【正文】 品質(zhì)領(lǐng)航，錦華苑上品延續(xù) 項目檔次：中高檔， 1991年新澤地產(chǎn)開發(fā)蘇州第一個外銷樓盤 —— 錦華苑，在蘇州市場口碑極佳，錦悅苑借錦華苑之勢做項目推廣，體現(xiàn)品牌優(yōu)勢。 產(chǎn)品特色： 直入式地下停車系統(tǒng)，奢華一步到家； 墻面：外墻面磚采用著名的愛和陶品牌； 包括安保，門禁，繳費，廣播在內(nèi)的大量智能化系統(tǒng)。 社區(qū)景觀：無特色主題景觀，主要集中在入口處的中央景觀，包括一條人工河及中心廣場 社區(qū)配套：商業(yè)樓面積約為 ，大廈一 ~二層為商業(yè)用房，三層自用辦公用房。 主力產(chǎn)品： 221 101平米 主力總價： 6870萬 認識區(qū)域 越溪市場 參考個案：錦悅苑 占地面積： 178。 建筑面積： 178。 開發(fā)商： 蘇州順達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)類型：別墅、多層、小高層 別墅產(chǎn)品： 獨體、雙拼、聯(lián)體 量體： 50多戶 面積范圍： 250500平方米 價格： 75008000元 /平方米 客源：私營老板 ,外企高層管理人員、國企高級管理人員 認識區(qū)域 越溪市場 參考個案：石湖庭園 認識區(qū)域 越溪市場 客群分析 客戶特征： ? 客戶主要來自吳中新城，吳中區(qū)及市區(qū)南部，購房目的主要為改善居住環(huán)境。 ? 客戶主要是當?shù)氐乃綘I業(yè)主，高教區(qū)的高職稱教師，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)工廠的中高層領(lǐng)導，部分公務(wù)員，來自市區(qū)和吳中區(qū)的一些企業(yè)的中層收入人群及部分首次置業(yè)者。 ? 客戶家庭構(gòu)成主要是三口之家，客戶年齡集中在 3040歲之間，有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，收入穩(wěn)定。另外有部分首次置業(yè)作為婚房的年輕客戶，主要依靠家中經(jīng)濟支持。 客戶職業(yè)分布圖43%18%15%17%7%教師 公務(wù)員或事業(yè)單位 自營商 企業(yè)職員 其他在客戶的職業(yè)上，高教區(qū)的教師居多，公務(wù)員與事業(yè)單位職員其次，由于越溪板塊聚集了蘇大文政學院、東吳外國語學校等學校，區(qū)域客源特色較為明顯。 客戶職業(yè)分析 客戶年齡分布圖4%24%39%20%13%2 5 以下 2 0 3 0 3 0 4 0 4 0 5 0 5 0 以上客戶年齡以 3040的人群居多，和大多數(shù)住宅的青年客戶居多相比，越溪板塊的客源年齡偏大，主要是由于區(qū)域環(huán)境適合中老年人養(yǎng)老，大量投資客戶的年齡也比較大。 客戶年齡層分析 客戶年齡集中在 3040歲，以高教區(qū)的教師和公務(wù)員居多 認識區(qū)域 越溪市場 客群特征細化 客戶面積需求分布圖5%18%39%28%10%7 0 以下 7 0 9 0 9 0 1 3 0 1 3 0 －1 6 0 1 6 0 以上從客戶的面積需求看，客戶偏愛 90－ 130和 130－ 160的房型，該面積段主要是緊湊型兩房和舒適型三房。該板塊住宅總價相對蘇州其他區(qū)域較低，換房和投資客戶相對其他區(qū)域較多，故舒適型房源比較受歡迎。 客戶面積需求分析 購房用途比較圖35%32%16%10%7%首次購房 換房 為子女購買 投資 其他 越溪板塊的購房客戶主要以首次置業(yè)和換房為主，多層花園洋房的頂層復式更是受到換房客戶的追捧。由于越溪板塊的景觀良好，許多住宅特別是別墅項目也吸引了不少投資客前來投資。 購房用途分析 客戶對 2房、 3房需求較大，購房用途主要為新蘇州人首次置業(yè)，頂層復式和別墅吸引投資客投資 認識區(qū)域 越溪市場 客群特征細化 外區(qū)客源挖掘分析： ? 客源區(qū)域： 市區(qū)和新區(qū) 將是客源拓展的重點區(qū)域。 ? 客源年齡：客源年輕化是外區(qū)域客源發(fā)展的趨勢， 2540歲 是主力，還有部分老年人作為養(yǎng)老。 ? 客源層次：將以 普通客戶 為主，一般工薪者和部分經(jīng)濟承受能力不是很強的客戶的目光易于被吸引。 ? 購房目的： 初次置業(yè) 的比重稍微大一點，換房客戶其次，投資以長線投資為主。 認識區(qū)域 越溪市場 客群分析 ? 周邊競爭項目不斷出現(xiàn)，大量儲備用地待開發(fā)。 ? 越溪板塊的住宅項目產(chǎn)品形態(tài)比較豐富，由于越溪自然景觀的特色，板塊內(nèi)住宅以低密度產(chǎn)品為主打。 ? 區(qū)域價格逐漸抬升，板塊花園洋房均價為 7000元 /平米，小高層均價為6300元 /平米，聯(lián)排別墅均價為 11000元 /平米。 ? 小高層產(chǎn)品市場認可度有一定上升趨勢。 ? 各類產(chǎn)品推案量總和在未來兩年內(nèi)達到 170萬平方米，供應量巨大。 ? 大牌開發(fā)商紛紛進駐該板塊，如吳中地產(chǎn)、香港新澤地產(chǎn)等，還有新城房產(chǎn)等大牌開發(fā)商也在該區(qū)域拿地， 產(chǎn)品同質(zhì)化競爭激烈 ,未來將更趨于白熱化。 認識區(qū)域 越溪市場 市場總論 63 認識自我 認識自我 認識自我 優(yōu)勢（ Strengths） ● 吳中越溪板塊的核心居住區(qū)域 。 ●交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達便捷 ,四條主力干線連通周邊各個區(qū)域 。 ●未來生活配套齊全 ,規(guī)劃生活、教育、超市、行政等； ●開發(fā)商品牌優(yōu)勢； ●項目為百萬平米的大盤，容易建立區(qū)域知名度； ●項目臨近小石湖風景區(qū)，地勢平坦，適合打造景觀 人文社區(qū)。 劣勢（ Weaknesses） ●項目靠近蘇州的交通干道，噪音干擾嚴重； ●項目南面有一大型高壓線，對項目影響較大 ●項目背面有工廠和定銷房，對小區(qū)居住品質(zhì)影響較大； ●公交站臺距離項目太遠，現(xiàn)有公交發(fā)車時間間隔較長。 機會點（ Opportunities） ●政府規(guī)劃建設(shè) ,為項目發(fā)展帶來基礎(chǔ)和良好前景 ,對項目發(fā)展是一個良好的契機 。 ●項目北面為政府規(guī)劃中的商業(yè)中心， ,將為項目提供良好的生活配套 ,有利于本項目基地資源的最大化利用 , 也將成為本項目未來的一個訴求突破點之一。 威脅點（ Threats） ● 競爭區(qū)域市場內(nèi)大量土地即將開動 ,將對本案形成競爭威脅； ●區(qū)域內(nèi)已先進入市場的樓盤有先入為主的優(yōu)勢，對本案威脅較大。 ●該區(qū)域距離蘇州市中心偏遠，未來配套只能依托區(qū)域內(nèi)的商業(yè)規(guī)劃。 項目 SWOT分析 3/24/2023 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 13, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 22:02:1322:02:1322:023/13/2023 10:02:13 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :02:1322:02Mar2313Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 22:02:1322:02:1322:02Monday, March 13, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :02:1322:02:13March 13, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 13日星期一 下午 10時 2分 13秒 22:02: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 3月 下午 10時 2分 :02March 13, 2023 1行動出成果，工作出財富。 2023年 3月 13日星期一 10時 2分 13秒 22:02:1313 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 下午 10時 2分 13秒 下午 10時 2分 22:02: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , March 13, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 22:02:1322:02:1322:023/13/2023 10:02:13 PM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 :02:1322:02Mar2313Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 22:02:1322:02:1322:02Monday, March 13, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :02:1322:02:13March 13, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 13日星期一 下午 10時 2分 13秒 22:02: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 下午 10時 2分 :02March 13, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 13日星期一 10時 2分 13秒 22:02:1313 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 10時 2分 13秒 下午 10時 2分 22:02: 楊柳散和風，青山澹吾慮。 , March 13, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 22:02:1322:02:1322:023/13/2023 10:02:13 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :02:1322:02Mar2313Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 22:02:1322:02:1322:02Monday, March 13, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 :02:1322:02:13March 13, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 13日星期一 下午 10時 2分 13秒 22:02: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 下午 10時 2分 :02March 13, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 13日星期一 10時 2分 13秒 22:02:1313 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 下午 10時 2分 13秒 下午 10時 2分 22:02: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看 專家告訴