【導讀】～社會經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)市場審慎樂觀；～高尚領域，同質(zhì)化……～把最美的風景留給自己，項目均好性規(guī)劃；～歐陸簡約式建筑風格，品位優(yōu)雅與尊享貴胄；～和諧共生建筑理念；～區(qū)域、公園、濕地、江景、會所……包裝、推廣與銷售的策略主線。一杯咖啡就是一個下午；人的動作透著浪漫與優(yōu)雅……戰(zhàn)略是實現(xiàn)一種生活層次，一種自在、優(yōu)雅的生活方式。情況下再行入市。期的形象廣告是必備的基礎。遞增使得消費者“感覺欲無限增大”。示，將是客戶理解本項目的文化、生活形象的重要舉措。籌，待現(xiàn)場包裝完善，及收籌細節(jié)確定時，即可公開收籌。來參觀，中原認為待項目具有公開展示條件時，才進行收籌。結(jié)合現(xiàn)場開放日的活動，預計收籌時機定為十月中旬。擬于十一月中下旬開始正式發(fā)售。們的售樓處，正是我們的區(qū)域形象宣傳的展示牌。不宜遲，但也必須具有足夠的形象支持方可入市；氣氛，年后啟動，還須大費氣力?！w模型及戶型單體模型具備；

　　

【正文】 列促銷計劃 ] 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 系列促銷計劃 促銷在公園道 1號中扮演什么角色？ ～ 促銷是短期行為，可能對樓盤銷售有促進作用。 ～ 房屋是高價位商品，其自身品質(zhì)和樓盤整體形象對購買起決定性作用，促銷額度只占房屋價值很小部分。 ～ 促銷，在豪宅的營銷中，只是體現(xiàn)人性化的細小部分，因而單純的促銷對銷售的拉動有限。 —— 作為廣告組合戰(zhàn)術之一的促銷，必須在整體廣告策略的統(tǒng)合下出擊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 系列促銷計劃 ～ “ 窄 ” 而告之既“一對一行銷” 一個 “ 只為 少數(shù)人 所擁有 ” 的毫宅，銷售載體的選取也要講求特殊性： 非大眾的、非常規(guī)的 、 切合目標群生活習性的。 ～ “ 短兵相接 ” 既“充分利用接觸” 選擇目標群最可能出現(xiàn)的場所作為信息傳遞的接觸點，層層 “ 封殺 ” ，強勢傳達最集中最簡煉具沖擊力的信息，從而牢牢鎖定目標群體。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 系列促銷計劃 ～ 宣傳折頁 要求材質(zhì)特殊，厚重珍貴，設計及包裝有內(nèi)涵和格調(diào)。 ～ 直效商業(yè)信函或廣告禮品 要求形式獨特，格調(diào)高雅，有珍藏價值。 ～ 燈箱、展板 用于室內(nèi)（會所、售樓處、其他展銷場所）； 要求創(chuàng)意獨特，制作優(yōu)良，有沖擊力，信息集中，簡明扼要。 ～ 小型贈品雕塑 用于促銷活動或場所擺放； 要求造型優(yōu)雅，材質(zhì)珍貴，極具觀賞和收藏價值。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 系列促銷計劃 促銷活動一（強銷期） ——“ 翻開咖啡人生” ～ 目的：吸引目標消費群，促進銷售；體現(xiàn)本項目的高品位文化形象，同時也反映客戶的文化內(nèi)涵；同時擴大公園道的知名度，形成口碑傳播。 ～ 時間： 10月 15日 —— 12月 30日 ～ 思路：在銷售期，向買家贈送名著、音樂作品（ CD）和名品咖啡，和關于咖啡的書 《 咖啡地圖 》 、 《 打開咖啡之門 》 ，贈品可謂投其所好，易贏得認同，刺激買家。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 系列促銷計劃 促銷活動二（強銷期） ——“ 從公園道到馬德里” ～ 目的：促進銷售，形成口碑傳播效應。 ～ 時間： 12月 24日 —— 1月 20日 ～ 思路：旅游，目標消費群熱衷的消費方式，更是一種生活情結(jié)，選擇皇族貴氣而又熱情奔放的馬德里旅線游路，正切合公園道的品牌形象，建筑風格。也符合目標消費群的西風之戀，作為促銷手段，一定會為銷售注入力量。 ～ 以抽獎的方式抽出 10名幸運者，獲贈送西班牙旅游。在宣傳時突出皇宮貴胄生活體驗游。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ [ 定價策略 ] 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 定價策略 市場比較法 +市場比較法 計算低密度住宅物業(yè)的價值通常包含兩方面：一方面是建筑 空間（即建筑面積）的價值，另一方面是其他空間的價值（地下 室、地面花園、不算入建筑面積的大露臺）。兩方面價值均采用 市場比較法，其結(jié)果更貼近市場。 在比較之前，先計算各個參考對象的建筑面積價值、花園面 積價值、大露臺和地下室價值，分別通過市場比較法計算本項目 的建筑面積、花園面積、地下室和露臺價值。 低密度住宅物業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 定價策略 選取參考對象為同區(qū)主要競爭對手，同類型、同檔次的物 業(yè)；同時還選取相近片區(qū)的銷售情況良好的同類型物業(yè)。 ～ 香江紅海園 ～ 中天金海岸 ～ 江南水都 ～ 羅馬佳園 ～ 融信第一城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 定價策略 地理位置 7/100 ～ 是否位于城市發(fā)展方向 ～ 區(qū)域的未來發(fā)展?jié)摿? ～ 來往市區(qū)的距離和時間 ～ 客戶對區(qū)域的檔次印象 ～ 未來規(guī)劃的重要功能 影響因素 建筑面積評估 區(qū)域環(huán)境 12/100 ～ 自然環(huán)境 ～ 人文文化環(huán)境 ～ 商業(yè)配套環(huán)境 ～ 升值潛力 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 定價策略 建筑密度 6/100 ～ 總體容積率 ～ 建筑間距 ～ 戶數(shù)數(shù)量 影響因素 建筑面積評估 小區(qū)環(huán)境 9/100 ～ 園林面積 ～ 園林設計及綠化效果 ～ 材料成本 ～ 施工工藝水平 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 定價策略 景觀 8/100 ～ 開闊性 ～ 外部自然景觀 ～ 小區(qū)內(nèi)部景觀 ～ 景觀的均好性 影響因素 建筑面積評估 市政生活配套 5/100 ～ 文化設施（體育、圖書館、學校等） ～ 休閑娛樂 ～ 生活配套設施 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 定價策略 交通配套 5/100 ～ 市政交通配套 ～ 項目自設交通配套 ～ 本項目的交通通達性 影響因素 建筑面積評估 會所 6/100 ～ 會所面積 ～ 會所風格 ～ 裝修檔次 ～ 會所設施、設備 ～ 服務水平、質(zhì)量 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 定價策略 戶型結(jié)構(gòu) 8/100 ～ 戶型方正度 ～ 設計創(chuàng)新及特色 ～ 通風采光效果 ～ 戶型主朝向 ～ 戶型面積是否正適合 影響因素 建筑面積評估 裝修檔次 10/100 ～ 物業(yè)外型裝修檔次 ～ 室內(nèi)公共部分裝修檔次及效果 ～ 交樓標準（需另計成本） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 定價策略 智能化及網(wǎng)絡設施 5/100 ～ 小區(qū)安防系統(tǒng)特色 ～ 網(wǎng)絡設施是否有特色 ～ 家居系統(tǒng)是否有特色 影響因素 建筑面積評估 物業(yè)品牌 6/100 ～ 發(fā)展商品牌號召力 ～ 參與公司的品牌形象 ～ 形象宣傳力度 ～ 地盤包裝效果 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 定價策略 物業(yè)管理 8/100 ～ 物業(yè)管理公司品牌形象 ～ 保安形象 ～ 小區(qū)安全管理的嚴密度 ～ 服務的標準及質(zhì)量 影響因素 建筑面積評估 工程進度 5/100 ～ 銷售時間與入伙時間的差距 ～ 工程管理的規(guī)范性 ～ 工程速度 ～ 施工樓體的包裝效果 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 定價策略 ～ 選擇比較樓盤及制定比較權(quán)重 選擇比較物業(yè)，收集各項資料，然后人為比較，并根據(jù)它們與本項目的可比性，分別制定出與本項目比較的權(quán)重。 ～ 擬定比較因素，并制定權(quán)重 本項目與比較樓盤，將會在如上所述的影響因素之間進行比較，且根據(jù)項目的特性，制定不同的影響權(quán)重。 ～ 對比較樓盤和本項目進行比較評估 ～ 對評估結(jié)果進行分析處理，得出本項目建筑面積均價。 定價步驟 比較法 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 定價策略 影響因素： ～ 戶型景觀因素（ 50%）：景觀開揚度及景致美觀； ～ 戶型結(jié)構(gòu)因素（ 20%）：方正實用，以及面積大小，銷售難易度； ～ 朝向因素（ 15%）：全部南北朝向，但露臺的西側(cè)日照影響因素 ～ 上下層因素（ 15%）：考慮僅上下層的影響 單位價目表制定 價格表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 定價策略 由以上方法，將可計算低密度住宅的建筑面積價格，而花園面 積的計算方法可參照以上市場比較法，但比較因素可簡單。 ～ 項目規(guī)模（ 15/100）：公共綠化空間與私家花園的重要性； ～ 項目檔次（ 30/100）：體現(xiàn)其建筑及包裝檔次； ～ 建筑面積售價（ 25/100）：針對的客戶層次不同； ～ 園林效果（ 15/100）：園林設計水平及施工效果； ～ 私密性及可利用性（ 15/100）：私家園林的規(guī)劃水平。 單位價目表制定 花園面積定價 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 定價策略 地下室面積一般以建筑成本計算，不算建筑面積的露臺面 積，一般參考花園面積的計算方法。如果總體戶型相差不大（花 園面積幾乎相同、露臺面積也幾乎相同），可不必另外計算花園 面積和露臺面積，而是通用建筑面積的定價方法。 如若戶型花園面積或露臺面積分配極度不均，需要分開計 算，如果分布均衡，側(cè)不必分開計算。 單位價目表制定 花園面積定價 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 定價策略 本項目戶型面積較大，銷售總價較高，目標客戶并非大富大 貴的類型，考慮市場競爭的影響，為吸引更多的客戶，建議采用 多種靈活的付款方法。 一次性付款（ 96折） ～ 簽署認購書時付定金 RMB￥ 20000 ～ 簽署認購書后 7天內(nèi)簽署正式買賣合同時付 30%（含定金） ～ 簽署正式買賣合同后 30天內(nèi)付 70% 提供優(yōu)惠靈活的付款方法 付款方法 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 定價策略 即供銀行按揭（ 97折） ～ 簽署認購書時付定金 RMB￥ 20000 ～ 簽署認購書后 7天內(nèi)簽署正式買賣合同時付 10%（含定金） ～ 簽署正式買賣合同后 30天內(nèi)付 20% ～ 簽署正式買賣合同 30天后即時向客戶提供按揭 70% 優(yōu)惠銀行按揭（ 98折） ～ 簽署認購書時付定金 RMB￥ 20000 ～ 簽署認購書后 7天內(nèi)簽署正式買賣合同時付 10%（含定金） ～ 簽署正式買賣合同后 30天后即時向客戶提供按揭 70% ～ 簽署正式買賣合同后 180天內(nèi)付 10% ～ 簽署正式買賣合同后 360天內(nèi)付 10% 付款方法 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ 定價策略 建筑期免供優(yōu)惠銀行按揭（ 99折） ～ 簽署認購書時付定金 RMB￥ 20000 ～ 簽署認購書后 7天內(nèi)簽署正式買賣合同時付 10%（含定金） ～ 簽署正式買賣合同后 30天后即時向客戶提供按揭 70% ～ 簽署正式買賣合同后 180天內(nèi)付 10% ～ 簽署正式買賣合同后 360天內(nèi)付 10% ～ 入伙后，客戶向銀行每月供款 付款方法 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 CENTALINE SZ [ 本次提案結(jié)束 ] 謝 謝！