【正文】 407486 70000 推貨時間 106 095 101 105 1010 105 103 0912 103 0910 101 101 0911 2023(主推戶型） 兩房、三房、洋房、別墅 兩房、三房（ 80120） 兩房、三房（ 80130) 兩房、三房 (80140) 兩房、三房 兩房、三房（ 50130） 兩房、三房（ 80120） 兩房、三房（ 90130） 兩房、三房 三房、四房（ 100150） 三房（ 120130） 兩房、三房（ 75114） 兩房、三房（ 72129） 兩房、三房（ 80130） 兩房、三房（ 68125） 預(yù)計均價 4500 3300 4500 4700 4600 4400 5100 5000 —— 4800 4500 3600 5200 4100 4600 4700 2023 2023 銀杏嘉園 福邸雅苑 香溢豪庭 70000 12023 105 103 10 小高層、高層分析 2023年 南城放 量 ? 南城 2023年 推貨項目 眾多，且大部分集中 在下半 年 推出，將加 劇下半 年 的市場競爭。 樓盤名稱 富興嘉城 海聯(lián)洋 湖南電 力 科技園 華 菱 嘉園 預(yù)計供貨 量 （平米） 30000 70000 48640 110000 推貨時 間 2023年 1010 103 104 2023 2023 2023 鑫遠(yuǎn) 湘府逸園 1010 ?競爭區(qū)域供貨 量 預(yù)測 : 按已批用地計算 ,未來 供貨 量 達(dá) 460萬平米 ,如 按每項目平均 年 開發(fā)面 積 5萬方計算 ,2023年 可 供應(yīng)面積達(dá) 200萬平米 以上；主 力 推出戶型集 中在兩房、三房 80130 平米之間，均價在 4500 元 /平米之間，競爭壓 力 巨大。 現(xiàn)代投資 住 宅 小區(qū) 鑫遠(yuǎn) 湘府尚苑 戛納時光 鑫遠(yuǎn) 湘府嘉城 華天苑小區(qū) 天城 .榕園 遠(yuǎn)大 桂園 青園 天天向上 長城 南雅名居 天城 .湘江印象 湘江雅頌居 萬科 金 域華府 49000 300000 20230 356700 100075 89308 33945 100000 100000 320230 560000 103 1010 095 1010 109 105 1010 105 109 1010 105 105 106 小高層、高層分析 ——客戶分析 新南城中高端、中端置業(yè)客戶來源：區(qū)域內(nèi)）為主，區(qū)域外（河?xùn)|其他區(qū) 域、河西、外地）補充 ,一定 量 的地市客戶 河?xùn)|其他區(qū)域客戶，在通往新 南城時被其他區(qū)域樓盤分 流 嚴(yán) 重。 河?xùn)|其他區(qū)域 河西客戶出于地 緣位置的考慮， 一般 不 會到河?xùn)| 購房 河西區(qū)域 新南城 區(qū)域內(nèi) —河 東 長沙人大部分呈現(xiàn)較強區(qū)域內(nèi)置業(yè)傾向 強，主要是河?xùn)|客戶為主，特別是接近新 南城河?xùn)|客戶，普通河西客戶一般 不 太愿 意跨越到河西置業(yè)，主要是心 理 距離 外地客戶一般為株洲、 廣東、浙江客戶 童話 里 小高層、高層分析 ——客戶分析 名稱 湘府 9號 星城榮域 和莊 長城國際 長大彩虹都 客戶來源 兩房為主，外地在本地讀書 留 長沙占 20%； 市州客戶比 例 在 30%，比其他項目偏多； 天心、雨花區(qū)、南站客戶在 30%，以周邊為主； 為 了 小孩讀書買房 15%； 市中心區(qū)域投資客戶 5%； 年 齡在 35歲以上，周邊群眾占 60%； 靠近市中心改善型住房占 20%； 外地客戶占 15%； 市中心投資 5%； 本身定位較高端，均價在 4900； 比較 年 輕 ，多是輕 年 居家，占 30%； 有一定 量 的投資客戶客戶區(qū)域占 20%； 周邊教師、公務(wù)員、職員、拆遷戶占 35%； 市中心客戶占 5%； 戶型以小戶為主； 周邊的拆遷戶、教師、普通職員以及公務(wù)員占比較大，在 50%左右； 市中心的白領(lǐng)占 25%； 地市客戶 15%； 20—35較多南城韶山 路 、芙蓉 路 客戶占 55%； 本地投資客 15%； 外地投資客 10%； 韶山 路 、芙蓉 路 占 30%； 新南城客戶占 55%； 由于沒有做廣告，外地客戶比 不 到 2%； 市內(nèi)其他區(qū)投資客 10%左右； 想山 小高層、高層分析 ——客戶分析 項目 天城湖光山色 浪 漫滿屋 中信新城 客戶來源 明德中學(xué)教師 ,普通公務(wù)員占 40%；拆遷戶占 10%；市區(qū)客戶達(dá) 30%； 地市客戶 5% 其他區(qū)域客戶占 15% 周邊的拆遷戶 30%；教師、普通職員以及公務(wù)員占比較大，在 30%左 右；；市中心的白領(lǐng)占 25%；；地市客戶 15%； 以中低收入人群為主， 年 齡在 3550歲左右，屬于改善居住客戶。 區(qū)域來源多為南城客戶，南站、炮兵學(xué)院為主以及暮云周邊農(nóng)民。 以周邊單位客戶為主，天心區(qū)客戶占 70%左右，雨花區(qū)客戶占 20%左 右，以鋼材大市場、空軍十八師， 理 工大學(xué) 老 師等為主； 南城項目客戶基本以周邊為主，自住型較多，客戶在 3035歲左右；投 資客戶比 例 有所增加。 小高層、高層分析 ——建筑風(fēng)格分析 小高層、高層建筑風(fēng)格以現(xiàn)代、新古典為主。 項目 建筑風(fēng)格 中信新城 博 林金 谷 湘府華城 湘江世紀(jì)城 現(xiàn)代 德式現(xiàn)代 新古典 現(xiàn)代 想山 星城榮域 湘府九號 奧 林 匹克花園 新古典 新古典 新古典 新古典 藏瓏 怡海星城 新城新世界 現(xiàn)代 現(xiàn)代 現(xiàn)代 無 小高層、高層分析 ——資源分析 項目 想山 中信新城 怡海星城 中悅領(lǐng)袖 金 都 南郡明珠 鑫天山城明珠 內(nèi)部原生資源 原生態(tài)山體、水系 中央公園、部分水系 無 無 無 項目內(nèi)部配套 商業(yè) 學(xué)校、商業(yè)、酒店 學(xué)校、商業(yè)、社區(qū)巴士 無 無 無 暮云區(qū)域項目除想山有自然資源，中信、怡海星城有配套做支撐外其余 項目無特別景觀、配套支撐，因此價格較低。 小高層、高層個案分析 怡海星城 中信新城 愿景想山 小高層、高層特征總結(jié) 兩、三房為市場主 流 ， N+1戶型暢銷 南城市場：目前南城在售項目規(guī)模基本在 2030萬方之間，價格在 40004500元 /平米之間，主 力 戶型以 80平兩房和 100130左右三房為主，項目品質(zhì)中等，大 開發(fā)商較少； 產(chǎn)品價格：目前南城在售高層、小高層產(chǎn)品主 流 面積在 80130平米左右，以兩 房、三房為主，價格在 40004500元 /平米之間，暮云項目價格在 30003500元 / 平米左右； 客戶來源：客戶大多以剛性需求為主，改善型為輔，投資受抑； 產(chǎn)品形態(tài)：以小高層為主、高層為輔； 暢銷產(chǎn)品特色：以 N+1戶型為主，實用性強； 建筑風(fēng)格：以現(xiàn)代、新古典為主。 市場供應(yīng)分析 客戶分析 洋房市場分析 產(chǎn)品分析 建筑風(fēng)格分析 園 林 分析 個案分析 長沙洋房市場分布 南山蘇迪亞諾 ★★ 金 科東方大院 卓越蔚藍(lán)海岸 ★ 藏瓏湖上國際社區(qū) ★ 鵬基諾亞山 林 ★ 建發(fā)西山匯景 ★ 東業(yè)早安新城 ★ 綠城桂花城 ★ ★ 融科檀香山 ★ 陽光 100 郡原美村 ★ 汀湘十 里 ★ 格蘭小鎮(zhèn) ★ ★ 托斯卡納 橘郡米哈斯 龍灣國際社區(qū) 已售完 未售 在售 洋房市場分布格局（在售） 項目 陽光 100國際新城 星語 林 汀湘十 里 托斯卡納 融科檀香山 格蘭小鎮(zhèn) 橘郡 米哈斯 郡原美村 金 科東方大院 龍灣 國際社區(qū) 板塊 麓南含浦 麓南含浦 省 府南城 武廣新城 省 府南城 省 府南城 省 府南城 雷 鋒大道 省 府南城 樓盤位置 岳麓區(qū)猴子石大橋西頭 北 側(cè) 岳麓區(qū)含浦科教產(chǎn)業(yè)園 雨花區(qū)湘府 路 與萬家麗大道交接處的西 北 側(cè) 雨花區(qū)長沙大道以南 長沙暮云鎮(zhèn) 長沙暮云鎮(zhèn) 時代陽光大道 岳麓區(qū) 雷 鋒大道西側(cè) 長沙暮云鎮(zhèn) 物業(yè)類型 別墅、洋房、小高層 別墅、洋房 洋房、高層 洋房、小高層 別墅、洋房、小高層 別墅、洋房 別墅、洋房、小高層 別墅、洋房、小高層 別墅、洋房、高層 容積 率 ? 洋房分布多為二環(huán)以外，離城市中心較遠(yuǎn)，集中分布在 省 府南城板塊； ? 容積 率 大多在 ，考慮到容積 率 等因素，多為復(fù)合型項目，含多種物業(yè)類型。 洋房市場供銷及價格（在售） 項目 占地面積（萬㎡） 總建筑面積（萬㎡） 推出洋房（套） 銷售 率 價格（元 /平米） 五礦龍灣國際社區(qū) 橘郡米哈斯 合計 63 29 92 110 38 148 150 50 90% 99% —— 4000 5900 —— 目前市場上在售洋房項目較少，體 量不 多。洋房主要是以輔助類產(chǎn)品出現(xiàn)在 別墅項目中。目前價格在 6000元 /㎡ 左右。 洋房市場潛在供應(yīng) 全市 20232023年 南城洋房競爭較小 項目 融科檀香山 格蘭小鎮(zhèn) 郡原美村 金 科大院 鑫遠(yuǎn)和城 龍灣 國際社區(qū) 合計 占地面積（萬㎡） 14 29 53 30 13 61 —— 總建面（萬㎡） 30 30 100 40 85 100 —