【正文】 第五章 房地產評估的成本法 － 78－ 第五章 房地產評估的成本法 課堂作業(yè)： 某學校教學樓坐落在市中心，占地 ８００ m2，建筑總面積為２４００ m2，建筑物建于１９８０年７月，為鋼筋混凝土結構。要求評估該房地產１９９７年７月的市價。資料如下： 成本 － 79－ １． 使用重置成本法； ２．土地部分評估結果為１２８０元／ m2，土地總價為 １０２４０００元； ３．按預決算調整法對建筑物造價測算，得每 m2重置成本為１１００元（含合理稅費、利潤），建筑物重置成本為（ ) 元； ４．評價人員經現(xiàn)場勘察認為該樓尚可使用６０年，計算成新率為（ ） ５．評估建筑物內部格局在某些方面不合商用，內部裝修費用為２００元／ m2，總費用為４８萬元，該建筑物不存在經濟性貶值． 第五章 房地產評估的成本法 － 80－ 某工業(yè)開發(fā)區(qū)。于 1999年 5月底取得農用地使用權年限 50年，開發(fā)成“四通一平”后分塊出售。調查得知：該地區(qū)農用地取得費用（含征地、拆遷補償和稅費）平均為 15萬元 /畝，土地“五通一平”開發(fā)費用（含稅費）平均為 2億元 /平方公里。 第五章 房地產評估的成本法 － 81－ 征地完成后，“四通一平”土地開發(fā)周期平均為 2年，如果第一年投入開發(fā)費用的 40%，各期投入為年內均勻投入，銀行貸款年利息率為 10%，交易稅費為熟地售價的6%，各地允許的開發(fā)商投資利潤率為土地取得費與開發(fā)費之和的 15%。開發(fā)完成后，可用于出售的面積占總面積的 70%。當地類似土地開發(fā)的增值收益率為 20%，土地資本化率為 12%。 試根據以上資料估算 2023年 5月底開發(fā)完成后出售土地的平均售價。 第五章 房地產評估的成本法 － 82－ 征地完成后，“四通一平”土地開發(fā)周期平均為 2年，如果第一年投入開發(fā)費用的 40%，各期投入為年內均勻投入，銀行貸款年利息率為 10%，交易稅費為熟地售價的6%，各地允許的開發(fā)商投資利潤率為土地取得費與開發(fā)費之和的 15%。開發(fā)完成后，可用于出售的面積占總面積的 70%。當地類似土地開發(fā)的增值收益率為 20%，土地資本化率為 12%。 試根據以上資料估算 2023年 5月底開發(fā)完成后出售土地的平均售價。 第五章 房地產評估的成本法 － 83－ 分析： 這是典型的新開發(fā)土地分塊出售情況，已知各項成本、費用等?？捎贸杀痉ㄔu估價格。計算公式： 新開發(fā)土地價格＝取得待開發(fā)土地的成本 +土地開發(fā)費 +管理費用 +投資利息 +稅費 +開發(fā)利潤 第五章 房地產評估的成本法 － 84－ 解： 單位面積土地取得費用 =15萬元 /畝 =150000元 / m2 =225元 / m2 第五章 房地產評估的成本法 － 85－ 單位面積開發(fā)費用 =200 000 000元 /1 000 000 m2 =200元 /平方米 第五章 房地產評估的成本法 － 86－ 單位面積利息 單位面積利潤 =(225+200) 15% =(元 /平方米） 平方米）元 /(]}1%)101[(%60]1%)101[(%40{200]1%)101[(225 ?????????????第五章 房地產評估的成本法 － 87－ 設開發(fā)后的售價為 V，則 單位面積銷售稅費 =V 6% 單位面積土地增值收益 =（ 225+200+++V 6%） 20% =+ 第五章 房地產評估的成本法 － 88－ （相當于無年限使用權價格） V=（ 225+200+++++） /70% =+ V=（元 /平方米） 48年使用權年限價格 [11/(1+12%) ] =(元 /平方米） 48第五章 房地產評估的成本法 － 89－ 2023年 5月底開發(fā)完成后出售土地 48年使用權的平均售價單價為 1054元 /平方米。 第五章 房地產評估的成本法 － 90－ ?總結： ?以成本法評估 土地 的重置價格，除了在農村地區(qū)、城鄉(xiāng)結合部、新開發(fā)地區(qū)以及舊城改造地區(qū)外，一般不宜采用。 ?評估土地的重置價格，要特別注意估價對象在估價 時點的 狀況，以便于準確確定其價格構成。 ?以成本法求取土地的重置價格時，還應當 注意 土地的剩余使用年限，并進行年限修正。 ? 第五章 房地產評估的成本法 － 91－ ? 求取建筑物的重置價格 (亦稱重置成本 )或重建價格 (亦稱重建成本 )，是假設建筑承包商根據發(fā)包人的要求完成新的建筑工程后，發(fā)包人支付的全部費用，該費用就是建筑物的重置價格或重建價格。如果建筑物是自己建造的，也應假設全部費用與支付給承包商的相同。 若從投資的角度出發(fā)，建筑物的重置價格或重建價格還應在上述費用的基礎上加上合理的投資利潤；若從市場的角度出發(fā)，還應加上正常的銷售稅費。 第五章 房地產評估的成本法 － 92－ 第五章 房地產評估的成本法 ?適用范圍 ?主要適用于既不產生現(xiàn)金流 （ 收益 ） ， 又很少有交易案例的 公益性房地產 ； 如學校 、 圖書館 、 體育場館 、 醫(yī)院 、政府辦公樓 、 軍隊營房 、 公園等公用 、 公益房地產 ， ?有 獨特設計或只針對個別用戶的特殊需要 而開發(fā)建造的房地產 。 如化工廠 、 鋼鐵廠 、 發(fā)電廠 、 油田 、 碼頭 、 機場等 ?以及無需計算損耗的 新建房地產 。 ?單純 評估建筑物價格 時 ， 成本法較適宜 。 ?在房地產保險 （ 包括投保和理賠 ） 及其他損害賠償中 。 － 93－ 第五章 房地產評估的成本法 注意 土地的價格主要由其 效用 決定，而非成本，因此成本法在評估土地價值時，其應用范圍受到限制，尤其是 商業(yè)用地 。 － 94－ 演講完畢，謝謝觀看！