房地產(chǎn)產(chǎn)品容積率與利潤關(guān)系講義-資料下載頁
2025-02-22 11:55本頁面
【正文】 用地范圍體育場北橋公園海 北 路公園出讓用地臨近舊建筑河道及泳池它往往決定： ?地塊與周邊建筑的退讓關(guān)系； ?地塊退紅線的尺寸問題； ?地塊內(nèi)部的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和建筑布局問題； 33 本報告是嚴格保密的。 產(chǎn)品類型的組合如何影響？ ?需要首先明確不同功能物業(yè)類型的組合關(guān)系 ?需要明確某用地單純物業(yè)類型的容積率實現(xiàn)度 建筑形式 高品質(zhì)，低容積率 中品質(zhì)，中容積率 低品質(zhì)，高容積率 獨立雙拼別墅 小于 — 大于 Townhouse — — — 5層疊加 — — — 6層多層 — — — 11層小高層 — — — 18層高層 — — — 某城市單純物業(yè)類型的容積率實現(xiàn)度 該城市某項目的容積率實現(xiàn)指標（ r=) 產(chǎn)品類型 建筑面積 比例 功能分析 疊加別墅 20230 10% 提升形象，樹立標桿 花園洋房 150000 61% 盈利主題，展示體驗 電梯洋房 90000 29% 提高容積率，提升價值 配套商業(yè) 11000 鄰里服務(wù) +風(fēng)情商業(yè)街 配套幼兒園 2023 配套會所 1000 風(fēng)情會館 合計 324000 34 本報告是嚴格保密的。 規(guī)劃方案和效果表現(xiàn)如下： 35 本報告是嚴格保密的。 由于建筑層數(shù)不同導(dǎo)致容積率的巨大差異 ——以幸福海岸為例 36 本報告是嚴格保密的。 緯度的影響日照間距的問題 —— 保證冬至日兩個小時的時間，緯度越高、間距越大 ?板樓一般基本的間距按照日照間距，計算公式： h=ctg（實際緯度 +回歸線到赤道緯度） ?越是北方越大，同一緯度基本相同 ?回歸線以內(nèi)區(qū)域主要是滿足通風(fēng)、視線干擾問題，便可滿足日照間距 37 本報告是嚴格保密的。 戶型組合形式問題 —— 一梯多戶設(shè)計提升面積的根源是為了提高平均進深，進而提高容積率 ?平均進深不到 12米的花園洋房，如果進深增加到 14米，整個項目容積率便可以增加10%— 15%之間，只是我們的120多平方米的面積還有嗎？ ?設(shè)計上對開間一般都是比較謹慎，除非高檔產(chǎn)品，否則開間盡量做小，增大進深面來增加容積率。 客廳餐廳廚房次臥主臥主衛(wèi)公衛(wèi)次臥觀景陽臺入戶花園Living Roo mDining Roo mBed roomKitche nBed roomBat hBat hBal conyBal conyMas ter Bed roo m圖名 花園洋房A 戶型概念設(shè)計花園洋房A戶型 概念設(shè)計 7m 2花園面積6. 65m 2空調(diào)位38 本報告是嚴格保密的。 北京開發(fā)商常做的事情 —— 進深大了，容積率提高了，房型變差了， 150的房子如此尷尬 39 本報告是嚴格保密的。 南方常見的戶型設(shè)計，一梯多戶的設(shè)計根本上也是提高平均進深，提高覆蓋率，增加容積率 40 本報告是嚴格保密的。 比較失敗的設(shè)計方案，沒有增加容積率，卻把本來可以舒適的房型設(shè)計的不夠通透 41 本報告是嚴格保密的。 了解了容積率的內(nèi)涵和意義將更有利于我們在項目運作過程中，客觀理性的決策項目 ?我們會找到某項目容積率 ?我們在與設(shè)計師的溝通過程中，不再被評價為“不懂建筑知識” ?我們會更加理性的來判斷不同背景、資源、成本等條件下，應(yīng)該如何確定容積率 容積率的確定也是項目決策過程中的核心問題之一，因為不同的定位將會有不同的容積率指標與之對應(yīng)，也就決定了土地不同的開發(fā)強度和市場表現(xiàn)。 42 本報告是嚴格保密的。 結(jié)束，謝謝！ 43 本報告是嚴格保密的。 演講完畢，謝謝觀看！
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