xxxx年8月福建龍山古鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目操作模式思考-資料下載頁(yè)
2025-02-23 19:05本頁(yè)面
【正文】 錄 目標(biāo)分解 項(xiàng)目分析 商業(yè)規(guī)劃 商業(yè)銷售的四大模式 商業(yè)銷售的四大模式 第五部分 一、產(chǎn)權(quán)返租模式 二、店中店銷售模式 三、基金整售模式 四、項(xiàng)目信托啟動(dòng)方式 通過(guò)商業(yè)的價(jià)值鏈和利益?zhèn)鲗?dǎo)方式界定銷售模式 一、產(chǎn)權(quán)返租模式 第一模式 本方式核心價(jià)值： 解決了高價(jià)銷售與提前消化的矛盾，但激化全部銷售和持續(xù)經(jīng)營(yíng)的矛盾。 一、產(chǎn)權(quán)返租模式 操作方式 —— 客戶購(gòu)買時(shí)即與開(kāi)發(fā)商簽訂租約，將所購(gòu)房產(chǎn)返租給開(kāi)發(fā)商，租約期內(nèi)由開(kāi)發(fā)商將房產(chǎn)轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)，租期兩年到十幾年不等。發(fā)展商一次性返數(shù)年租金降低首付；同時(shí)返租期內(nèi)，業(yè)主定時(shí)從發(fā)展商處得到定額租金回報(bào)。通常這種返租回報(bào)模式會(huì)附帶“回購(gòu)”條款。 典型案例 —— 保利友誼城、大中華太古廣場(chǎng) 支付租金 提供回報(bào) 小業(yè)主 發(fā)展商 商家 代理招商 出租物業(yè) 購(gòu)買物業(yè) 小業(yè)主 商家 提供物業(yè) 支付租金 銷售結(jié)束 關(guān)系轉(zhuǎn)化 小業(yè)主和商家不能承擔(dān)解決矛盾的角色，也不具備解決矛盾的能力。 產(chǎn)權(quán)返租模式下的價(jià)值鏈模型和利益?zhèn)鲗?dǎo)模型： 二 、店中店銷售模式 第二模式 本方式核心價(jià)值： 緩解了全部銷售與持續(xù)經(jīng)營(yíng)的矛盾，必須找一家專營(yíng)的商業(yè)招商管理運(yùn)作公司，但無(wú)法解決高價(jià)銷售與提前消化之間的矛盾 二、店中店銷售模式 操作方式 —— 發(fā)展商將商業(yè)劃分為可經(jīng)營(yíng)的小鋪位，然后按鋪位出售給投資者或使用者，同時(shí)購(gòu)買人必須同時(shí)簽署物業(yè)使用協(xié)議，承諾服從商業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和管理約束。 典型案例 —— 西安賽格電子市場(chǎng) 第三模式 本方式核心價(jià)值： 解決了持續(xù)經(jīng)營(yíng)和銷售之間的矛盾，但很難達(dá)到價(jià)格和快速回籠資金的目標(biāo)。 三、基金整售模式 第三模式 已投入使用并收益穩(wěn)定的商業(yè)。 目前在國(guó)內(nèi)對(duì)于那些還沒(méi)有經(jīng)營(yíng)成熟，但是招商租約已經(jīng)簽訂、主打的品 牌商戶已經(jīng)簽訂租約的項(xiàng)目，基金也有信心購(gòu)買。 對(duì)于散售的商業(yè)，基金購(gòu)買的興趣不大，但是如果開(kāi)發(fā)商幾年后可以回 購(gòu)，達(dá)到國(guó)外基金的租金回報(bào)率要求的，基金也會(huì)考慮購(gòu)買。 租約年限的基本要求是該商場(chǎng)大的租戶租期 5年以上，小的租戶租期 2年以 上。 新加坡來(lái)的基金主要是要求項(xiàng)目的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，對(duì)租金回報(bào)率的要求較低一 般在 6％左右就可以了，而歐美基金要求租金回報(bào)率一般在 10％以上。 整售的適用條件 三、基金整售模式 第三模式 操作方式 —— 基金 /大客戶直接收購(gòu)商場(chǎng)，然后租給大型商業(yè)，獲取投資收益。 典型案例 —— 凱德置地的“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)基金”計(jì)劃。 三、基金整售模式 四、項(xiàng)目信托方式 第四模式 本方式核心價(jià)值： 項(xiàng)目信托可以同時(shí)達(dá)成發(fā)展商融資和營(yíng)銷蓄客的目的，在可能的情況下，我們建議采用信托模式進(jìn)行啟動(dòng)，但是信托審批嚴(yán)格，審批難度大。 四、項(xiàng)目信托方式 第四模式 信托的適用條件： 一、新型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品將樓盤銷售和信托結(jié)合在一起，在信托產(chǎn)品的設(shè) 計(jì)中加入購(gòu)房?jī)?yōu)惠權(quán)和優(yōu)先購(gòu)買權(quán)； 二、信托適用于有融資需求的發(fā)展商，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，和樓盤銷售相結(jié)合的信 托是一種項(xiàng)目啟動(dòng)模式； 三、目前政策規(guī)定信托份額最大不得超過(guò) 200份，且必須通過(guò)銀監(jiān)會(huì)審批； 四、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的 《 信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意 見(jiàn)稿） 》 提出對(duì)部分管理規(guī)范、經(jīng)營(yíng)水平高的信托投資公司開(kāi)展房地 產(chǎn)業(yè)務(wù)給予放松 200份限制的政策優(yōu)惠。 四種模式的對(duì)比 注：大客戶的整體購(gòu)買屬于個(gè)案，在此不做分析 敬陳管見(jiàn) 望以效用 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 14, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 11:17:3911:17:3911:173/14/2023 11:17:39 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 :17:3911:17Mar2314Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 11:17:3911:17:3911:17Tuesday, March 14, 2023 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 :17:3911:17:39March 14, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023年 3月 14日星期二 上午 11時(shí) 17分 39秒 11:17: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 3月 上午 11時(shí) 17分 :17March 14, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 3月 14日星期二 11時(shí) 17分 39秒 11:17:3914 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 上午 11時(shí) 17分 39秒 上午 11時(shí) 17分 11:17: 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , March 14, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 11:17:3911:17:3911:173/14/2023 11:17:39 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :17:3911:17Mar2314Mar23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 11:17:3911:17:3911:17Tuesday, March 14, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :17:3911:17:39March 14, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 14日星期二 上午 11時(shí) 17分 39秒 11:17: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 上午 11時(shí) 17分 :17March 14, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 14日星期二 11時(shí) 17分 39秒 11:17:3914 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 上午 11時(shí) 17分 39秒 上午 11時(shí) 17分 11:17: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , March 14, 2023 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 11:17:3911:17:3911:173/14/2023 11:17:39 AM 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :17:3911:17Mar2314Mar23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 11:17:3911:17:3911:17Tuesday, March 14, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :17:3911:17:39March 14, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 14日星期二 上午 11時(shí) 17分 39秒 11:17: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 3月 上午 11時(shí) 17分 :17March 14, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 14日星期二 11時(shí) 17分 39秒 11:17:3914 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 上午 11時(shí) 17分 39秒 上午 11時(shí) 17分 11:17: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看 專家告訴
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