房地產(chǎn)產(chǎn)品容積率與利潤關系講義-在線瀏覽
2025-03-26 11:55本頁面
【正文】 ，平均 6層： ?為何三房兩廳不給我做 120125，都超過 140？ ?銷售均價比鄰近樓盤低 200元 /平方米，銷售速度還沒別人快，人家還沒做廣告，我們已經(jīng)海陸空齊上？ 4 本報告是嚴格保密的。 因為容積率對應的不同的產(chǎn)品，決定了項目不同的客戶層面，進而決定了不同的競爭格局 5 本報告是嚴格保密的。 6 本報告是嚴格保密的。 4 3 1 2 7 本報告是嚴格保密的。 案例二：中心紅樹灣 —— 滿足 ，如何更多盈利，改變產(chǎn)品功能組合 9 本報告是嚴格保密的。 總規(guī)劃平面圖 11 本報告是嚴格保密的。 容積率的確定模型 —— 結合開發(fā)風險、市場實現(xiàn)、利潤額度及實現(xiàn)難異度的問題來確定 ?利潤最大化和市場可實現(xiàn)度是確定物業(yè)組合和容積率的追求目標； ?企業(yè)自身資源狀況和資金狀況是限定條件； ?企業(yè)戰(zhàn)略導向和項目品牌因素是兼顧因素。 一個容積率確定的案例 —— 湛江地王項目 14 本報告是嚴格保密的。 本項目戰(zhàn)略目標和項目定位對容積率確定的指導原則： ?較高品質的高層住宅，一梯兩戶的戶型占據(jù)一般戶型比例； ?地塊用地面積為紅線內(nèi)用地，地塊資源及形狀較利于出面積； ?項目戶型定位基本為大戶型，較利于出面積； ?本項目高品質是相對于湛江而言，品質要趨同于深圳的主流高層樓盤。 高品質高層住宅的容積率指標實現(xiàn)度案例分析 —— 深圳香域中央 ?占地 66904㎡，建筑面積 138550㎡， 8棟小高層（一梯兩戶板樓）、 2棟高層（一梯四戶點樓），戶數(shù) 710戶。 ?小學單獨占地，臨路退后線距離較大。 16 本報告是嚴格保密的。 ?建筑形式為一體兩戶的板樓為主，少量的一梯三戶板樓和一梯兩戶的點樓，建筑層數(shù) 28— 32層。 17 本報告是嚴格保密的。 ?幸福海岸以點式圍合的建筑布局，圍而不合，既保證了庭院空間的通透性和開放性，又恰到好處的保證了生活私密性； ?一期 6棟 595戶， 18層高，一梯四戶為主，一梯三戶和一梯兩戶為輔。 18 本報告是嚴格保密的。 ?13棟 28層的點樓圍合而成，空中院館的戶型設計，平均進深較小，戶型面積適中。 19 本報告是嚴格保密的。 參照深圳高層住宅的案例、經(jīng)驗及柏濤、阿特金斯等設計機構設計師的參考意見，結合項目定位及湛江市房地產(chǎn)開發(fā)水平等因素，項目在不同檔次可能實現(xiàn)的容積率指標可能如下： ?高品質： ，基本為一梯兩戶的戶型設計，戶型舒適度較高； ?較高品質： ，戶型舒適度較高，需設計師在規(guī)劃手法和布局上合理處理； ?較高容積率： ，是基于湛江市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀、開發(fā)商容積率預期的基礎上的方案，設計師認為按照如此容積率，產(chǎn)品形式將基本為一梯四戶及以上的聯(lián)體樓，純住宅部分的建筑密度達到 18— 20%，品質極低。 項目容積率確定 —— 較符合市場和項目定位的物業(yè)組合方案推介一 ?在滿足圖示物業(yè)功能配比的情況下，推介方案基準容積率 ； ?從市場角度以及項目的整體戰(zhàn)略角度，本方案基本符合項目定位。 項目容積率確定 —— 較符合市場和項目定位的物業(yè)組合方案推介二 ?在滿足圖示物業(yè)功能配比的情況下，推介方案基準容積率 ； ?本方案基本采用一體兩戶的舒適戶型設計，部分區(qū)域采用一梯多戶。 項目容積率確定 —— 高容積率下的經(jīng)濟指標測算數(shù)據(jù)假定 ?在滿足圖示物業(yè)功能配比的情況下，方案基準容積率； ?在如此規(guī)劃指標下，類似的產(chǎn)品形態(tài)在規(guī)劃上難以達到合理布局，產(chǎn)品素質低。 產(chǎn)品類型 建筑面積（平方米） 住宅 210000 商業(yè) 6000 配套會所 1000 合計 217000 容積率 地
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