【正文】 全隱患，因此接受訪談的客戶表 示只要經(jīng)濟(jì)條件允許，都會考慮在我項(xiàng)目購房投資。客戶的周圍人群大多有當(dāng)?shù)刂? 業(yè)的想法，因此看好大嶺山未來房地產(chǎn)的發(fā)展。認(rèn)為開發(fā)中小戶型會更加適合市 場，覺得類似格林小城項(xiàng)目在大嶺山的價(jià)格不可以超過 4000元，接受精裝修的多 樣選擇。 “客戶需求市場” 小結(jié) 附備資料：地塊周邊企業(yè)及中高層員工收入情況 合富輝煌房地產(chǎn)（東莞） 項(xiàng)目位于大嶺山建設(shè)路與南一路交匯處，臨近 x234線（石大路），周邊有臺升家具公司、臺全公司及阿克蘇等多家大型公司。 新安超級廣場松山湖大學(xué)路中興路莞長路大嶺山公園凱東新城 明興加油站天和百貨大和百貨鎮(zhèn)政府文化中心文化廣場鋼材門市新建醫(yī)院東南海酒店向東大道君逸酒店俱樂部加油站永祥大廈廣發(fā)路振華路華潤超市海逸百貨KF C（東莞） 公司名稱 成立日期 規(guī)模 主營產(chǎn)品 性質(zhì) 東莞大嶺山 鈴鹿富士施樂電器廠 2023年 員工 2700余人，常住日本社員 9人，日本出差應(yīng)援者 45人 世界知名的富士施樂 “X”品牌高科技復(fù)印機(jī)和打印機(jī)的半成品 日本全資來料加工企業(yè) 東莞大嶺山 佳昇鞋廠 集團(tuán)員工總數(shù) 2萬人，東莞公司員工4000多人 國際名牌運(yùn)動鞋 (CONVERSE，ETNIES、 DIESEL等 ) 國家計(jì)委立項(xiàng)批準(zhǔn) 德實(shí)利禮品 (東莞 ) 有限公司 1996年 廠房 20棟，辦公大樓 1棟，總建筑面積達(dá) 20多萬平方米，員工超過 2023人 禮品設(shè)計(jì)與制作（波麗禮品與五金禮品） 臺資 威仕伯東莞 麗利涂料有限公司 1994年 世界 500強(qiáng)，占地 38畝，員工 400人， 涂料（適應(yīng)木器，家具，櫥具和洗浴用具等） 外資 利豐雅高印刷 (東莞 ) 有限公司 1995年 香港上市 10萬平方米廠房及生活配套設(shè)施，員工 2023余名 為客戶提供設(shè)計(jì)，制版，印刷，包裝等多元化服務(wù) 獨(dú)資 東莞市富邦電子 有限公司 2023年 共有員工 300人 專業(yè)設(shè)計(jì)、生產(chǎn)各類型高、低頻變壓器 ,電源適配器 ,充電器 等 私營有 限公司 東莞晉原電子 有限公司 1997年 占地 20230平方米，員工 800余人 塑料產(chǎn)品 臺資 新洲印刷 (東莞 )公司 1993年 香港上市，占地 200多畝，員工 4000多人 紙張，包裝紙盒，文具用品及游戲套盒等 港資 唯進(jìn)光電子廠 員工 3000人 東莞市大嶺山 雙葉機(jī)械廠 2023年 是日本豐田汽車的協(xié)力廠商 生產(chǎn)汽車部件 日資企業(yè) 阿克蘇諾貝爾公司 世界 500強(qiáng)之一。全球最大涂料公司，東莞公司員工 600多人 生產(chǎn)工業(yè)木器漆、金屬漆、塑膠漆及不粘鍋漆等涂料 外商獨(dú)資企業(yè)（荷蘭） 臺全木器廠 1992年 世界最大的撞球相關(guān)用品銷售公司。占地 27萬平方米 撞球球桿 臺資 臺升家具有限公司 1992年 亞洲最具規(guī)模， 4000多員工 專業(yè)生產(chǎn)高檔次家具 臺資 項(xiàng)目周邊企業(yè)情況 合富輝煌房地產(chǎn)（東莞） 企業(yè) 員工數(shù)量（個(gè)） 普通員工收入（元 /月） 中高層員工收入（元 /月） 中高層員工數(shù)量（個(gè)） 住房條件 臺升家具廠 6000 800 中層 10000元 80 公司宿舍，環(huán)境好，配套齊全，居住安全；無住房補(bǔ)貼（計(jì)劃一年內(nèi)實(shí)行） 雄偉物業(yè) 2023多 1000 20235000 200 自租房 大嶺山農(nóng)信社 100 4000 6000 10 自建房或自購，有公積金 新進(jìn)電子廠 8000 1200 30005000；60008000 300 公司宿舍， 200元補(bǔ)貼 大嶺山村員會 10多 8000 8000 12 自建房 萊興公司 1000 1000以上 40 公司宿舍 利豐印刷廠 2023 1500 7000 70 公司宿舍，補(bǔ)貼 500元，中高層有一房一廳 麗利涂料公司 500 2023 10000 50 有補(bǔ)貼，自購或自租房 東莞興昂鞋業(yè)公司 12023 15001800 4000 960 300元補(bǔ)貼，自租房 金石家具 1500 1200 30005000 150 公司宿舍 鼎盛家具 1500 1200 3000以上 150 400500元補(bǔ)貼，自租房 大嶺山公汽分公司 600 12003000 35004000 20 公司宿舍， 400元補(bǔ)貼，有公積金 大嶺山電信局 100多 10000 10 自購房 耐克公司 300 1000030000 60 1500元補(bǔ)貼，有公積金 香港泳龍公司 40 6 公司宿舍， 300元 /月補(bǔ)貼 東莞 湘印刷公司 4000 1300 3000 1200 公司宿舍 富運(yùn)家私 1100 13001800 30005000 55 公司提供宿舍；無補(bǔ)貼 美涂士化工公司 1000多 20235000 50006000 500 宿舍， 500元 /月住房補(bǔ)貼， 120元 /天出差 走訪企業(yè)情況 合富輝煌房地產(chǎn)（東莞） 地塊周邊各類企業(yè)的中高層管理階層數(shù)量基本上占總員工數(shù)的10%。由于企業(yè)規(guī)劃比較大，因此中高層管理階層總量不少。中層管理階層月收入基本在 3000元以上，高層管理階層月收入基本在 6000元以上。尤其臺資企業(yè)高層管理層，其月收入都在 10000元以上。便于對員工的管理及居住安全的考慮，多數(shù)企業(yè)為員工提供了食宿條件，沒有住宿條件的企業(yè)也給中高層員工提供一定的住房補(bǔ)貼。 小結(jié)： 合富輝煌房地產(chǎn)（東莞） 第四部分：項(xiàng)目分析及定位建議 合富輝煌房地產(chǎn)（東莞） 位于大嶺山鎮(zhèn)金桔村，地處建設(shè)路與石大路、南一路交匯處，屬于鎮(zhèn)中心向北擴(kuò)張的城鄉(xiāng)結(jié)合部，占地 94734㎡（約 142畝），容積率 合富輝煌房地產(chǎn)（東莞） 項(xiàng)目分析一：概況 2公里范圍 新安超級廣場 大嶺山中學(xué) 本案 石大路 建設(shè)路 幼兒園 中心小學(xué) 臺升家具公司 臺全木器廠 大嶺山公園 凱東新城 明興加油站 天和百貨 大和百貨 鎮(zhèn)政府 文化中心 文化廣場 鋼材門市 新建醫(yī)院 東南海酒店 向東大道 鞋廠 佳昇鞋廠 富佳百貨 威仕伯公司 新塘村 利豐雅高公司 德實(shí)麗禮品公司 君逸酒店 君逸酒店俱樂部 加油站 永祥大廈 華潤超市 海逸百貨 KFC 新悅酒店 電腦城 新日佳百貨 帝京酒店 環(huán)鎮(zhèn)路 發(fā)展銀行 商業(yè)銀行 匯興百貨 電信局 警務(wù)局 稅務(wù)局 東方紅菜館 大寶家具 富源賓館 某地塊 往松山湖 南二路 雙葉制品公司 鈴鹿富士 晉原電子 公司 新洲印刷公司 雙葉機(jī)械 唯進(jìn)光電子 大嶺山科技工業(yè)園 大嶺山醫(yī)院 合富輝煌房地產(chǎn)（東莞） 項(xiàng)目分析二：區(qū)位及周邊配套 往東莞市區(qū)25公里 松山湖科技產(chǎn)業(yè)園 新安超級廣場 大嶺山中學(xué) 石大路 建設(shè)路 小天鵝幼兒園 中心小學(xué) 大嶺山公園 凱東新城 明興加油站 天和百貨 大和百貨 鎮(zhèn)政府 文化中心 文化廣場 鋼材門市 新建醫(yī)院 東南海酒店 向東大道 鞋廠 富佳百貨 新塘村 君逸酒店 君逸酒店俱樂部 加油站 永祥大廈 華潤超市 海逸百貨 KFC 新悅酒店 電腦城 新日佳百貨 帝京酒店 環(huán)鎮(zhèn)路 發(fā)展銀行 商業(yè)銀行 匯興百貨 電信局 警務(wù)局 稅務(wù)局 東方紅菜館 大寶家具 富源賓館 某地塊 往松山湖 南二路 CBD 107國道 本案 30分鐘 大嶺山醫(yī)院 項(xiàng)目至： 富佳百貨 1公里 松山湖大道 (8分鐘 107國道 2公里 新塘村 宏遠(yuǎn)酒店 26公里 (32分鐘 ) 廣深高速口 6公里 廣東醫(yī)學(xué)院 天河百貨 ) 華潤商場 1公里 項(xiàng)目分析三：至周邊相關(guān)車程 合富輝煌房地產(chǎn)（東莞） 項(xiàng)目分析四：地塊四至情況 合富輝煌房地產(chǎn)（東莞） 北 南 東 西 項(xiàng)目的優(yōu)勢 —— ?距離鎮(zhèn)中心 ，沒有鎮(zhèn)中心的嘈雜人流影響； ?項(xiàng)目周邊市政路網(wǎng)規(guī)劃良好，綠化與路況優(yōu)良； ?項(xiàng)目規(guī)模適中，適合開發(fā)中型的居住社區(qū)； ?地塊三面環(huán)路，沿街開發(fā)商業(yè)的優(yōu)勢明顯； ?周邊眾多大型企業(yè)擁有數(shù)量龐大的消費(fèi)客戶群； 項(xiàng)目的劣勢 —— ?位于鎮(zhèn)中心與鄉(xiāng)村的結(jié)合部，區(qū)域價(jià)值較難獲得認(rèn)同； ?三面臨路（石大一級公路、另兩條雙向六車道市政路），車流多車速快，道路噪音污染嚴(yán)重；地塊西南角是中型鞋材廠（未有搬遷計(jì)劃），噪音及空氣污染大； ?周邊大部分為農(nóng)村自建房，居住環(huán)境受到一定干擾， 有一定的治安隱憂 ； ?生活、交通等配套滯后，整體居住氛圍不足； ?周邊無自然景觀資源。 項(xiàng)目分析五： SWOT 項(xiàng)目的機(jī)會點(diǎn) —— ?大嶺山鎮(zhèn)中心建設(shè)逐漸成熟，對周邊管理區(qū)工業(yè)區(qū)的集聚力逐步加強(qiáng)； ?當(dāng)?shù)厥袌鐾愋蜆潜P較少，存在較大的市場機(jī)會； ?隨著松山湖產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，大嶺山作為距離最近的鎮(zhèn)區(qū)有特殊的交通優(yōu)勢，可以吸引園區(qū)內(nèi)中等收入水平的置業(yè)者； ?其他在售樓盤在產(chǎn)品開發(fā)、市場形象與營銷推廣方面水平不高，存在突破的機(jī)會點(diǎn)。 項(xiàng)目的威脅點(diǎn) —— ?項(xiàng)目總建達(dá)到 20萬，而項(xiàng)目所屬片區(qū)的內(nèi)部客戶消化能力有限，存在較大銷售壓力； ?現(xiàn)正開發(fā)的凱東新城南地塊預(yù)計(jì) 07年下半年推出市場，將會與我項(xiàng)目形成直接競爭； ?隨著莞長路的改造完成及松山湖園區(qū)的快速發(fā)展，沿線的可開發(fā)土地將會進(jìn)一步推出市場，大嶺山未來的銷售競爭前景擁有較大的未知因素。 綜上市場情況及項(xiàng)目地塊條件，以及受容積率的限制與實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤的要求，本地塊的定位應(yīng)該為： 中檔偏高 項(xiàng)目市場定位建議 合富輝煌房地產(chǎn)（東莞） 為什么是“中檔偏高”？ 地塊區(qū)域價(jià)值不高，周邊無自然景觀優(yōu)勢，高端產(chǎn)品不適合該項(xiàng)目； 中檔的路線會與市場對手凱東新城形成競爭，但偏高的定位能將我項(xiàng)目與其進(jìn)行區(qū)分，占踞更高的領(lǐng)導(dǎo)地位，實(shí)現(xiàn)更大的利潤； 金地開發(fā)此類產(chǎn)品具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，因此我們有更多的機(jī)會點(diǎn)； 走低檔路線，對金地品牌在東莞的發(fā)展及口碑傳播不利。 項(xiàng)目市場定位建議 合富輝煌房地產(chǎn)（東莞） 以小高層為主 ? 考慮到本項(xiàng)目的容積率的問題，用小高層可使項(xiàng)目內(nèi)空間可以拉大，容易營造良好的園林景觀與樓距感，采光通風(fēng)都比較好，私密性也比較好； ? 過多的多層會使規(guī)劃設(shè)計(jì)比較難，出現(xiàn)建筑密度高，樓間距小，難以有集中園林綠化，私密性差，通風(fēng)較差的不良情況。 商業(yè)街的形式很重要 ? 商業(yè)街能最直接的將建筑的特色與居住氣氛進(jìn)行表現(xiàn)，從而為項(xiàng)目增添更多的色彩與魅力，對提升項(xiàng)目格調(diào)有重要的作用； ? 地塊臨街商業(yè)必須在小城的基礎(chǔ)上進(jìn)行提升，注重格調(diào)的營造，從而烘托項(xiàng)目的城市感，沖淡地塊位于城鄉(xiāng)結(jié)合部的不利色彩，為銷售加分。 項(xiàng)目物業(yè)類型建議 合富輝煌房地產(chǎn)（東莞） 項(xiàng)目總建面積約 189,476㎡，商業(yè)面積按（ 700米總長 16米進(jìn)深） 11,200㎡，則住宅總建面積約 178,276㎡，以上戶型比例為此住宅總建比。 分析： 根據(jù)客戶訪談中回饋的客戶購房需求情況，我們建議該項(xiàng)目的產(chǎn)品應(yīng)該是將自住與投資的性質(zhì)相互結(jié)合，以降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，并通過挖掘租賃市場，讓總價(jià)不超過 20萬的公寓產(chǎn)品第一次面世大嶺山，單價(jià)突破 4200元的小戶型能有效提升項(xiàng)目的利潤； 規(guī)劃的戶型必須要符合新政對戶型比例關(guān)系的要求； 設(shè)定的戶型必須要有一定的市場差異性，而有些產(chǎn)品的市場需求是可以預(yù)測得到的，例如大嶺山首次出現(xiàn)的公寓產(chǎn)品，市場一般都會接受。 項(xiàng)目戶型配比建議 合富輝煌房地產(chǎn)（東莞） 戶型 面積 面積比 例 總建面 積 套數(shù) 公寓 40