【正文】 策略簡析：在項目認籌解籌時，用模糊的價格語言試探市場，制定符合市場需求的價格；同時通過項目造勢，提升項目在客戶心中預期值n入市價格策略 本項目要盡快入市迅速占領市場，至少要有兩個方面保證：其一是產(chǎn)品自身擁有良好的素質，包括優(yōu)越的區(qū)域位置、政府鼎立支持、產(chǎn)業(yè)集群效益、建筑質量、園林景觀、物流配套、物業(yè)管理、商業(yè)配套等；其二是有良好的銷售形式。 1. 考慮到項目規(guī)模較大，因此以相對較低的價格入市，對市場進行試探，根據(jù)銷售形式對價格進行調整，以合理控制銷售節(jié)奏； 2. 綜合上述因素，并考慮項目保證銷售速度，降低銷售風險及成本，保證發(fā)展商的利潤，本項目的價格策略為： 低開高走、逐級加價 結合媒體信息釋放，并通過合理階段營銷、價格措施以及現(xiàn)場展示，最終達成成交，其全程營銷示意如下圖： 八、招商策略 項目的包裝 1）招商手冊的制定 —— 招商手冊是招商工作中面對客戶的第一手資料，是客戶了解項目的直接工具，在內容上要求簡潔明了，外觀上要專業(yè)精致。 獨立項目的包裝 —— 對園區(qū)內的四大主要節(jié)點進行獨立包裝，在招商工作中針對不同的客戶群體進行針對化招商，要求每個項目詳細清晰，主要內容有： 1）在整體項目中的位置描述 2）項目用地面積 3）項目用地的建設標準：容積率、綠化率、建筑密度、建筑系數(shù)等 4）特殊項目優(yōu)惠政策 招商的策劃 1)制定招商計劃 —— 包括年計劃、月計劃（考慮到招商工作的隨機性，不制定周計劃），確定招商任務。 2)目標客戶群體的確定 —— 針對不同產(chǎn)業(yè)確定客戶群體，主要按照客戶等級劃分，一般分為三級，每個級別制定相應的跟蹤方案。 3)制定項目跟蹤方案 —— 根據(jù)劃分的客戶群體等級制定不同的招商方案，從時間、資金以及人力上進行區(qū)分化、重點化實施招商。具體制定標準按照項目的實際情況定。招商的宣傳與推介宣傳和推介時項目拓展及信息擴散的主要方式，也是招商中的重要環(huán)節(jié)，然而，傳統(tǒng)的招商宣傳和推介雖然有一定效果，但耗時耗力，效果并不是很明顯，如電視廣告、戶外廣告、展會推介等，為此，必須采取有效的宣傳途徑，對項目進行推介和推廣，在這里簡單介紹幾種1)學術推介：把區(qū)域經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟作為推介主題，以論壇、訪談等多種形式進行學術推介。2)網(wǎng)絡推介：是一個機遇型的推介方式，特點是成本低、機遇性強，在這里只推薦兩個網(wǎng)站 —— 中國工業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)和阿力士地產(chǎn)網(wǎng)。3)?？平椋涸诘禺a(chǎn)雜志及專刊上分期的進行項目宣傳，此類?？容^多，可適當選擇。4)專場推介：此推介方式目的性強，效果明顯，但是耗費比較大，可根據(jù)實際情況考慮此種方式。第五部分： 項目入市時機評估 PART 5依據(jù)一：市場規(guī)律根據(jù)房地產(chǎn)市場交易的一般規(guī)律，房地產(chǎn)通常有三個黃金銷售周期： 45月、 910月， 12月 次年 1月中下旬。其他時間通常為房產(chǎn)銷售的淡季。因此，在整個房地產(chǎn)開發(fā)的營銷部署方面通常在淡季進行營銷籌備、推廣和客戶積累工作，在旺季進行房地產(chǎn)的集中銷售，解決房源去化問題。工業(yè)地產(chǎn)營銷，由于其經(jīng)營的特殊性，多數(shù)合同期在年底，因此通常在 11月 次年 2月份是客戶積累的黃金期。項目必須在該階段做好展示和推廣工作。依據(jù)二：本項目工程進度計劃 2023年 2023年開發(fā)完畢， 項目急需快速建立良好的形象展示面，做好項目營銷的前期籌備工作，以迎接年前和春節(jié)返鄉(xiāng)型置業(yè)的高潮機遇。依據(jù)三：市場競爭因素目前長沙各種類型的工業(yè)園區(qū)均在快速啟動，正在銷售和招商的項目包括成城工業(yè)園、隆平都市工業(yè)園、長沙國際企業(yè)中心、麓谷鈺園 工業(yè)地產(chǎn)、 麓谷創(chuàng)業(yè)廣場等不少于 5個，正在籌備的項目包括恩瑞物流園、泰實家電物流園（ 800畝）、巨星創(chuàng)業(yè)基地 (400畝 )、灣田實業(yè)項目 (5000畝 )、太陽山置業(yè)項目等 10余個。明年工業(yè)地產(chǎn)整體供應巨大。 盡管各自定位不一，但由于同屬工業(yè)地產(chǎn)項目，且大量項目本身在定位方面包括孵化器、標準廠房、綜合樓、物流等方面存在較大同質化，造成市場熱點過多。綜合以上因素分析，我司認為本項目銷售的 黃金入市期宜定在 2023年 4月中旬。 依次推算，在項目正式銷售前，若要確保項目一期首批單位的快速消化，必須在年前積累不少于 100批誠意客戶。按照籌備期 40天（含售樓部建設、包裝、物料設計制作等），推廣預熱期 23個月計算， 2023年1月 25日之前必須完成營銷電話申報、營銷辦公室、簡易售樓部、初步應用物料和人員培訓工作。年前必須進行戶外廣告發(fā)布。若以上工作推進延遲，由于跨春節(jié)（前后半個月左右），可能將本項目的整體開盤時間延誤到 2023年 10月份，而錯失上半年良機，增加過多營銷成本。第六部分： 項目客戶積累策略PART 6本項目規(guī)模高達 50萬方，若計劃在 3年左右時間開發(fā)完畢，預計在第一年銷售完成 14萬方的基礎上，意味著隨后兩年每年至少需要消化 20萬方左右。而長沙及其他工業(yè)地產(chǎn)項目年均消化量約 58萬方，且存在較大存量。因此，常規(guī)的營銷手段無法實現(xiàn)該目標。我司建議，必須在客戶積累策略上推陳出新。策略一：大客戶策略營銷定位方面必須迎合省市重點發(fā)展行業(yè)，結合省市的產(chǎn)業(yè)特色及產(chǎn)業(yè)分布情況，建議大客戶定位四大千億產(chǎn)業(yè)集群及其上下游企業(yè)。 首選工程機械行業(yè)（裝備類）、汽車配件（汽車類）、材料類、食品類。同時兼顧家電行業(yè)、生物醫(yī)藥行業(yè)。策略二：以銷定產(chǎn)，快速推進 在營銷方面采取以銷定產(chǎn)的客戶積累策略，給予其較大程度優(yōu)惠。組織行銷隊伍深入到各個行業(yè)內部，并聯(lián)合雨花經(jīng)濟開發(fā)區(qū)招商局、長沙招商局、其他異地招商部門等政府相關部門積極快速開展大中型的項目推介會。 將大量的銷售工作完成在圖紙階段。策略三：時差優(yōu)惠策略劃定一定的時間段，根據(jù)客戶交納定金的時間早晚來確定客戶購買的優(yōu)惠。 建議年前到春節(jié)期間做一定的活動，進行市場的試探，為后續(xù)營銷工作的大范圍鋪開做一定的鋪墊 。同時能夠鎖定大量誠意客戶。第七部分： 營銷節(jié)點安排及費用估算PART 7一、營銷節(jié)點安排開盤前營銷階段總體部署工作表階段 時間 主要事項 備注營銷籌備期2023年12月 1日~2023年1月 15日市場調研摸底（競爭對手、相關政策） 　市場定位 　整體營銷策略制定 項目獲利模式設定，是否考慮租售結合的方式推向市場，先炒熱市場需進一步論證。營銷物料設計制作（含沙盤模型、 3D宣傳片、現(xiàn)場宣傳折頁等） 　工地現(xiàn)場包裝及美化 　媒體選定 　營銷中心選址、裝修及物料采購 　策劃、銷售團隊組建與培訓 　招商團隊組建與培訓 　政府相關部門及單位聯(lián)合招商洽談并確定 　廣告等合作單位選定 　首批媒體投放 　確定開發(fā)節(jié)奏 　客戶咨詢登記期 2023年 1月 16日~2023年 3月 30日接受客戶咨詢登記 　展開系列推廣 　定點行銷活動展開 　客戶訪談 　制定內部認購方案 　初步價格區(qū)間設定 　行業(yè)性酒會等相關活動組織 　交房標準等確定 　銷售付款方式等確定 　發(fā)放 VIP,接受客戶小訂基于年前通常是工業(yè)地產(chǎn)銷售高峰與返鄉(xiāng)置業(yè)高峰，根據(jù)客戶實際情況靈活調整執(zhí)行與否內部認購期 2023年 3月 31日~4月 15日接受客戶內部認購（大定） 根據(jù)實際客戶情況，考慮直接選房客戶跟蹤 　制定正式價格 　辦理預售許可證邀請函寄發(fā) 　公開銷售期（開盤期） 2023年 4月 16日 首期開盤 　促銷活動 　異地巡展 　二批單位認購 　二批單位認購 　二、營銷費用估算按照通常的經(jīng)驗，項目啟動期銷售費用按照 %，銷售面積 14萬方，預計銷售均價 35003800元每平米，銷售總額約 。我司考慮按照最低標準 %核算，則廣告費用預計為：735萬 798萬第八部分： 合同報價PART 7項目策劃費用： 20萬元簽訂合同，在開盤前分階段支付 20萬元整，開盤后該部分費用在代理費用中扣返 50%營銷代理費：營銷代理費采用浮動方式，浮動區(qū)間為 %%,具體依據(jù)銷售進度考核進行結算。費用類別THE EＮＤ！長沙市韶山北路華盛花園 2501地址：電話 /傳真： 073188941488EMAIL： : 郵編 : 410001? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 12:08:5712:08:5712:082/17/2023 12:08:57 PM? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 二月 2112:08:5712:08Feb2117Feb21? 1故人江海別，幾度隔山川。 12:08:5712:08:5712:08Wednesday, February 17, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 二月 21二月 2112:08:5712:08:57February 17, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 17 二月 202312:08:57 下午 12:08:57二月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 二月 2112:08 下午 二月 2112:08February 17, 2023? 1行動出成果，工作出財富。 2023/2/17 12:08:5712:08:5717 February 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 12:08:57 下午 12:08 下午 12:08:57二月 21? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 12:08:5712:08:5712:082/17/2023 12:08:57 PM? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 二月 2112:08:5712:08Feb2117Feb21? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 12:08:5712:08:5712:08Wednesday, February 17, 2023? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 二月 21二月 2112:08:5712:08:57February 17, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 17 二月 202312:08:57 下午 12:08:57二月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 二月 2112:08 下午 二月 2112:08February 17, 2023? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/2/17 12:08:5712:08:5717 February 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 12:08:57 下午 12:08 下午 12:08:57二月 21? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 12:08:5712:08:5712:082/17/2023 12:08:57 PM? 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 二月 2112:08:5712:08Feb2117Feb21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 12:08:5712:08:5712:08Wednesday, February 17, 2023? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 二月 21二月 2112:08:5712:08:57February 17, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 17 二月 202312:08:57 下午 12:08:57二月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 二月 2112:08 下午 二月 2112:08February 17, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/2/17 12:08:5712:08:5717 February 2023? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 12:08:57 下午 12:08 下午 12:08:57二月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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