【正文】 地下室三、四、五層以緊湊型為主，送花園，頂層送閣樓，保證低總價(jià)216?；▓@洋房三層 3房 2廳 2衛(wèi) 約 115平方米 四層 3房 2廳 1衛(wèi) 約 89平方米三、四層均送南北露臺(tái)，性價(jià)比高?！?大小兼顧 ” ——上海金地未未來“ 大小兼顧 ” ——上海金地未未來五層 3房 2廳 1衛(wèi) 約 89平方米贈(zèng)送屋頂花園與閣樓五層小戶型送閣樓，主要功能均朝南，可拉升單價(jià)。每戶都具有高附加值，適當(dāng)減少中間層面積，降低風(fēng)險(xiǎn)。底層頂層 TownHouse——重慶龍湖酈江 底層和頂層 TownHouse戶型，帶電梯。 洋房的形態(tài)，別墅的內(nèi)部空間。一個(gè)單元 12戶，6F+躍層 躍層 TH建筑面積為 198平方米。3F、 4F、 5F 平層建筑面積為 140平方米。B1+1F+2F 底層 TH建筑面積為 148165平方米。B1+1F+2F底 TH6F+躍頂 TH3F花園洋房B1+1F+2F底 THB1+1F+2F底 THB1+1F+2F底 TH3F花園洋房6F+躍頂 TH花園洋房4F花園洋房 4F花園洋房5F花園洋房 5F花園洋房底層頂層 TownHouse——重慶龍湖酈江地下室 +一層 +二層 底層 TownHouse 148165平方米 。底層，通過類似別墅的戶型布局，贈(zèng)送地下室和花園，提供聯(lián)排別墅式的空間感受。底層頂層 TownHouse——重慶龍湖酈江三層四層五層 140平方米n 贈(zèng)送入戶花園和南向露臺(tái)六層 +躍層 TownHouse 198平方米。 復(fù)式空間，上層下層均贈(zèng)送大面積南北露臺(tái)。通過放大廚房、衛(wèi)生間，客廳、起居室分離等布局增強(qiáng)室內(nèi)空間的別墅感受。聯(lián)排別墅空間植入花園洋房形態(tài)，提升洋房品質(zhì)。產(chǎn)品配比建筑面積（ m2） 建筑面積比 戶數(shù)（戶） 戶數(shù)比迷你聯(lián)排 14570 20% 138 %類獨(dú)棟 15% 43 %獨(dú)棟 65% 154 %合計(jì) 72850 % 335 %總體產(chǎn)品配比占地面積㎡ 182125總建筑面積㎡ 72850土地用途 住宅 容積率 （當(dāng)前規(guī)劃） 終止日期 2072年 4月216。方案一產(chǎn)品 面積段（ m2） 建筑面積（ m2） 建筑面積比 戶數(shù)（戶） 戶數(shù)比獨(dú)棟 240260 10100 % 40 %270300 15565 % 56 %300380 17241 % 49 %500左右 % 9 %獨(dú)棟合計(jì) % 154 %類獨(dú)棟 200240 2240 % 10 %240270 % 20 %280300 3593 % 13 %類獨(dú)棟合計(jì) % 43 %迷你聯(lián)排 90100 4123 % 43 %100110 7695 % 72 %110130 2752 % 23 %迷你聯(lián)排合計(jì) 14570 % 138 %各類產(chǎn)品配比灰色為主力產(chǎn)品216。方案二占地面積㎡ 182125總建筑面積㎡ 土地用途 住宅 容積率 （當(dāng)前規(guī)劃） 終止日期 2072年 4月總體產(chǎn)品配比建筑面積（ m2） 建筑面積比 戶數(shù)（戶） 戶數(shù)比花園洋房 10% 121 %迷你聯(lián)排 27% 329 %雙拼 15% 74 %獨(dú)棟 61194 48% 198 %合計(jì) % 722 %產(chǎn)品 面積段（ m2） 建筑面積（ m2） 建筑面積比 戶數(shù)（戶） 戶數(shù)比獨(dú)棟 240260 % 52 %270300 % 72 %300380 % 62 %500左右 % 12 %獨(dú)棟合計(jì) 61194 % 198 %雙拼 200240 % 18 %240270 % 34 %280300 % 22 %雙拼合計(jì) % 74 %迷你聯(lián)排 90100 % 102 %100110 % 173 %110130 % 54 %迷你聯(lián)排合計(jì) % 329 %花園洋房 8090 % 31 %100115 % 77 %120150 % 13 %花園洋房合計(jì) % 121 %各類產(chǎn)品配比216。方案一考慮到沿馬路分布會(huì)降低別墅產(chǎn)品的私密性，將迷你墅產(chǎn)品沿埠惜路和鶴山路分布，以提高獨(dú)棟和類獨(dú)棟產(chǎn)品的價(jià)值。在地塊中引入景觀水系設(shè)計(jì)，獨(dú)棟產(chǎn)品分布在水系帶兩邊，有效利用景觀資源提高產(chǎn)品性價(jià)比。類獨(dú)棟產(chǎn)品分布在獨(dú)棟產(chǎn)品旁的剩余空白位置，以期借獨(dú)棟產(chǎn)品提高自身的品質(zhì)。獨(dú)棟產(chǎn)品 迷你產(chǎn)品 類獨(dú)棟產(chǎn)品產(chǎn)品排布216。方案二將部分迷你產(chǎn)品和花園洋房分布在沿鶴山路，可利用產(chǎn)品高度優(yōu)勢(shì)將社區(qū)內(nèi)外進(jìn)行一個(gè)分隔，提高社區(qū)內(nèi)的私密性?？紤]到地塊中的景觀水系帶設(shè)計(jì)，地塊自北向南分布迷你、雙拼、獨(dú)棟產(chǎn)品，共用景觀資源整體提高產(chǎn)品性價(jià)比。獨(dú)棟產(chǎn)品 迷你產(chǎn)品 雙拼產(chǎn)品 花園洋房四、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位11000元 /平方米類獨(dú)棟獨(dú)棟雙拼迷你墅花園洋房10000元 /平方米9000元 /平方米8500元 /平方米6000元 /平方米通過市場(chǎng)比較法，推導(dǎo)出以下價(jià)格第二部分 項(xiàng)目建議西方古典 英倫風(fēng)格建筑 適合中低密度產(chǎn)品，能與景觀完美配合，營(yíng)造 品質(zhì)感、浪漫感 的建筑風(fēng)格。 風(fēng)格化 建筑風(fēng)格，且與周邊樓盤的 建筑風(fēng)格差異 。一山一墅 ——中式分格。廲山國(guó)際 ——北美風(fēng)格。萬科四季花城 ——南加州風(fēng)格。北美建筑風(fēng)格的樓盤在本區(qū)域三個(gè)樓盤中占了兩個(gè)，建議本項(xiàng)目采用其他建筑風(fēng)格。 在市調(diào)結(jié)論中，喜歡中式別墅客戶只占 41%， 61%客戶更愿意接受有異國(guó)風(fēng)情感受的別墅社區(qū)。一、建筑風(fēng)格建議西方古典－英國(guó)風(fēng)格：比例和諧、典雅特征 ：v 正立面常有古典門廊；v 廊檐下有長(zhǎng)方形團(tuán)排列，屋檐上有齒飾；v 窗戶上下成對(duì)，分割成許多小網(wǎng)格（ 9到 12個(gè)），通常窗戶也是 5列，為中央對(duì)稱；v 大門常有長(zhǎng)方形雕花組成排列圖案，門梁 上有豎向排列的長(zhǎng)方形花紋。代表樓盤：松江新城、合生城邦英倫風(fēng)格的建筑外形簡(jiǎn)潔，對(duì)稱設(shè)計(jì)。一般外立面材質(zhì)多為暖色系或石灰?guī)r。圓頂角樓、塔樓、多重人字形坡屋頂、進(jìn)深較大的入口和寬廣的門廊是英倫風(fēng)格建筑常見的設(shè)計(jì)。西方古典 英倫風(fēng)格二、景觀建議以 “ 水 ” 為布局主線讓水景在整個(gè)園區(qū)是舉目皆是，多多設(shè)計(jì)大大小小的水景。中國(guó)的傳統(tǒng)：水為財(cái)，是吉祥的寓意私家院落與公用水面連接，形成半開放式庭院，使私家院落面積有限擴(kuò)大，具體景觀功能根據(jù)地形和面積的大小來設(shè)計(jì)，可為室內(nèi)提供不同層次的景觀需求。駁岸小橋，小溪內(nèi)設(shè)有暗流、疊水，使溪水可以川流不息，小魚清晰可見。突出水景主題三、會(huì)所建議178。建議社區(qū)采用雙會(huì)所，面積控制在共 3500－5000㎡，設(shè)計(jì)部分為一層式的扁平化設(shè)計(jì)，兼顧了業(yè)主的私密性。別墅區(qū)設(shè)俱樂部式高尚會(huì)所，由設(shè)計(jì)師梁志天設(shè)計(jì)，僅對(duì)別墅業(yè)主開放。內(nèi)部布置全歐式裝飾、木棧道、疊水瀑布等精致細(xì)節(jié)和元素，顯現(xiàn)高尚會(huì)所的奢華品質(zhì)。四、智能系統(tǒng)與物業(yè)建議五重安防體系：保障業(yè)主的私密性及安全性① 設(shè)置周界紅外線對(duì)射、閉環(huán)分段監(jiān)控設(shè)備；② 小區(qū)環(huán)路及島周界環(huán)形紅外監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)；③ 每棟別墅花園周界環(huán)形監(jiān)控；④ 智能門禁系統(tǒng)；⑤ 多點(diǎn)巡更無線監(jiān)管系統(tǒng)。定制型物業(yè)管理出色的物業(yè)服務(wù)，是保證業(yè)主居住品質(zhì)的關(guān)鍵之一。除常規(guī)性物業(yè)服務(wù)外，還為業(yè)主提供定制型物業(yè)管理服務(wù)，包括：① 全年供 應(yīng) 無 污 染有機(jī)蔬菜， 時(shí) 刻 帶給 您和您家人無微不至的關(guān) 懷 ② 構(gòu)建全國(guó)醫(yī) 療 網(wǎng) 絡(luò) ，國(guó) 際 知名醫(yī)學(xué) 專 家會(huì) 診 體系，保障您全家的健康 ③ 每 戶業(yè) 主配 備 “ 私人生活助理 ” ，提供超五星 級(jí) 的個(gè)性化服 務(wù) ④ 全球各 類 信息 查詢 /預(yù)訂 服 務(wù) ⑤ 各 項(xiàng) 事 務(wù) 策劃 /提醒 /繳 付 /辦 理服 務(wù)智能系統(tǒng) 物業(yè)管理五、產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議小區(qū)主入口負(fù)有氣勢(shì)的私家大門和圍墻，增加業(yè)主的私密性和尊貴感 道路系統(tǒng)178。社區(qū)內(nèi)布置豐富的園路、道路系統(tǒng)，使公共空間具有親切感。178。各類建筑小品的布置亦可以起到此作用。大面積客廳配合落地門，光線明亮。產(chǎn)品細(xì)節(jié)主臥面積開闊，外接大面積陽(yáng)臺(tái)，可觀賞室外自然景色。別墅在走道空間的精心布置，是空間利用率高。 客廳、餐廳等區(qū)域挑高達(dá) ，使空間明亮大氣。策劃總結(jié) 在本次策劃工作前，對(duì)即墨各個(gè)階層客戶我們都做了大量的市場(chǎng)問卷。就目前所制定的產(chǎn)品、面積、房型、風(fēng)格、 景觀、裝修標(biāo)準(zhǔn)、 物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及商業(yè)配套，充分滿足大部分購(gòu)房者的需求。 我們的別墅就是－－定制式別墅。待開盤時(shí)，必將受到市場(chǎng)的追捧。Part1 營(yíng)銷篇北孚理念北孚理念 :決不要把別墅當(dāng)房子賣 !為什么不把別墅當(dāng)房子賣 ? 那別墅怎么賣 ?什么人買別墅 ?有比較好的經(jīng)濟(jì)條件 。 渴望提升生活品質(zhì) 。追求差異化生活。人群 :企業(yè)主、金融業(yè)者、私營(yíng)業(yè)主 企業(yè)高管、官員、涉外人員為什么買別墅 ?別墅的購(gòu)買人群決不是為了解決居住問題，此類人群一般都有一處以上居所及不動(dòng)產(chǎn)。目前，在中國(guó)，別墅還代表著一種生活，一種大多數(shù)人并不熟悉卻又渴望體驗(yàn)的生活。購(gòu)買別墅不是為了改變居所而是為了提升生活。別墅，作為稀缺資源在客戶購(gòu)買的同時(shí)客戶也購(gòu)買了生活差異性，認(rèn)同與欣賞給人的滿足感遠(yuǎn)大于舒適物質(zhì)條件所能提供的 。即墨當(dāng)?shù)乜蛻羧河惺裁刺刭|(zhì) ?北孚通過一周的時(shí)間對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)和高端客戶群體做了深入細(xì)致的調(diào)查分析：改變與追求！ 作為近年來發(fā)展速度不斷加快的地區(qū)，當(dāng)?shù)馗叨巳巳翰粩喔吕砟钆c生活，在思想與生活品質(zhì)方面逐步接受新思維。低調(diào)不張揚(yáng)！隨著社會(huì)的發(fā)展步伐，即墨不斷涌現(xiàn)出新富， 他們的特點(diǎn)是在生活與思想上不斷追求高品質(zhì)，而不愿意公開張揚(yáng)。本案有什么特質(zhì) ?本案處于老城區(qū)邊緣，坐落于城市邊緣高尚住宅區(qū)域！區(qū)位上的不同決定了產(chǎn)品功能性的不同，也決策著我們目標(biāo)客戶的定位。區(qū)別于資源型別墅（海景、溫泉、高爾夫），我們的主力客戶群將是自住客戶為主。營(yíng)銷思路該怎么擬？營(yíng)銷思路該怎么擬？名人世家營(yíng)銷策略名人世家營(yíng)銷策略 :羞答答的玫瑰靜悄悄的開 !營(yíng)銷策略：營(yíng)銷策略： 創(chuàng)意作業(yè)為主，有選擇性的少量常規(guī)作業(yè)創(chuàng)意作業(yè)為主，有選擇性的少量常規(guī)作業(yè)我司對(duì)于項(xiàng)目的操作思路：我司對(duì)于項(xiàng)目的操作思路：※※ 舍棄大面積的面塊鋪張，放棄大部分常規(guī)媒體投入。舍棄大面積的面塊鋪張，放棄大部分常規(guī)媒體投入?！?大力度投入到：客戶甄選，客戶資料數(shù)據(jù)庫(kù)的建立。大力度投入到：客戶甄選，客戶資料數(shù)據(jù)庫(kù)的建立?！?用心于創(chuàng)意作業(yè)，滿足客戶心理需求，打動(dòng)客戶。用心于創(chuàng)意作業(yè)，滿足客戶心理需求，打動(dòng)客戶。通路選擇：通路選擇：針對(duì)于高端別墅這樣的產(chǎn)品，常規(guī)的媒體作業(yè)難以達(dá)到較高的效率。應(yīng)該對(duì)客戶定位后針對(duì)客戶群特點(diǎn)有目的的定向投放，并創(chuàng)造和開拓客戶通路。例如：與高端場(chǎng)所以及高消費(fèi)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)合營(yíng)銷；籌辦適合于目標(biāo)客戶群的俱樂部、聯(lián)合會(huì)等；銷售資料有目的性的在一定場(chǎng)所投放；通過汽車、銀行存款、電話號(hào)、電話號(hào)賬單、奢侈品等外沿條件甄選客戶。少量的常規(guī)媒體必須有針對(duì)性的選擇媒體與時(shí)段媒體策略：媒體策略：※ 放棄大部分常規(guī)媒體是為了投放更有針對(duì)性，減少媒體傳達(dá)面寬與廣度是為了將媒體投入成本放大于每個(gè)定向客戶，從媒體投放開始就讓客戶感受到差異性！滿足高端客戶希望被區(qū)別對(duì)待的心理需要?！? 精簡(jiǎn)的投放范圍避免在社會(huì)上引起廣泛輿論關(guān)注，從而迎合本地客戶低調(diào)不張揚(yáng)的特點(diǎn)?！? 以開發(fā)性媒體投放取代選擇性投放。創(chuàng)意營(yíng)銷怎么做？創(chuàng)意營(yíng)銷怎么做？北孚理念：并不是奇思妙想就叫創(chuàng)意營(yíng)銷！北孚理念：并不是奇思妙想就叫創(chuàng)意營(yíng)銷！首先要理解和分析目標(biāo)客戶的心理需要與特點(diǎn)首先要理解和分析目標(biāo)客戶的心理需要與特點(diǎn)有目的性與針對(duì)性的創(chuàng)意才是有用的創(chuàng)意！有目的性與針對(duì)性的創(chuàng)意才是有用的創(chuàng)意！◎◎ 象別墅這樣的產(chǎn)品，單純的產(chǎn)品舒適性與適用性不足以打動(dòng)客戶！象別墅這樣的產(chǎn)品，單純的產(chǎn)品舒適性與適用性不足以打動(dòng)客戶！ 那么，客戶在那么，客戶在購(gòu)買產(chǎn)品背后的潛在需求是什么？購(gòu)買產(chǎn)品背后的潛在需求是什么？ 更高品質(zhì)的生活體驗(yàn)。更高品質(zhì)的生活體驗(yàn)。 價(jià)值差異化的體現(xiàn)。價(jià)值差異化的體現(xiàn)。 特定范圍內(nèi)的欣賞與認(rèn)同。特定范圍內(nèi)的欣賞與認(rèn)同。 自我價(jià)值的肯定與同屬群體的歸屬感。自我價(jià)值的肯定與同屬群體的歸屬感。北孚判斷： 一般項(xiàng)目在前期階段，形象推廣需要花費(fèi)較大成本，并需要承擔(dān)一定市場(chǎng)反應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。所以我們認(rèn)為針對(duì)客戶群特點(diǎn)有目的的定向投放，同時(shí)更深入的挖掘產(chǎn)品本身的賣點(diǎn)，并在體驗(yàn)營(yíng)銷與活動(dòng)營(yíng)銷上下功夫是更為合適的方式。本案情況： 目前階段本項(xiàng)目尚未啟動(dòng)，我們必須更深入對(duì)產(chǎn)品的細(xì)節(jié)處進(jìn)行強(qiáng)化，挖掘產(chǎn)品本身的賣點(diǎn)。從本地客戶購(gòu)買的注重點(diǎn)來分析，前期階段需重點(diǎn)對(duì)開發(fā)商的品牌進(jìn)行推廣，同時(shí)對(duì)地塊的風(fēng)水進(jìn)行包裝及宣傳；使本項(xiàng)目深得人心、家喻戶曉。 將客戶的潛在需求在其購(gòu)買行為發(fā)生前就向其展示，并讓客戶親身體將客戶的潛在需求在其購(gòu)買行為發(fā)生前就向其展示，并讓客戶親身體驗(yàn)我們稱之為體驗(yàn)營(yíng)銷。驗(yàn)我們稱之為體驗(yàn)營(yíng)銷。 體驗(yàn)營(yíng)銷怎么做？體驗(yàn)營(yíng)銷怎么做？ 北孚策略： “ 劇