【導讀】在于能使本項目特性更加突出，銷售速度提升，銷售產值更為可觀且更容易達到銷售目標。開盤前能迅速聚集人氣，制造供不應求的。熱賣市場效應，形成良好的市場口碑。故開盤的策劃、營銷模式的研究占據重要的地。采用互動式的人員推廣手法，利用多種方式集中力量做好新老客戶、業(yè)主的宣傳。對樓盤的媒體形象和公眾形象做全新包裝，以迎合消費市場的需求和吸引追求多。在2020年下半年有多個樓盤將面世，勢必。SP宣傳活動圍繞樓盤廣告主題展開，目的在于樹立樓盤形象，快速。提高樓盤認知度，提升企業(yè)知名度，從而拉動項目銷售。該墳地未遷出前不宜開放此區(qū)域。

　　

【正文】 ? 成功開盤，引爆市場。 ? 延續(xù)開盤熱潮進入強銷期。 ? 提高來電、來訪率，促進成交。 ② 主要工作內容 ? 開盤活動籌劃及執(zhí)行。 ? 準客戶最后過濾。 ? 實施銷售控制。 ? 會員對換禮品； ? 配合各種強勢媒體宣傳，聚集人潮，并施展現場銷售人員團隊與個人的銷售魅力，促 成訂購。 ③ 媒體應用 ? 樓書、 DM 單。 ? 電視臺廣告。 ? 路牌廣告。 二期持銷階段 （ 2020 年 7 月 16 日 2020 年 10 月 16 日） ① 目的 ? 一、二期阻力產品促銷。 ? 樣 板區(qū)開放，提高企業(yè)形象、項目品質，加快銷售速率； ② 主要工作內容 ? 媒體反應總結。 ? 客戶反應統(tǒng)計分析。 ? 未成交客戶分析及追蹤。 ? 退定戶仍再追蹤，實際了解問題所在。 ? 回頭客戶積極把握，其成交機會極大。 ? 爭取老客戶口碑效應，促進成交。 ③ 媒體應用 ? 燈桿旗； ? 戶外路牌 。 ? 樓書、 DM 單。 尾盤期 （ 2020 年 10 月 17 日 2020 年 12 月 31 日） ① 目的 ? 滯銷產品突破。 ? 最后沖刺，收盤。 ② 主要工作內容 ? 有希望客戶再過濾。 ? 對競爭個案采取順勢而為的機動作法。 ③ 媒體應用 ? 看板、路牌。 ? 報紙廣告。 ? 樣板房。 銷售目標預測 階 段 時 間 各期總套數 預定成交（套） 剩余套數 銷售率 一期開盤日 2020 年 2 月 26 日 （ C、 D） 160 80 12 套 50% 一期強銷期 2020 年 3 月 1 日 — 3 月15 日 21 13% 一期持銷期 2020 年 3 月 21 日2020 年 6 月 25 日 37 26% 小 計 119 天 138 36% 二期開盤日 2020 年 6 月 26 日 （ A、 B） 220 110 26 套 50% 二期強銷期 2020 年 6 月 29 日 — 7月 15 日 37 17% 二期持銷期 2020 年 7 月 27 日2020 年 10 月 16 日 57 26% 小 計 118 天 204 54% 尾 盤 期 2020 年 10 月 17 日2020 年 12 月 31 日 38 0 套 10% 1合 計 307 天 380 380 100% 十 、 廣告策略 核心廣告語： 城市中心，視外桃園 。 廣告附語：不花心思的作品，不值得收藏。 正文：挑戰(zhàn)自身是為了力求極致，在巔峰中不斷超越。 核心賣點集合 1） 市中心概念。 2） 交通便捷，生活方便 ，凸顯周邊休閑配套“桃 園廣場” 。 3） 面積中等偏小， 90%的總價都在 30 萬元以內。 4） 戶型緊湊，合理，功能強大。 訴 求 策略 1） 廣告對象：主要針對購房人及信息收集人。 2） 廣告內容：以感情歸位引導為線索，兼寫實表現，反應產品優(yōu)勢。 3） 廣告風格： 有活力，更具有春天氣息。 4） 廣告效果：畫面掌握格調給人以 年青、 清秀、寧靜 的感受。 現場包裝策略 1） 工地包裝 ? 目標 使樓盤概念具體化、專業(yè)化，以便于在今后推廣中給買家留下深刻、明確的 印象，營造銷售氣氛。 ? 方式 工地路牌、路旗：表明物業(yè)的名稱和位置。 工地圍板：明確發(fā)展商和地產建筑 的專業(yè)性。 工地圍墻：表明樓盤名、樓盤標識、售樓電話，發(fā)展商以達到統(tǒng)一形象，加深買家印象的目的。 戶外看板；突 出“錦繡春天 —— 城市中心，視外桃園 ” ，傳遞項目信息，烘托宣傳氣氛，加強視覺沖擊力。樓盤名稱、廣告語、售樓電話、樓盤標識。 道路導視：北京路兩條小區(qū)道路地面上用箭頭指明春天 的方向、位置。 2） 售樓中心包裝 ? 目標 營銷中心作為銷售的前沿陣地，直接影響買家的選擇，從所見、所聽全方位讓買家了解信息。風格與樓盤的類型、檔次相吻合，顏色、造型盡量與樓盤配合，格調一致 。 ? 選址： 初步建議在項目周邊，“陽光橙”一樓臨街商鋪。 ? 方式：展板：項目各戶型 透視圖或平面圖，主要交通及建筑掛片，樓盤形象畫、樓盤 優(yōu)勢賣點、發(fā)展商背景、銀行按揭及付款方法。 形象墻：形象標志，主要突出項目的名稱、標志。 售樓書（折頁、 DM）： 作為高質素、高品位的綜合商住高尚物業(yè) ,敝司建議制作精美、詳實、清新、脫俗的樓書 ,把貴項目的基本情況、項目規(guī)劃、建議理念、生活方式、物業(yè)管理等展示出來。展示出項目的高質素、高品位以及美好未來。這對提高樓盤尤其重要。 燈箱廣告：樓盤 名稱、電話、發(fā)展商。 各功能標牌：銷售人員標牌、接待處、簽協議處、交款處等，讓買家明確功能，突出運作專業(yè)性。 3） 工程樣板房 ? 目標：加強樓盤品質感和認同感，為客戶創(chuàng)造一個安全的家。 ? 手段：在售樓中心旁單獨劃出一塊區(qū)域，展示工程用料和制作工藝。 媒體組合策略 1） 原則 a、 房地產是價值巨大的商品，客戶購買行為需要一個較長的理性和比較判斷過程才能發(fā)生。但是由于供過于求的商品住宅市場，客戶的選擇性十分豐富，在購買行為發(fā)生的一剎那，起決定因素的是理性分析基礎上的感性判斷，而不是理性分析本身。 b、 物業(yè)的 價值可分為“硬價值”和“軟價值”兩部分，硬價值就是成本加利潤，沒有彈性。而軟價值是目標客戶對物業(yè)的認知和感受，彈性極大，在銷售過程中比硬價值更重要。軟價值的判斷是一個感性過程，增強軟價值的最有效方法就是物業(yè)形象包裝和廣告促銷宣傳。 c、 項目推廣就是利用各種媒介手段，使目標客戶從對物業(yè)形成良好的主觀軟價值認同，逐步從欣賞到信任最后實現購買，這期間需要傳播大量的信息，從多方位、多角度包圍目標客戶，幫助他們去除種種顧慮并下決心購買。 2） 開盤前傳播目的 a、讓楚雄人都知道楚雄有個“錦繡春天 ”。 b、 制造 認籌 供不應求的 氣氛，讓潛在客戶知道“錦繡 春 天 ”還未正式發(fā)售就炙手可熱，刺激客戶及早落定。 3） 開盤前廣告宣傳步驟 a、 進行現場形象包裝，完成主交通干道戶外（廣告兼作導視牌）的發(fā)布，以釋放項目信息、營造內部認購氣氛。 b、電臺廣播、報紙廣告、軟文炒作，預熱市場。 4） 開盤后廣告宣傳步驟 電臺廣播、報紙廣告、軟文炒作。（視銷售進度控制） 5） 媒體應用建議： 電臺：作為廣度傳播媒體，可拓寬針對性渠道。 報紙： 楚雄當地報紙 《 楚雄日報 》 SP 活動策略 目標 有效地制造銷售熱點，針對性強，效果直接，促銷明顯。 方案 一 ： 1）、外賣場 活動： ? 目的：樹立良好的 企業(yè)樓盤形象，引起消費者的注意力，為開盤造勢，讓更多的人了解 “ 錦繡春天 ” ，從而進行數據營銷。 ? 活動內容： 在桃源廣場 布置展臺，重點突出“金客會”的入會價值， ? 活動對象：全市。 ? 組織形式：報紙公告、電臺廣播 、戶外路牌 。 ? 時間安排： 2020 年 12 月中旬，為期 7 天。 2） 一期開盤活動： ? 目的：提升公司和樓盤形象，為開盤造勢，制造供不應求的搶購氣氛，壓迫客戶提前成交。 ? 活動內容：歌舞秀、脫口秀、互動游戲。配發(fā)小禮品吸引人潮。 ? 活動對象：現場客戶及群眾。 ? 活動時間：開盤當天 3） “青春置業(yè)計劃”活動： ? 目的：進一步提升小區(qū)社會知名度，增強老客戶歸屬感，吸引更多、更廣的潛在客戶進行認購。 ? 活動內容： 歌舞秀、脫口秀、互動游戲。 抽取“青春置業(yè)計劃”客戶 10 名。 ? 活動對象：一期認購客戶、二期認購客戶。 ? 組織形式：報紙、電臺廣告，物業(yè)管理 DM 單投遞。 ? 活動時間：二期開盤后 4 天 4) 二期開盤活動： ? 目的：提升公司和樓盤形象，為開盤造勢，制造供不應求的搶購氣氛，壓迫客戶提前成交。 ? 活動內容：歌舞秀、脫口秀、互動游戲?！敖鹂蜁睍T積分兌換活動，現場小禮品發(fā)放。 ? 活動對象：現場客戶及群 眾。 活動時間：開盤當天 ? 5） 交房入住活動 ? 目的：提升公司和樓盤品牌，促進尾盤的銷售。 ? 活動內容：恭賀業(yè)主入??；交房。 ? 組織形式：電臺廣播、報紙廣告、電話通知。 ? 時間： 交房當日