiàn)。 整個項目銷售完， 確保價格整體成交均價不低于 5500元 /㎡ ； ?詳細的價格執(zhí)行表在開盤前將以專案呈送。開始發(fā)放 VIP卡即以適當高價位放風試探市場反應。價格制定前，必須對市場進行摸底，我公司每個禮拜都會對市場進行跟蹤調查。 83 本報告嚴格保密 價格執(zhí)行體系 售樓部折扣體系： 銷售部對外統(tǒng)一折扣：一次性付款 98折，銀行按揭 99折。 客戶簽署認購書后按時簽約交款的享受額外 99折優(yōu)惠。 售樓部經理掌握 1個點折扣的靈活操作性，但優(yōu)惠總量應控制在整體 30%以內。 公司關系戶以公司領導折扣批條為準。 前期 VIP在以上折扣基礎上另外優(yōu)惠２％。 84 本報告嚴格保密 銷售目標及回款 營銷周期 時間 階段目標 銷售額 銷售回款 備注 導入期 消化總量 40% 約 8000萬 約 600萬 主要收取定金 開盤強銷期 累計消化總量60% 累計約 累計約 1億 含前期定購簽約； 首付款 +部分一次性 續(xù)銷期 累計消化總量90% 累計約 累計約 億 新簽約 +按揭回款 尾盤 (清盤 ) 累計消化總量100% 累計約 2億 累計約 2億 新簽約 +按揭回款 約 2億 約 2億 不排除有幾套剩余 本案總銷額估算 ：按前文估算 ,本項目住宅部分的銷售額約為 。（商業(yè)、車庫在外） 85 本報告嚴格保密 促銷執(zhí)行計劃 營銷周期 時間 主要促銷思路 備注 準備期 2023年 12月 2023年 2月 項目銷售前期籌備 售樓部選址 ,工地包裝銷售道具準備等 導入期 2023年 3月 2023年 5月 VIP認籌 /認購 提前試水 ,價格試探 開盤強銷期 2023年 6月 2023年 8月 開盤活動慶典 VIP解籌 ,辦理購房手續(xù) 續(xù)銷期 2023年 9月 2023年 12月 主體封頂漲價 限時促銷策略等 利用咸嘉湖隧道通車， 樹立項目品牌形象 清盤 2023年 1月 2023年 6月 清盤優(yōu)惠秀 （時間為估計，具體以實際為準 項目銷售必須要有與之匹配的各階段的銷售及促銷策略及計劃，根據(jù)項目特色，我們制定以下綱要。 說明：以上為綱要性思路，具體執(zhí)行方案將專案呈送；同時，我司將視銷售的具體情況靈活調整銷售及促銷策略。 86 本報告嚴格保密 準備期工作規(guī)劃 準備期，主要做好人員、資料、策略及各種具體計劃的準備工作。 工作事項 子項目 完成時間 備注 1 售樓部 售樓部建設方案 方案待定 售樓部布置方案 方案待定 家具采買及布置 2 銷售團隊 人員招聘 新老結合 ,以我司老員工搭配部分新員工組成，配置：售樓員 4名；合約專員及按揭專員各 1名；總監(jiān) 1人。 培訓 /考核 /正式上崗 3 銷售文件 /道具 /資料準備 項目模型 項目宣傳資料 (戶型圖 /單頁 /樓書 /折頁 ) 置業(yè)計劃表 87 本報告嚴格保密 認購期工作規(guī)劃 認購期，開盤強銷的預演期，通過市場試水，以檢驗并最終確定開盤執(zhí)行方案。 工作事項 子項目 完成時間 備注 1 方案 VIP認籌方案 開盤活動方案 價格體系 /價格表 2 銷售文件 /道具 /資料準備 VIP卡 定購書范本 銷售合同范本 3 銀行按揭 按揭銀行 按揭成數(shù) /利率 4 預售條件 預售系統(tǒng)建立 預售證辦理 工程到 10層 。物業(yè)方案確定等 88 本報告嚴格保密 開盤強銷工作規(guī)劃 開盤強銷期，全面迎接市場挑戰(zhàn)，把握各種有利機會，順利實現(xiàn)項目的銷售目標。 工作事項 子項目 時間 備注 1 開盤活動 審定開盤活動方案 開盤活動預演 提前二天 開盤活動執(zhí)行 2 銷售簽約 簽訂正式的購房合同 七天后即安排所有定購客戶簽約 3 銷售控制 即時更新銷控表 隨時 確保房源正確 ,不重賣 。 實時統(tǒng)計房源 ,做好不同時段的房源推售計劃 89 本報告嚴格保密 續(xù)銷期工作規(guī)劃 續(xù)銷期，總結調整前期的銷售工作。 工作事項 子項目 時間 備注 1 促銷方案 促銷方案 隨時 2 銷售 /簽約 /回款 隨時 3 銷售控制 即時更新銷控表 隨時 4 價格表調整 —— 視時機而定 90 本報告嚴格保密 尾盤期工作規(guī)劃 尾盤期，利用清盤價格優(yōu)惠，實現(xiàn)項目的清盤工作。 工作事項 子項目 完成時間 備注 1 清理剩余房源 分析剩余房源 ,做好清盤工作 2 交房及售后服務 隨時 3 未回款清款計劃表 清理回款情況 ,加緊回款促徼 備注：本計劃以現(xiàn)行市場價格為參考，今后須根據(jù)當時市場價格情況作相關調整；本計劃以銷售節(jié)點為 2023年 6月開盤為基點進行初步制定，營銷相關工作須根據(jù)項目實際工程進度作調整。 91 本報告嚴格保密 商業(yè)銷售計劃 92 本報告嚴格保密 車位銷售計劃 93 本報告嚴格保密 后記 本方案著力結合本項目所擁有的獨特優(yōu)勢，提出制定了切實可行的營銷推廣及銷售執(zhí)行計劃。 本方案更多是從綱領上提出了全程策劃銷售的思路，具體執(zhí)行細則我公司將專案呈送。 因時間倉促，本方案疏漏之處在所難免，敬請斧正！ 94 本報告嚴格保密 匯報結束 Thanks! 95 本報告嚴格保密 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 14, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 21:59:5721:59:5721:593/14/2023 9:59:57 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :59:5721:59Mar2314Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 21:59:5721:59:5721:59Tuesday, March 14, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :59:5721:59:57March 14, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 14日星期二 下午 9時 59分 57秒 21:59: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 3月 下午 9時 59分 :59March 14, 2023 1行動出成果，工作出財富。 2023年 3月 14日星期二 9時 59分 57秒 21:59:5714 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 下午 9時 59分 57秒 下午 9時 59分 21:59: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , March 14, 2023 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 21:59:5721:59:5721:593/14/2023 9:59:57 PM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 :59:5721:59Mar2314Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 21:59:5721:59:5721:59Tuesday, March 14, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :59:5721:59:57March 14, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 14日星期二 下午 9時 59分 57秒 21:59: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 3月 下午 9時 59分 :59March 14, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 14日星期二 9時 59分 57秒 21:59:5714 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 9時 59分 57秒 下午 9時 59分 21:59: 楊柳散和風，青山澹吾慮。 , March 14, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 21:59:5721:59:5721:593/14/2023 9:59:57 PM 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 :59:5721:59Mar2314Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 21:59:5721:59:5721:59Tuesday, March 14, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 :59:5721:59:57March 14, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 14日星期二 下午 9時 59分 57秒 21:59: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 下午 9時 59分 :59March 14, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 14日星期二 9時 59分 57秒 21:59:5714 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 下午 9時 59分 57秒 下午 9時 59分 21:59: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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