【正文】 蝴蝶谷 旭輝華庭 才子佳郡 輝煌國際城 東岸城邦 典型項(xiàng)目選定原則： 本案所在板塊內(nèi)典型高層、小高層項(xiàng)目 競爭區(qū)域內(nèi)典型高層、小高層項(xiàng)目。 根據(jù)以上原則，選取典型項(xiàng)目為： 典型項(xiàng)目物業(yè)特征及價(jià)栺：主要以高層為主，以尚東板塊項(xiàng)目銷售價(jià)栺最高，均價(jià) 60007400元 /㎡，其次為星沙中心板塊，均價(jià)為 46006500元 /㎡，本案所處區(qū)域均價(jià) 4600元 /㎡ 所處板塊 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 發(fā)展商 占面 （畝） 建面 （萬㎡） 容積率 價(jià)格 星沙中心板塊 華潤鳳凰城 高層、小高層 華潤地產(chǎn) 600 120 兩房 5100 三房 4800 恒基凱旋門 多層、小高層、高層 恒基兆業(yè)地產(chǎn) 146 6500 中國鐵建國際城 高層、小高層 中國鐵建地產(chǎn)集團(tuán) 390 5000 蝴蝶谷 小高層、公寓 新金鴻置業(yè)有限公司 94 35 4600 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊 旭輝華庭 高層 旭輝集團(tuán) 51 4600 才子佳郡 小高層、公寓 長沙才子房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 127 20 4600 尚東板塊 輝煌國際城 高層 湖南輝煌嘉城房地產(chǎn) 436 97 68007400 東岸城邦 高層、公寓 湖南金基投資置業(yè) 6000 典型項(xiàng)目供銷情況： 8090㎡的兩房為市場供銷主力，其次為 80100㎡的 2+1房， 120㎡以上的三房銷售速度較慢。 數(shù)據(jù)來源： 0731房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，此數(shù)據(jù)為 2023年到 2023年 4月 27日 80㎡以下兩房：以 7080㎡為主，少量 70㎡以下房源 供應(yīng)配比 銷售配比 典型項(xiàng)目銷售情況： 2023年至今，個(gè)盤年銷售量最高為華潤鳳凰城，年銷售 ，其次為中國鐵建國際城， 10個(gè)月銷售 ㎡。 項(xiàng)目選定：區(qū)域內(nèi) 2023年至今有新推貨量的典型項(xiàng)目 數(shù)據(jù)來源： 0731房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，此數(shù)據(jù)為 2023年到 2023年 4月 27日 開盤時(shí)間：僅指 2023年新推貨量的開盤時(shí)間 所處板塊 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 總推貨量(萬㎡ ) 總銷售量 （萬㎡） 去化率 月均去化量（萬㎡） 銷售情況 星沙中心板塊 華潤鳳凰城 71% 最快 恒基凱旋門 79% 較慢 中國鐵建國際城 88% 較快 蝴蝶谷 50% 一般 尚東版塊 東岸城邦 38% 一般 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 潛在總供應(yīng)量（萬㎡） 未來一年潛在供應(yīng)量（萬㎡） 星沙版塊 藍(lán)山郡 泊林尊邸 家和院 楚天世紀(jì)城 高林仕家 海德公園 新蕾 .品閣居小區(qū) 康橋長郡 紫云閣住宅小區(qū) 中國鐵建國際城 三景國際 四季星城 華潤鳳凰城 60 總計(jì) 潛在供應(yīng)量：未來一年區(qū)域潛在供應(yīng)量達(dá) ㎡，但相比區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目銷售情況來看，競爭壓力丌大。 數(shù)據(jù)來源：好房子網(wǎng) 評判指標(biāo) 評判 備注 本體景觀資源 ★ ★ ★ 本身無景觀資源 本案規(guī)模 ★ ★ ★ ★ 中等規(guī)模 發(fā)展商經(jīng)驗(yàn)要求 ★ ★ ★ ★ ★ 前期已開發(fā)東業(yè)蘋果社區(qū)等 政策因素 ★ ★ ★ ?二套首付提高及三套及以上停貸，對二次及以上置業(yè)客戶影響大； 競爭影響 ★ ★ ★ ★ ?雖然住宅市場后續(xù)供應(yīng)存在一定競爭壓力，但普遍熱銷。 住宅產(chǎn)品需求潛力（銷售速度） ★ ★ ★ ★ ?8090㎡兩房為主力供銷，其次為 90100㎡的2+1房。 價(jià)格提升能力 ★ ★ ★ ★ 具備一定的提升能力，但還有較大提升空間 本案 發(fā)展機(jī)會研判 具備開發(fā)住宅的有利條件 ， 但從政策影響 、 銷售速度以及本案住宅體量考慮 ， 建議以 8090㎡兩房 、 80100㎡的 2+1房為主 ， 提高硬件配套等附加值 ， 向品質(zhì)型高端住宅方向打造 。 通過以上定位分析： 已基本明晰本案物業(yè)組合為 大型品牉赸市 +特色潮流商業(yè)街 +主力品牉庖 +五星級酒庖 +商住型公寓 +品質(zhì)住宅， 下面我們將來進(jìn)一步明確本案的定位方向 PART 1： 城市綜合體的開發(fā)意義 PART 2： 項(xiàng)目本體屬性分析 PART 3： 各物業(yè)市場機(jī)會研判 報(bào)告提綱 PART 4： 項(xiàng)目整體定位 PART 5： 項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議 城市層面： 具有復(fù)合型、多功能商業(yè)區(qū)域的綜合性地標(biāo)級商業(yè)中心 ！ 企業(yè)層面： 星沙標(biāo)志性建筑，將成為東業(yè)企業(yè)跨入綜合體時(shí)代的轉(zhuǎn)折點(diǎn)！ 項(xiàng)目層面： 在市場可實(shí)現(xiàn)，企業(yè)可操作的基礎(chǔ)上，對最大利潤的追求，重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目持續(xù)盈利問題。 項(xiàng)目定位原則 品牌超市 +主力品牌店 +潮流時(shí)尚商業(yè)街區(qū) 長沙東南部，一個(gè) 高起點(diǎn) 、 高成長性 的、 以商業(yè)為主要功能的 城市綜合體 開發(fā)項(xiàng)目 構(gòu)建區(qū)域商業(yè)價(jià)值新高度 長沙東南部＋商業(yè)核心區(qū) +復(fù)合贏利 商業(yè)＋五星級酒店 +寫字樓 +公寓 +住宅 以特色主題商業(yè)街區(qū) +大型品牌超市 +主力品牌店為 商業(yè)核心 ，以五星級酒店為 項(xiàng)目形象標(biāo)桿 ，以住宅、商住型公寓、寫字樓開發(fā)為 補(bǔ)充的優(yōu)質(zhì)城市綜合體。 發(fā)展模式定位 項(xiàng)目市場定位 長沙東南部， 最具標(biāo)志性高端城市綜合體 項(xiàng)目體量及租售建議 公寓： 建議開發(fā) 米以內(nèi)的高檔商住型公寓產(chǎn)品 酒店： 建議與知名品牌酒店合作，按五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)打造， 4萬㎡左右 商業(yè)： 大型品牌超市 +特色潮流街區(qū) +主力品牌店； 品質(zhì)住宅： 建議以主流產(chǎn)品 8090㎡兩房、 80100㎡ 2+1房為主，提高硬件配套等附加值 說明：大型品牌超市 +配套型商業(yè)規(guī)模在 ㎡，特色潮流街區(qū)根據(jù)實(shí)際規(guī)劃布局確定。 寫字樓： 酒店預(yù)留部分樓層做商務(wù)辦公使用 剛談成了一筆大生意，累得一塌糊涂，并虧早就定好了客房，一天的勞累輕松放下。 看中這里的位置，隨手買了幾套公寓，沒想到很快就升值了。 有朊友要辦個(gè)小公司，便出租了 2套給他。 女兒長大了，說想要有自己的空間，經(jīng)常跑到公寓來小住，直說有“個(gè)人小窩”的感覺真好。 時(shí)尚個(gè)性的潮流街區(qū)，讓我丌必再趕往長沙戒香港，一樣穿出大牉的感覺。 最愛的美食啊，中西餐，應(yīng)有盡有！ 3D影院規(guī)聽，想看就看，隨時(shí)隨地觀賞最新時(shí)尚大片！ 下班后和家人一起逛逛赸市，工作的疲憊，被并福感取代 投入精品不美食的懷抱 精彩的生活 源于放松的心情 拋棄都市的煩囂 多姿多彩的一站式販物生活，完美呈現(xiàn)。 PART 1： 城市綜合體的開發(fā)意義 PART 2： 項(xiàng)目本體屬性分析 PART 3： 各物業(yè)市場機(jī)會研判 報(bào)告提綱 PART 4： 項(xiàng)目整體定位 PART 5： 項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議 酒店 集中商業(yè) 公寓 風(fēng)情商業(yè)街 高端住宅 業(yè)態(tài) 面積（平方米） 住宅建筑面積 160000 酒店建筑面積 40000 集中商業(yè)建筑面積 24000 商業(yè)街建筑面積 30000 公寓建筑面積 35000 物業(yè)布局參考建議 布局說明： 在兼顧住宅品質(zhì)的同時(shí)， 將商業(yè)價(jià)值最大化， 以集中商業(yè)為引擎，通過引入品牌主力店，帶動(dòng)商業(yè)街的商業(yè)氛圍，減少自持商業(yè)部分，將可售商業(yè)面積最大化。 酒店的引入不僅滿足項(xiàng)目周邊市場的需求，也為項(xiàng)目樹立高端形象提供重要籌碼。 酒店 集中商業(yè) 公寓 風(fēng)情商業(yè)街 商業(yè)流線 城市道路 商業(yè)廣場 商業(yè)流線分析 沿城市道路設(shè)置多個(gè)商業(yè)集散廣場，以集中商業(yè)為龍頭，將商業(yè)人流引入風(fēng)情商業(yè)街。 高端住宅 高端住宅 住宅用地主要布置在地塊東北面，遠(yuǎn)離西南面的城市主干道，保證居住小區(qū)優(yōu)質(zhì)的環(huán)境。 物業(yè)示意 酒店 ?高級酒店位于地塊西面臨星沙大道設(shè)置，保證其通道性和昭示性的。同時(shí)酒店擁有配套的餐飲場所，先進(jìn)的會議中心，為客人提供一種難忘的體驗(yàn)和奢華享受。 高級酒庖 物業(yè)示意 集中商業(yè) 遵循交通便捷性原則，商業(yè)主要布置在地塊西南側(cè)，位于星沙大道與遠(yuǎn)大路的十字交叉口。對項(xiàng)目開發(fā)起推動(dòng)作用?？梢M(jìn)大型品牌超市、配套型商業(yè)等發(fā)展集中商業(yè)。 物業(yè)示意 集中商業(yè) 風(fēng)情商業(yè)街 地塊中部臨規(guī)劃道路設(shè)置風(fēng)情商業(yè)街，可規(guī)劃為集餐飲、購物、休閑、娛樂為一體的風(fēng)情商業(yè)街。 物業(yè)示意 風(fēng)情商業(yè)街 公寓 地塊南面臨城市主干道遠(yuǎn)大路，地理位置極佳，周邊現(xiàn)有配套設(shè)施齊全。是公寓用地的首選位置。 物業(yè)示意 公寓 2023年 5月 Thanks! 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 13, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 21:52:2221:52:2221:523/13/2023 9:52:22 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 :52:2221:52Mar2313Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 21:52:2221:52:2221:52Monday, March 13, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :52:2221:52:22March 13, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 13日星期一 下午 9時(shí) 52分 22秒 21:52: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 3月 下午 9時(shí) 52分 :52March 13, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 3月 13日星期一 9時(shí) 52分 22秒 21:52:2213 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 下午 9時(shí) 52分 22秒 下午 9時(shí) 52分 21:52: 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , March 13, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 21:52:2221:52:2221:523/13/2023 9:52:22 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :52:2221:52Mar2313Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 21:52:2221:52:2221:52Monday, March 13, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :52:2221:52:22March 13, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 13日星期一 下午 9時(shí) 52分 22秒 21:52: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 3月 下午 9時(shí) 52分 :52March 13, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 13日星期一 9時(shí) 52分 22秒 21:52:2213 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 9時(shí) 52分 22秒 下午 9時(shí) 52分 21:52: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , March 13, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 21:52:2221:52:2221:523/13/2023 9:52:22 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :52:2221:52Mar2313Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 21:52:2221:52:2221:52Monday, March 13, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :52:2221:52:22March 13, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 13日星期一 下午 9時(shí) 52分 22秒 21:52: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 下午 9時(shí) 52分 :52March 13, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 13日星期一 9時(shí) 52分 22秒 21:52:2213 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 下午 9時(shí) 52分 22秒 下午 9時(shí) 52分 21:52: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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