【正文】 案例 】 英國四星級(jí)鄉(xiāng)村型 Penmarlam汽車營地 ? 營地內(nèi)有商店、盥洗室、自助洗衣店、嬰兒照顧室、方便殘疾人使用的設(shè)施，以及寬帶網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。 ?營地周圍有巖石海灣，獨(dú)特的村莊。可從營地走路去周邊那些各具特色的村莊，也可以在 Old Ferr Inn（ 老式渡口旅館 ，有些是建筑在巖石上面）過上一晚。周圍還有許多有趣的步道，包括著名的“ Hall Walk” 。 金石灘國際汽車 露營地 ? 大連金石灘黃金海岸國際汽車露營地位于國家 4A級(jí)旅游景區(qū)的大連金石灘黃金海岸。包括沙灘汽車露營地、森林營地及草坪汽車露營地。分為海洋娛樂、沙灘休閑、汽車營地、帳篷營地、服務(wù)保障五大功能區(qū)?？赏瑫r(shí)接納房車 60輛，自駕車500輛，露營者 2023余人。 ? 被命名為 中國首家國際汽車露營地 ，并授予 國家示范基地 的牌匾。 ? 招商建議： 可與國內(nèi)著名的運(yùn)營商建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，如中天行、車行天下等俱樂部，既有強(qiáng)大網(wǎng)絡(luò)渠道，近年來又不斷的拓展了眾多的汽車營地，針對(duì)自駕游市場(chǎng)形成了完整的體系。 ? 贏利模式： 建立多元渠道，一方面如與運(yùn)營商的收入分成，另一方面如臨建出租租金、帳篷等設(shè)備租金，以及節(jié)慶收入；此外，更重要的是通過汽車營地的人流導(dǎo)入，帶動(dòng)周邊的物業(yè)升值，帶動(dòng)地價(jià)、房價(jià)及租金收入。 運(yùn)營建議： ? 中天行投資管理有限公司成立于 2023年，總部位于首都北京，擁有中國第一家房車俱樂部網(wǎng)絡(luò)；全國性房車運(yùn)營網(wǎng)絡(luò)；房車會(huì)員網(wǎng)絡(luò)及汽車露營地網(wǎng)絡(luò)體系。目前中天行公司已形成了生產(chǎn)－銷售 ― 運(yùn)營 ―露營地－會(huì)員的一個(gè)完整產(chǎn)業(yè)鏈。在全國已有直營及加盟分部十幾家，有 100多輛房車、近十個(gè)星級(jí)營地投入運(yùn)營，形成了一定數(shù)量的會(huì)員系統(tǒng)，房車露營產(chǎn)品銷量占據(jù)全國份額的 70%以上。 ? 目前已形成全國性的營地網(wǎng)絡(luò)，其中比較著名的有： 中天行死海房車營地；中天行喀納斯湖營地等等。 【 目標(biāo)運(yùn)營商建議： 】 中天行 第四部分 開發(fā)運(yùn)營 開發(fā)模式建議： “ 政府＋城市運(yùn)營商＋開發(fā)商 ” “ 濱江新區(qū) ” 開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組 漢中城投 領(lǐng)導(dǎo) 整體 運(yùn)營 市場(chǎng) 運(yùn)作 戰(zhàn)略投資者、一般投資者 體制創(chuàng)新： “ 政府主導(dǎo)，企業(yè)運(yùn)營 ” ? 建議增設(shè)濱江新區(qū)開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組 /指揮部，由副市長級(jí)別領(lǐng)導(dǎo)掛帥，發(fā)改委、建設(shè)局、旅游局、國土局、交通局、水利局、文化局、城投 … 等職能部門負(fù)責(zé)人為主要領(lǐng)導(dǎo)，城投則為核心的運(yùn)營主體，這樣既可保證自上而下的強(qiáng)勢(shì)主導(dǎo)，又可以保證市場(chǎng)化的靈活運(yùn)作。 “ 政府經(jīng)營環(huán)境 ” 、 “ 企業(yè)經(jīng)營市場(chǎng) ” 、“ 民眾經(jīng)營文化 ” ? 如此大規(guī)模的開發(fā)不應(yīng)局限于政府及城投的力量，一方面應(yīng)廣泛引入戰(zhàn)略投資者及一般投資者，進(jìn)行合作開發(fā) /二級(jí)開發(fā)，以及引入高水準(zhǔn)的運(yùn)營管理商；另一方面亦要廣泛發(fā)揮民間的力量，如手工藝者、民間音樂人、傳統(tǒng)餐飲藝人、各大節(jié)慶等，激活民間智慧，讓民眾經(jīng)營文化。 城投的角色：城市運(yùn)營商 運(yùn)營 管理 營銷 銷售 營銷 銷售 建造 管理 項(xiàng)目 融資 項(xiàng)目 規(guī)劃 開發(fā) 招商 土地 交易 項(xiàng)目開發(fā) 管理運(yùn)營 土地 融資 土地 規(guī)劃 七通 一平 土地開發(fā) 城投公司 （土地、基礎(chǔ)設(shè)施等） 二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)商 （酒店、商業(yè)、住宅等） 運(yùn)營管理商 （項(xiàng)目日常管理） 收益 收益 ? 統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、統(tǒng)一征地拆遷、統(tǒng)一經(jīng)營運(yùn)作、統(tǒng)一招商引資和統(tǒng)一基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) – 整合優(yōu)質(zhì)智力資源，進(jìn)行總體策劃及規(guī)劃設(shè)計(jì)； – 分期進(jìn)行土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及景觀環(huán)境的打造； – 有針對(duì)性的進(jìn)行營銷及招商引資； – 出讓土地，引進(jìn)強(qiáng)勢(shì)二級(jí)開發(fā)商，先期開發(fā)具有提升區(qū)域價(jià)值和示范作用的引擎性項(xiàng)目； – 持續(xù)出讓土地，引入各類專業(yè)的二級(jí)開發(fā)商進(jìn)行后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)； – 提供統(tǒng)一的管理服務(wù)及對(duì)外宣傳等（可自營或引進(jìn)專業(yè)的運(yùn)營管理商合作）。 開發(fā)原則： ? 強(qiáng)勢(shì)引爆，示范開發(fā)。 ? 目前西片區(qū)區(qū)域價(jià)值仍處于被低估階段，應(yīng)當(dāng)先做環(huán)境，后出成果。啟動(dòng)區(qū)應(yīng)引入大型的二級(jí)開發(fā)企業(yè)（必要時(shí)可犧牲一部分利益），利用其品牌、資源、產(chǎn)品、營銷能力，開發(fā)核心引擎項(xiàng)目，并通過引擎性項(xiàng)目 AA2的引爆，打響大手筆開發(fā)濱江新區(qū)的第一步，迅速拉升區(qū)域價(jià)值，帶動(dòng)后期地塊的升值，從而實(shí)現(xiàn)區(qū)域形象和利潤的雙豐收。 ? 生態(tài)第一，保護(hù)優(yōu)先。 ? 嚴(yán)格執(zhí)行國家相關(guān)環(huán)保條例，對(duì)水源、林地等進(jìn)行保護(hù)，加大綠化和環(huán)境保護(hù)力度，實(shí)現(xiàn)污水零排放等。 A3 A4 B1 B2 C1 C2 D1 A1 A2 開發(fā)階段： ? 第一階段 亮劍： 2023年 2023年，將A A2和 A A4打包開發(fā)，強(qiáng)勢(shì)引爆，示范開發(fā)，成為漢中新的名片和客廳，一舉奠定本片區(qū)的地位，極大的帶動(dòng)區(qū)域的價(jià)值。 ? 第二階段 升華： 2023年 2023年，沿江持續(xù)開發(fā)，進(jìn)一步完善濱江沿線，同時(shí)通過地價(jià)的提升獲取收益，區(qū)域的品牌、形象及運(yùn)作逐步成熟，趨于良性。 ? 第三階段 收官： 2023年 2023年，開發(fā)外圍剩余土地，進(jìn)一步獲取土地收益，并通過 C1的改造更大的完善及提升區(qū)域的價(jià)值，一期的開發(fā)完成。 A3 A4 B1 B2 C1 C2 D1 A1 A2 第一階段 第三階段 第二階段 建議重點(diǎn)企業(yè)一：上海綠地集團(tuán) ? 綠地集團(tuán)的區(qū)域戰(zhàn)略是廣撒網(wǎng)，大中小城市通吃。目前除大本營長三角之外，亦進(jìn)入了不少三四線城市：北方的牡丹江、包頭；中部的新鄉(xiāng)、蕪湖、蚌埠、安慶；西部的銀川等。 ? 綠地集團(tuán)更是以幫政府建公建，打造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)而著稱，酒店、商業(yè)、會(huì)展、旅游、商務(wù)、學(xué)校等產(chǎn)品線非常成熟；尤其在西安高新區(qū)打造的世紀(jì)城就采用了這種模式，幫政府建 CBD核心區(qū)；目前正立足于西安，圖謀進(jìn)入陜西的二線城市。 ? 建議重點(diǎn)企業(yè)二：廣東碧桂園 ? 碧桂園的區(qū)域戰(zhàn)略以三四線城市為主，目前已進(jìn)入的廣東省外三四線城市有：江蘇泰州、湖北咸寧、湖北隨州、湖北荊門、安徽池州、安徽蕪湖、安徽巢湖、安徽黃山、安徽安慶、內(nèi)蒙古呼倫貝爾、內(nèi)蒙古興安盟、內(nèi)蒙古通遼、黑龍江綏化、四川攀枝花、湖南張家界、遼寧鞍山等。 ? 以大盤開發(fā)而著稱，住宅之外，酒店、商業(yè)、學(xué)校等業(yè)態(tài)的開發(fā)亦非常成熟。 第一階段： A1 A3 A4 A2 ? 有針對(duì)性的引入有實(shí)力、有資源、有品牌的大型開發(fā)企業(yè)。 ? 利用其成熟的酒店、商業(yè)、公園、商務(wù)、旅游產(chǎn)品等產(chǎn)品線，利用其豐富的上下游行業(yè)資源，利用其品牌影響力有助于打響在全國的名頭，利用其強(qiáng)大的整合營銷能力。 ? 建議一級(jí)重點(diǎn)企業(yè)為綠地集團(tuán)，其次為碧桂園、恒大；二級(jí)重點(diǎn)企業(yè)則為陜西省內(nèi)或成渝的大型開發(fā)商。 ? 一級(jí)重點(diǎn)企業(yè)可將 A區(qū) 2023畝整體打包，甚至連通 B區(qū)C區(qū)的部分地塊同時(shí)打包合作；開發(fā)商以某種合作方式代建 A A2，則可以優(yōu)惠的價(jià)格獲得 A A4乃至 B區(qū)及 C區(qū)的部分住宅地塊。 ? 二級(jí)重點(diǎn)企業(yè)則可將 A1和 A3打包， A2和 A4打包。 第二階段： A3 A4 B1 B2 C1 C2 D1 A1 A2 A3 A4 B1 B2 C1 C2 D1 A1 A2 第三階段： ? 以住宅為主，可引進(jìn)若干家二級(jí)開發(fā)商，不再實(shí)行地價(jià)優(yōu)惠政策；通過地價(jià)盈利。 ? B1開發(fā)難度較低，可打包，亦可自行開發(fā)。 ? C1可采取第一階段的模式，與周邊的部分住宅地塊打包出讓，面對(duì)具有較強(qiáng)開發(fā)實(shí)力的二級(jí)開發(fā)商。 ? 其余地塊參照第二階段。 一期綜述： 編號(hào) 項(xiàng)目 占地畝 占地面積 容積率 建筑面積 開發(fā)周期A區(qū) 漢之源文化休閑區(qū) 2023 1333333 1463000 2 0 0 9 年 2 0 1 1 年A1 漢之源主題酒店 450 300000 66667 漢之源主題酒店主樓 100 66667 26667 大漢書院群（別墅式客房） 300 202300 40000 古渡口片區(qū) 50 33333 0A2 朱鹮閣文化休閑區(qū) 550 366667 1396333 休閑商業(yè)中心 80 53333 32023 漢水廣場(chǎng) 50 33333 0 朱鹮閣片區(qū) 150 100000 13000 濱水美食公園 270 180000 18000A3 濱江度假公寓 570 380000 760000A4 濱江度假公寓 430 286667 573333B區(qū) 濱江休閑區(qū) 2800 1866667 1846667 2 0 1 2 年 2 0 1 3 年B1 濱江休閑區(qū) 1000 666667 33333B2 濱江休閑居住區(qū) 1800 1202300 1813333 高檔別墅區(qū) 400 266667 160000 養(yǎng)生居住區(qū) 400 266667 320230 濱江居住區(qū) 1000 666667 1333333C區(qū) 生態(tài)居住區(qū) 2320 1546667 2853333 2 0 1 4 年 2 0 1 5 年C1 “飛虎群英”主題會(huì)所區(qū) 120 80000 40000C2 生態(tài)居住區(qū) 1750 1166667 2333333其他 居民安置區(qū) 450 300000 480000 2 0 1 0 年 2 0 1 5 年7120 4746667 6163000 2 0 0 9 年 2 0 1 5 年合計(jì) 一期估算： ? 總投入：約 。 含征地拆遷及基礎(chǔ)設(shè)施投入。 土地收儲(chǔ)投入 。 （ 1）征地及回購費(fèi)用 （ 7210畝 25萬元含稅費(fèi)控制）； （ 2）企事業(yè)單位拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 （拆遷地上房屋及附著物約 9萬平方米）； （ 3）村民拆遷補(bǔ)償安臵費(fèi)用 （拆遷村民房屋面積 38萬多平方米，含村民安臵房屋建設(shè)費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)過渡補(bǔ)助費(fèi)、附屬物補(bǔ)償費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)等 10項(xiàng)費(fèi)用）。 基礎(chǔ)設(shè)施及配套項(xiàng)目等投入 。 利息 （參照當(dāng)前人民銀行中長期貸款利率 6%，按 3年建設(shè)期計(jì)算）。 ? 總收益： 50億以上。 一期實(shí)際可開發(fā)土地 5000畝，其中安臵用地 450畝。 商業(yè)部分：因商業(yè)部分基本占用現(xiàn)規(guī)劃中的非建設(shè)用地部分，因此收益存在較大變數(shù)，未精確測(cè)算。 住宅部分：約 。 功能區(qū) 建設(shè)用地 出讓時(shí)間 出讓價(jià)格 出讓收益A3 570畝 2023年 1 1 7 萬/ 畝 A4 430畝 2023年 1 1 7 萬/ 畝 B2 1800畝 20232023年 9 5 萬/ 畝 C2 1750畝 20232023年 1 1 7 萬/ 畝 合計(jì) 4550畝 —— —— 第五部分 項(xiàng)目營銷 營銷目標(biāo)： 類別 第一階段 第二階段 時(shí)間 籌建期 啟動(dòng)區(qū)建設(shè)期 啟動(dòng)區(qū)亮相前后 持續(xù) 營銷對(duì)象 以投資者、上級(jí)政府為主，公眾為輔 以目標(biāo)消費(fèi)群為主 營銷目標(biāo) 招商：傳播投資價(jià)值，促進(jìn)招商引資。 品牌：更有針對(duì)性的傳播文化價(jià)值 /旅 游度假價(jià)值 /置業(yè)價(jià)值等，聚焦項(xiàng)目核心價(jià) 值，更有效的傳播。 政策：傳播發(fā)展理念，促使市級(jí)政府 /省 級(jí)政府 /省級(jí)文化旅游等相關(guān)部門的認(rèn)可及政 策傾斜，列入重點(diǎn)項(xiàng)目，打造文化產(chǎn)業(yè)基地 及科學(xué)發(fā)展示范區(qū)等。 招商：持續(xù)傳播投資價(jià)值，持續(xù)促進(jìn)招 商引資。 品牌：此階段更多是從城市的角度來樹立 項(xiàng)目品牌，傳播項(xiàng)目遠(yuǎn)景。 政策：持續(xù)像上級(jí)政府傳播發(fā)展理念， 獲取更大層面的支持。 營銷策略： 借勢(shì)營銷： 借助于大型會(huì)議博覽 /節(jié)事活動(dòng) /熱點(diǎn)話題進(jìn)行營銷，如大型文化節(jié)慶、文化論壇、旅游節(jié)、旅交會(huì)；西三角、省際開放等熱點(diǎn)話題 借助于既有的成熟品牌進(jìn)行延展及升華，如漢水 /漢江、名人名言、歷史典故等。 聚焦策略： 將有限的力量聚焦于重點(diǎn)城市、重點(diǎn)渠道及重點(diǎn)活動(dòng)，集中力量進(jìn)行重點(diǎn)營銷，不宜面面俱到。 跳出項(xiàng)目： 上升到城市營銷的高度，使項(xiàng)目成為代言漢中的城市名片及城市客廳；與城市營銷活動(dòng)相結(jié)合，巧妙的將項(xiàng)目嵌入城市營銷體系，做到你中有我、我中有你。 營銷方式： 綜合宣傳方案：主打核心訴求。 一線 [形象大使 ] 二線 [幕后解說 ] 三線 [后勤支援 ] 軟文、大戲、書籍等軟性傳播區(qū)域 /城市的文化價(jià)值、 歷史價(jià)值與旅游價(jià)值、投資價(jià)值 網(wǎng)絡(luò)廣告、機(jī)場(chǎng)廣告等多渠道 “四位一體”的整合營銷 四線 [制造事件 ] 公關(guān)活動(dòng)、節(jié)事等方式聚焦受眾和投資者目光。 進(jìn)行整合營銷：綜合運(yùn)用廣告、軟文、大戲、書籍、公關(guān)活動(dòng)、節(jié)事等營銷方式，在網(wǎng)絡(luò)、電視廣播、紙質(zhì)媒體進(jìn)行四位一體的整合營銷。 第一階段： 籌建期 啟動(dòng)區(qū)建設(shè)期 高舉高打，自上而下： 建議掛檔重點(diǎn)的旅交會(huì) /論壇等大型具有影響力的活動(dòng)；同時(shí)掛檔城市營銷， 并強(qiáng)力掛檔